https://virgool.io/feed/@alirezaamooei من مهندس علیرضا عمویی هستم و نکات حقوقی در معاملات ملکی، زیر و بم کسب و کار املاک و نکات سرمایه گذاری در بازار مسکن رو آموزش می‌دم. هدف من آموزش مشاورین املاک به صورت حرفه‌ای هست. Alirezaamooei.com fa 2026-06-18 12:36:52 https://files.virgool.io/upload/users/136492/avatar/VmmumA.png?height=120&width=120 https://virgool.io/@alirezaamooei https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A2%D9%85%D9%88%D8%B2%D8%B4-%DA%A9%D8%A7%D8%B1%D8%B4%D9%86%D8%A7%D8%B3%DB%8C-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%AA%D8%AC%D8%A7%D8%B1%DB%8C-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%DA%AF%D8%B0%D8%A7%D8%B1%DB%8C-ziil2bpbqoj2 بحث کارشناسی قیمت ملک تجاری با کارشناسی قیمت ملک مسکونی، زمین و کلنگی کاملا متفاوت است. در کارشناسی ملک مسکونی با قواعد مشخصی سر و کار داریم. بنابراین می‌توانیم با استفاده از فرمول‌های مشخصی، ملک یا زمین مورد نظر را قیمت‌گذاری کنیم.در بحث کارشناسی قیمت ملک تجاری عواملی دخیل هستند که نمی‌توان میزان اثر گذاری آن‌ها روی قیمت ملک را در قالب فرمول‌های مشخصی توصیف کرد. به همین دلیل می‌گوییم فاکتورهای موثر در کارشناسی قیمت ملک تجاری، فاکتورهایی عرفی هستند.در این مقاله تلاش می‌کنیم شما را با ابعاد مختلف بحث کارشناسی قیمت ملک تجاری آشنا کنیم. مطالبی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:حیاتی‌ترین عامل در کارشناسی قیمت ملک تجاری چیست؟فاکتورهای عرفی مهم در قیمت گذاری ملک تجاریاز چه راهی ملک تجاری را قیمت گذاری کنیم؟حیاتی‌ترین عامل در کارشناسی قیمت ملک تجاری چیست؟اگر مقاله آموزش کارشناسی قیمت ملک و مقاله‌ای که در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان نوشته‌ایم را مطالعه کرده باشید، به خوبی می‌دانید که کارشناسی قیمت ملک، زمین و ساختمان کلنگی، تحت تاثیر عوامل مشخصی است.حتی در مقاله محاسبه سود ساخت و ساز دیدید که با در نظر گرفتن عوامل مشخصی مثل قیمت زمین، قیمت نوساز منطقه و هزینه‌ی ساخت و ساز، می‌توان از فرمول‌های مشخصی برای محاسبه سود سازنده با تخمین مناسبی استفاده کرد.موضوع کارشناسی قیمت ملک تجاری با تمام این موارد متفاوت است. حیاتی‌ترین عامل در کارشناسی قیمت ملک تجاری، میزان سودآوری آن برای فردی است که قصد بهره‌برداری از ملک را دارد. فرد بهره‌بردار می‌تواند مالک، خریدار ملک یا فردی باشد که قصد اجاره آن را دارد.به عبارت دیگر، اصلی‌ترین مسئله‌ای که روی تعیین قیمت ملک تجاری اثر گذار است، این موضوع است که راه انداختن کسب و کار در آن ملک، چقدر می‌تواند سودآورد باشد؟ هر چه موقعیت و شرایط ملک بیش‌تر به سودآوری کمک کند، قیمت آن ملک نیز افزایش می‌یابد.برای اینکه تفاوت موضوع کارشناسی قیمت ملک تجاری با ملک مسکونی را به خوبی درک کنید، به این نکته مثال توجه کنید.فرض کنید خانه‌ای را در یکی از محله‌های خوب شهر می‌سازید. اگر با انجام هزینه‌ی بیش‌تر، خانه را لاکچری بسازید، در فروش می‌توانید سود بیش‌تری بدست آورید. اما اگر در همان محله، برای ساخت یک مغازه بیش‌ترین هزینه ممکن را بکنید، به هیچ وجه سود بیش‌تر شما را تضمین نمی‌کند.زیرا همان طور که پیش‌تر گفتیم، قیمت گذاری ملک تجاری تابع فاکتورهای متفاوتی است. در ادامه این فاکتورها را توضیح می‌دهیم.فاکتورهای عرفی در نحوه قیمت گذاری ملک تجاریفاکتورهای عرفی را می‌توان به ۴ دسته زیر تقسیم کرد:1. میزان پاخور مغازه2. واقع بودن در بورس عرضه کالا یا خدماتی خاص3. برند شدن محل کسب4. میزان تقاضا برای ملکتوجه داشته باشید که موارد مختلفی می‌تواند روی هر یک از این فاکتورها اثر گذار باشد که در ادامه به بعضی از آن‌ها نیز اشاره می‌کنیم.۱- بَر ملک تجاری (عرض ملک تجاری)عرض ملک تجاری از جهات مختلف روی قیمت گذاری آن اثر گذار است.بَر ملک هم برای املاک مسکونی اهمیت دارد هم برای املاک تجاری. اما این اهمیت از جهات متفاوتی است. وقتی بر ملک بیش‌تر باشد، یعنی مغازه می‌تواند ویترین بیش‌تری داشته باشد.ویترین مغازه نیز در حکم یک تابلوی تبلیغاتی و حتی بالاتر از آن است. مشاهده ویترین مغازه هست که خیلی از مشتری را برای ورود به مغازه متقاعد می‌کند. در نتیجه می‌توان گفت ویترین مغازه اثر مستقیمی در افزایش پاخور مغازه دارد.البته بر ملک از جهت دیگری نیز روی کارشناسی قیمت ملک تجاری و قیمت گذاری روی آن موثر است. جنبه دیگر اثر گذاری بر ملک، تعیین متراژ مغازه است.۲- بر ملک و متراژ مغازهفرض کنید ۲ ملک تجاری داریم که متراژ هر دو ۲۰۰ متر مربع است. طول زمین اول ۱۰ متر و بر آن ۲۰ متر است. طول زمین دوم ۲۰ متر و بر آن ۱۰ متر است. یا توجه به اینکه متراژ هر دو ملک ۲۰۰ متر مربع است، آیا در این حالت ارزش هر دو ملک یکسان است؟ قطعا خیر!چرا؟ زیرا وقتی بر ملک شما ۱۰ متر است، نهایتا می‌توانید دو دهنه مغازه در آن داشته باشید. اما وقتی بر ملک ۲۰ متر است، می‌توانید ۴ دهنه مغازه با بر ۵ متر داشته باشید.در این خصوص توجه به یک نکته نیز اهمیت زیادی دارد. ارزش هر متر مربع از مغازه‌ای با متراژ ۵۰ متر مربع بیش‌تر از ارزش هر متر مربع از مغازه‌ای با ۲۰۰ متر مربع است. این ادعا دو دلیل دارد.اول اینکه وقتی متراژ مغازه کوچک‌تر است، برای کسب و کارهای بیش‌تری مناسب است. دوم اینکه همین موضوع باعث افزایش تقاضا برای آن مغازه شده، در نتیجه هر متر مربع از آن ارزش بیش‌تری می‌یابد.بنابراین میزان بر ملک تجاری می‌تواند به طور مستقیم در افزایش پاخور و افزایش میزان تقاضا برای آن ملک موثر باشد.۳- ارتفاع سقفدر گذشته ارتفاع سقف بسیاری از مغازه‌ها در حد املاک مسکونی بود. یعنی حدودا ۳ متر. اما امروز اکثر املاک تجاری ارتفاع سقف بیش‌تری دارند. چیزی در حدود ۵ متر.بیش‌تر بودن ارتفاع سقف برای یک ملک تجاری و برای اغلب کسب و کارها یک مزیت به حساب می‌آید. در نتیجه این مزیت می‌تواند باعث افزایش تقاضا برای آن ملک شود.هر زمان که با افزایش تقاضا روبرو باشیم، افزایش قیمت نیز در پی خواهد بود. در نتیجه ارتفاع سقف نیز عاملی است که می‌تواند در قیمت گذاری ملک تجاری اثر گذار باشد.۴- دو نبش بودن یا یک بَر بودنقطعا مغازه دو نبش بهتر از مغازه یک بر است. اما چرا؟ باز هم مسئله ویترین و بیش‌تر دیده شدن. یکی از محاسن مغازه‌های بر خیابان نسبت به مغازه‌های داخل مجتمع‌های تجاری، همین ویترین داشت است.همیشه ویترین بیش‌تر مساوی بیش‌تر دیده شدن است. بنابراین وقتی یک مغازه دو بر است، فرصت بیش‌تری برای دیده شدن دارد. بیش‌تر دیده شدن نیز مساوی ورود مشتری بیش‌تر به مغازه است. این نیز به معنای داشتن پاخور بیش‌تر است.۵- ویترین مغازه و موقعیت مکانی آن نسبت به خیابانهرچه ویترین مغازه فذصت بیش‌تری برای دیده شدن داشته باشد، ارزش آن ملک تجاری بیش‌تر است.فرض کنید در دو طرف کوچه‌ای مشرف به خیابان، ۲ مغازه قرار داد. هر دو مغازه نیز دو بر هستند. با متراژ و طول بر یکسان. فکر می‌کنید قیمت این دو مغازه یکسان است؟ خیر!مغازه که در جهت عبور ماشین‌ها دید بیش‌تری دارد ارزش بیش‌تری نیز دارد. به تصویر بالا و جهت عبور ماشین‌ها دقت کنید. در این تصویر مغازه شماره ۱ نسبت به مغازه شماره ۲ و مغازه شماره ۳ نسبت به مغازه شماره ۴ با ارزش‌تر هستند.دلیل این مطلب نیز فرصت بیش‌تر دیده شدن آن‌ها است. به عبارت دیگر، مغازه شماره ۱ و ۳ به علت فرصت بیش‌تری که برای دیده شدن دارند، امکان داشتن پاخور بیش‌تری دارند. در نتیجه ارزشمندتر هستند.۶- واقع شدن در بورس عرضه کالا یا خدماتبعضی از خیابان‌ها به مرور تبدیل به بورس عرضه کالا یا خدماتی خاص می‌شوند. مثلا خیابان لاله زار تهران بورس عرضه لوستر در تهران است. واقع شدن مغازه یا ملک تجاری در چنین جاهایی نیز روی قیمت‌گذاری آن اثر گذار است.فرض کنید دو خیابان به موازات هم وجود دارد که میزان تردد (یا همان پاخور) یکسانی دارند. اگر یکی از خیابان‌ها بورس کالایی خاص باشد و خیابان دیگر بورس عرضه هیچ کالا یا خدماتی نباشد، ارزش املاک تجاری خیابانی که بورس هست بیش‌تر است.یعنی بورس بودن یک خیابان، به خودی خود باعث افزایش پاخور و سودآوری بیش‌تر املاک تجاری آن خیابان می‌شود.موضوع بورس بودن را از زاویه‌ی دیگری هم می‌توان بررسی کرد. خیلی‌ها تصور می‌کنند به طور کل و تحت هر شرایطی، مغازه بر خیابان بهتر از واحدهای تجاری داخل مجتمع‌های تجاری است.در صورتی که اگر یک مجتمع تجاری، پاخور خوبی داشته باشد و بورس هم باشد (مثل پاساژ علاءالدین) می‌تواند از بعضی از مغازه‌های بر خیابان بهتر باشد.۷- برند بودن مغازهوقتی ملک تجاری به واسطه حسن سابقه یا نام تجاری خود برند شده است، مشتریان بیشتری را جذب می‌کند.برند بودن و شناخته شده بودن یک مغازه می‌تواند روی ارزشمندتر شدن آن اثر گذار باشد. مغازه‌ای را فرض کنید که بر خیابان نیست، داخل یک کوچه واقع شده و حتی ویترین قابل توجهی ندارد، اما کاملا خوشنام بوده و مشتریان خاص خود را دارد.قطعا ارزش این مغازه از سایر مغازه‌های آن محدوده بیش‌تر است. بنابراین برند بودن یک مغازه فاکتوری عرفی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت.همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم، مهم‌ترین عامل اثر گذار در قیمت یک مغازه، میزان سودآوری آن است. بنابراین وقتی یک مغازه مشتریان ثابت زیادی دارد و کاملا شناخته شده است، دارای ارزش بالای خواهد بود.مواردی که به آن‌ها اشاره کردیم، بخشی از فاکتورهای عرفی و غیرعرفی بود که در کارشناسی قیمت ملک تجاری تاثیر غیر قابل انکاری دارند. قطعا به این لیست می‌توان موارد دیگری را نیز اضافه کرد.مثلا ارزش معامله‌ای که در آن مالکیت و سرقفلی با هم به فروش برسد بیش‌تر از معامله‌ای است که صرفا سرقفلی واگذار شود.قطعا در کارشناسی قیمت ملک تجاری، بسته به خود ملک، ویژگی‌های آن، منطقه‌ای که ملک در آن واقع است و... عوامل ریز و درشت بسیار زیادی اثر گذار هستند. بنابراین سوالی که ایجاد می‌شود این است که برای کارشناسی قیمت ملک تجاری باید از چه روشی استفاده کرد؟در ادامه به سوال پاسخ می‌دهیم.نحوه کارشناسی قیمت ملک تجاریاگر توضیحات بالا را به دقت خوانده باشید، به خوبی متوجه شده‌اید که فاکتورهای اثر گذار در قیمت ملک تجاری به گونه‌ای است که در کارشناسی قیمت ملک تجاری نمی‌توان به فرمول خاصی رسید.مثلا قطعا نمی‌توان گفت اگر ملکی در بورس بود، فلان درصد ارزش بیش‌تری دارد. یا به هیچ وجه نمی‌توان گفت اگر یک مغازه در هر جای کشور برند باشد، چقدر ارزش آن نسبت به مغازه‌های مجاور بیش‌تر است. دلیل این موضوع نیز در عرفی بودن این معیارها نهفته است.بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک تجاری باید عرفی عمل کرد. یعنی باید عرف قیمت‌ها را بررسی کرد و به این ترتیب به جمع‌بندی رسید.در نتیجه بهترین روش برای کارشناسی قیمت ملک تجاری این است که ابتدا به مشاورین املاک منطقه مراجعه کرده و قیمت املاک تجاری را استخراج کنیم.سپس ویژگی‌های ملک مورد (که در این مقاله به آن‌ها پرداختیم) را با سایر املاک مقایسه کرده و به یک عدد نسبی و منطقی برای قیمت ملک مورد نظر برسیم.در آخر باید به این نکته توجه داشته باشید که قیمت نهایی ملک پس از عرضه آن به بازار مشخص می‌شود. چرا که در بازار املاک این، عرضه و تقاضا حرف آخر را می‌زند. به عبارت دیگر هر چقدر هم که قیمت کارشناسی شده شما منطقی باشد، این کشش بازار و میزان تقاضا هست که عدد دقیق را مشخص می‌کند.در این مقاله تلاش کردیم فاکتورهای حیاتی برای کارشناسی قیمت ملک تجاری را به شما معرفی کرده و روش قیمت گذاری روی املاک تجاری را توضیح دهیم. اگر سوالی در خصوص کارشناسی قیمت ملک تجاری دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 19 Oct 2020 13:48:43 +0330 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%B4%D9%87%D8%B1-%D8%AC%D8%AF%DB%8C%D8%AF-%D9%BE%D8%B1%D8%AF%DB%8C%D8%B3-%D8%B1%D8%A7%D9%87%D9%86%D9%85%D8%A7%DB%8C-%D8%AE%D8%B1%DB%8C%D8%AF-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D9%88-%D8%B3%D8%B1%D9%85%D8%A7%DB%8C%D9%87-%DA%AF%D8%B0%D8%A7%D8%B1%DB%8C-howxg0huebrq در صورتی که پول کافی برای خرید ملک در تهران را ندارید، شهر جدید پردیس می‌تواند گزینه بسیار مناسبی برای شما باشد. برای خرید ملک در این شهرک چه با رویکرد استفاده چه با رویکرد سرمایه گذاری، گزینه‌های متنوعی پیش روی شما است.در حال حاضر شهرک پردیس فرصت‌های متفاوتی برای خرید یا سرمایه‌گذاری در املاک را برای شما فراهم می‌کند. در این مقاله سعی می‌کنیم تا با معرفی فازها مختلف شهرک پردیس، فرصت‌های هر یک را برای شما شرح دهیم.اگر قصد سرمایه‌گذاری ندارید و هدف شما زندگی در شهرک پردیس است، گزینه‌های متفاوتی از خرید خانه‌های ویلایی گرفته تا زندگی در آپارتمان و برج پیش روی شماست. اما اگر هدف شما سرمایه گذاری است، می‌توانید سرمایه گذاری کوتاه مدت، بلند مدت، خرید زمین یا حتی ساخت و ساز در این شهرک را انتخاب کنید.در ادامه ابتدا توضیحاتی کلی در خصوص فازهای شهرک پردیس ارائه کرده سپس فرصت‌های هر یک را توضیح می‌دهیم.آشنایی با ۱۱ فاز شهر جدید پردیسدر شهر جدید پردیس هم می‌توانید خانه‌های ویلایی پیدا کنید، هم آپارتمان‌های شخصی ساز هم برج‌های مسکونی و هم مسکن مهر. به عبارت دیگر تمام گزینه‌ها برای شهرک پردیس روی میز است.این تنوع باعث می‌شود اگر پول لازم برای خرید ملک در تهران را ندارید، به راحتی بتوانید خانه‌ای متناسب با میل و سلیقه‌ی خود در پردیس پیدا کنید.ادامه فازهای ۱۱گانه پردیس را معرفی کرده و فازهایی که برای زندگی یا سرمایه‌گذاری مناسب هستند را توضیح می‌دهیم.فاز ۱ و فاز ۲ شهر جدید پردیسفاز ۱ و فاز ۲ شهر جدید پردیس زودتر از فازهای دیگر ساخته شده است و اصطلاحا قدیمی‌تر از فازهای دیگر هستند. به همین دلیل این فازها به قول معرف راه افتاده‌اند. یعنی بافت شهری آن‌ها تکمیل شده، تراکم جمعیت آن به حد مطلوبی رسیده و امکانات شهری آن در حد قابل قبولی است.همین ویژگی‌ها باعث شده که فاز ۱ و ۲ جزو گزینه‌های بسیار مناسب برای زندگی باشند. این در حالی است که فازهای دیگری در شهر پردیس هستند که تراکم جمعیتی مناسبی نداشته و هنوز فاقد امکانات مختلف شهری هستند.فاز ۱ و فاز ۲ شهر جدید پردیس علاوه بر اینکه گزینه‌های مناسبی برای زندگی هستند، به دلیل تقاضای بالا برای سرمایه گذاری کوتاه مدت نیز گزینه‌های مناسبی به حساب می‌آیند. اما پتانسیل کمتری برای سرمایه‌گذاری بلند مدت دارند.فاز ۳ شهرک پردیس – فاز ترکیبینقشه شهر جدید پردیس_ از مسکن مهر، خانه‌های شخصی ساز و خانه‌های ارگان‌های دولتی تشکیل شده است.فاز ۳ شهرک پردیس نیز مثل فازهای ۱ و ۲ بافت شهری آن به بلوغ رسیده است. یعنی امکانات شهری در حد قابل قبولی در آن توسعه پیدا کرده‌اند. به همین دلیل مثل فازهای ۱ و ۲ گزینه‌ی مناسبی است برای کسانی که قصد زندگی دارند.اما تفاوت فاز ۳ شهرک پردیس با فاز ۱ و ۲ در این است که می‌توان گفت بافت آن ترکیبی است. بخشی از فاز ۳ توسط ارگان‌ها و نهادهای دولتی ساخته شده است. بخش دیگر آن شخصی ساز بوده و قسمتی از آن مسکن مهر است.به عبارت دیگر می‌توان گفت مسکن مهر فاز ۳ فرصت مناسبی است برای کسانی که بودجه کافی برای خرید در فاز ۱ و ۲ را ندارند. چرا که با پول کمتر می‌توانید در فاز ۳ صاحب خانه شوید و در عین حال از امکانات شهری موجود در این فاز بهره‌مند شوید.ناگفته پیداست که این فاز نیز مانند فاز ۱ و ۲ فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری کوتاه مدت به حساب آمده ولی پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاری بلند مدت ندارد.فاز ۴ – خانه‌های ویلاییتمام خانه‌های فاز ۴ ویلایی هستند. نکته مهم که در تشخیص ارزش و مدل سرمایه‌گذاری در این فاز اهمیت دارد، تراکم این فاز است. حداکثر تراکمی که به خانه‌های فاز ۴ داده می‌شود، تراکم ۲ است.این مسئله باعث می‌شود ورود به ساخت و ساز در این فاز سرمایه‌گذاری جذابی نباشد. البته اگر هدف شما از ساخت و ساز استفاده شخصی است موضوع کاملا متفاوت است. قطعا با بودجه‌ای بسیار کمتر نسبت به تهران می‌توانید یک خانه ویلایی کاملا مطابق با سلیقه خود در فاز ۴ شهر جدید پردیس بسازید.باید توجه داشته باشید که امکانات شهری در فاز ۴ به پای امکانات موجود در فاز ۱، ۲ و ۳ نمی‌رسد. البته اگر در این فاز زمینی خریداری کرده و آن را بسازید، هزینه تمام شده برای خانه دار شدن به نسبت فاز ۱ و ۲ کمتر است.شاید فکر کنید فاز ۴ برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست. اگر اینطور فکر کرده‌اید کاملا در اشتباه هستید. هر چند فاز ۴ گزینه‌ی مناسبی برای سرمایه‌گذاری کوتاه مدت نیست اما برای سرمایه‌گذاری بلند مدت کاملا مناسب است. می‌پرسید چرا؟ در ادامه توضیح می‌دهیم.