مسکن مهر مشکل گشا يا مشکل ساز

مسکن مهر با آئین نامه اجرایی بند د تبصره 6 بودجه سال 1386 کلید خورد و هدف آن به نقل از طراحان طرح، حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن بود. راهکارهای متعددی من‌جمله اجاره بلند مدت زمين(که بعدها از اصل طرح حذف و مانند مابقی زمینها با سند به مالکیت کامل متقاضیان درامد)، ارائه تسهیلات بانکی کم بهره و بلند مدت، تخفیف در هزینه های صدور مجوز های دولتی در این طرح پیش بینی شد تا با اجرای آنها بتوان گامی مؤثر در جهت تأمين مسكن مناسب براي آحاد ملت به خصوص اقشار كم درآمد برداشته شود. اما این طرح قبل از اجرا با دو ایراد مهم روبرو بود. اول اینکه این طرح در وزارت مسکن و شهرسازی طراحی گردید، وزارتخانه ای که وظیفه اصلی اش قاعدتاً باید نظارت بر ساختمان سازی و شهرسازی از منظر کیفی و رعایت استانداردهای مربوطه باشد و کارشناسانش هم در زمینه عمران، معماری و شهرسازی تخصص و مهارت دارند و حل مشکل قیمت زمین و مسکن امری اقتصادی و وابسته به سیاستهای پولی و مالی دولت است که نیاز به مشارکت نهادهای دولتی همچون بانک مرکزی و یا وزارت اقتصاد دارد و اشتراک نظر نهادهای غیردولتی همچون اتحادیه مشاوران املاک و یا انبوهسازان را نیز طلب میکرد. دومین ایراد اینکه این طرح در پایتخت طراحی و مقرر شد تا این نسخه در سراسر کشور بطور یکسان و یکنواخت اجرایی گردد بدون توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی و نیاز ساکنین مناطق مختلف کشور.

اگر نظری بر سیاستهای دولتهای پیشین بیاندازیم متوجه می شویم که مسکن مهر طرح جدیدی نیست و مشابه این طرح در دولتهای قبلی نیز انجام شده است. واگذاری زمین به تعاونیها، اعطای تسهیلات ساخت و فروش مصالح ساختمانی به بهای دولتی از جمله سیاستهایی بوده که توسط دولتهای پیشین اتخاذ و باعث ساخت و توسعه شهرهای کوچک و شهرکهای حاشیه شهرهای بزرگ شد (نمونه بارز آن شهرک اندیشه شهریار). با نگاهی بر طرحهای اجرایی در سالهای گذشته تا حال باید گفت که مشکل مسکن هیچگاه بصورت اصولی و توسط نهادهای مرتبط اقتصادی ریشه یابی نشده و غالباً استفاده از زمینهای ارزان قیمت کشاورزی و بیرونی شهرها و تغییر کاربری آنها حلال مقطعی بوده است ارزش افزوده اینگونه زمینها که تغییر کاربری داده میشوند سود سرشاری عاید مالکان آن میکند منبع اصلی این سود، امتیاز تغییر کاربری اراضی کشاورزی و یا باغات و جنگلها و مراتع و تبدیل وضعیت آنها به شهر و همچنین بودجه هایی است که صرف ایجاد مراکز عمومی و ادارات دولتی و یا تاسیسات و خدمات شهری در این مناطق میشود بدیهی است که تبدیل اراضی کشاورزی به شهر و شهرک و ساخت ادارات دولتی و مدرسه و فضاهای شهری همچون بوستان و ... برای این مناطق قیمت زمین را چند برابر میکند و عملاً تاثیر واگذاری زمینهای ارزان قیمت را خنثی میسازد. این سود سرشار یا رانت سبب وسوسه و تحریک هر چه بیشتر در جهت سرمایه گذاری در بازار ملک بویژه در کلانشهرها که بازار پر رونقی هم دارند میشود. زمینهای بکار گرفته شده در طرح مسکن مهر نیز از همین نوع اراضی بوده اند که ارزش مالی چندانی نداشتند و به سبب مجوزهای تغییر کاربری، صاحب ارزش شدند بهمین دلیل تاثیری هم بر کاهش قیمت زمین نمی توانند داشته باشند جز تشدید بازار تقاضا در چند سال آینده. باید متذکر شد که مسکن کالایی غیرمنقول میباشد و قابلیت جابجایی ندارد و باید در محلی ساخته شود که مورد نیاز است در غیر اینصورت ارزش و اثر خود را از دست میدهد با توجه به اینکه 21درصد کل واحدهای مسکن مهر (420هزار واحد) در شهرهای جدید ساخته میشود عدم در نظر گرفتن این موضوعات عملاً این پروژه را با ناکامی مواجه میکند چندانکه بعد از گذشت چندين سال تاثیری بر قیمت مسکن نگذاشته و سیر صعودی قیمت مسکن همچنان ادامه دارد نکته مهم در مورد شهرکهای جدید اینست که هدف اولیه برای ساخته شدن آنها سرریز جمعیت فاقد مسکن کلانشهرها میباشد به تعبیر بهتر خانواده هایی که توانایی مالی جهت تهیه مسکن در شهرهای بزرگ را ندارند به شهرکهای اقماری منتقل و سرریز شوند بدیهیست که این گروه از خانوارها در صورت حل مشکل مالی و بدست آوردن تمکن مالی (که غالباً از ارزش افزوده املاک تغییر کاربری داده شده میباشد) مجدداً به کلانشهرها بازمیگردند و متقاضی مسکن میشوند املاک خود را نیز به مهاجران جدید واگذار مینمایند و عامل مهاجرتِ بیشتر به سمت کلانشهرها میشوند پایینتر بودن نرخ اجاره و خرید، نسبت به مادر شهرها و نزدیکی و قابلیت دسترسی آسان (با توسعه خطوط اتوبوسرانی و مترو)، این شهرکها را به محیط های مناسب جهت اسکان موقت تبدیل کرده است و در واقع پله ای برای ورود به مادرشهرها شده اند رشد 3 تا 12درصدی سالانه برای شهرستانهای استان تهران بیانگر این مسئله است.[1]

