مالیات سرمایه گذاری در املاک در کانادا

اگر قوانین مالیاتی کانادا را که بر روی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اعمال می شود بدانید، داشتن ملک در کانادا می تواند سودآور باشد.

برای خرید و مالکیت ملک در کانادا هیچ نیازی به اقامت یا شهروندی وجود ندارد. شما می توانید اقامت کانادا را به صورت موقت داشته باشید، اما اگر می خواهید اقامت طولانی مدت داشته باشید یا مقیم دائم شوید، باید شرایط مهاجرت را رعایت کنید. افراد غیر مقیم همچنین می توانند ملک اجاره ای در کانادا داشته باشند، اما باید اظهارنامه مالیاتی سالانه را به آژانس درآمد کانادا (CRA) ارسال کنند.

با شرکت در دوره خرید مسکن در کانادا می توانید از انواع روش های سرمایه گذاری روی املاک مطلع شوید و به خیالی آسوده سرمایه گذاری کنید.

مالیات بر دارایی

هنگام خرید ملک، مالیات نقل و انتقال استانی ملک را می پردازید که از استانی به استان دیگر مالیات آن متفاوت است، اما می تواند حدود ۱% در ۲۰۰,۰۰۰ دلار اول و ۲% باقیمانده باشد. اگر این اولین خرید ملک شما در کانادا باشد، برخی از معافیت ها اعمال می شود.

شهرداری ها همچنین بر اساس ارزش ارزیابی شده دارایی، که ارزش بازار را منعکس می کند، مالیات سالانه بر دارایی وضع می کنند. مالیات مدرسه و سایر مالیات ها شامل این مالیات شهرداری می شود. اطلاعات مربوط به مالیات فعلی شهرداری در یک ملک خاص به راحتی در دسترس است.

خرید خانه جدید مشمول مالیات کالاها و خدمات فدرال federal Goods and Services Tax (GST) است، اما اگر قصد دارید در خانه زندگی کنید، می توانید برای خانه های جدید یا بازسازی شده توسط سازنده تخفیف جزئی دریافت کنید. GST برای فروش مجدد خانه ها اعمال نمی شود.

مالیات بر املاک اجاره ای

بموجب قانون مالیات بر درآمد کانادا هر ساله باید 25 درصد از درآمد ناخالص اجاره املاک به عنوان مالیات پرداخت شود. با این حال، افراد غیر مقیم می توانند با تکمیل فرم NR6 به میزان 25 درصد از درآمد خالص اجاره (بعد از کسر هزینه ها) را پرداخت کنند. اگر ملک اجاره‌ای متحمل زیان خالص شود، می‌توانید مالیات‌های پرداخت شده قبلی را پس بگیرید. بسته به اینکه آیا شما مالک مشترک یا شریک هستید و اینکه درآمد حاصله درآمد اجاره یا کسب و کار در نظر گرفته شود، با درآمد شما متفاوت رفتار می شود.

شما می توانید دو نوع از هزینه های انجام شده را از درآمد اجاره کسر کنید: هزینه های عملیاتی جاری و هزینه های سرمایه ای. دومی سود بلندمدتی را به همراه دارد. هزینه اثاثیه یا تجهیزات یک ملک اجاره ای را نمی توان از درآمد اجاره شما در آن سال کسر کرد. با این حال، این هزینه را می توان در طی یک دوره چند ساله کسر کرد، زیرا ارزش این اقلام کاهش می یابد. این کسر در اصطلاح کمک هزینه سرمایه capital cost allowance (CCA) نامیده می شود.

مالیات بر دارایی و رهن، وام بانکی یا بهره اعتباری در کانادا مشمول کسر مالیات هستند، اگر ملک برای سرمایه گذاری باشد.

حتما بخوانید: قیمت خانه در کانادا ۲۰۲۲

فروش ملک یک کانادایی

هنگامی که یک غیر مقیم ملکی در کانادا را می فروشد، دولت کانادا ۵۰ درصد از هر فروش را به عنوان مالیات تکلیفی در نظر می گیرد.

ساکنان آمریکا نیز باید سود سرمایه را به خدمات درآمد داخلی (IRS)Internal Revenue Service گزارش کنند. با این حال، اگر سود در کانادا مشمول مالیات شده باشد، می توان آن را به عنوان اعتبار مالیاتی خارجی مطالبه کرد. هنگامی که یک غیر مقیم ملکی در کانادا را می فروشد، فروشنده باید گواهی مفاصا حساب را که توسط CRA تهیه شده است به خریدار ارائه دهد. بدون این گواهی، خریدار می‌تواند بخشی از مبلغ خرید را نگه دارد، زیرا خریدار می‌تواند شخصاً در قبال هر یک از مالیات‌های پرداخت نشده غیرمقیم مسئول CRA باشد.