بررسی سرمایه گذاری کوتاه مدت در فاز ۴فاز ۴ شهر جدید پردیس به ۲ دلیل برای سرمایه‌گذاری کوتاه مدت مناسب نیست. اول به دلیل تراکم پایین آن. معمولا تراکم ۲ برای ساخت و ساز جهت سرمایه‌گذاری مناسب نیست.دوم به دلیل اینکه در حال حاضر (سال ۱۳۹۹) زمین‌های خالی بسیاری در این فاز موجود است. قطعا خرید زمین و ساخت آن مقرون به صرفه‌تر از خرید واحد آماده است.علاوه براین اگر قصد داشته باشید واحد آماده‌ای را بفروشید، باید با مشتری کنار بیایید، چرا مشتری می‌تواند با هزینه‌ی کمتری، ملکی را که از نظر نقشه و سایر ویژگی‌ها کاملا مورد پسندش است را بسازد.به این دلایل سرمایه‌گذاری کوتاه مدت در فاز ۴ منطقی نیست. اما چرا این فاز گزینه‌ی مناسبی برای سرمایه‌گذاری بلند مدت به حساب می‌آید؟بررسی سرمایه گذاری بلند مدت در فاز ۴خانه‌های فاز۴ شهرک پردیس تهران همگی ویلایی هستند.در زمان نوشتن این مقاله (سال ۱۳۹۹) عرضه زیادی در خصوص زمین‌های مسکونی در فاز ۴ شهر جدید پردیس وجود دارد. عرضه بالا مانع رشد نجومی و ناگهانی قیمت می‌شود. شما می‌توانید در زمانی که عرضه بالا وجود دارد اقدام به خرید زمین کرده و زمانی که زمین‌های مسکونی در این فاز کم شد، آن را بفروشید.پس از افزایش جمعیت و کمتر شدن زمین‌های مسکونی، حتی می‌توانید به ساخت و ساز به عنوان گزینه‌ای مناسب جهت سرمایه‌گذاری نگاه کنید. بنابراین اگر اهل سرمایه‌گذاری بلند مدت هستید، فرصت را از دست ندهید.فاز ۵ شهرک پردیسفاز ۵ شهر جدید پردیس در زمان نوشتن این مقاله (سال ۱۳۹۹) تقریبا تازه آغاز شده و جمعیت زیادی در آن ساکن نیستند. در نتیجه از امکانات شهری نیز کم بهره و حتی بی‌بهره است. بنابراین این فاز به هیچ وجه برای زندگی انتخاب مناسبی نیست.اما اگر قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت داشته باشید، می‌توانید به خرید خانه در این فاز فکر کنید. با توجه به اینکه امکانات خاصی در این فاز فراهم نیست و تقاضا در آن کم است، می‌توانید واحدهای این فاز را با قیمت پایین خریداری کنید.پس از افزایش جمعیت و فراهم شدن امکانات مختلف در این فاز، واحد شما با رشد بیش‌تر از حد معمول مواجه شده و سود قابل توجهی نصیب شما می‌شود.خرید ملک در فاز ۶ و فاز ۷ و 9 شهر جدید پردیس ممنوع!فاز ۷ پردیس صنعتی بوده و هیچ ملک مسکونی یا تجاری در آن موجود نیست. فاز ۶ را نیز به عنوان زمین‌های ذخیره شهری می‌شناسند. همیشه در مجموعه تحقیقات بازار مسکن مهندس علیرضا عمویی از زمین‌های ذخیره شهری به عنوان گزینه مناسبی جهت سرمایه‌گذاری نام برده‌ایم. اما در این مورد موضوع کمی متفاوت است.مطالعه کنید:«برای سرمایه گذاری کجا زمین بخرم؟»با توجه به اینکه پارک و علم فناوری در منطقه ۶ واقع شده و نوع کاربری‌هایی که به این زمین‌های این منطقه داده می‌شود، به طور کل خرید زمین با هدف سرمایه‌گذاری در فاز ۶ شهر جدید پردیس منطقی نیست.فاز ۹ شهرک پردیس از جمله فازهایی است که به مسکن مهر اختصاص داده شده است. اما توصیه ما به شما این است که فکر خرید مسکن چه با هدف سرمایه‌گذاری و چه با هدف استفاده شخصی و زندگی در آن را از سر خود بیرون کنید.دلیل این توصیه این است که املاک ساخته شده در این فاز از نظر ساخت و ساز درگیر ایرادها و نواقص بسیاری هستند. بنابراین اگر یکی از واحدهای فاز ۹ را خریداری کنید، به زودی از کرده خود پشیمان می‌شوید.فاز ۸ و ۱۱ شهرک پردیس – مسکن مهر، روی بورسفاز ۸ و فاز ۱۱ پردیس بسیار پرمتقاضی هستند.فاز ۸ و فاز ۱۱ شهر جدید پردیس در غرب پردیس واقع شده‌اند. هر دوی آن‌ها جزو مسکن مهر بوده و عرضه و تقاضای بالایی دارند. البته وسعت این فازها زیاد است و علیرغم تعداد معاملات بالایی که دارند هنوز جمعین زیادی در آن‌ها ساکن نشده‌اند.می‌توان گفت فاز ۸ و ۱۱ به نسبت فاز ۵ جمعیت بیشتری دارند اما از این نظر تقریبا مشابه فاز ۴ هستند. یعنی همچنان امکانات مطلوبی برای زندگی ندارد. در واقع می‌توان گفت فاز ۱، ۲، ۳ برای زندگی بهتر از فاز ۸ و ۱۱ هستند و این دو فاز جهت زندگی بهتر از فاز ۵ و ۹ هستند.با توجه به تعداد معاملات و تقاضای زیادی که برای فاز ۸ و ۱۱ وجود دارد، می‌توان گفت فرصت بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری بلند مدت هستند.البته تقاضای بالا تنها دلیلی نیست که فاز ۸ و ۱۱ را به فرصت‌های مناسبی برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است. یکی از ایستگاه‌های مترو دقیقا در شمال فاز ۸ و جنوب فاز ۱۱ واقع شده است. راه افتادن این خط مترو می‌تواند کمک قابل توجهی به رشد قیمت این دو فاز بکند.یکی از دلایل دیگری که فاز ۸ را به فرصتی خاص برای سرمایه‌گذاری تبدیل می‌کند، «دره بهشت» است. دره بهشت مرکزی تفریحی – توریستی است که در جنوب غربی پردیس قرار دارد. بنابراین با وجود چنین پتانسیلی، حتی سرمایه‌گذاری بلند مدت در فاز ۸ می‌تواند گزینه‌ی مناسبی باشد.فاز ۱۰ شهر جدید پردیسفاز ۱۰ مثل فاز ۶ جزو زمین‌های ذخیره شهری به حساب می‌آید. اما مشکلاتی که فاز ۶ دارد و به آن‌ها اشاره کردیم را ندارد. بنابراین فاز ۱۰ می‌تواند گزینه‌های برای سرمایه‌گذاری بلند مدت باشد.البته باید توجه داشته باشید که سرمایه‌گذاری در فاز ۱۰ پردیس به معنای واقعی کلمه، بلند مدت است. چرا؟هنوز ظرفیت فاز ۴، ۸ و ۱۱ پردیس تمام نشده و همچنان ساخت و ساز و خرید و فروش در آن‌ها ادامه دارد. فاز ۵ نیز حتی از این فاز نوپاتر است. بنابراین طبیعی است که تا این ۴ فاز به حد مطلوبی از رشد نرسند، نوبت به افزایش تقاضا در فاز ۱۰ نمی‌رسد.بنابراین اگر قصد سرمایه‌گذاری در فاز ۱۰ شهر جدید پردیس را دارید، از همین امروز به یک سرمایه‌گذاری کاملا بلند فکر کنید.جمع بندی – کدام فازهای شهر جدید پردیس برای زندگی خوب است و کدام فازها برای سرمایه گذاری؟با توجه به توضیحات بالا فازهای ۱، ۲ و ۳ پردیس در حال حاضر برای زندگی کاملا مناسب هستند. چرا که دارای امکانات شهری در حد مطلوبی هستند. بعد از این فازها می‌تواند فازهای ۴، ۸ و ۱۱ را تا حدی آماده سکونت دانست.برای سرمایه‌گذاری کوتاه مدت نیز می‌توانید روی فازهای ۱، ۲، ۳، ۸ و ۱۱ حساب کنید. چرا که تقاضا و تعداد معاملات در این فازها بالاست.فازهای ۴، ۵ و ۱۰ نیز برای سرمایه‌گذاری بلند مدت مناسب هستند. چرا که هنوز فرصت زیادی تا راه افتادن دارند. البته یادآور می‌شویم که فازهای ۸، ۴ و ۱۰ برای خرید زمین گزینه‌های مناسبی هستند.همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم، توصیه می‌کنیم که در فاز ۶ و ۹ اقدام به خرید نکنید. چرا که فاز ۶ به خاطر وجود پارک علم و فناوری و نوع کاربری‌هایی که برای زمین داده می‌شود برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست. فاز ۹ نیز به علت مشکلات مختلف و ضعف در ساخت و ساز برای خرید پیشنهاد نمی‌شود.در نهایت شما را دعوت می‌کنیم لایو جناب مهندس علیرضا عمویی که در تابستان ۱۳۹۹ در خصوص سرمایه‌گذاری در شهر جدید پردیس انجام شده را تماشا کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 12 Oct 2020 15:23:24 +0330 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D9%85%D8%B1%D8%A7%D8%AD%D9%84-%D8%AF%D8%B1%DB%8C%D8%A7%D9%81%D8%AA-%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%B9%D9%84%D8%A7%D9%85-%D9%88%DA%A9%D8%A7%D9%84%D8%AA%D9%86%D8%A7%D9%85%D9%87-%D9%81%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D9%85%D9%87%D9%85-kqxhfcwh1n2s یکی از کارهای ضروری در خرید و فروش وکالتی ملک، استعلام وکالتنامه فروش ملک است. چرا که در معاملات و قراردادهای ملکی، همیشه احتمال کلاهبرداری وجود دارد. در فروش وکالتی ملک نیز، احتمال جعلی بودن وکالتنامه دور از ذهن نیست.در این مطلب روش گرفتن استعلام وکالت نامه محضری که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده و نکات مربوط به آن را توضیح می‌دهیم. علاوه بر این، نکاتی در خصوص استعلام وکالتنامه خارج از کشور بیان می‌کنیم.چگونه استعلام وکالتنامه فروش ملک را دریافت کنیم؟پیش از توضیح روش‌های دریافت استعلام وکالت نامه، به خاطر داشته باشید که فقط و فقط وکالتنامه‌های رسمی که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده‌اند اعتبار دارند.یعنی وکالتنامه دستی، به هیچ وجه از نظر قانونی معتبر نیست. وکالت نامه برخلاف قولنامه یا اجاره نامه دستی، از نظر قانونی هیچ ارزشی نداشته و قابل پیگیری نیست.به طور کلی برای گرفتن استعلام می‌توانید به دو روش عمل کنید که در ادامه هر یک را به صورت تصویری توضیح می‌دهیم.استعلام وکالت نامه از طریق دفتر ثبت اسناد رسمیوکالتنامه محضری که بخش‌های مهم آن برای استعلام مشخص شده‌اندشما می‌توانید به صورت حضوری یا تلفنی، از طریق دفتر ثبت اسناد رسمی که تنظیم کننده وکالتنامه مورد نظر است، صحت و اصالت وکالتنامه را بررسی کنید.برای انجام این کار به بخشی از اطلاعات مندرج در وکالتنامه رسمی احتیاج دارید. این اطلاعات عبارتند از:شناسه سند (بخش ۱ در تصویر) که یک عدد ۱۸ رقمی است و در بالا گوشه سمت راست وکالتنامه درج شده است.شماره وکالتنامه (بخش ۲ در تصویر) که یک عدد ۶ رقمی است و در بالا سمت چپ نوشته شده است.البته بهتر است تمام متنی که در آن به شماره وکالتنامه اشاره شده است را در مراجعه حضوری یا تلفنی به همراه داشته باشید. این متن معمولا به این صورت است: «این سند در صفحه -- دفتر جلد --- دفتر اسناد رسمی --- تهران تحت شماره ------ مورخ --/--/-- ثبت شده است»با توجه به بخشی که با شماره ۳ در تصویر مشخص شده، می‌توانید آدرس و شماره تلفن دفتر اسناد رسمی صادر کننده وکالتنامه را پیدا کنید. با مراجعه به قسمتی که با عدد ۴ در تصویر مشخص شده، می‌توانید نام سر دفتر تنظیم کننده وکالتنامه را نیز مشاهده کنید.دریافت استعلام از طریق سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشوردر صورتی که تمایل دارید استعلام را به صورت اینترنتی انجام دهید، می‌توانید به بخش تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید.بخش تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر رسمی در سایت ثبت اسناد و املاک کشوربا مراجعه به بخش مورد نظر در سایت ثبت اسناد و املاک کشور، با صفحه‌ای مشابه آنچه در تصویر بالا می‌بینید روبرو می‌شوید.برای دریافت استعلام از طریق این سایت، به شناسه سند و رمز تصدیق که در تصویر قبلی با عدد ۵ مشخص شده است نیاز دارید. رمز تصدیق عددی ۶ رقمی است که در بالا گوشه سمت چپ وکالت نامه درج می‌شود.در کادر اول شناسه سند، کادر دوم رمز تصدیق را وارد می‌کنید. سپس جواب استعلام شما در پایین همان کادر نمایش داده می‌شود.نحوه دریافت استعلام وکالتنامه‌های خارج از کشوربرای دریافت این استعلام دو راه دارید. راه اول مراجعه حضوری به سفارت خانه است. راه دوم استفاده از سامانه اینترنتی طراحی شده، مخصوص این کار است. بدیهی‌ست که راه دوم ساده‌تر و سریع‌تر است. بنابراین در ادامه این راه را توضیح می‌دهیم.قبلا نام این سایت، سامانه تایید اسناد کنسولی (تاک)، به آدرس اینترنتی: https://tak.mfa.ir/ بود. در حال حاضر با اضافه شدن خدمات دیگر به آن، نام این سایت به سامانه مدیریت یکپارچه خدمات کنسولی (میخک) تغییر یافته است.در سامانه میخک، برای دریافت استعلام وکالتنامه، باید به بخش انتهایی سایت مراجعه کرده و وارد قسمت بررسی صحت مدارک شوید. می‌توانید برای ورود به این بخش از این لینک استفاده کنید: https://mikhak.mfa.gov.ir/form/baresiEsalatMdrk.xhtmlبا ورود به این بخش با صفحه زیر روبرو می‌شوید:سامانه مدیریت یکپارچه خدمات کنسولی (میخک)در این صفحه، باید در کادر اول (نوع مدرک)، گزینه: «مدارک وکالتنامه/تصدیق امضاء» را انتخاب کنید. در کادر بعدی کد رهگیری وکالتنامه و در کادر کد ملی، باید کد ملی وکیل را وارد کنید.در نهایت یادآور می‌شویم، در انجام هر معامله‌ای، اعتماد طرفین ضروری است؛ اما این اعتماد به معنای کنار گذاشتن ملاحظات قانونی نیست. فراموش نکنیم، گرفتن استعلام برای اطمینان از صحت وکالتنامه در خرید و فروش ملک، به معنای بی‌اعتمادی به فروشنده نیست. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 21 Sep 2020 15:00:54 +0330 https://virgool.io/applymag/%D9%85%D8%A7%D9%86%DB%8C-%D8%AE%D9%88%D8%B4%D8%A8%DB%8C%D9%86-%D8%A7%D8%B2-%D9%81%D9%82%D8%B1-%D8%AA%D8%A7-%D8%A7%D9%85%D9%BE%D8%B1%D8%A7%D8%B7%D9%88%D8%B1%DB%8C-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-%D8%AF%D8%B1-%D8%A2%D9%85%D8%B1%DB%8C%DA%A9%D8%A7-bxcsyc1fofak در این نوشته سعی داریم مسیر برنده بودن در حرفه املاک را با مرور زندگی پر فراز و نشیب یکی از موفق‌ترین‌های حرفه‌ی املاک در آمریکا، به شما آموزش دهیم. این فرد کسی نیست جز مانی خوشبین. ایرانی الاصلی که از هیچ، به امپراطوری املاک در آمریکا رسید.وقتی از موفقیت در حرفه‌ی املاک صحبت می‌کنیم، منظور کسب سود بسیار بالا، با ریسک بسیار پایین است. نکته جذاب این است که هر چند راه رسیدن به چنین وضعیتی برای مشاورین املاک هموارتر است، اما هر فردی با بدست آوردن دانش مورد نیاز می‌تواند در این مسیر به موفقیت برسد.اگر تا انتهای این نوشته ما را همراهی کنید، به این باور رسیده و می‌توانید مانند مانی خوشبین، آینده خود را زیر و رو کنید. مطالبی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:مهاجرت مانی خوشبین به آمریکا: رویایی که با کابوس شروع شد! کار، شکست و ورشکستگی ورود مانی خوشبین به حرفه املاک: شروعی بر زندگی رویایی گام‌های کوچک برای ساخت امپراطوری بزرگ در بازار املاک آمریکاگروه تحقیقات بازار مسکن مهندس علیرضا عمویی به شما پیشنهاد می‌کند تمامی بخش‌های این نوشته را با دقت مطالعه کنید، تا باور کنید که شما هم می‌توانید یک مانی خوشبین باشید.مهاجرت مانی خوشبین به آمریکا: رویایی که با کابوس شروع شد!مانی خوشبین در سال ۱۹۸۴ – ۱۹۸۵ (۱۳۶۲ - ۱۳۶۳)، در بحبوحه جنگ و زمانی که فقط ۱۴ سال داشت، به همراه خانواده به آمریکا مهاجرت کرد. پس از اینکه پدر مانی برادران خود را در جنگ از دست داد، از ترس اینکه اتفاقی برای مانی بی‌افتد، تصمیم به مهاجرت به آمریکا گرفت.قرار نبود این مهاجرت تبدیل به یک کابوس شود، اما اتفاقاتی رقم خورد که زندگی و آینده خانواده و مانی خوشبین را تحت تاثیر قرار داد.پدر مانی به اعتبار صحبت با دوستی که ساکن آمریکا بود، اقدام به مهاجرت کرد. اما این دوست خیلی زود پشت خانواده مانی را خالی کرد و آن‌ها مجبور به زندگی در یک دستگاه ماشین وَن شدند.این اتفاق در قدم اول احساس گناه را درون مانی بوجود آورد. چرا که دلیل اصلی مهاجرت، مانی و ترس از اعزام او در سن ۱۸ سالگی به خدمت سربازی بود. اما این احساس گناه خیلی سریع تبدیل به احساس مسئولیت شد. مسئولیت خوشبخت کردن خود و خانواده.کار، شکست، ورشکستگیهمین احساس مسئولیت بود که اجازه نداد بلد نبودن زبان انگلیسی، ضعیف بودن و کتک خوردن از همکلاسی‌ها، فقر، برخوردهای نژادپرستانه و... مانع او شود. این احساس مسئولیت برای خوشبختی بود که او را در سن ۱۴ سالگی به سمت فروش اجناس دست دوم هدایت کرد.پیش از ادامه ماجرای زندگی مانی خوشبین، اجازه دهید یک سوال مطرح کنیم. «هدف شما از کار کردن چیست؟»بسیاری از ما کار می‌کنیم، اما هدف واقعی ما از کار کردن چیست؟ کسب درآمد؟ تامین هزینه‌های هر ماه؟ پرداخت اجاره و قبوض مختلف؟ همین؟ آیا هدف شما از کار کردن، ایجاد تحول اساسی در زندگی است؟ آیا با هدف خوشبخت کردن خود کار و تلاش می‌کنید؟قطعا پاسخ مانی خوشبین در سن ۱۴ سالگی به این سوالات واضح و روشن بود. به همین دلیل است که او اینک در سال ۲۰۲۰ با ۵۰ سال، ثروتی بالغ بر ۸۰ میلیون دلار دارد.او برای پول درآوردن کار نمی‌کرد. بلکه به خاطر احساس سنگین مسئولیتی که در درون خود حس می‌کرد، برای خوشبخت شدن تلاش می‌کرد. همین جنس از تلاش او را به ثروتی که امروز دارد رسانده است.برمی‌گردیم به ماجرای مانی، کار، تلاش، شکست و ورشکستگی. وقتی مانی به سن ۱۶ سالگی رسید، به عنوان اولین تجربه کاری، در فروشگاه کِی‌مارت (Kmart) مشغول به کار خدمات و نظافت شد.فروشگاه کی‌مارت، اولین جایی که مانی خوشبین رسما استخدام شد.تلاش مانی در فروشگاه کی‌مارت منجر به پیشرفت سریع او شد. تا جایی که در مدت یکسال، معاون مدیریت قسمت کالاهای ورزشی شد. او خیلی سریع متوجه شد که با حقوق کارمندی نمی‌تواند به آنچه می‌خواهد برسد.بنابراین این کار را رها کرد و دوباره وارد حوزه فروش شد. فروش خانه به خانه‌ی برای شرکتی که آجیل و شکلات را بسته‌بندی می‌کرد. این انتخاب او را به سمت تجربه‌ای هدایت کرد برای آینده‌اش بسیار مفید بود. تجربه اولین شکست!تجربه اولین شکست برای مانی خوشبین!مانی بعد از مدتی کار بازاریابی و فروش برای آجیل‌ها و شکلات‌های بسته‌بندی شده، متوجه شد صاحب آن مجموعه سود قابل توجهی از کار بازاریاب‌هایش به دست می‌آورد. بنابراین تصمیم گرفت خودش این کار را انجام دهد.