بر اساس تحقیقی که در مجله تخصصی دفتر اقتصادی وزارت مسکن بعمل آمده میزان بهره وری از زمینهای مناطق مسکونی در کشورمان حدود 35 درصد ذکر شده است که استانداردهای جهانی آن 125درصد میباشد[2] در چنین شرایطی توسعه افقی شهرها به سمت بیرون و ساخت شهرکهای جدید امری زائد و غیر معقول و بی اثر است و نمی توان انتظار حذف یا کاهش سهم قیمت زمین را از مسکن داشت.

اما مشکل دوم این طرح عدم تناسب و تطابق با نیاز مردم و مناطق مختلف کشور میباشد ارائه یک نسخه درمانی برای کل شهرها و روستاهای کشور در این طرح علاوه بر اینکه نمی تواند مشکل مسکن را حل نماید بلکه در میان مدت عوارض سنگین اقتصادی را بهمراه دارد. اگر به قیمت زمین در استانهای کشور نظری بیاندازیم مشاهده میکنیم این نرخها کمتر از 50 درصد نرخهای مشابه در تهران است بر طبق گزارش مرکز آمار متوسط قیمت یک متر مربع زمین یا ساختمان کلنگی در کل کشور در نیمه اول سال 87 برابر 6429 هزار ريال بوده است این رقم در تهران 13287 هزار ريال بوده است[3]بنابراین اگر قرار بود زمینی بصورت رایگان قرار گیرد باید ابتدا اینکار در تهران صورت میگرفت تا تاثیر خود را در حذف قیمت زمین از مسکن بگذارد همچنین میانگین قیمت خرید یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی نیز در کل کشور 9265 هزار ريال و در تهران 16387 هزار ريال بوده است[4] نرخ متوسط یک متر مربع اجاره بها نیز در کل کشور 19377 ريال و در تهران 32319 ريال میباشد.[5] این ارقام قطعاً در شهرهای کمتر از 25هزار نفر که مقرر گشته حدود 180هزار واحد مسکن مهر ساخته شود و شهرهای بالای 25 هزار نفر که مقرر گشته 600 هزار واحد ساخته شود، بسیار کمتر است با توجه به اینکه در زمان آغاز پروژه مسکن مهر (سال86) وام 18 میلیونی خرید اعطا میشد مبلغ اقساط این وام (بصورت پلکانی حداقل ماهیانه 200 هزار تومان) از نرخ میانگین اجاره بها در کل کشور برای یک واحد مسکونی 80 متری بیشتر بوده است که نتیجتاً تمایل ساکنین این مناطق برای دریافت وام خرید کمتر از اجاره بوده است. همچنین در آماری که در سال 89 تهیه شده است متوسط اجاره بها در تهران متری 10هزار تومان بوده است که این نرخ در کل کشور 3هزار تومان ثبت گردیده است.[6]این آمارها حکایت از اختلاف قیمتهای اجاره و خرید ملک در تهران با سایر شهرها را میدهد که نشاندهنده پائینتر بودن میزان هزینه مسکن در شهرهای کوچک و متوسط نسبت به تهران و سایر کلانشهرها است گذشته از این ارقام با نگاهی به تراکم جمعیت در شهرهای مختلف کشور متوجه میشویم غالب شهرهای کوچک و متوسط کشور تراکم جمعیتی کمتر از 80 نفر در هکتار دارند[7] که با توجه به بافت سنتی این شهرها نشان ازبالا بودن مساحت واحدهای مسکونی و استفاده های نامناسب و در نتیجه بهره وری