اگر شما مقیم کانادا هستید و ملک کانادایی محل اصلی سکونت شماست، هنگام فروش ملک مشمول عایدی سرمایه نمی شوید. تا زمانی که «ordinarily inhabit» هستید، می‌توانید هر اقامتگاهی را به‌عنوان اقامتگاه اصلی تعیین کنید. این عنوان یعنی اقامتگاه اصلی می‌تواند به خانه‌های فصلی مانند کلبه یا خانه موبایل اطلاق شود. برای یک واحد خانوادگی، داشتن تنها یک اقامتگاه اصلی در هر سال مجاز است. این الزام پیامدهای مهمی دارد. به عنوان مثال، اگر بیش از یک ملک دارید، باید تصمیم بگیرید که کدام یک را به عنوان اقامتگاه اصلی بر اساس سود سرمایه آن سال تعیین کنید.

اگر ساکن هستید، اما ملک در تمام سال‌هایی که مالک آن بوده‌اید، محل سکونت اصلی شما نبوده است، باید سود سرمایه را به سال‌هایی که ملک را به عنوان محل اقامت اصلی خود تعیین نکرده‌اید، تقسیم کنید. تغییر کاربری، از اجاره به محل سکونت اصلی، می تواند منجر به “deemed disposition” شود و موجب افزایش میزان سرمایه مشمول مالیات شود. با این حال، می‌توانید تشخیص این سود را تا زمانی که واقعاً خانه را بفروشید به تعویق بیندازید.

وقتی کانادا را ترک می‌کنید، دارایی‌های deemed disposition وجود دارد. به عبارت دیگر، اگر دارایی‌ کانادایی را دارید که ارزش آن افزایش یافته است، در صورت خروج و زمانی که کشور را ترک کنید، مالیات بر آن سود پرداخت خواهید کرد. این “deemed disposition” همچنین ممکن است زمانی اعمال شود که مالکِ ملک غیر مقیم فوت کند یا زمانی که ملکی از یک فرد به شرکت یا خویشاوند فرد منتقل می شود، حتی اگر پولی پرداخت نشده باشد.

وام مسکن

شما می توانید از املاک مسکونی خود در کانادا با وام مسکن معکوس یا (HELOC)home equity line of credit درآمد داشته باشید.

وام مسکن معکوس برای همه نیست، اما به افرادی که صاحب خانه هستند و ۵۵ سال یا بیشتر دارند اجازه می‌دهد تا درآمد منظمی را که در مجموع تا ۵۵ درصد ارزش فعلی خانه است، دریافت کنند. نیازی به بازپرداخت نیست و عواید آن معاف از مالیات است. وجوه قابل سرمایه گذاری است. هزینه بهره را می توان حذف کرد (اگر وجوه در یک دارایی مولد درآمد سرمایه گذاری شود)، و صاحب خانه می تواند تا زمانی که بخواهد در خانه زندگی کند. وام زمانی پایان می یابد که صاحب خانه فوت کند یا خانه را بفروشد، وام با درآمد حاصل از فروش پرداخت می شود.

HELOC دومین وام مسکن خانه شما برای تضمین وام یا credit line  است. این وام انعطاف پذیری بیشتری را نسبت به وام مسکن معمولی ارائه می دهد زیرا می توانید هر مبلغی از اصل وام را در هر زمان و بدون جریمه پرداخت کنید. نرخ بهره در یک credit line معمولاً بالاتر از نرخ وام مسکن است، اما معمولاً کمتر از بدهی های بدون تضمین است.

سرمایه گذاری های جایگزین در املاک و مستغلات

تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT)Real estate investment trusts شرکت های سهامی عام هستند که در مجموعه ای از دارایی های املاک سرمایه گذاری می کنند. اکثر REITهای مستقر در کانادا در بورس اوراق بهادار تورنتو کانادا (S&P/TSX) معامله می‌شوند.

در مجموع، قوانین کانادا در مورد مالکیت املاک و مستغلات کاملا لیبرال هستند. نیازی نیست که شهروند کانادا باشید یا حتی در این کشور زندگی کنید، و مالیات بر دارایی و هزینه های بهره از مالیات کسر می شود. با این حال، برای سرمایه‌گذاری سودآور، باید از پیامدهای مالیاتی هر مرحله از سرمایه‌گذاری، از مالکیت ملک و سکونت یا اجاره آن گرفته تا فروش نهایی آن، آگاه باشید.