وسایل و مواد اولیه لازم را تهیه کرد. بسته‌بندی و فروش را نیز آغاز نمود. تا مدتی کارها خوب پیش می‌رفت تا اینکه اداره بهداشت مانع کار او شد. چرا که مانی در بسته‌بندی‌ها نکات بهداشتی مد نظر اداره بهداشت را رعایت نمی‌کرد.از آن جایی که رعایت این نکات نیازمند خرید دستگاه‌های پیشرفته‌تری بود، کار مانی در این زمینه با شکست روبرو شد. اولین شکست برای او درسی به همراه داشت که بی‌دقتی به آن، باعث ورشکستگی شد.ورشکستگی مانی خوشبین و شروع دورانی طلاییاین شکست هر چند کوچک بود، اما برای مانی که در شروع سنین جوانی بود، بسیار سخت و تلخ به حساب می‌آمد. اما دنیا همچنان فرصت‌هایی برای او به همراه داشت.این فرصت، دعوت به همکاری از سوی مدیر شرکتی بود که مانی به آن‌ها آجیل می‌فروخت. بنابراین مانی پس از شکست در کار بسته‌بندی و فروش آجیل، به عنوان معاون مدیر استخدام و مشغول به کار شد.شاید فکر کنید مانی خوشبین آدم خوش شانسی است. اما ما اینطور فکر نمی‌کنیم. نکات برجسته‌ی زیادی در زندگی مانی خوشبین وجود دارد. یکی از این نکات، سخت‌کوشی او در هر شرایطی است.وقتی در هر شرایطی، جدا از اینکه تلاش ما چه نتیجه‌ای برای ما به همراه دارد، حداکثر توان خود را به کار گیریم، قطعا فرصت‌هایی را برای خود خلق می‌کنیم. فرصت‌هایی که شاید نسبت به ایجاد شدن آن‌ها آگاهی نداشته باشیم، اما قطعا بوجود می‌آیند.مانی از فرصت بوجود آمده برای تجدید قوا استفاده کرد. تنها یک سال در این شغل ماندگار شد و پس از آن دوباره با کار کارمندی خداحافظی کرد. در این مرحله بود که بی‌توجهی به درسی که در شکست اول وجود داشت. او را به ورشکستگی کشاند.مانی خوشبین در سال ۱۹۹۱، زمانی که ۲۱ سال داشت، تصمیم گرفت یک پمپ بنزین سیار خریداری کند. از آن جایی که قیمت این پمپ بنزین ۱۰ درصد زیر قیمت بازار بود، این فرصت را از دست نداد و تمام پولی که داشت را در این کار سرمایه‌گذاری کرد.این سرمایه‌گذاری مانی را به یک ورشکسته تبدیل کرد. چرا که فروشنده در عمل کلاه‌بردار بود. در نتیجه مانی در این معامله تمام پول و پس‌انداز خود را از دست داد. البته فراموش نکنیم، سرمایه اصلی او، تلاش و ریسک‌پذیری بود.البته بعد از این شکست، سرمایه‌ی دیگری به داشته‌های او اضافه شد. سرمایه‌ای به نام درس گرفتن از اشتباهات.درسی که در شکست و ورشکستگی مانی خوشبین نهفته بودار از هر شکستی درس بگیریم، به زودی به موفقیت می‌رسیم.فکر می‌کنید چه درسی در شکست اول وجود داشت که مانی متوجه آن نشده بود؟ این درس در یکی از جملات وارن بافت نهفته است:«ریسک، از عدم آگاهی از کاری که انجام می‌دهید سرچشمه می‌گیرد.»در واقع مانی در شکست اول متوجه این نکته نشده بوده که با آگاهی کامل وارد آن کار نشده. همین موضوع باعث شد در معامله پمپ بنزین، دچار ورشکستگی شود. اما این تجربیات، راه آینده‌ی او را روشن کرد.ورود مانی خوشبین به حرفه املاک: شروعی بر زندگی رویاییاین ورشکستگی در سن ۲۱ سالگی برای مانی بی‌پولی، بی‌شغلی و تمام شدن پس‌انداز را به همراه داشت. اما باز هم دست از تلاش نکشید. این بار جواز (لایسنس) کار در املاک را به طور رسمی دریافت کرد. سپس در یک شرکت مرهونات، مشغول به کار شد.دوستان عزیز باید بدانند که بازار املاک آمریکا با ایران تفاوت‌های بسیاری دارد. در واقع عناوین شغلی در ایالات متحده آمریکا برای کار املاک، به بیش از ۱۰ مورد می‌رسد. مانی خوشبین نیز در یکی از شغل‌ها با عنوان کارمند صدور وام، مشغول به کار شد.مانی همانطور که قبلا ثابت کرده بود، اهل کار کارمندی نبود. به همین دلیل ۶ ماه در این شغل باقی ماند تا زیر و بم کار را بیاموزد. سپس شرکت مرهوناتی خود را تاسیس کرد و این شروعی شد برای رسیدن به ثروت و شهرت جهانی.پس از تاسیس این شرکت، مانی سرمایه‌گذاری خود را روی املاک توقیف شده یا مصادره شده که در آمریکا با نام Foreclosure Homes شناخته می‌شوند، شروع کرد.گام‌های کوچک برای ساخت امپراطوری بزرگ در بازار املاک آمریکامانی نه پدر پولداری داشت، نه ارثی به او رسید، بلکه گام به گام و با تلاش به موفقیت دست یافت.همانطور که قبلا گفتیم، مانی خوشبین دو ویژگی مهم دارد. از دست ندادن فرصت‌ها و تلاش بی‌وقفه و خستگی ناپذیر. به همین خاطر است که شعار او: «Never Give Up» به معنی «هرگز تسلیم نشو» است.او با تکیه بر همین ویژگی‌ها، اولین سرمایه‌گذاری در بازار املاک را با استفاده از پس‌انداز خود انجام داد. در اولین قدم یک خانه کوچک (خانه‌هایی که در آمریکا به Single-Family home معروف هستند) را خریداری کرد. با باقی مانده همان پس‌انداز، خانه را بازسازی نمود و آن را اجاره داد.پس از ۲ سال که اوضاع بازار مسکن در آمریکا به سمت رونق حرکت کرد، خانه را فروخت و از این معامله ۱۰۰ هزار دلار سود بدست آورد.در قدم بعدی، مانند یک سرمایه‌گذاری واقعی، تمام سودی که بدست آورده بود را دوباره وارد سرمایه گذاری کرد. او با پولی که بدست آورده بود، ۳ خانه دیگر خرید. این خانه‌ها را نیز بازسازی نمود و با فروش آن‌ها پول بیشتری بدست آورد.با سرمایه‌ای که بدست آورده بود، توانست به سمت خرید، فروش و بازسازی آپارتمان‌ها که گران‌تر از Single-Family home بودند حرکت کند. مانی با افزایش سرمایه از این راه توانست به مرور وارد بازار املاک تجاری که در آمریکا بسیار جذاب است شود.مانی به جای اینکه با سودی که بدست می‌آورد، زندگی دلخواه خود را بسازد، تلاش کرد با پول، پول بسازد و این کار را تا جایی ادامه داد که اکنون دیگر برای پول درآوردن، نیازی به کار کردن ندارد. هرگز این جمله مهم در سرمایه‌گذاری را فراموش نکنید:«پول، پول می‌سازد و پولی که با پول ساخته شده باشد، باز هم پول می‌سازد. این یعنی کسب سود مرکب»همانطور که می‌بینید، مانی خوشبین با کسب سود مرکب از فعالیت‌های اقتصادی و سرمایه گذاری خود در بازار املاک، توانسته زندگی فراتر از تصوری برای خود فراهم کند.چند نکته برای هموطنان ایرانی در خصوص بازار املاکبازار املاک ایران و آمریکا تفاوت‌های بسیاری دارند. اما این تفاوت‌ها در جزییات است. همانطور که در بازار املاک ایران می‌توان از دریافت کمیسیون درآمد داشت (حتی می‌توان با دریافت کمیسیون توافقی درآمد بیش‌تری کسب کرد)، در آمریکا نیز اغلب فعالین بازار از همین راه درآمد دارند.همانطور که در بازار آمریکا می‌توان با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و املاک به ثروت رسید، در بازار املاک ایران نیز می‌توان با سرمایه‌گذاری ثروتمند شد. در واقع می‌توان گفت بازار ایران و آمریکا، در روش‌ها متفاوت هستند، نه در اصول.متاسفانه در ایران هم اغلب مشاورین املاک (درست مثل آمریکا)، بیش‌تر تلاش می‌کنند درآمد خود را از راه دریافت کمیسیون افزایش دهند. در حالی که در ایران کمتر کسی است که به موضوع سرمایه‌گذاری در بازار املاک توجه کند.در ایران از قدیم معرف بوده که: «اگه می‌خوای از زمین بلند شی دستتو بذار روی زمین». قطعا بسیاری از خوانندگان این مقاله کسانی را می‌شناسند یا شنیده‌اند که فلان شخص با خرید و فروش ملک (بخوانید سرمایه‌گذاری در بازار املاک)، بار خود را بست.امیدواریم این مطلب تلنگری باشد برای فعالین بازار املاک و همه دوستانی که این مطلب را می‌خوانند. باور داشته باشید که شاید زندگی رویایی در یک قدمی شما باشد، برای رسیدن به آن تنها کافی است تلاش کنید، جسارت داشته باشید و به خوبی بیاموزید.در ادامه به صورت مختصر به دارایی‌ها و البته زندگی مانی خوشبین اشاره می‌کنیم.دارایی‌ها و زندگی مانی خوشبین در سال ۲۰۲۰تصاویری از مانی خوشبین در کنار همسرش لیلا میلانی و فرزندانشان، انزو و پریسیلا.مانی خوشبین در سال ۲۰۱۱ با لیلا میلانی ازدواج کرد. آن‌ها دو فرزند به نام‌های انزو پاشا و پریسیلا دارند. بر اساس گزارش سایت affairpost.com ثروت خالص مانی خوشبین معادل ۴۶ میلیون دلار است.این ثروت به واسطه فعالیت و سرمایه‌گذاری مانی در بازار املاک ایلات متحده آمریکا و از طریق شرکت خوشبین (The Khoshbin company) بدست آمده. شرکت املاک مانی خوشبین در حال حاضر ۶ ایالت از ایالت‌های آمریکا را تحت پوشش قرار می‌دهد.بخشی از دارایی‌های مانی املاک هستند که روی آن‌ها سرمایه‌گذاری کرده و بخش دیگر از این دارایی‌ها، کلکسیون جذاب ماشین‌های او هستند.بنا به گفته سایت هات‌کارز، در زمان نوشتن این مقاله (تابستان سال ۹۹)، ارزش کلکسیون ماشین‌های مانی خوشبین ۳۰ میلیون دلار است. البته ظاهرا قرار است ماشین‌هایی به ارزش ۱۷ میلیون دلار به این مجموعه جذاب اضافه شوند.برخی از ماشین‌هایی که در کلکسیون او بوده یا همچنان هستند یا به زودی به این مجموعه ماشین‌های او اضافه می‌شوند عبارتند از: Bugatti Veyron Mansory Bugatti Veyron black/blue Bugatti Chiron Hermes McLaren SLR 722 grey McLaren SLR black coupeMcLaren SLR white Roadster McLaren p1 Carbon white interiorMcLaren 650 can am (2016)Koenigsegg Agera RS “Phoenix” with one:1 engine (با قیمت 2.2 میلیون دلار خریداری شد و با قیمت 4.1 میلیون دلار فروخته شد) Koenigsegg Jesko Lamborghini SV MIURA homage blueLamborghini SV wet look carbon Mercedes g 500 4×4² Mercedes AMG ONE McLaren Speedtail McLaren Senna Pagani Huayra Hermes911 R 2016 Porsche 918 white Porsche GT yellowPorsche RS GT3Rolls Royce drophead white Rolls Royce Ghost infinity edition Saleen S7 TT competitionجمع‌بندیدردآورترین و با شکوه‌ترین نقاط عطف زندگی شما کجاست؟ امیدواریم شما در حال حاضر فرد موفقی باشید؛ اما حقیقت این است که اغلب افراد عادی، افرادی که همیشه در آرزوی موفقیت هستند، نه دره‌های عمیقی در زندگی خود داشته‌اند، نه قله‌های با شکوهی.تا زمانی که به استقبال تلخی‌ها و سختی‌های زندگی نرویم، تا زمانی که خود را برای سقوط در دره‌های شکست و حتی ورشکستگی آماده نکنیم، هرگز نمی‌توانیم به اوج قله‌های موفقیت برسیم. خطر کردن، جسارت و تلاش، لازمه موفقیت هستند.به قول عطار نیشابوری:گر مرد رهی میان خون باید رفتاز پای فُتاده، سرنگون باید رفتمهاجرت، شرایط سخت و زندگی، کار کردن از سن ۱۴ سالگی، بلد نبودن زبان انگلیسی در آمریکا، کتک خوردن از همکلاسی‌ها، تحمل تبعیض‌های نژادی، مسخره شدن، نابودی ۲ کسب و کار، ورشکستگی و بی‌پولی همه این‌ها دره‌های شکستی بود که برای مانی خوشبین از سن ۱۴ تا ۲۱ سالگی اتفاق افتاد.هیچ کدام از این مشکلات او را نکشت، بلکه قوی‌تر کرد. او از شکست‌ها و ناکامی‌هایش درس گرفت، مسیر درست را پیدا کرد و با تجربه‌ای که کسب کرده بود، درهای موفقیت و زندگی ایده‌آل را به روی خود گشود. چرا که خود را مسئول خوشبختی خود می‌دانست.شما تا چه حد اعتقاد دارید که مسئول خوشبخت کردن خود هستید؟ تا چه حد حاضر هستید برای کسب این خوشبختی تلاش کنید؟ مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Tue, 15 Sep 2020 10:33:55 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%AD%D9%82%D8%A7%DB%8C%D9%82%DB%8C-%D8%AF%D8%B1%D8%A8%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%B4%D9%87%D8%B1%DA%A9-%D8%A7%DA%A9%D8%A8%D8%A7%D8%AA%D8%A7%D9%86-%D8%B4%D9%87%D8%B1%DA%A9%DB%8C-%D8%AD%DB%8C%D8%B1%D8%AA-%D8%A7%D9%86%DA%AF%DB%8C%D8%B2-%D9%88-%D8%B1%D8%A7%D8%B2-%D8%A2%D9%84%D9%88%D8%AF-mmlukp8t7v3s شهرک اکباتان از جهات مختلف خاص و استثنایی است. اگر حتی اطلاعات اندکی در خصوص آن داشته باشید، حیرت می‌کنید. اگر کمی بیشتر درباره آن تحقیق کنید، متوجه راز آلود بود آن شده و اگر در این شهرک زندگی کنید، عاشق آن می‌شوید.ما در گروه تحقیقات بازار املاک مهندس علیرضا عمویی، قصد داریم در این نوشته شهرک اکباتان را از ابعاد مختلف به شما معرفی کنیم، شاید در پایان این نوشته شما هم مانند اهالی این شهرک، عاشق زندگی کردن در آن بشوید.در این مقاله این سرفصل‌ها را می‌خوانید:۱. چرا شهرک اکباتان، شگفت انگیز و تکرار ناشدنی است؟۲. طراح و خالق اصلی شهرک اکباتان کیست؟۳. اکباتان، این شهرک خاص و شگفت انگیز چگونه ساخته شد؟۴. چه افسانه‌ها و شایعاتی درباره اکباتان وجود دارد؟چرا شهرک اکباتان، شگفت انگیز و تکرار ناشدنی است؟می‌توان گفت شما هر توقعی از یک شهرک مسکونی داشته باشید، در اکباتان برآورده می‌شود. حتی می‌توان گفت شهرک اکباتان ویژگی‌هایی دارد که فراتر از توقع اغلب افراد است. در ادامه به این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم.البته باید به این نکته توجه داشته باشید که تمام ویژگی‌ها و امکاناتی که در ادامه درباره آن‌ها صحبت می‌کنیم، در شهرکی گرد آمده‌اند که احداث آن در دهه ۴۰ شمسی آغاز شده است.۱- وسعت شهرک اکباتانمحدوده شهرک اکباتان روی نقشه هوایی گوگلشهرک اکباتان در منطقه ۵ تهران قرار دارد و مساحت آن معادل ۵.۹۴ کیلومتر مربع است. برای اینکه وسعت این شهرک را بهتر متوجه شوید اینطور تصور کنید که ۷۲۰ زمین فوتبال به بزرگی ورزشگاه آزادی در آن جا می‌شود.شهرک اکباتان از ۳ فاز تشکیل شده است. فاز ۲ شهرک اکباتان به نسبت فاز ۱ و ۳ بزرگ‌تر است و در غرب این شهرک قرار دارد و در مجاورت آن نمایشگاه صنایع هوایی واقع شده است.اگر از بزرگراه شهید لشکری به سمت میدان آزادی حرکت کنید، فاز ۲ و ۳ شهرک اکباتان را دست چپ خودتون می‌بینید. اگر از اتوبان تهران – کرج به سمت میدان آزادی بروید، فاز ۱ و ۳ این شهرک را سمت راست می‌بینید.شهرک اکباتان از شمال با اتوبان تهران – کرج و از جنوب با بزرگراه شهید لشکری محدود شده و از شرق با کوی بیمه و شهرک آپادانا همسایه هست.این ۳ فاز در کل از ۱۵ هزار ۶۷۵ واحد مسکونی تشکیل شده‌اند. درباره جمعیت شهرک اکباتان صحبت‌ها و اظهار نظرهای مختلفی وجود دارد. به عنوان مثال گنجایش این شهرک در سایت ویکی‌پدیا معادل ۴۴ هزار و ۹۸۱ نفر ذکر شده و در برخی منابع دیگر تا ۱۰۰ هزار نفر نیز عنوان شده است.نکته‌ی مهمی در این خصوص قابل اشاره است. اکباتان شهرکی با مساحت ۷۲۰ برابر ورزشگاه آزادی است، اما حداکثر جمعیت آن معادل جمعیتی است که در یک ورزشگاه جای می‌گیرند.همین اطلاعات ابتدایی به ما می‌گوید طراح و سازنده اکباتان، برخلاف بسیاری از سازندگان امروزی، تلاش نکرده برای سود بیش‌تر حداکثر واحد مسکونی ممکن را بسازد. همین موضوع نکته‌ای است که شهرک اکباتان را به اثری تحسین برانگیز تبدیل کرده است.در ادامه داستان اکباتان، با ابعاد مختلف و تحسین برانگیز اکباتان بیش‌تر و بهتر آشنا شده و احتمالا طراح و سازنده آن را بیش‌تر تحسین می‌کنید.۲- کیفیت ساختافرادی که با مبحث کارشناسی قیمت ملک به طور تخصصی آشنایی دارند، می‌دانند که عمر مفید ساختمان‌هایی که کمی قدیمی‌تر هستند را اغلب حداکثر تا ۲۵ سال و ساختمان‌های جدید را زیر ۱۰۰ سال تخمین می‌زنند. البته بدیهی است که عمر مفید ساختمان، وابسته به کیفیت ساخت آن است.این در حالی است که عمر مفید اکباتان، شهرکی که ساخت آن در دهه ۴۰ شمسی آغاز شده را ۳۰۰ سال تخمین می‌زنند.برای ساخت اکباتان تمامی مواد و مصالح مورد نیاز از آمریکا وارد ایران شد. در آن زمان ساخت بناهایی با اسکلت بتونی سابقه چندانی در ایران نداشت. در نتیجه تخصص و تجربه لازم برای ساخت شهرکی به عظمت اکباتان در ایران وجود نداشت.به همین دلیل شرکت آمریکایی استارِت برای مدیریت انجام این کار به همکاری برگزیده شد تا اکباتان تبدیل به بنایی شود، با ۳۰۰ سال عمر مفید.در ساخت این شهرک بالاترین استانداردهای موجود در ساخت و ساز رعایت شده است. یکی دیگر از نتایج رعایت این استانداردها این بوده که اکباتان را در برابر زلزله ۹ ریشتری نیز مقاوم کرده است.از دیگر مواردی که در ساخت این شهرک مسکونی رعایت شده، تامین نورگیر عالی برای تمام واحدها است. از نکات قابل ذکر دیگر این است که این شهرک به گونه‌ای ساخته شده که وقتی پنجره منزل خود را باز می‌کنید، همسایه بر منزل شما مشرف نیست و از این لحاظ آسایش کامل دارید.در ۳ فاز شهرک اکباتان، آپارتمان‌هایی با متراژ ۶۸ تا ۱۷۶ متر مربع و واحدهای دوبلکس موجود است که همگی، جدا از متراژی که دارند، با بهترین کیفیت ساخته شده‌اند.۳- امکانات رفاهی شهرک اکباتاننمایی از برخی امکانات رفاهی و مراکز خرید اکباتانوقتی صحبت مجتمع مسکونی و امکانات رفاهی مطرح می‌شود، خیلی‌ها یاد مسکن مهر و عدم دسترسی به مراکز خرید می‌افتند. شهرک اکباتان دقیقا در نقطه مقابل این مشکل قرار دارد. امکانات رفاهی در شهرک اکباتان فوق العاده است.شهرک اکباتان علاوه بر دو بازار روز و مگامال، دارای صدها واحد تجاری است. طبق تحقیق میدانی انجام شده در سال ۹۰، اهالی اکباتان ۱۰۰ درصد خریدهای روزانه و ۹۳ درصد خریدهای هفتگی خود را داخل شهرک انجام می‌دهند.نکته جذاب این است که به گفته طراح و سازنده اکباتان (که در ادامه این نوشته با او آشنا خواهید شد)، جانمایی مراکز خرید به گونه‌ای انجام شده است که یک خانم خانه‌دار، برای انجام خرید روزانه مجبور نیست تاکسی بگیرد.