پائین از زمین در این شهرهاست. این آمار ثابت میکند که ساکنین شهرهای کوچک و متوسط کشور نیازی به ساخت و افزودن مسکن جدید نداشته اند ولیکن بخش عظیمی از یارانه ها و اعتبارات مسکن را در غالب مسکن مهر به خود اختصاص داده اند(بهمین دلیل بخشی از این اعتبارات صرف لوکس سازی و یا ویلا سازی در این مناطق گردیده است). تزریق این حجم از اعتبارات منجر به رشد یکباره و مقطعی ساخت مسکن در شهرهای کوچک و متوسط خواهد شد ولی بدلیل پایین بودن نرخ رشد تقاضا و برطرف شدن نیاز مستاجران و اشباع بازار، تا چند سال نیاز جدیدی به ساخت مسکن نخواهند داشت و در نتیجه بیکاری در بین کارگران و شاغلین بازار مسکن این شهرها افزایش خواهد یافت که غالباً منجر به مهاجرت این افراد به سمت بازارهای فعال مسکن از جمله تهران و کلانشهرها می شود این مسئله علاوه بر افت سرمایه گذاری در شهرهای کوچک و متوسط باعث رشد سریع جمعیت کلانشهرها و افزایش قیمت ملک در آنها میشود در گزارشی که توسط بانک مرکزی در سال 1391منتشر شد میزان ساخت و ساز در سال 90 با 20درصد افت به نرخ منفی 9 درصد رسیده است البته با در نظر گرفتن ساخت وساز در تهران که برعکس سایر مناطق با رشد ساخت وساز همراه بوده است[8]. لازم به ذکر است که با مصرف منابع مالی در شهر های کوچک، دولت اعتبارات کمتری جهت اعطای تسهیلات و یارانه ساخت و ساز در کلانشهرها و بویژه تهران که هزینه مسکن در آنها بسیار شدیدتر میباشد، در اختیار خواهد داشت. در بخش روستائی نیز با توجه به بافت سنتی و ساختار بومی زندگی، اعطای تسهیلات و یارانه ها سبب برهم زدن سبک خانه سازی در روستاها که همسو با شرایط اقلیمی و فرهنگی آنها بوده موجب تحمیل هزینه های جدیدی به خانوارهای روستایی میشود بدون آنکه این هزینه تاثیری در میزان درآمدهایشان داشته باشد. در پایان باید این نکته را مورد توجه قرار داد که بنا به اظهارات وزیر راه و شهر سازی حدود پنجاه میلیارد دلار از اعتبارات دولتی صرف ساخت مسکن مهر شده است[9] که این مسئله خود باعث افزایش نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم خواهد شد.

[1] روند تحول جمعیت مناطق atlas.tehran.ir.www

[2] روزنامه دنیای اقتصاد، شماره 2354 به تاریخ 19/2/90

[3] نشریه خلاصه قیمت و اجاره مسکن در نقاط شهری www.amar.org

[4] نشریه خلاصه قیمت و اجاره مسکن در نقاط شهری www.amar.org

[5] نشریه خلاصه قیمت و اجاره مسکن در نقاط شهری www.amar.org

[6] روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 2568 به تاريخ 13/11/90

[7] روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 2354 به تاريخ 19/2/90

[8] روزنامه دنیای اقتصاد، شماره 2347 به تاریخ 8/07/91

[9] روزنامه هدف و اقتصاد، شماره 2320 به تاریخ 9/12/90