البته امکانات رفاهی اکباتان محدود به خرید نیست. تعداد زیادی مدرسه در مقاطع مختلف در اکباتان وجود دارد که از این جهت نیاز اهالی را تامین می‌کند.نکته جالب درباره مدارس شهرک اکباتان این است که برای رفتن به مدرسه، نیازی به رد شدن از خیابان نیست. در واقع دانش آموزان برای رسیدن به مدرسه می‌توانند در فضای سبز اکباتان تردد کند.یکی دیگر از ویژگی‌های تحسین برانگیز اکباتان همین فضای سبز است. حیرت انگیز است اگر بدانید در شهرک اکباتان ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار متر مربع بنا ساخته شد و معادل همین مساحت، فضای سبز در نظر گرفته شده است.به گفته سازنده این شهرک، این کار یک ایده خلاقانه بوده و برای اولین بار در جهان، در شهرک اکباتان اتفاق افتاده است. این موضوع باعث شد نام شهرک اکباتان در زمان ساخت، در دنیا سر زبان‌ها بی‌افتد.هنرمندی دیگری که در معماری شهرک به کار رفته این است که اکباتان به گونه‌ای طراحی شده که هوا داخل آن در گردش است. این باعث می‌شود آلودگی‌های صنعتی اطراف غرب تهران، داخل فضای شهرک باقی نمانند.۴- فرهنگ حاکم بر شهرک نشینانیکی از فاکتورهای اثر گذار در خرید ملک، محله ملک و سطح فرهنگی آن است. معماری و مزایای اکباتان زمینه ساز ایجاد فرهنگی متفاوت و کم نظیر در شهرک شده است. می‌توان گفت معماری اکباتان در خدمت تقویت روابط انسانی در شهرک است.کیفیت بالای ساخت و ساز، امکانات عالی و همچنین رفاهی که زندگی در اکباتان به همراه داشته و دارد، باعث شده اغلب اهالی اکباتان تمایلی به نقل مکان از این شهرک نداشته باشند.در نتیجه بسیار از اهالی اکباتان از کودکی همبازی هم بوده، با هم به مدرسه، دانشگاه، خدمت سربازی و سرکار رفته‌اند. به عبارتی بسیاری از اهالی اکباتان مثل یک خانواده در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند.این همبستگی اثر خود را روی فرهنگ کلی شهرک نشینان به شکل با دوامی ثبت کرده است. به گونه‌ای که به جرات می‌توان گفت، اکباتانی بودن برای اهالی این شهرک تبدیل به یک ارزش شده حتی گاهی آن را به رخ غیر اکباتانی‌ها نیز می‌کشند.یکی دیگر از ملاک‌هایی که نشان دهنده فرهنگ یک محله است، ارتباط اهالی با حیوانات است. دوستی با حیوانات یکی از ویژگی‌های مثال زدنی شهرک نشینان به حساب می‌آید.از نکات جالب توجه دیگر می‌توان به سکونت بسیاری از بازیگران، هنرمندان و چهره‌های مشهور در این شهرک اشاره کرد. از جمله این چهره‌ها می‌توان به اسامی زیر اشاره کرد:آتیلا پسیانی آناهیتا همتیگوهر خیر اندیشمرحوم جمشید اسماعیل خانیساعد سهیلی گلوریا هاردی مریم بوبانی شهرام عبدلیعلیرام نوراییسعید پیردوست عزت الله مهرآوراننصرالله رادش نیما نکسیا رامین ناصرنصیرامیر نوری رویا نونهالی حمیرا ریاضیعلیرضا اوسیوند و...به طور کل به نظر می‌رسد زندگی در اکباتان مساوی، رفاه، آرامش و دسترسی به امکانات است. حرف و حدیث در خصوص سازنده شهرک اکباتان بسیار است. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.طراح و خالق اصلی شهرک اکباتان کیست؟طراح و خالق اکباتان، تحسین برانگیزترین شهرک مسکونی ایراناگر از اهالی اکباتان بپرسید طراح و سازنده اکباتان کیست؟ با جواب‌های متفاوتی روبرو می‌شوید. عده‌ای می‌گویند یک معمار آمریکایی، برخی نام یک شرکت آمریکایی به نام استارِت را می‌برند. بعضی‌های از مهندس رحمان گلزار شبستری یاد کرده، عده‌ای نیز نام جردن گروزن را می‌آورند.نظرات مختلف محدود به صحبت‌های اهالی اکباتان نمی‌شود. مثلا اگر به ویکی‌پدیا مراجعه کنید، می‌بینید از یک معمار آمریکایی (بدون ذکر نام) به عنوان طراح اکباتان یاد شده است.در سایت «اکباتان آنلاین»، طراح و سازنده این شهرک را «جردن گروزن» آمریکایی معرفی کرده‌اند. حتی در برخی سایت‌ها از طراحی کره‌ای به نام کیم سئو‌گئون به عنوان سازنده اکباتان نام برده شده است.اما حقیقت درباره طراح و سازنده اکباتان با تحقیق و بررسی مشخص شده است. بررسی‌های انجام شده در کتاب «شهرک اکباتان، مدنیت معاصر معماری ایران» و همینطور گفت‌و‌گو با افرادی که در ساخت این پروژه سهیم بوده‌اند، نشان می‌دهد که سازنده اصلی اکباتان، مهندس رحمان گلزار شبستری است.در واقع مهندس گلزار به عنوان مالک «شرکت سهامی نوسازی و عمران تهران» کار ساخت اکباتان را آغاز می‌کند. فاز یک اکباتان توسط مهندس گلزار و مهندس فریدون آذری طراحی می‌شود.به دلیل عدم وجود تجربه کافی در ساخت سازه‌های بتنی در دهه ۴۰ و ۵۰ در ایران، مدیریت ساخت و نظارت بر اجرای فاز اول اکباتان به شرکت آمریکایی استارِت واگذار می‌شود.بررسی‌ها نشان می‌دهد طراحی فاز ۲ اکباتان به یک شرکت کره‌ای و معمار کره‌ای پیشرو به نام کیم سئو‌گئونواگذار شده است. هر چند فاز ۳ اکباتان در سال ۱۳۷۰ به بهره‌برداری رسیده، اما متاسفانه نمی‌توان در خصوص طراح آن نظر قطعی داد.ما اعتقاد داریم نقش مهندس رحمان گلزار در این داستان پررنگ‌ترین نقش است. برای فهمیدن دلیل این موضوع، ادامه این مقاله که داستان چگونگی ساخته شدن اکباتان است را مطالعه کنید.اکباتان، این شهرک خاص و شگفت انگیز چگونه ساخته شد؟در خصوص ساخته شدن شهرک اکباتان هم حرف و حدیث‌های متفاوتی وجود دارد. عده‌ای ساخت آن را نتیجه مصوبه‌ای در هیات دولت (در دهه ۴۰) می‌دانند و عده‌ای دیگر نظر متفاوتی دارند. در ادامه، داستان جذاب ساخته شدن این شهرک را توضیح می‌دهیم.منطقه کنونی شهرک اکباتان در دهه ۴۰ و ۵۰ جزو محدودی شهری نبود. خرید زمین‌های این منطقه و ساخته شدن شهرکی به عظمت اکباتان در آن، به واسطه کنار هم قرار گرفتن مجموعه‌ای از اتفاقات رقم خورد.داستان خریداری زمین‌های شهرک اکباتان کنونیخرید زمین های اکباتان، با کنار هم قرار گرفتن، چند ماجرا رقم خورد.مهندس رحمان گلزار دانشجوی رشته‌ی معماری دانشگاه هنرهای زیبای تهران بود. پس از پایان درس، خانواده خود را که در آمریکا زندگی می‌کردند به ایران آورد. بنابراین برای سکونت خود و خانواده‌اش تصمیم گرفت آپارتمانی بسازد.آقای گلزار در آن زمان زمینی به متراژ ۱۲۰۰ متر مربع داشت. برای تامین هزینه‌های ساخت و ساز، این زمین را به ۳ قطعه ۴۰۰ متری تفکیک کرد و ۲ قطعه آن را فروخت. در نهایت یک آپارتمان ۴ طبقه که در هر طبقه ۲ واحد داشت، در آن زمین بنا کرد.با توجه به اینکه آپارتمان‌های مذکور بسیار خوش ساخت بودند، توجه یکی از ملاکین تهران را به خود جلب کردند. علیرغم اصرار بسیار این فرد، مهندس گلزار تمایلی به فروش آپارتمان نداشت.در نهایت مهندس گلزار برای منصرف کردن خریدار، رقم ۱ میلیون تومان (که ۲ برابر هزینه تمام شده بود) را پیشنهاد داد و مورد موافقت خریدار واقع شد. خریدار ۸۰۰ هزار تومان را نقدی پرداخت کرده و بابت ۲۰۰ هزار تومان باقی مانده، قطعه زمینی به متراژ ۱۰۰ هزار مترمربع به او واگذار نمود.به این ترتیب، اولین بخش از زمین‌های اکباتان در اختیار مهندس گلزار قرار گرفت تا به مرور تبدیل به محل سکونت هزاران نفر در غرب تهران شود.مهندس گلزار عنوان می‌کنند: «به محض دیدن این زمین فکر شهرک سازی و نام اکباتان – به دلیل صلابت آن – به ذهنم رسید.»البته این زمین‌ها تنها بخشی از زمین‌های اکباتان بودند. همانطور که در اوایل این مطلب اشاره کردیم، مساحت اکباتان ۵.۹۴ کیلومتر مربع است. خریداری باقی زمین‌ها نیز با حوادث دیگری همراه بود.داستان خریداری قسمت دوم زمین‌های اکباتانبا توجه به اینکه زمین‌های اطراف زمین مهندس گلزار کاملا خالی بودند، ایشان تصمیم می‌گیرند که صاحب زمین‌های اطراف را نیز پیدا کنند. با تحقیق و پرس و جو، متوجه می‌شوند که مالک ۴۵۰ هزار متر مربع از زمین‌های همسایه، یکی از سیاست‌مداران دوره قاجار به نام نظام السلطنه مافی است.بررسی‌ها نشان داد که نظام السلطنه مافی در پاریس زندگی می‌کنند. مهندس گلزار توانست پیشکار نظام السلطنه مافی در ایران را پیدا کند و کار خرید زمین را از طریق او پیگیری نماید.متاسفانه نظام السلطنه راضی به فروش زمین‌ها نشد و دیدار حضوری با مهندس گلزار را به عنوان شرط مذاکره برای فروش زمین‌ها عنوان کرد. به همین دلیل مهندس گلزار برای خرید زمین‌ها عازم پاریس شد.مهندس گلزار پیش از سفر به پاریس قیمت زمین‌ها را بررسی کرد و متوجه شد که این زمین‌ها حدود ۵ میلیون تومان ارزش دارند. به همین دلیل برای تامین این پول به دوستی به نام عباس مس فروش مراجعه کرد.آقای مس فروش به دلیل اینکه به کار و توانایی‌های مهندس گلزار به شدت اعتماد داشت، حاضر بود روی هر پروژه‌ای که ایشان قصد آغاز کردن آن را دارند، سرمایه‌گذاری کند. بنابراین آقای مس فروش یک فقره چک به مبلغ ۵ میلیون تومان جهت خرید زمین به مهندس گلزار دادند.مهندس گلزار در سفر به پاریس، توانست به راحتی نظام السلطنه را با بیان ایده‌هایی که درباره اکباتان و آینده‌ی آن در سر داشت متقاعد کند و دست پر به ایران بازگردد. به این ترتیب ساخت و ساز اکباتان آغاز شد.داستان ساخت اکباتان، تامین مالی و پیشرفت پروژهروش تامین مالی پروژه اکباتان در موقعیت آن نقش بسزایی داشت.ابتدا برای تامین مالی پروژه تصمیم گرفته شد که از منابع خارجی و تجار بازار تهران استفاده شود. با توجه به اینکه مهندس گلزار در بین بازاریان تهران بسیار خوشنام بود (به علت طراحی رایگان مساجد و مدارس)، بازاریان تهران حاضر به پرداخت ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان برای پیشبرد اکباتان شدند.اما در ادامه روش پیش فروش به علت با ثبات بودن و ریسک کمتر انتخاب شد. البته نباید از این نکته غافل ماند که بازاریان تهران نیز در این زمینه با تبلیغ و جذب مشتری برای واحدهای اکباتان، کمک قابل توجهی کردند.مهندس گلزار موفق به پیش فروش ۲ هزار واحد به قیمت هر متر مربع ۳ هزار تومان در مدت ۲ هفته شد. البته شرایط فروش به این ترتیب بود که ۲۵ درصد از کل مبلغ ابتدا دریافت می‌شد. به این ترتیب طی ۲ هفته، ۱۰۰ میلیون تومان پول نقد وارد حساب مهندس گلزار شد.مهندس گلزار تصمیم گرفت برای تصفیه ۷۵ درصد باقی مبلغ پول با خریداران، به آن‌ها وام دهد. به این منظور با بانکی وارد مذاکره شدند اما بانک اعلام کرد توان مالی پرداخت این تعداد وام را ندارد.به همین دلیل شرکت پس انداز اکباتانبا همکاری بانک مرکزی ایران تاسیس شد و ۱۰۰ میلیون تومان پول حاصل از پیش فروش در صندوق این شرکت قرار گرفت تا وام‌های مورد نظر قابل پرداخت شوند.خرید و فروش واحدهای اکباتان در بازار سیاهآوازه واحدهای اکباتان به سرعت در حال پخش شدن بود. پس از این که مدتی از فروش قسطی واحدها گذشت، مشخص شد عده‌ای واحدهای پیش فروش شده را ۱۰۰ هزار تومان گران‌تر در بازار سیاه می‌فروشند.همین اتفاق باعث شد طرح پیش فروش با وام متوقف شود. پس از مدتی طرح فروش نقدی واحدها کلید خورد که به علت حسن شهرت واحدهای اکباتان، این طرح نیز با اقبال مردم و حتی شرکت‌های مختلف روبرو شد.این استقبال به حدی بود که به زودی مشخص شد تقاضا برای این واحدها بسیار بیش‌تر از ۴۵۰۰ واحد در دست ساخت است. بنابراین شرکت سهامی نوسازی و عمران تهران اقدام به خرید زمین‌های اطراف پروژه کرد و به این ترتیب پروژه شهرک اکباتان گسترش یافت.قابل ذکر است که واحدهای اکباتان به صورت مبله و با امکانات خاص به مشتریان تحویل داده می‌شد (مقایسه کنید با شرایط واگذاری مسکن مهر). جهت انجام این امور، اقدامات خاصی انجام شده بود که چند نمونه از آن‌ها عبارتند از:خرید کارخانه الکترولوکس جهت تولید کابینت‌ها و لوازم لوکس واحدها راه اندازی کارخانه تولید شیشه دوجداره برای اولین بار در ایران، جهت تولید شیشه‌های واحدهای اکباتان (برای از بین بردن مزاحمت صدای نشست و برخاست هواپیما)ساخت تمام در و پنجره‌های اکباتان به صورت اختصاصی خرید ۹۰ درصد سهام یک کارخانه تولید موکت جهت کاهش هزینه‌های تامین ۲ میلیون ۴۰۰ هزار متر مربع موکتگرفتن تخفیف بی‌سابقه ۳۵ درصدی از شرکت اوتیس آمریکا جهت تامین ۵۳۲ دستگاه آسانسورهمان طور که می‌بینید، شهرک اکباتان نه بدون فراز و نشیب به این نقطه رسید و نه با فرمان حکومتی، بلکه آنچه شهرک اکباتان را زبان زد خاص و عام کرد، همت، جسارت، بلند پروازی و خلاقیت متخصصین داخلی بود.چه افسانه‌ها و شایعاتی درباره اکباتان وجود دارد؟ساختار ساختمان های اکباتان ۷ شکل است. آیا با این ساختار می توان کلمه جاوید شاه را ساخت؟داستان اکباتان، داستان پر فراز و نشیبی بود و البته افسانه‌ها و شایعاتی نیز پیرامون آن ساخته شده است. در ادامه به چند مورد از این شایعات می‌پردازیم.۱. سازنده اکباتان خارجی است: همانطور که توضیح داده شد، خارجی‌ها در ساخت اکباتان نقش داشته‌اند، اما سازنده اصلی و طراح فاز اول اکباتان ایرانی است.۲. مهندس رحمان گلزار شبستری در زمان شروع پروژه ۲۴ سال داشته است: طبق اظهار شخص مهندس گلزار، در زمان شروع پروژه ۴۰ سال داشته‌اند.۳. تصویر اکباتان از آسمان جاوید شاه است: اگر خوب به تصویر بالا نگاه کنید، متوجه می‌شوید که چنین چیزی ممکن نیست.کلام آخرشاید خواندن این داستان برای ما و شما جذاب باشد، اما مهم این است که چه استفاده‌ای از آن می‌بریم؟ از دید ما می‌توان ۲ نکته از این داستان برداشت کرد:۱- بخش خصوصی در مقابل بخش دولتی و خصولتینمی‌توان انتظار داشت کارهای بزرگ توسط دولت، سازمان‌ها و نهادهای دولتی انجام شود. به قول میلتون فریدمن، اقتصاددان آمریکایی:«اگر مدیریت یک بیابان را به بخش دولتی واگذار کنید، بعد از پنج سال با کمبود شن مواجه می‌شوید»بدیهی است که با شرایط فعلی، آرزوی تکرار پروژه‌ای به وسعت و با کیفیت اکباتان، آرزویی محال و تکرار نشدنی است. وقتی این پروژه به صورت خصوصی آغاز شده، بی‌شک تامین مالی آن مسئله‌ای حیاتی است.یک شرکت خصوصی چه راهی غیر از مشتریان برای تامین مالی دارد؟ در نتیجه برای تامین مالی، باید خریداران را جذب کرد. برای جذب خریداران راهی جز تامین بهترین کیفیت و ارائه مناسب‌ترین قیمت، قابل تصور نیست.این روال باعث تکریم مشتری به معنای واقعی کلمه و پیشرفت روز افزون می‌شود. این است دلیل موفقیت کار در بخش خصوصی.۲- نکات قابل توجه برای سازندگاندر درس کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت، به تفصیل آموزش داده شده که فاکتورهای تاثیر گذار در قیمت ملک را می‌توان در ۳ دسته زیر تقسیم‌بندی کرد:۱. فاکتورهای مربوط به محله۲. فاکتورهای مربوط به مشاعات۳. فاکتورهای مربوط به داخل واحد و کیفیت ساختپروژه اکباتان نمونه‌ای از رعایت کیفیت در تمام این فاکتورهاست. همانطور که می‌بینید، نتیجه کار نیازی به توضیح و دفاع ندارد. امروز بعد از گذشت چندین دهه از ساخت شهرک اکباتان، نام آن همچنان به نیکی یاد شده و مشتریان خود را دارد.اگر به آگهی‌های املاک اکباتان در دیوار سری بزنید، می‌بینید که همیشه تعداد قابل توجهی از آگهی‌ها، مربوط به معاوضه یک واحد از اکباتان با واحدی دیگر یا فروش یک واحد در اکباتان و خرید واحدی دیگر با متراژ بالاتر یا در فازی دیگر است. این مشاهدات سندی بر نیک نامی اکباتان است.این نام نیک نه تنها برای اکباتان، بلکه برای سازنده آن نیز ماندگار شده است. بنابراین شایسته است سازندگان محترم به جای محاسبه سود کوتاه مدت، دید خود را برای کسب سود بلند مدت تغییر داده و پروژه شهرک اکباتان و سازنده آن را الگوی خود قرار دهند.از دید شما، چه درس‌های دیگری می‌توان از داستان شهرک اکباتان گرفت؟ دیدگاه خود را در این رابطه در بخش نظرات در انتهای این نوشته، با ما درمیان بگذارید. همچنین خوشحال می‌شویم نظر و احساس خود را نسبت به شهرک اکباتان در بخش نظرات منعکس کنید.فهرست منابع استفاده شده در نگارش این مطلب، جهت اطلاع همراهان مجموعه مهندس علیرضا عمویی، در ادامه درج می‌شود:· سایت ویکی‌پدیا· سایت اکباتان من· سایت اکباتان آنلاین· سایت دنیای اقتصاد· سایت شنبه‌شهر· سایت هنر آنلاین مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 31 Aug 2020 14:36:33 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A7%D8%B3%D9%82%D8%A7%D8%B7-%DA%A9%D8%A7%D9%81%D9%87-%D8%AE%DB%8C%D8%A7%D8%B1%D8%A7%D8%AA-%D8%AF%D8%B1-%D9%82%D8%B1%D8%A7%D8%B1%D8%AF%D8%A7%D8%AF%D9%87%D8%A7%DB%8C-%D9%85%D9%84%DA%A9%DB%8C-%D8%A8%D9%87-%DA%86%D9%87-%D9%85%D8%B9%D9%86%D8%A7%D8%B3%D8%AA-%D9%88-%DA%86%D9%87-%DA%A9%D8%A7%D8%B1%D8%A8%D8%B1%D8%AF%DB%8C-%D8%AF%D8%A7%D8%B1%D8%AF-naoibcyzorlh معمولا در قراردادهای حقوقی اصطلاحاتی وجود دارد که اکثر افراد معنای آن را متوجه نمی‌شوند. یکی از این اصطلاحات که اهمیت بسیار زیادی دارد، اسقاط کافه خیارات است.در این مقاله علاوه بر توضیح معنای این اصطلاح، علت استفاده از آن را در قرارداد خرید و فروش ملک شرح می‌دهیم. با مطالعه این مطلب متوجه می‌شوید استفاده یا عدم استفاده از این عبارت، می‌تواند چه سودها یا ضررهایی برای شما داشته باشد.معنای اسقاط کافه خیارات چیست؟اسقاط از ریشه سقط است. در زبان فارسی با کلمه سقوط که آن هم از ریشه سقط است آشنا هستیم. بنابراین می‌توانید به راحتی نتیجه بگیرید که اسقاط به معنای از بین بردن است.کافه در زبان عربی به معنای «همگی» و «تمام» یک چیز است. خیارات از خیار، به معنای اختیار می‌آید. بنابراین، اسقاط کافه خیارات، به معنای از بین بردن تمامی اختیارات است.در ادامه به کاربرد این اصطلاح حقوقی و اثرات استفاده از آن در قراردادهای ملکی می‌پردازیم.چرا این اصطلاح حقوقی در قراردادهای ملکی می‌آید؟این عبارت در تمامی قراردادهای ملکی شامل مبایعه نامه و اجاره نامه که از سوی اتحادیه املاک در اختیار مشاورین املاک قرار داده می‌شود، به صورت پیش فرض وجود دارد. در واقع مشاور املاک می‌تواند این عبارت را از قرارداد حذف کند.حالا فکر می‌کنید چرا این عبارت به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی نوشته شده است؟اگر به سایت ویکی‌پدیا مراجعه کنید، می‌بینید در خصوص اسقاط کافه خیارات نوشته شده است که این عبارت جهت قوام و ثبات قرارداد به کار می‌رود.این توضیح کاملا درست است. برای اینکه متوجه شوید چرا از بین بردن تمامی اختیارات می‌تواند باعث ثبات قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک شود، باید کمی درباره ویژگی‌های قراردادهای ملکی اطلاعات بیش‌تری داشته باشید.ادامه این نوشته را مطالعه کنید تا دلیل این موضوع را متوجه شوید.چرا سلب خیارات ذاتی قرارداد باعث ثبات قرارداد می‌شود؟سلب خیارات ذاتی قرارداد، مانع استفاده نابجا از آن‌ها می‌شودفرض کنید به یک نفر وکالت داده‌اید. شما می‌توانید این وکالت را یک طرفه به هم بزنید یا اصطلاحا فسخ کنید. اما قراردادهای ملکی به این صورت نیست. فسخ قراردادهای ملکی امکان پذیر نیست؛ مگر در صورت در نظر گرفتن شرایطی در قرارداد. در اصطلاح حقوقی، این شرایط را خیارات می‌گویند.شاید بپرسید: «اگر شرایطی برای فسخ در قرارداد ننویسیم، چه لزومی دارد که اسقاط کافه خیارات به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی وجود داشته باشد؟»باید بدانید که برخی از خیارات به صورت ذاتی در قراردادهای ملکی وجود دارند. خیاراتی مثل: خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار مجلس. وقتی این خیارات را اسقاط می‌کنیم، مانع استفاده نابجا از آن‌ها می‌شویم.با یک مثال این موضوع را توضیح می‌دهیم. فرض کنید در شرایط رونق بازار مسکن، مبایعه نامه یک ملک را می‌نویسید. چند روز بعد قیمت‌ها بالا می‌رود و احتمال دارد مالک با ادعای ضرر و زیان چشمگیر (غبن فاحش)، برای به هم زدن معامله تلاش کند.جدا از اینکه ادعای ضرر و زیان در این شرایط می‌تواند درست باشد و به نتیجه برسد یا نه، سلب نکردن امکان به هم زدن معامله، قطعا در مثالی که زدیم، خریدار و مشاور املاک را با ضرر و زیان مواجه می‌کند.در واقع در صورتی که کافه خیارات را اسقاط نکنیم، طرفین معامله می‌توانند به راحتی برای فسخ معامله اقدام کنند و این می‌تواند ثبات معامله را از بین ببرد.البته ذکر یک نکته در این جا ضروری است. حتی با وجود عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیار تدلیس اسقاط نمی‌شود. خیار تدلیس مربوط به فسخ قرارداد به واسطه کلاه‌برداری است و این خیار، تحت هیچ شرایطی قابل اسقاط نیست.چطور یک سری خیارات را حفظ و باقی را اسقاط کنیم؟تا اینجا به این نتیجه رسیدن که وجود اسقاط کافه خیارات در قرارداد ضروری است. حال این سوال پیش می‌آید که آیا با حفظ این بند در قرارداد، امکان تعیین شرایطی برای فسخ وجود دارد؟ یعنی می‌تواند تمامی خیارات ذاتی قرارداد را از بین برد و در عین حال شرایطی برای فسخ قرارداد تعیین کرد؟پاسخ به این سوال مثبت است. برای این کار باید بعد از اسقاط کافه خیارات، خیارات مورد نظر را به صورت استثنا بیاورید. پیشنهاد ما این است که متن زیر در قرارداد استفاده کنید:«طبق توافق طرفین، کافه خیارات اسقاط گردید به استثنا خیار شرط و تدلیس»به این ترتیب، با استفاده از خیار شرط، می‌توانید شرایط مورد نظر طرفین برای فسخ قرارداد را در ادامه ذکر کنید.البته در برخی از قراردادها سلب اختیارات به این ترتیب نوشته می‌شود: «طبق توافق طرفین، کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش اسقاط گردید». اشاره به خیار غبن فاحش در این عبارت، بار حقوقی ندارد و صرفا جهت یادآوری و تاکید بر از بین رفتن این خیار است.اگر همچنان ابهامی در این زمینه باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات همین مقاله مطرح کنید، در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Tue, 25 Aug 2020 10:00:15 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%DB%B2%DB%B7-%D9%86%DA%A9%D8%AA%D9%87-%D8%A8%D8%B1%D8%A7%DB%8C-%D9%85%D8%B4%D8%A7%D9%88%D8%B1%D8%A7%D9%86-%D8%AD%D8%B1%D9%81%D9%87-%D8%A7%DB%8C-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-%D8%AC%D9%84%D8%B3%D9%87-%D9%81%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D9%81%D8%A7%DB%8C%D9%84%DB%8C%D8%A7%D8%A8%DB%8C-%D9%88-l3m4u3jxfofa یکی از ویژگی‌های مشاوران حرفه ای املاک یادگیری مداوم است. از این رو در این مقاله ۲۷ نکته برای مشاوران حرفه ای املاک در حوزه‌های مختلف گردآورده‌ایم تا به صورت فشرده این اطلاعات را در اختیار همراهان مجموعه آموزش املاک مهندس علیرضا عمویی قرار دهیم.این ۲۷ نکته برای مشاوران حرفه ای املاک در ۶ بخش زیر دسته‌بندی شده‌اند:۱. نکات کارشناسی ملک۲. نکات حقوقی۳. نکات فایل‌یابی (فایلینگ)۴. شخصیت‌شناسی (بر اساس DISC) در حرفه املاک۵. نکات ارتباط با مشتری (CRM)۶. مذاکره و جلسه فروش۵ نکته برای مشاوران حرفه ای املاک در خصوص کارشناسی ملکمشاور حرفه ای املاک فردی است که بتواند به معنای واقعی کلمه به مشتری مشاوره بدهد. منظور از مشاوره، تحلیل‌هایی که هر شخصی می‌تواند در کوچه و بازار و تاکسی ارائه دهد نیست؛ بلکه تحلیل‌هایی هست که باعث افزایش اعتبار شما می‌شود.به همین منظور در ادامه ۵ نکته برای مشاوران حرفه ای را می‌آوریم که متاسفانه بسیاری از مشاورین املاک به آن توجه نکرده و به همین دلیل به راحتی اعتبار و تخصص خود را زیر سوال می‌برند.۱- رویت سند در بازدید اولیهیک فرد حرفه ای در هر زمینه‌ی کاری، چه شغل املاک و چه مشاغل دیگر، هرگز بر اساس شنیده‌ها صحبت نکرده و اقدامی نمی‌کند. معنای این حرف در حرفه‌ی املاک چیست؟ مراجعه به سند ملک در اولین قدم و کارشناسی ملک بر مبنای آن.متاسفانه شاهد آن هستیم که بسیاری از مشاورین املاک با بی‌توجهی به همین نکته بسیار ساده نه تنها اعتبار خود را زیر سوال می‌برند، بلکه وقت و انرژی خود را نیز هدر داده، حتی مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد می‌کنند.یک مشاور املاک حرفه ای نباید اطلاعاتی مانند، متراژ ملک، داشتن یا نداشتن پارکینگ و نوع آن، عمر بنا و... را با استناد به صحبت مالک در کار خود لحاظ کند. چرا که معیار صحیح و قانونی اطلاعات ملک، چیزی است که در سند ملک ذکر شده.بنابراین اگر می‌خواهید مانند یک مشاور املاک حرفه ای رفتار کنید، باید سند خوانی را به خوبی بلد باشید. سپس در بازدید اولیه از ملک، سند ملک را مطالبه کنید. با دسترسی به سند ملک، می‌توانید تمام اطلاعات لازم را برای ادامه کار (مثل آگهی نویسی، ارائه مشاوره و...) را از آن استخراج کنید.۲- بازدید از ملک به چشم خریداریک مشاور حرفه‌ای، در کارشناسی ملک باید ملک را به چشم یک خریدار واقعی ببیند.بسیاری از مشاورین املاک از ما می‌پرسند: «موقع مراجعه به ملک باید به چه چیزهایی توجه داشته باشیم؟ باید چه کار کنیم؟» این سوالات کاملا به جا و درست هستند. توضیح مفصل در این خصوص را در درس کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت داده‌ایم. اما می‌توان به این سوالات یک پاسخ کوتاه داد.پاسخ کوتاه به این سوال این است: «بازدید از ملک به چشم خریدار». اگر بتوانید وقتی برای کارشناسی ملک مراجعه می‌کنید، همین یک نکته را رعایت کنید، بسیاری از کارها را به صورت خودکار درست انجام می‌دهید.یک مشاور املاک حرفه ای باید ملک را مثل کف دستش بشناسد. اگر وقتی خریدار را برای بازدید از ملک می‌برید، او نکته‌ای را متوجه شود که شما آن را نمی‌دانستید، عملا بازی را باخته‌اید.این مورد بسیار پیش آمده که مشاور املاک با اتکا به حرف مالک، پارکینگ را مسقف فرض کرده اما زمان بازدید دادن به خریدار، مشخص شده که پارکینگ عملا مسقف نیست. یا حتی مواردی اتفاق افتاده که خریدار خواسته انباری ملک را ببیند، اما مشاور املاک نمی‌دانسته کدام انباری متعلق به ملک است.وقتی چنین مواردی اتفاق بی‌افتد، طبیعی است که خریدار به صورت ناخودآگاه دیگر به شما اعتماد نکند. پس از چنین اتفاقاتی، خریدار انتظار دارد هر زمان متوجه شود یکی دیگر از حرف‌های شما نیز درست نبوده است. در این شرایط شانس فروش شما به این مشتری کاهش می‌یابد.بنابراین همیشه در کارشناسی ملک، مثل خریدار واقعی از ملک بازدید کنید، به این ترتیب، هم اطلاعات کاملی از ملک جمع‌آوری می‌کنید، هم در برابر هر سوالی که مشتری می‌پرسد، دست شما پر است.۳- نکته مهم برای مشاوران حرفه ای املاک درباره کارشناسی ملک کلنگینکات مربوط به کارشناسی ملک برای آپارتمان و ملک کلنگی تفاوت‌هایی دارد. وقتی بحث کارشناسی ملک کلنگی یا زمین مطرح است، میزان عقب‌نشینی یکی از موارد مهمی است که باید در کارشناسی ملک از آن مطلع شوید.دلیل اهمیت این موضوع این است که خریدار باید بهای زمین بعد از عقب‌نشینی را پرداخت کند. در واقع میزان عقب‌نشینی زمین می‌تواند اختلاف قیمت شدیدی در ارزش زمین ایجاد کند.فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۲۰ متر مربع و به قیمت هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان. اگر ۲۰ متر از متراژ این زمین پس از عقب‌نشینی کم شود، ارزش آن قبل و بعد از عقب‌نشینی 400 میلیون تومان اختلاف دارد.بنابراین در زمان کارشناسی ملک کلنگی و زمین باید میزان عقب‌نشینی را بررسی کرده و حتما مالک را از این موضوع که قیمت زمین بعد از احتساب عقب‌نشینی محاسبه می‌شود، آگاه کنید.۴- صحبت با مالک اصلیدر مراحل اولیه کار روی ملک، حتما با مالک اصلی صحبت کنید تا زحمتی که می‌کشید به هدر نرود.خیلی اوقات فردی غیر از مالک اصلی برای فروش ملک اقدام می‌کند. مشاورین املاک حرفه ای هیچگاه نباید به صحبت با فردی غیر از مالک اصلی قانع شود. دقت داشته باشید که این نکته مهمی برای مشاوران حرفه ای املاک به حساب می‌آید.فرض کنید خانمی ملکی را برای فروش به شما می‌سپارد. شما روی ملک کار می‌کنید، ملک را کارشناسی کرده و قیمت گذاری می‌کنید، ملک را آگهی می‌کنید، به تماس‌های تلفنی جواب می‌دهید، برای بازدید هماهنگی‌های لازم را انجام داده و در نهایت، نمی‌تواند ملک را بفروشد.چرا؟ چون مالک اصلی همسر این خانم است و راضی به فروش ملک نبوده. یا شاید حتی خانم بدون اطلاع شوهر، ملک را به آژانس املاک سپرده تا همسر خود را در عمل انجام شده قرار دهد.در نتیجه حتی اگر شما کار را تا پای امضای قرارداد هم برسانید، این شوهر آن خانم است که باید قرارداد را امضا کند. بنابراین از ابتدا باید با مالک اصلی صحبت کنید، تا هم وقت و انرژی خود را بیهوده تلف نکنید، هم اعتبار خود را نزد خریدار از دست ندهید.توجه داشته باشید که می‌تواند این نکته را به عنوان یکی از موارد مهم در تشخیص فروشنده واقعی در نظر گرفت. چرا که شما به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، نباید هیچ فردی غیر از مالک را به عنوان فروشنده واقعی ملک بپذیرید.در ادامه چند نکته حقوقی برای مشاوران حرفه ای املاک را بررسی می‌کنیم.۴ نکته حقوقی برای مشاوران حرفه ای املاکهمانطور که در ابتدای این مقاله گفتیم، مشاور حرفه ای املاک باید بتواند به خریدار و فروشنده مشاوره دهد. مشاوره‌ای آگاه کننده، شفاف، دقیق و البته درست. به طور کلی هر مشاور املاک می‌تواند در ۳ حوزه مشاوره دهد، مسائل مربوط به ملک که به حوزه کارشناسی ملک مربوط می‌شود، مسائل حقوقی و موارد مربوط به سرمایه‌گذاری در بازار املاک.در بخش قبلی چند نکته مربوط به کارشناسی ملک برای مشاوران حرفه ای املاک گفتیم. در این قسمت ۴ نکته حقوقی برای مشاوران حرفه ای املاک مطرح می‌کنیم.۱- احراز هویت و احراز مالکیتمقصود از احراز هویت این است که هویت فروشنده را به واسطه مدارک شناسایی، بررسی کنیم. سپس در احراز مالکیت، باید به سند ملک مراجعه کرده، اطلاعات مالک را از سند ملک استخراج نموده، سپس هویت فروشنده را با هویت مالک مطابقت دهیم.فرایند احراز هویت و احراز مالکیت به همین سادگی انجام می‌شود. اما همین فرایند ساده، شاید به علت سادگی، مورد بی‌توجهی قرار می‌گیرد. در نتیجه باعث بوجود آمدن انبوهی از مشکلات حقوقی برای مشاور املاک و طرفین قرارداد می‌شود.فراموش نکنید که یک مشاور املاک حرفه ای، هرگز هیچ یک از اقدامات حقوقی را دست کم نگرفته و تمام نکات و جزییات را مو به مو رعایت می‌کند.۲- گرفتن وجه نقد به جای چکدر تاریخ تحویل ملک، بهتر است فروشنده به جای چک، وجه نقد دریافت کند.ما به مشاورین املاک توصیه می‌کنیم در مبایعه نامه قید کنند که خریدار موظف است در تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند، وجه نقد به فروشنده پرداخت نماید.البته به خاطر داشته باشید که این امر از نظر حقوقی الزامی نیست. بلکه ما این توصیه را به عنوان یک نکته برای مشاوران حرفه ای بیان می‌کنیم که از تجربه کار در بازار املاک حاصل شده است.اما دلیل این توصیه چیست؟ اگر چکی که خریدار به فروشنده می‌دهد، اصطلاحا بی‌محل باشد، فروشنده پس با استناد به بی‌محل بودن چک نمی‌تواند اقدام به فسخ معامله کند. بلکه باید برای برگشت زدن چک اقدام کرده و مراحل قانونی جهت وصول طلب خود را طی کند.هدف از انجام معامله، صرفا امضای قرارداد و دریافت کمیسیون املاک نیست. بلکه غیر از کسب درآمد، ایجاد رابطه خوب با مشتریان و خلق بهترین تجربه ممکن از انجام معاملات ملکی نیز جزو اهداف شماست. به این ترتیب، شما به مرور از یک مشاور املاک عادی، به یک حرفه‌ای تبدیل می‌شوید.هر چند حتی اگر به جای وجه نقد، چک دریافت شود، باز هم پای مشاور املاک در دعاوی بعدی گیر نیست، اما در صورت پاس نشدن چک و بروز هرگونه مشکلی، شما قطعا مشتری خود را از دست می‌دهید. نه تنها یک مشتری، بلکه تمام مشتریانی که می‌توانستند به واسطه آن مشتریان، به شما مراجعه کنند.۳- یک نکته برای مشاوران حرفه در خصوص املاک اوقافیخرید و فروش املاک اوقافی به نسبت سایر املاک خیلی کمتر است. شاید همین مسئله سبب شده که اطلاعات بسیاری از مشاورین املاک در خصوص املاک اوقافی در حد مطلوب نباشد. یکی از سوالات متداول در خصوص املاک اوقافی، امکان دریافت وام برای این نوع املاک است.مشاورین املاک باید بدانند که تنها تفاوت ملک اوقافی با ملک طِلْق، این است که در ملک طلق، شش دانگ عرصه و اعیان متعلق به مالک است، اما در ملک اوقافی (معمولا) عرصه وقف شده و اعیان متعلق به مالک است و طی قراردادی با اداره اوقاف، از عرصه استفاده می‌شود.بنابراین همانطور که می‌توان برای ملک طلق وام گرفت، ملک اوقافی نیز مشکلی در گرفتن وام ندارد.مطالعه کنید: ملک اوقافی چیست و نقل و انتقال آن چگونه است؟سوال متداول دیگر در خصوص ملک اوقافی این است که آیا این نوع املاک امکان خرید و فروش دارند؟ برای بررسی امکان خرید و فروش این املاک باید ببینید که آیا عرصه و اعیان، هر دو وقف شده‌اند؟ یا صرفا عرصه وقف شده؟اگر صرفا عرصه ملک وقف شده باشد، اعیان را می‌توان خرید و فروش کرد. البته باید اجاره نامه‌ای که با اداره اوقاف به نام مالک فعلی است، به نام خریدار منتقل شود.در صورتی که عرصه و اعیان هر دو وقف شده باشند، امکان خرید و فروش (به معنای سند زدن) وجود ندارد. بلکه صرفا می‌توان اجاره نامه ملک را به نام خریدار منتقل کرد. به عبارت دیگر، اگر عرصه و اعیان با هم وقف شده باشند، فقط می‌توان ملک مورد نظر را از اوقاف اجاره کرد.۴- فروش ملک‌های وام‌دارآیا می‌توان ملک‌های وام‌دار را فروخت؟ اگر مشتری این سوال را از شما پرسید، باید بدانید در فروش ملک‌های وام‌دار با ۲ موضوع مهم روبرو هستیم:۱. سند ملک در رهن بانک است (گرو بودن سند ملک).۲. دو نفر از سوی مالک فعلی، برای دریافت وام ضمانت کرده‌اند.برای حل این ۲ مشکل، ۳ راه وجود دارد. با توضیح این ۳ راه می‌توانید مشاوره خوبی به مشتری خود بدهید:۱. فروشنده وام را تصفیه کرده تا فک رهن ممکن شود.۲. فروشنده سند جدیدی به بانک معرفی کند تا وام، به سند جدید انتقال یابد.۳. وام به خریدار منتقل شود و خریدار ۲ نفر ضامن جدید به بانک معرفی کند.در ادامه ۴ نکته مهم برای مشاوران حرفه ای در خصوص فایل‌یابی (فایلینگ) توضیح می‌دهیم.۴ نکته درباره فایل‌یابی برای مشاورین املاکفیل یابی یکی از مهمترین بخش‌های کار هر مشاور املاک است.چه چیزی از فایل برای کار مشاور املاک ضروری‌تر است؟ شاید بتوان گفت مهم‌ترین داشته هر مشاور املاک فایل است. چرا که بدون فایل، نه می‌توانید خریداری را جذب کنید، نه قراردادی بسته می‌شود و نه درآمدی بدست می‌آورید.بنابراین ۴ نکته‌ای که در ادامه توضیح داده می‌شود را به عنوان نکات حیاتی در کار خود در نظر گرفته و تلاش کنید به آن‌ها عمل کنید.۱- درک اقیانوس آبی و اقیانوس قرمز در فایل‌یابیهمیشه رقابت شدیدی برای جذب فایل و داشتن فایل بیش‌تر بین مشاورین املاک وجود داشته. چرا که فایل بیش‌تر مساوی قرارداد بیش‌تر و درآمد بیش‌تر است. مشاورین املاک به خوبی می‌دانند که همیشه تعدادی فایل وجود دارد که چندین مشاور املاک روی آن کار می‌کنند.ما به این فایل‌ها، اقیانوس قرمز می‌گوییم. اقیانوس قرمز یعنی فضایی با رقابت بالا و همچنین ریسک بسیار زیاد. در نقطه مقابل شما می‌توانید برای خود اقیانوس آبی خلق کنید. یعنی فضایی که در آن رقابتی وجود ندارد.مسلما فایل‌هایی که از طریق شرکت‌های فایلینگ (در تهران)، دیوار و شیپور بدست می‌آیند همان اقیانوس قرمز هستند. چرا که تعداد زیادی مشاور املاک وجود دارند که روی همین فایل‌ها در حال کار کردن هستند. بنابراین شما برای به قرارداد رساندن این فایل‌ها، باید وارد یک رقابت سخت شوید.حالا فکر می‌کنید یک مشاور املاک چطور می‌تواند برای خودش اقیانوس آبی خلق کنید؟ با فایلینگ شخصی. پیشنهاد ما به شما این است که با یادگیری روش اصولی فایلینگ، همیشه تعدادی فایل شخصی داشته باشید.البته توجه داشته باشید که هرگز فایل‌های غیر شخصی را بی‌اهمیت ندانید. چرا که به هر حال، هر فایلی فرصتی برای بستن قرارداد و کسب درآمد است. اما نکته مهم برای مشاوران حرفه ای این است که با داشتن فایل شخصی، می‌توانید تا حد قابل قبولی، بخشی از درآمد خود را تضمین کنید.۲- مونوپل کردن فایلمونوپل کردن به معنای انحصاری کردن امتیاز عرضه کالا یا خدمت است. وقتی می‌گوییم فایلی را مونوپل کنید، یعنی باید کاری کنید که مالک فروش فایل را به طور کامل به شما واگذار کند.در واقع یک مشاور املاک حرفه‌ای بعد از بدست آوردن فایل‌های شخصی، تلاش می‌کند آن فایل‌ها را برای خود مونوپل کند. به این ترتیب اطمینان حاصل می‌کند که مالک آن فایل را روی دیوار آگهی نکرده و در اختیار سایر مشاورین املاک قرار نمی‌دهد.روش‌های مونوپل کردن فایل را در درس «فایلینگ اصولی، شاه کلید فروش در دوران رکود» به صورت کامل توضیح داده‌ایم. اصلی‌ترین نکته در مونوپل کردن فایل این است که ۲ نکته را در ذهن مالک تثبیت کنید:۱. با سپردن فایل به دیگران، امکان ذلیل شدن ملک وجود دارد.۲. در صورت مونوپل شدن فایل، شما روی ملک به صورت ویژه‌ای کار می‌کنید تا ملک را با سرعت بیش‌تر یا شرایط بهتر بفروشید.در واقع با نکته اول، ترسی درست و منطقی از واگذاری فایل به مشاورین املاک دیگر را در دل مالک ایجاد می‌کنید. با نکته دوم نیز انگیزه لازم برای مونوپل شدن فایل را بوجود می‌آورید. درست انجام دادن این کار به روش شما و نوع بیان این مطلب وابسته است که به آموزش و تجربه نیاز دارد.۳- منبع مناسب جهت ایجاد اقیانوس آبی برای فایل‌یابیاملاک نوساز را جهت فایل‌یابی فراموش نکنید.پیدا کردن فایل‌های شخصی که بتوانید آن‌ها را مونوپل کنید قطعا کار سختی است. روش‌های مختلفی نیز برای این کار وجود دارد. اما یکی از روش‌هایی که قطعا از آن می‌توانید نتیجه بگیرید و تعدادی فایل شخصی به لیست فایل‌های خود اضافه کنید، فایل‌یابی روی املاک نوساز است.چرا پیدا کردن فایل‌های نوساز کار راحتی است؟ چرا که ملک‌های نوساز را به راحتی می‌توانید از ملک‌های دارای سکنه تشخیص دهید. فقط کافی است در کوچه‌ها و خیابان‌ها راه بروید و حواس‌تان به پنجره خانه‌هایی باشد که پرده ندارند.توصیه می‌کنیم اگر قصد دارید از این روش برای فایل‌یابی استفاده کنید، برنامه‌ریزی شده عمل کنید. یعنی مسیرهای مختلفی را برای خود تعیین کنید و در فواصل زمانی مختلف این مسیرها را برای پیدا کردن فایل نوساز طی کنید.۴- منبع غنی دیگری برای فایل‌های شخصیدر روش قبل برای پیدا کردن هر فایل باید انرژی صرف کرده و مسیرهای مشخصی را به صورت مستمر طی کنید تا بتوانید فایل پیدا کنید. در این روش به جای صرف هزینه، تلاش می‌کنید خود را به یکی از منابع غنی تامین فایل وصل کنید.این منابع غنی، لابی‌من‌ها و سرایدارهای ساختمان‌ها، برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی هستند. قطعا اگر قرار باشد در یک آپارتمان واحدی به فروش رود، یکی از افرادی که از این موضوع اطلاع پیدا می‌کنند، لابی‌من‌ها و سرایدارهای آن ساختمان هستند.اگر شما بتوانید ارتباط مناسبی با این اشخاص برقرار کنید، آن‌ها را به منبعی قابل اعتماد برای فایل‌یابی خود تبدیل کرده‌اید. منبعی که برای استخراج فایل از آن‌ها، نیازمند صرف زمان و انرژی نیستید.۵ نکته بعدی که برای مشاوران حرفه ای توضیح می‌دهیم، نکات مربوط به شخصیت‌شناسی و تیپ‌های شخصیتی است. این نکات نه تنها به شما در فرایند فایل‌یابی کمک می‌کند، بلکه در برای ارتباط برقرار کردن با خریدار و فروشنده و در نهایت افزایش فروش نیز بسیار مهم هستند.۵ نکته برای مشاوران حرفه ای در خصوص شخصیت‌شناسیحتما شنیده‌اید که می‌گویند: «فلانی مهره مار داره». یعنی همه او را دوست دارند و با همه روابط خوبی دارد. شما به عنوان مشاور املاک می‌توانید مهره مار داشته باشید. البته نه با جادو، بلکه با شخصیت‌شناسی.شاید این سوال برای شما مطرح شود که مگر می‌شود شخصیت تمام افراد را شناخت؟ آن هم در حرفه‌ای مثل املاک که مدت ارتباط با مشتری بسیار کوتاه است. پاسخ این سوال مثبت است!هر چند شخصیت هر انسان منحصر به فرد است، اما علم روانشناسی، توانسته افراد را با توجه به فاکتورهای مختلف دسته بندی کند. این مسئله باعث شده بتوانیم تیپ شخصیتی افراد را با توجه به خصوصیات و رفتارهایی که از خود بروز می‌دهند شناسایی کرده و بهترین راه تعامل با آن‌ها را انتخاب کنیم.تست‌ها و مدل‌های روانشناسی مختلفی برای شناسایی تیپ‌های شخصیتی وجود دارد. نکاتی را که در ادامه توضیح می‌دهیم، برگرفته از مدل شخصیت‌شناسی DISC است.۱- اهمیت شخصیت‌شناسی در حرفه املاکبرای فروش موفق باید عمق شخصیت مشتری را بشناسید.بررسی‌های علمی نشان داده اغلب افراد در هنگام پرداخت پول احساس نامطلوبی دارند به نام «درد پرداخت». این بررسی‌ها نشان می‌دهد هنگام پرداخت پول همان قسمتی از مغز تحریک می‌شود که هنگام درد در مغز ما تحریک می‌شود.وقتی بحث معاملات ملکی و رقم‌های سنگین این معاملات در میان باشد، نه تنها موضوع «درد پرداخت» مطرح است، بلکه بحث اطمینان نیز به میان می‌آید.شما تا نتوانید حس مثبتی در مشتری نسبت به خود ایجاد کنید، در فروش موفق نخواهید بود. جمله‌ی معروفی در بحث فروش و بازاریابی است که می‌گوید: «مشتری اول باید خود شما را بخرد، بعد محصول یا خدمات شما».اما چطور می‌توان تا این حد روی مشتری اثر گذار بود؟ بعضی‌ها برای این کار دنبال دعای افزایش فروش می‌روند!!! اما اگر شما بتوانید تیپ شخصیتی هر فردی را بشناسید، می‌توانید حساسیت‌ها و تمایلات او را درک کنید. بنابراین نفوذ در ذهن او و ایجاد حس مثبت، تبدیل به کار راحتی می‌شود.در ۴ نکته بعدی، با توجه به متد DISC نکاتی درباره ۴ تیپ شخصیتی می‌گویم که حسابی در کار املاک به شما کمک می‌کند.۲- تیپ شخصیتی D – آقای مدیرفروش به تیپ شخصیتی D برای بسیاری از مشاورین املاک غیر ممکن است. در حالی که اگر خصوصیات این افراد را به خوبی بشناسید، فروش به آن‌ها بسیار راحت خواهد بود. در کل تکلیف مشاور املاک با این تیپ شخصیتی مشخص است. یا فروش قطعی یا خداحافظی.افراد با تیپ شخصیتی D، بسیار قاطع و اصطلاحا اتو کشیده هستند. تصویر ذهنی شما از یک مدیر مقتدر، دقیقا همان تیپ شخصیتی D است. بنابراین از مدل رفتاری آن‌ها به راحتی می‌تواند این افراد را شناسایی کنید.علاوه بر مدل رفتاری، این افراد هیچ تمایلی به شنیدن جزییات ندارند. به همین دلیل است که خیلی از مشاورین املاک این مشتری‌ها را به راحتی از دست می‌دهند. چرا که فکر می‌کنند برای موفقیت در فروش، باید مدام حرف بزنند و درباره ملک اطلاعات بدهند.کلید طلایی فروش به این افراد این است که به خوبی به خواسته‌هایشان گوش دهید و ملکی را به آن‌ها معرفی کنید که مطابق با خواسته‌های آن‌هاست. در این صورت فروش شما قطعی است. چرا که یکی از خصوصیات مهم تیپ شخصیتی D این است که به کلیات اهمیت می‌دهند و نه جزییات.پس اگر ملکی دارید که کلیات آن مطابق خواست مشتری است، خیال‌تان راحت، کار به راحتی به قرارداد می‌رسد.۳- تیپ شخصیتی I – شوخ طبع و پر حرفمی‌توان گفت فروش به تیپ شخصیتی I از همه راحت‌تر است. کافی است رفتاری صمیمی داشته باشید و البته صبور باشید و خوب گوش دهید.این تیپ شخصیتی بسیار خونگرم و صمیمی است. از رفتار آن‌ها به راحتی می‌تواند تیپ شخصیتی آن‌ها را متوجه شوید. این‌ها افرادی هستند که عاشق داستان تعریف کردن هستند. اگر کنار آن‌ها بنشینید، بعید است از خاطرات سربازی، دوران مدرسه و... چیزی برایتان تعریف نکنند.کلید طلایی فروش ملک به این افراد این است که با آن‌ها صمیمی باشید، به حرف‌های آن‌ها گوش کرده و وسط حرف‌شان نپرید، آن‌ها تایید کنید. اگر بتوانید این کارها را به خوبی انجام دهید، راحت‌ترین فروش زندگی خود را تجربه می‌کنید.۴- تیپ شخصیتی S – انسان دوست و مرددفروش به افراد مردد قطعا کار ساده‌ای نیست.افرادی که تیپ شخصیتی S دارند، معمولا انسان‌های به شدت قابل احترامی هستند. یکی از ویژگی‌هایی که می‌توانید این افراد را شناسایی کنید، دلسوزی آن‌ها برای دیگران است. اما خصوصیتی که در آن‌ها برای کار املاک مهم است، دو دل بودن و تردید آن‌هاست.اگر در هنگام تعامل با آن‌ها خوب به رفتارشان دقت کنید، متوجه می‌شوید که در تصمیم‌گیری خیلی تردید می‌کنند. اغلب خانم‌ها هنگام خرید، خصوصا خرید ملک، رفتارهای تیپ شخصیتی S را از خود بروز می‌دهند.کلید طلایی فروش به تیپ شخصیتی S این است که در درجه اول به آن‌ها فشار وارد نکنید. در درجه بعدی باید تلاش کنید به آن‌ها اطمینان دهید که انتخاب آن‌ها صحیح است تا بتوانند بر تردید خود غلبه کنند.۵- تیپ شخصیتی C – دقیق و موشکاففروش به تیپ شخصیتی C از همه تیپ‌های دیگر سخت‌تر است. این افراد بسیار دقیق هستند و بر اساس اطلاعات تصمیم‌گیری می‌کنند. در تعامل با آن‌ها متوجه می‌شوید که مدام در خصوص ملک از شما اطلاعات می‌خواهند. اگر دیدید در حال یادداشت کردن این اطلاعات هستند، تعجب نکنید.بهترین راه تعامل با این افراد این است که ذهن خود را برای دادن اطلاعات مرتب کنید. هر اطلاعاتی از شما خواستند، با حوصله و دقیق برای آن‌ها توضیح دهید.مثلا اگر درباره پکیج از شما سوال کردند، تنها نام پکیج را نگویید، سعی کنید حتی مدل پکیج را نام ببرید. این رفتار حس مثبتی در آن‌ها ایجاد می‌کند و باعث می‌شود بیش‌تر به شما اعتماد کنند.به خاطر داشته باشید که شاید در برخورد اول حتی اگر متوجه شوید از ملک خوششان آمده، نتوانید به آن‌ها بفروشید. چرا که این افراد به زمان نیاز دارند تا اطلاعات بدست آمده را با هم مقایسه کرده و تصمیم‌گیری کنند.بنابراین کلید طلایی فروش به تیپ شخصیتی C این است که آن‌ها را با مشتری غیر واقعی اشتباه نگیرید. از پیگیری مایوس نشوید و ارتباط خود را با آن‌ها حفظ کرده و همیشه آماده انتقال اطلاعاتی که توقع دارند باشید.مبحث بعدی، (CRM (Customer Relationship Management یا همان مدیریت ارتباط با مشتری است. مفهومی که متاسفانه از دید بسیار از آژانس‌های املاک و مشاورین املاک دور مانده و توجه به آن می‌تواند تاثیر چشمگیری در کسب و کار املاک داشته باشد.۵ نکته درباره CRM (مدیریت ارتباط با مشتری) برای مشاوران حرفه ایعلیرغم اینکه مدیریت ارتباط با مشتری در حرفه املاک بسیار مهم است، متاسفانه فراموش شده باقی مانده.بعضی از مباحث مثل تامین، فروشو مدیریت ارتباط با مشتری یا همان CRM در دنیای کسب و کار هستند که برای تمام مشاغل اهمیت کلیدی دارند. هر یک از این مفاهیم در هر کسب و کاری، خود را به یک شکل نشان می‌دهد.مثلا موضوع تامین برای یک بوتیک لباس، یعنی تهیه لباس مناسب هر فصل، با توجه به مدل روز و جنس مناسب. اما مبحث تامین برای مشاور املاک خود را به شکل فایل‌یابی نشان می‌دهد.موضوع مدیریت ارتباط با مشتری نیز به همین ترتیب، خود را در هر کسب و کاری به یک شکل نشان می‌دهد. اما مسئله مهم در این خصوص این است که مشاورین املاک در قدم اول باید اهمیت CRM را درک کنند. به همین دلیل، ابتدا اهمیت CRM در حرفه املاک را توضیح می‌دهیم.۱- لزوم درک CRM و اهمیت آن در حرفه املاکحرفه املاک یعنی ارتباطات. اگر کمی در این شغل تجربه داشته باشید، متوجه می‌شوید مشاورینی موفق‌تر هستند که ارتباطات بهتری دارند. شاید یک فرد به عنوان مهندس عمران یا ریاضی‌دان نیاز چندانی به ارتباطات قوی نداشته باشد، اما شما بدون ارتباطات خوب، هرگز نمی‌توانید مشاور املاک خوبی باشید.همانطور که بحث ارتباطات برای مشاور املاک جنبه حیاتی دارد و می‌تواند تعیین کننده میزان موفقیت و سطح درآمد او باشد، بحث مدیریت ارتباط با مشتری (CRM) نیز تعیین کننده میزان موفقیت و سطح درآمد آژانس املاک است.اما CRM چطور تا این حد به آژانس‌های املاک کمک می‌کند؟ موضوع اصلی در CRM حفظ مشتریان قبلی، وفادار کردن آن‌ها و فروش بیش‌تر به این مشتریان است. تحقیقات علمی در نقاط مختلف دنیا، از جمله ایران، نشان می‌دهد هزینه جذب مشتری، حداقل ۵ برابر هزینه حفظ مشتری است.اشتباهی که اغلب مشاورین املاک می‌کنند این است که تصور می‌کنند مشتری در حرفه املاک ماندگار نمی‌شود. اگر شما هم اینطور فکر می‌کنید، به این دلیل است که دسته‌بندی درستی از مشتریان املاک در ذهن ندارید.در ادامه با استفاده از کتاب اصول بازاریابی، نوشته فلیپ کاتلر (که به عنوان پدر علم بازاریابی شناخته می‌شود)، ۴ دسته از مشتریان به شما معرفی می‌کنیم. با شناسایی این مشتریان و اجرای CRM برای آن‌ها، پس از مدتی می‌توانید بدون نیاز به دیوار و شیپور و... مشتریان مناسبی جذب کنید.کاتلر مشتریان را بر اساس میزان سود دهی و مدت ماندگاری به ۴ دسته زیر تقسیم می‌کند:۱. غریبه‌ها۲. پروانه‌ها۳. صدف‌های دریایی۴. دوستان واقعیدر ادامه این ۴ دسته را توضیح می‌دهیم.۲- دسته اول از مشتریان – غریبه‌هابر اساس تعریف کاتلر در کتاب «اصول بازاریابی»، غریبه‌ها مشتریانی هستند با سود دهی کم و مدت ماندگاری پایین. به نوعی می‌توان گفت، غریبه‌ها همان مشتریان گذری هستند.در کسب و کار املاک، مشتریانی که یک ملک را معامله کرده و اغلب حتی حاضر به پرداخت کمیسیون توافقی نشده‌اند، جزو این دسته از مشتریان به حساب می‌آیند. به احتمال زیاد، با این نوع از مشتریان، حتی بعدها معامله‌ی دیگری نخواهید داشت.مطالعه کنید: چطور با کمیسیون توافقی، درآمد مشاورین املاک چند برابر می‌شود؟مشاورین املاک باید توجه داشته باشند که حتی این بخش از مشتریان بی‌اهمیت نیستند. بلکه در بحث ارتباط با مشتری، باید توجه داشته باشید که این مشتریان هم سود دهی کمی دارند و هم دفعات سود دهی آن‌ها کم است.بنابراین نوع ارتباط شما از نظر هزینه زمانی و ریالی، باید متناسب با سودمندی آن‌ها برای کسب و کار شما باشد.۳- دسته دوم مشتریان – پروانه‌هااین دسته از مشتریان، کمیسیون خوبی به مشاورین املاک می‌دهند.پروانه موجودی زیبا با عمری کوتاه است. مشتریانی که در این دسته قرار می‌گیرند، برای کسب و کار ما همین ویژگی را دارند. یعنی سود بالا ولی مدت همراهی کوتاه.برای کار املاک، این افراد کسانی هستند که یک معامله شیرین برای مشاور املاک را رقم می‌زنند. کمیسیون خوبی پرداخت می‌کنند اما ممکن است معاملات دیگری با آن‌ها نداشته باشید.قطعا نحوه ارتباط با پروانه‌ها و غریبه‌ها متفاوت است. بد نیست اگر تلاش کنید در حین انجام معامله، یا حتی بعد از معامله، اثر مثبتی از آژانس املاک خود در ذهن این مشتریان ثبت کنید. هر مشاور املاکی از بازگشتی مشتریان این چنینی خوشحال می‌شود.۴- دسته سوم مشتریان – صدف‌های دریاییصدف‌های دریایی مدت زیادی ما را همراهی می‌کنند، اما سود دهی بالایی ندارند. فکر می‌کنید چه نوع مشتریانی در کسب و کار املاک صدف دریایی هستند؟نمونه بارز این نوع مشتریان در کار املاک، موجرین و مستاجرین هستند. این افراد می‌توانند مدت زمان زیادی در کنار شما باشند (سالی یک بار قرارداد می‌بندند) اما در هر قرارداد سود چشمگیری به شما نمی‌رسانند.وجود این مشتریان با توجه به موقعیت شما می‌تواند اهمیت بالایی داشته باشد یا برعکس، برای شما چندان مهم نباشد. نکته مهم در این خصوص این است که شما می‌توانید برای حفظ این مشتریان به راحتی برنامه‌ریزی کنید.۵- دسته چهارم مشتریان – دوستان واقعیدوستان واقعی مشتریانی هستند که در کنار شما می‌مانند و سود زیادی به شما می‌رسانند. برای هر کسب و کاری این بخش از مشتریان، ایده‌آل هستند و برنامه‌ریزی برای حفظ آن‌ها و افزایش وفاداری‌شان کاملا ارزشمند و منطقی است.فکر می‌کنید چه کسانی در حرفه املاک در این دسته می‌گنجند؟ سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران. منظور از سرمایه‌گذاران افرادی هستند که به صورت مدام اقدام به خرید و فروش ملک می‌کنند.نه تنها در حرفه املاک، بلکه در بسیاری از کسب و کارها، این نوع مشتری به نسبت سایر انواع مشتریان بسیار هم یافت می‌شوند. بنابراین این وظیفه شماست که برای شناخت آن‌ها برنامه داشته باشید و تلاش کنید.به مشاورین املاک و آژانس‌های معاملات ملکی توصیه می‌کنیم که از همین امروز، با توجه به ۴ دسته‌بندی بالا، اقدام به شناسایی مشتریان پیشین خود کنند و از امروز، تمام مشتریان املاک را با توجه این توضیحات، دسته‌بندی کنند.بعد از انجام این کار، می‌توانید مدل ارتباطی خود با آن‌ها، جذب ایجاد یا افزایش وفاداری، فروش مجدد و... را برنامه‌ریزی کنید.آخرین بخش از ۲۷ نکته برای مشاوران حرفه ای مربوط به نکات مذاکره است.۵ نکته درباره مذاکره و جلسه فروش، برای مشاوران حرفه ای املاکمدیریت جلسه فروش و مذاکره بسیار سخت است و فقط از عهده‌ی حرفه‌ای های املاک برمی‌آید.مذاکره و فروش قطعا سخت‌ترین یا یکی از سخت‌ترین بخش‌های کار املاک است. چرا که شما همزمان با دو طرف معامله سر و کار دارید که منافع آن‌ها در تضاد با یکدیگر است.نکته مهم این است که برای موفقیت آمیز بودن مذاکره و جمع کردن جلسه فروش، نباید از هیچ یک جانبداری کنید. اما در عین حال باید به نحوی رفتار کنید که حرف شما در جلسه فروش، طرفین معامله را به خوبی هدایت کند.برای موفقیت شما در مذاکره و جمع کردن جلسه فروش، ۵ نکته زیر را در نظر گرفته‌ایم:۱- ایجاد ارتباط موثر با مشتریفکر می‌کنید چه زمانی می‌توان با مشتری به ارتباط موثر رسید؟ زمانی که حس مثبتی را در او نسبت به خود ایجاد کنید. چطور می‌توان این حس مثبت را ایجاد کرد؟یکی از راه‌های موثر در ایجاد حس مثبت در مشتری، ایجاد وجه مشترک یا کشف یک وجه مشترک با مشتری است.مثلا اگر محل خدمت سربازی شما با مشتری یکی باشد، می‌توانید با صحبت درباره آن، این حس مثبت را به واسطه این وجه مشترک ایجاد کنید.حتی می‌توانید زیرکانه‌تر عمل کنید. مثلا اگر گوشی شما، خریدار و فروشنده، آیفون است، می‌توانید هوشمندانه بحث مقایسه بین گوشی‌های اندرویدی (مثلا گوشی‌های سامسونگ) با آیفون را وسط کشیده و به این ترتیب حس مثبتی را بین خود و مشتری ایجاد کنید.البته توجه داشته باشید ورود به بعضی حیطه‌ها می‌تواند برای شما گران تمام شود. مثلا اگر متوجه شدید فروشنده پرسپولیسی است، شاید بهتر باشد محتاطانه دست روی ویژگی بگذارید. چرا که احتمال استقلالی بودن خریدار دور از ذهن نیست.بنابراین اگر در این شرایط روی تیم محبوب دست بگذارید، ممکن است یکی از طرفین قرارداد را به خود نزدیک کرده و از دیگری فاصله بگیرید.۲- مذاکره کردن، بدون مذاکره کردنوقتی حرف از مذاکره کردن به میان می‌آید، احتمالا تصویری از دو نفر که روبرو هم نشسته و هر کدام برای اثبات حرف خود در حال استدلال کردن است در ذهن اغلب افراد نقش می‌بندد.اگر در مذاکره و جلسه فروش به این سمت حرکت کنید، شانس موفقیت خود را کاهش داده‌اید. علت چیست؟ وقتی شما از در منطق وارد مذاکره می‌شوید، طرفین معامله نیز از در منطق وارد می‌شوند.در این شرایط موفقیت شما در گرو این است که بتوانید منطق خود را به هر دو طرف معامله دیکته کنید. فکر می‌کنید چقدر برای اینکار شانس دارید؟حقیقت این است که خیلی کم. حتی نزدیک به صفر. چون هر فردی منطق خاص خودش را دارد. پس احتمال اینکه شما بتوانید بر منطق تمام یا اکثر مشتریان خود پیروز شوید، کم است.پس راه حل چیست؟ به جای اینکه منظور خود را با دلیل و منطق به طرف مقابل اثبات کنید، شروع کنید به داستان گفتن. داستان گویی اثر فوق العاده زیادی در متقاعد کردن دیگران دارد. بارها و بارها پیش آمده که اتفاقاتی را در داستان‌ها دیده یا شنیده‌ایم که با منطق هماهنگی نداشته، اما آن‌ها را پذیرفته‌ایم.فرض کنید می‌خواهید خریدار در خصوص افزایش قیمت منطقه متقاعد کنید. برای این کار مثلا می‌توانید تعریف کنید، چند وقت پیش‌تر یکی از مشتریان در نشست اول سر قیمت با مالک به توافق نرسید تا اینکه در نهایت بعد از ۲ هفته همان ملک را با قیمت بالاتر خرید.با روش داستان‌گویی، به جای اینکه روبروی مشتری قرار گرفته و ذهن او را وارد فاز تحلیل کنید، در کنار مشتری قرار می‌گیرید. مشتری به داستان شما گوش می‌دهد و نتیجه‌ای را که مد نظر شماست، از داستان برداشت می‌کند. در واقع با داستان‌گویی، به صورت غیر مستقیم منظور خود را به مخاطب القا می‌کنید.۳- در دست گرفتن مدیریت جلسههر چه اتفاقی در جلسه فروش می‌افتد، باید در کنترل مدیر جلسه باشد.اگر بدون هیچ ایده‌ای وارد جلسه فروش شوید، شکست می‌خورید. شما باید درباره اینکه در جلسه فروش باید چه کارهایی را انجام دهید و چه کارهایی را انجام ندهید، فکر داشته باشید.نه تنها باید حرف‌های لازم و ضروری را در ذهن داشته باشید، بلکه باید کاملا آگاهانه روی اتفاقات جلسه کنترل داشته باشید. معنای این حرف این نیست که به دیگران اجازه صحبت کردن ندهید. مسئله مهم این است که کنترل جلسه از دست شما خارج نشود.اگر سکوت می‌کنید و اجازه می‌دهید گاهی اوقات دو طرف معامله با هم به طور مستقیم وارد مذاکره شوند، اشکالی ندارد، اما این اتفاق باید دلیل داشته باشد. نه اینکه از روی ناتوانی شما رخ دهد. اگر صحبت مستقیم دو طرف به هدف نهایی که عقد قرارداد است کمک می‌کند، مانع آن نشوید.سعی کنید در جلسه فروش و مذاکره هرگز تحت تاثیر احساسات رفتار نکنید. البته این به معنای رفتار یکنواخت و خونسردانه نیست. شما حتی گاهی اوقات (اگر لازم شد) باید صدای خود را بالا ببرید. ولی این کار باید کاملا تحت کنترل و البته هدفمند باشد.توجه داشته باشید که اگر به ۲ نکته بالایی به خوبی عمل کرده باشید، مدیریت جلسه برای شما آسان‌تر می‌شود.۴- شرایط صحبت خصوصی در جلسه فروشیکی از تکنیک‌هایی که برای جمع کردن جلسه فروش می‌توان از آن استفاده کرد، صحبت خصوصی با یکی از طرفین معامله است. نکته مهم در این خصوص زمان و دلیل انجام این کار است.اگر در ابتدای جلسه و پیش از اینکه صحبت خاصی انجام شده این کار را انجام دهید، مرتکب اشتباه شده‌اید. حتی شاید طرف دیگر معامله دچار برداشت‌های اشتباه شود.زمانی باید یکی از طرفین معامله را برای صحبت خصوصی به بیرون از جلسه هدایت کنید، که شرایط پیچیده شده است. بنابراین، دلیل انجام این کار، بیان مطالبی است که نمی‌توان در مقابل طرف دیگر قرارداد گفت.فرض کنید خریدار در یک معامله ۵ میلیاردی در حال چانه زد روی مبلغ ۵۰ میلیون تومان است. از طرفی فروشنده هر لحظه احتمال دارد جلسه فروش را به هم بزند. در این شرایط می‌توانید خریدار را به بیرون از جلسه هدایت کنید.در این زمان می‌توانید خارج از جلسه فروش، برای خریدار توضیح دهید که از یک طرف ۵۰ میلیون تومان فقط ۱ درصد از ارزش معامله است. از طرف دیگر ممکن است ملکی مشابه این ملک پیدا نکند. بنابراین با برهم خوردن معامله، مجبور می‌شود بعد از مدتی همین ملک را با قیمتی بالاتر خریداری کند.۵- روش امتیاز گیری از طرفین قراردادگاهی اوقات هر یک از طرفین قرارداد خواسته‌هایی دارد. این وظیفه شماست که این خواسته‌ها را در قالب امتیاز از طرفین قرارداد دریافت کنید.نکته مهم در این خصوص این است که هرگز چند امتیاز پشت سر هم از یک نفر نگیرید. این کار باعث می‌شود این شخص احساس کند تحت فشار قرار گرفته و جو کلی جلسه فروش را بر علیه خود ببینید. بنابراین در نهایت شانس شما برای عقد قرارداد کاهش می‌یابد.راه اصولی گرفتن امتیاز این است که اگر یک امتیاز از خریدار می‌گیریم، یک امتیاز هم از فروشنده بگیریم. به این ترتیب نه اتهام جانبداری به شما وارد می‌شود، نه جو جلسه فروش برای یکی از طرفین معامله ناخوشایند می‌گردد.در این مقاله سعی کردیم ۲۷ نکته مهم برای مشاوران حرفه ای در حوزه‌های مختلف کار املاک گردآوری کنیم. از دید شما کدام نکته بیش‌تر می‌تواند به کار شما کمک کند؟ فکر می‌کنید در کدام حوزه بیش‌تر نیازمند راهنمایی و آموزش هستید؟نظرات و سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای این مقاله با ما درمیان بگذارید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 17 Aug 2020 12:06:48 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A2%D9%85%D9%88%D8%B2%D8%B4-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%AF%D8%B1-%D8%AE%D8%B1%DB%8C%D8%AF-%D8%AE%D8%A7%D9%86%D9%87-%DA%A9%D9%84%D9%86%DA%AF%DB%8C-%DB%B8-%D9%86%DA%A9%D8%AA%D9%87-%DA%A9%D8%A7%D8%B1%D8%A8%D8%B1%D8%AF%DB%8C-whjnsyz0ublw هدف اغلب افراد از خرید ملک کلنگی سکونت و استفاده شخصی نیست. بلکه اکثرا با هدف ساخت و ساز دنبال خانه کلنگی هستند. بنابراین نکات مهم در خرید خانه کلنگی را با رویکرد سرمایه گذاری توضیح می‌دهیم.باید بدانید در خرید خانه کلنگی نکات مهمی در خصوص موارد حقوقی وجود دارد که توجه به آن‌ها ضروری است. اما پیش از نکات حقوقی باید به ویژگی‌های زمین آن ملک توجه کنید. بنابراین ابتدا نکات مربوط به زمین ملک کلنگی و سپس نکات حقوقی مهم در خرید خانه کلنگی را شرح می‌دهیم.وقتی یک خانه کلنگی را با هدف ساخت و ساز بررسی می‌کنید، باید نکاتی که روی فرایند ساخت، پسندیده شدن توسط مشتری، فروش راحت‌تر، سریع‌تر و بهتر اثر دارند را نیز در نظر بگیرید تا از خرید خود بیش‌ترین سود را کسب کنید.در ادامه نکات مهم در خرید خانه کلنگی را به تفکیک تشریح می‌کنیم.۱- میزان تراکم خانه کلنگیفردی که اقدام به خرید خانه کلنگی می‌کند، میزان سرمایه‌ای که برای خرید زمین باید صرف کند را با هزینه تقریبی ساخت و ساز و مدت خاک خوری سرمایه محاسبه کرده و منطقی بودن خرید خانه کلنگی را می‌سنجد.در نتیجه هر چه بتواند بنای بیش‌تری در آن زمین بسازد، سود بیش‌تری بدست می‌آورد و سرمایه گذاری منطقی‌تر می‌شود. به همین دلیل میزان تراکمی که به خانه کلنگی تعلق می‌گیرد، یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگی به حساب می‌آید.۲- ضریب سطح اشغال، یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگیضریب سطح اشغال مشخص می‌کند شما در چه مساحتی از زمین اجازه ساخت و ساز دارید. همان طور که گفتیم هر چه زیربنای مفید ساخته شده بیش‌تر باشد، سازنده سود بیش‌تری بدست می‌آورد. به همین دلیل ضریب سطح اشغال مانند تراکم یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگی به حساب می‌آید.در این زمینه حتی میزان خلافی که همسایه‌ها در ساخت و ساز انجام داده‌اند دارای اهمیت است. چرا که سازنده می‌تواند به اندازه آن‌ها خلاف کرده و این به معنای زیربنای مفید بیش‌تر است.البته ضریب سطح اشغال یا همان درصد ساخت زمین از جهات دیگر در بررسی زمین یک ملک کلنگی اثر گذار است که در ادامه آن‌ها را توضیح می‌دهیم.۳- قناس بودن زمینقناسی زمین معمولا از دید خریدار عیب است. اما برای سازنده همیشه اینطور نیست.قناس بودن زمین یکی از نکات مهم در خرید ملک کلنگی است که هم می‌تواند به سود سازنده تمام شود، هم به ضرر او. البته موضوع قناس بودن زمین از دید سازنده و خریدار کاملا متفاوت است. قناسی زمین از دید خریدار همیشه بد است اما داستان برای سازنده متفاوت است.با توجه به ضریب سطح اشغالی که شهرداری برای هر محله تعیین می‌کند، درصدی از زمین که امکان ساخت و ساز در آن وجود دارد مشخص می‌شود. اما با توجه به اینکه هر ملکی باید هم‌باد ملک‌های همسایه ساخته شود، نوع قناسی می‌تواند امکان ساخت و ساز در مساحت بیش‌تری را فراهم کند.به طور کل نوع قناسی زمین می‌تواند باعث شود مساحت کمتر یا بیش‌تری قابل ساخت و ساز باشد. برای درک بهتر این موضوع می‌توانید مقاله‌ای که قبلا در خصوص درصد ساخت زمین در سایت منتشر شده است را بخوانید.در این مقاله عواملی که روی درصد ساخت زمین اثر گذار هستند، از جمله انواع قناسی توضیح داده شده است.به طور کل قناسی زمین، کار سازنده را از ۳ جهت سخت می‌کند:۱. سخت‌تر شدن ساخت و ساز۲. سخت‌تر شدن ارائه نقشه مناسب۳. دیرتر فروش رفتن ملک به علت دید منفی خریدار در خصوص قناسیاما اگر نوع قناسی زمین امکان ساخت زیربنای بیش‌تری را برای سازنده فراهم کند، ۳ مورد فوق به علت امکان سود بیش‌تر، از دید سازنده قابل چشم‌پوشی هستند. فراموش نکنیم سود بیش‌تر همیشه برای سازنده مهم‌ترین عامل تصمیم‌گیری است.۴- جهت ملک نکته بسیار مهم در خرید ملک کلنگیاهمیت جهت ملک (شمالی، جنوبی و...) به نظر بدیهی می‌رسد. از دید خریدار ملک جنوبی به معنای نورگیر بهتر و روشنایی بیش‌تر و مطلوب‌تر است. اما از دید سازنده ملک جنوبی مزایای دیگری هم دارد.مسلما وقتی ملک نورگیر بهتری داشته باشد، امکان فروش سریع‌تر و با قیمت بهتر فراهم است. اما این تنها مزیت ملک جنوبی نیست.در ملک‌های شمالی، سازنده به دلیل اینکه حیاط و کوچه در یک سمت قرار دارند، فقط می‌تواند از یک سمت خلاف (پیشروی) کند.اما در ملک‌های جنوبی، به دلیل اینکه حیاط یک سمت و کوچه در سمت دیگر است، امکان خلاف کردن از دو جهت فراهم است و این به معنای زیربنای مفید بیش‌تر و سود بیش‌تر است.بنابراین ملک‌های جنوبی نه تنها با قیمت بیش‌تر و سریع‌تر فروش می‌روند، بلکه به دلیل امکان خلاف از دو طرف، سود بیش‌تری را برای سازنده به همراه دارند.۵- طول بَر (عرض زمین) و تعداد بَر ملکوقتی عرض زمین بیش‌تر باشد، دست سازنده برای ساخت و ساز از جهات مختلف باز است.هر چه عرض زمین یا همان طول بَر که به اشتباه بحر ملک هم گفته می‌شود بیش‌تر باشد، خرید خانه کلنگی را برای سازنده جذاب‌تر می‌کند.وقتی عرض زمین یک خانه کلنگی بیش‌تر است، دست سازنده برای اجرای نقشه‌های متنوع بازتر است. در نتیجه می‌توان نقشه‌های بهتری در آن کار کرد. همین موضوع باعث می‌شود ملک ساخته شده در این زمین زودتر به فروش برسد.از طرفی عرض زمین بیش‌تر امکان تامین پارکینگ را برای سازنده راحت‌تر می‌کند. همینطور وقتی عرض زمین بیش‌تر باشد، شرایط کار کردن پنجره‌های بیش‌تر را فراهم کرده و این به معنای نورگیر بهتر برای خانه است. تمام این موارد روی فروش بهتر و سریع‌تر ملک اثر گذار هستند.باید به یک نکته ظریف هم توجه داشته باشید، هر چه عرض زمین بیش‌تر باشد، سازنده با خلاف کردن (پیشروی) می‌توان متراژ بیش‌تری بسازد.می‌دانیم میزان خلاف می‌تواند در حدود ۱ متر تا ۱ متر و ۲۰ سانتی‌متر باشد. ۱ متر و ۲۰ سانتی‌متر پیشروی در ۶ متر عرض زمین معادل ۷ متر و ۲۰ سانتی‌متر زیربنای بیش‌تر و در ۱۵ متر عرض زمین معادل ۱۸ متر زیربنای بیش‌تر است.۶- عقب‌نشینیعقب‌نشینی ملک برای مالک همراه با ضرر است ولی برای سازنده می‌تواند معادل سود باشد. حتما پیش از اقدام به خرید خانه کلنگی، از شهرداری استعلام کنید تا موضوع عقب‌نشینی و میزان آن مشخص شود.در صورتی که ملک عقب نشینی داشته باشد، خریدار باید معادل ارزش ملک پس از عقب‌نشینی پول پرداخت کند. مسلما این موضوع به ضرر مالک است. اما چرا عقب‌نشینی می‌تواند به نفع سازنده تمام شود؟بدیهی است که هر چه هزینه‌ها کم‌تر و سود بیش‌تر باشد، خرید ملک منطقی‌تر است. از یک سو وقتی ملک عقب‌نشینی دارد، سازنده پول کمتری بابت زمین پرداخت می‌کند. از سوی دیگر عقب‌نشینی روی زیربنای مفیدی که سازنده می‌تواند بسازد اثر گذار نیست.در نتیجه عقب‌نشینی برای سازنده به معنای هزینه‌ی کمتر، بدون کاهش سود است. این یعنی یک خرید مطلوب. هر چند عقب‌نشینی باعث می‌شود قدرالسهم زمین هر آپارتمانی که ساخته می‌شود کمتر باشد. اما این مسئله تاثیر چندان زیادی روی فروش نداشته و برای سازنده چندان اهمیتی ندارد.۷- ابعاد زمین یکی از نکات مهم در خرید ملک کلنگیابعاد زمین هم یکی از نکات بسیار مهم در خرید ملک کلنگی است که از جهات مختلف می‌تواند برای سازنده مهم باشد.ابعاد زمین به طور مستقیم روی نقشه ملک اثر گذار است. مثلا اگر زمین عرض کم و طول زیاد داشته باشد (اصطلاحا اتوبوسی باشد)، جدا از مشکلات مربوط به عرض زمین که توضیح داده شد، پس از ساخت و ساز به ملک خوش نقشه‌ای نمی‌رسیم.همانطور که در عکس می‌بینید، بخش قابل ساخت در عمل مستطیلی شده است.اگر زمین مربعی باشد، مثلا با فرض اینکه ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشید، زمینِ قابل ساخت و ساز عملا مستطیلی می‌شود که باز هم از نظر نقشه جالب نیست.علاوه بر این موارد ابعاد زمین از این نظر که واحد‌های چند متری می‌توان در آن ساخت نیز دارای اهمیت است. مثلا اگر زمین ما ۲۰۰ متری باشد، با فرض ۶۰ درصد اجازه ساخت، می‌توان واحد ۱۲۰ متری در آن ساخت که از نظر متراژ مطلوب بوده و متقاضی خود را دارد.حال فرض کنید زمین ما ۵۰۰ متری و درصد ساخت آن ۶۰٪ باشد. یعنی ما می‌توانیم در ۳۰۰ متر مربع آن زمین ساخت و ساز کنیم. طبیعتاً واحد ۳۰۰ متری کم متقاضی است. می‌توانیم ۲ واحد ۱۵۰ متری در یک طبقه داشته باشیم. اما داشتن ۲ واحد با متراژ ۱۵۰ متر در یک طبقه هم مطلوب نیست.البته این موضوع به اینکه زمین مورد نظر کجاست و چه متراژی در آن منطقه متقاضی دارد نیز وابسته است. مثلا در بسیاری از مناطق تهران، می‌توان به جای ساخت یک واحد ۱۲۰ متری در هر طبقه، دو واحد ۶۰ متری داشت. یا در بعضی مناطق، واحد ۳۰۰ متری هم بسیار مطلوب است.۸- نکات حقوقی مهم در خرید خانه کلنگییکی از نکات حقوقی خیلی مهم در خرید خانه کلنگی این است که حتما احراز مالکیت انجام شود. با توجه به اینکه خانه‌های کلنگی قدیمی هستند، باید حتما از این مطمئن شوید که فروشنده، قطعا مالک خانه است.حتما پیش از خرید ملک کلنگی از مالک بخواهید از شهرداری استعلام گرفته و آن را رویت کنید. شما باید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر در طرح شهرداری نیست، باید یقین حاصل کنید که کاربری ملک را درست به شما اطلاع داده‌اند.گاهی اوقات گفته می‌شود فلان ملک تجاری است؛ مثلا متراژ ملکی ۳۰۰ متر مربع است و گفته می‌شود ۱۵۰ متر مربع تجاری دارد. استعلام شهرداری این موضوع را شفاف می‌کند. چرا که گاهی متراژ تجاری که به ملک تعلق می‌گیرد از شهرداری خریداری نشده است.در این حالت شما به خیال تجاری بودن ملک، پول بیش‌تری بابت زمین می‌پردازید، اما موقع ساخت متوجه می‌شوید خودتان باید متراژ تجاری یاد شده را از شهرداری خریداری کنید.خیلی اوقات ملک‌های کلنگی چندین سال مالیات و عوارض پرداخت نکرده‌اند. با توجه به اینکه پرداخت این موارد بر عهده مالک است، ایشان باید این مالیات و عوارض را پیش از تنظیم سند پرداخت نماید.همانطور که می‌بینید، نکات مهم در خرید خانه کلنگی شامل موارد زیادی بوده و توجه به تمامی آن‌ها دارای اهمیت زیادی است. اگر در خصوص خرید ملک کلنگی سوالی دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای این پست مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 10 Aug 2020 10:48:56 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%AE%D8%B1%DB%8C%D8%AF-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-%D8%AE%D9%88%D8%A8-%D8%A7%D8%B3%D8%AA-%DB%8C%D8%A7-%D8%A8%D8%AF-%D8%A8%D8%B1%D8%B1%D8%B3%DB%8C-%D9%81%D8%B1%D8%B5%D8%AA-%D8%B3%D8%B1%D9%85%D8%A7%DB%8C%D9%87-%DA%AF%D8%B0%D8%A7%D8%B1%DB%8C-%D8%AF%D8%B1-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-m5z19wzv5bap پایین‌تر بودن قیمت ملک اوقافی جذاب و حتی وسوسه کننده است، اما همیشه خرید ملک اوقافی با نگرانی‌هایی همراه است. در صورتی که برای خرید ملک اوقافی شک و تردید دارید، حتما این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.با خواندن این مقاله متوجه می‌شوید که خرید ملک اوقافی برای شما خوب است یا نه. همچنین ممکن است برخی از افراد به خاطر پایین‌تر بودن قیمت این نوع از املاک، به سرمایه گذاری در آن فکر کنند. با مطالعه این مقاله متوجه می‌شوید آیا خرید املاک اوقافی می‌تواند سرمایه گذاری خوبی باشد یا خیر؟خرید ملک اوقافی خوب است یا نه؟در صورتی که در مورد خرید ملک اوقافی نگران درد سرهای مختلف یا مشکلات شرعی و غیره هستید، بهتر است این نگرانی‌ها را کنار بگذارید. چون اغلب این نگرانی‌ها واقعیت ندارند. قبلا در این رابطه توضیحات لازم را خدمات شما ارائه کرده‌ایم.مطالعه کنید: چرا قیمت ملک اوقافی و شخصی متفاوت است؟ با تصورات اشتباه درباره مشکلات املاک اوقافی آشنا شویدامیدواریم با مطالعه مقاله بالا متقاعد شده باشید که بیش‌تر تصوراتی که درباره علت پایین‌تر بودن قیمت املاک اوقافی نسبت به املاک شخصی وجود دارد، اشتباه و غیر واقعی است.اگر نگرانی‌های معامله یک ملک اوقافی که ریشه در واقعیت ندارد را کنار گذاشته باشید، متوجه می‌شوید که خرید ملک اوقافی هیچ مشکل و درد سر خاصی ندارد. بنابراین خرید ملک اوقافی به طور کل بد نیست.اما در چه شرایطی خرید ملک اوقافی خوب است؟ طبیعتا اگر بودجه و پول ما برای خرید یک ملک شخصی کافی باشد، بهتر است ملک شخصی خریداری کنیم، چرا که هم مالکیت اعیان متعلق به ماست و هم مالکیت عرصه.مطالعه کنید: چطور اوقافی بودن ملک را تشخیص دهیم؟در شرایطی که پول کافی برای خرید ملک شخصی نداشته باشیم، خرید ملک اوقافی راه حل بسیار مناسبی برای خانه دار شدن است. بنابراین به جای اینکه برای تامین کمبود بودجه خود به قرض کردن فکر کنیم، می‌توانیم به خرید ملک اوقافی فکر کنیم.آیا خرید ملک اوقافی می‌تواند فرصتی برای سرمایه گذاری به حساب آید؟در موضوع سرمایه گذاری در ملک اوقافی باید دقت کنید که فقط اعیان ملک متعلق به شماستحالا که متوجه شده‌ایم خرید ملک اوقافی درد سرهایی را که مردم فکر می‌کنند ندارد و در کل می‌تواند راه حل مناسبی برای خانه دار شدن ما باشد، شاید این سوال برای شما ایجاد شود: «آیا خرید ملک اوقافی می‌تواند فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری باشد؟»مطالعه کنید: نکات مهم در نقل و انتقال ملک اوقافیاگر این سوال به ذهن شما هم رسیده احتمالا به این دلیل است که خرید ملک در کشور ما برای خیلی‌ها نوعی سرمایه گذاری به حساب می‌آید (که البته در اکثر مواقع فکر اشتباهی است). حالا که می‌توان یک ملک را بدون درد سر با قیمت پایین‌تر خریداری کرد، چرا خود را از این سرمایه گذاری محروم کنیم؟اگر شما هم اینطور فکر می‌کنید باید بدانید در اشتباه هستید. برای اینکه متوجه شوید چرا خرید ملک اوقافی نمی‌تواند سرمایه گذاری خوبی به حساب آید به چند نکته اشاره می‌کنیم:۱- سرمایه گذاری در بازار ملک به چه معناست؟وقتی بحث سرمایه گذاری در بازار ملک مطرح می‌شود، یعنی شما ملکی را می‌خرید به این نیت که بعد از مدتی، رشدِ ارزش آن ملک از رشدِ نرخ تورم بیش‌تر شود. یعنی می‌خواهید با خرید یک ملک و فروش آن بعد از مدتی، سود قابل توجهی به دست آورید.بنابراین اگر نیت سرمایه گذاری در بازار ملک را دارید، باید در خرید ملک به نکته‌ای که گفته شد توجه داشته باشید. یعنی باید ملکی را انتخاب کنید که با گذشت زمان، رشد قیمتی مناسبی را تجربه کند.۲- خرید زیر قیمت بازار، فروش زیر قیمت بازاربه دلایلی که در مقالات دیگر توضیح داده شد، قیمت ملک اوقافی از قیمت املاک مشابه پایین‌تر است. به خاطر داشته باشد که موقع فروش این ملک، آن دلایل همچنان وجود دارند. بنابراین قطعا در زمان فروش هم مجبور هستید ملک را با قیمتی پایین‌تر از املاک شخصی مشابه بفروشید.هر چند این نکته بدیهی است، اما گاهی اوقات دیده‌ایم که بعضی‌ها در خرید ملک اوقافی به همین نکته بسیار ساده هم توجه نمی‌کنند. چرا که پایین‌تر بودن قیمت این املاک، فرد را به شدت وسوسه کرده و با نیت رسیدن به سود زیاد، بدون بررسی جوانب کار، اقدام به خرید می‌کند.۳- افزایش سن بنا، کاهش قیمت ملکنکته‌ی بسیار مهم بعدی که توجه به آن بسیار ضروری است و ما در مقالات مختلفی که درباره املاک اوقافی در سایت گروه تحقیقات بازار مسکن علیرضا عمویی نوشته‌ایم توجه زیادی به آن کرده‌ایم، این است که در یک ملک اوقافی، شما صرفا مالک اعیان ملک هستند.هر چیزی که در عرصه (زمین آن ملک) به دست بشر ساخته شده باشد، اعیان به حساب می‌آید. یکی از ویژگی‌های اعیان (چه ساختمان باشد، چه درختان یک باغ) این است که به مرور زمان از بین می‌رود.خیلی واضح است که با گذشت زمان هر ساختمانی فرسوده می‌شود. این امر باعث کاهش قیمت اعیان می‌شود. بنابراین، در املاک اوقافی که تنها مالکیت اعیان به شما تعلق دارد، به مرور زمان ارزش ملکی که خریداری کرده‌اید کاهش می‌یابد.پس می‌توان نتیجه گرفت، اگر نیت سرمایه گذاری دارید، خرید یک ملک اوقافی اشتباهی بزرگ است، اما اگر نیت شما صاحب خانه شدن و زندگی در آن خانه یا استفاده شخصی از آن ملک بدون هدف سرمایه گذاری است، خرید ملک اوقافی برای شما کاری بسیار عاقلانه است.امیدواریم با خواندن این مقاله در خصوص خرید ملک اوقافی به نتیجه رسیده باشید و با اطمینان تصمیم خود را عملی کنید. اما اگر همچنان سوالات یا ابهاماتی برای شما در خصوص خرید املاک اوقافی وجود دارد، سوالات خود را در قسمت نظرات در انتهای همین نوشته برای ما ارسال کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 03 Aug 2020 10:58:40 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D9%86%D8%AD%D9%88%D9%87-%D9%85%D8%AD%D8%A7%D8%B3%D8%A8%D9%87-%D8%B3%D9%88%D8%AF-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-%D9%88-%D8%B3%D8%A7%D8%B2-%D9%88-%D8%AA%D8%A7%D8%AB%DB%8C%D8%B1-%D9%86%D8%B3%D8%A8%D8%AA-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D8%B2%D9%85%DB%8C%D9%86-%D8%A8%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D9%88%D8%AF-xlff9ompqiie یکی از وظایف مشاورین املاک حرفه‌ای ارائه مشاوره ساخت، خرید یا فروش است. یکی از توانایی‌های ضروری برای مشاورین املاک در این خصوص، توانایی تحلیل سود ساخت و ساز است. در این مقاله روش تحلیل سود ساخت مسکن را با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان بررسی می‌کنیم.چه عواملی در سود ساخت مسکن موثر هستند؟به طور کلی می‌توان گفت ۳ عامل زیر تعیین کننده سود ساخت هستند:۱. قیمت زمین۲. هزینه ساخت۳. قیمت نوسازبه عبارت دیگر، سود ساخت با استفاده از فرمول زیر قابل محاسبه است:سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوسازهمانطور که می‌بینید، زمانی سود ساخت افزایش می‌یابد که قیمت نوساز بالاتر بوده، قیمت زمین و هزینه ساخت پایین‌تر باشد. با توجه به این حقیقت که هر چه قیمت نوساز بالاتر باشد، قیمت زمین نیز بالاتر خواهد بود، در نتیجه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان به امری تعیین کننده تبدیل می‌شود.پیش از اینکه به این مسئله بپردازیم، موضوع هزینه ساخت را به صورت مختصر بررسی می‌کنیم.بررسی تاثیر هزینه ساخت در سود ساخت و سازبه طور کل هزینه ساخت را می‌توان به دو بخش تقسیم‌بندی کرد:۱. هزینه ساخت تا پایان مرحله سفت کاری۲. هزینه ساخت مربوط به نازک کاریهزینه ساخت تا مرحله سفت کاری تقریبا در نقاط مختلف یکسان است. یعنی این هزینه در جاهای مختلف شهر تفاوتی ندارد. عاملی که می‌تواند روی هزینه ساخت اثر گذار باشد، هزینه مربوط به مرحله نازک کاری است.طبیعتاً اگر زمین مورد نظر در پایین شهر باشد، منطقی است که پایین‌ترین هزینه نازک کاری را برای ساخت و ساز در نظر بگیریم. همچنین اگر زمین در مناطق مرفه نشین و بالا شهر باشد، می‌توان برای نازک کاری هزینه بیشتری صرف کرد.به عنوان مثال اگر در حال حاضر کف هزینه ساخت و ساز ۲ و نیم میلیون تومان به ازای هر متر مربع باشد، برای ساخت یک خانه کاملا خوب (از نظر نازک کاری) می‌توان این هزینه را تا ۴ میلیون تومان و برای یک خانه لاکچری می‌توانید این رقم را مثلا تا ۷ میلیون تومان افزایش دهید.نکات مهم در محاسبه هزینه ساخت و سازجهت تحلیل درست سود ساخت و ساز باید تمامی نکات را به دقت بررسی کرد.برای محاسبه هزینه کلی ساخت در فرمولی که بالاتر به آن اشاره کردیم، باید مراقب باشید که قیمت هر متر مربع ساخت را در متراژ زمین ضرب نکنید. فرمول درست برای محاسبه هزینه ساخت عبارت است از:هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت × زیربنای مفیدزیربنای مفید نیز با توجه به ۳ فاکتور زیر بدست می‌آید:۱. متراژ کلی زمین۲. درصد ساخت زمین۳. تراکمبرای محاسبه زیربنای مفید می‌توانید از این فرمول استفاده کنید:زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کلی زمین × درصد ساخت زمین)مثلا اگر زمین مورد نظر ۳۰۰ متر بوده و ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشد و تراکم آن ۴ باشد، زیربنای مفید به این ترتیب محاسبه می‌شود:۷۲۰ = ۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)با فرض اینکه هزینه ساخت هر متر مربع ۳ میلیون تومان است، هزینه کل ساخت که باید در فرمول سود ساخت قرار گیرد معادل ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان است.پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به درصد ساخت زمین را حتما مطالعه کنید، تا از تاثیر آن در سرمایه‌گذاری آگاه شده و نکات مهم در خصوص مسئله کارشناسی و انتخاب زمین را به طور کامل بیاموزید.همانطور که می‌بینید، از یک طرف امکان مانور کمی روی هزینه ساخت و ساز وجود دارد. از طرف دیگر قیمت نوساز منطقه عاملی است که کنترلی بر آن نداریم. در نتیجه می‌توان گفت قیمت زمین، عاملی کلیدی در بررسی سود ساخت است.اینجاست که مسئله نسبت قیمت زمین به آپارتمان و بررسی تاثیر آن در سود ساخت اهمیت خود را به رخ می‌کشد. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.روش محاسبه سود ساخت و سازاگر فرمول محاسبه سود ساخت را بدانید، محاسبه آن کار راحتی است.مجددا فرمول محاسبه سود ساخت را یادآوری می‌کنیم:سود ساخت و ساز = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوسازتوضیح دادیم که هزینه ساخت چگونه و با چه فرمولی محاسبه می‌شود. در این بخش به طور مختصر روش محاسبه قیمت نوساز را مرور می‌کنیم.فرض کنید با بررسی‌هایی انجام شده می‌دانید قیمت هر متر مربع بنای نوساز ۲۰ میلیون تومان است. اگر متراژ زمین شما ۳۰۰ متر باشد، برای محاسبه قیمت نوساز نباید ۲۰ میلیون تومان را در ۳۰۰ متر ضرب کنید.همانطور که برای محاسبه هزینه ساخت به جای متراژ کل زمین، زیربنای مفید را ملاک قرار دادیم، برای محاسبه قیمت نوساز ملک مورد نظر نیز باید متراژ مفید را در نظر بگیریم.بنابراین با فرض ۳۰۰ متر مربع زمین، ۶۰ درصد اجازه ساخت، تراکم ۴ و قیمت هر متر مربع نوساز ۲۰ میلیون تومان، قیمت نوساز به این ترتیب محاسبه می‌شود:قیمت نوساز = قیمت هر متر مربع نوساز × [ تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)]۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان = ۲۰ میلیون × [۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)]فرض می‌کنیم قیمت زمین نیز متری ۳۰ میلیون تومان است. قبلا هزینه ساخت برای این مثال را محاسبه کرده بودیم. بنابراین تا حالا به این ارقام رسیده‌ایم: قیمت کل زمین: ۹ میلیارد تومان = ۳۰ میلیون تومان × ۳۰۰ متر مربع هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانبنابراین سود ساخت و ساز به این ترتیب قابل محاسبه است:۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون = (۹ میلیارد + ۲ میلیارد و ۱۶۰) – ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیونتا این مرحله روش محاسبه سود ساخت را آموخته‌ایم. در ادامه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان را عمیق‌تر مورد بررسی قرار داده و نکاتی کاربردی برای ارائه مشاوره سرمایه‌گذاری، در اختیار مشاورین املاک قرار می‌دهیم.بررسی نسبت قیمت زمین به آپارتمان و اثر آن در سود ساختنسبت قیمت زمین به آپارتمان چه اثری در سود ساخت مسکن دارد؟نکته مهمی که باید در ابتدای این بحث به آن توجه کنید این است که نمی‌توان هیچ نسبت ثابتی بین قیمت زمین و آپارتمان فرض کرد. هر چند قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر یکدیگر قرار دارند، اما قیمت هر یک به عوامل مختلفی بستگی دارد.بنابراین این تصور که اگر نسبت قیمت یک زمین به آپارتمان فلان است، می‌توان بر اساس همین نسبت قیمت زمین یا آپارتمان دیگری را تخمین زد، تصور کاملا اشتباهی است.اما نکته طلایی این جاست که بر اساس نسبت قیمت زمین به آپارتمان می‌توان به ۳ نتیجه‌گیری رسید:۱. میزان سود حاصل از ساخت و ساز۲. منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز۳. تشخیص مناسب بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت و سازدر ادامه هر یک از این موارد را به صورت مفید و مختصر بررسی می‌کنیم.۱- تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود ساخت و سازبرای شفاف شدن اثر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کار را با دو مثال ادامه می‌دهیم. ، اطلاعات مثال اول را جهت یادآوری مجددا ذکر می‌کنیم: متراژ زمین: ۳۰۰ متر قیمت هر متر مربع زمین: ۳۰ میلیون تومان تراکم: ۴درصد ساخت: ۶۰ درصدهزینه هر متر مربع ساخت: ۳ میلیون تومانقیمت هر متر مربع نوساز: ۲۰ میلیون تومان قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانهزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان قیمت کل زمین: ۹ میلیارد تومانسود ساخت: ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومانبرای مثال دوم، متراژ زمین، تراکم و درصد ساخت را مانند مثال قبل فرض می‌کنیم. اما قیمت هر متر مربع زمین را ۴۲ میلیون تومان، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز را ۳۰ میلیون تومان و هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومان در نظر می‌گیریم.در مثال دوم قیمت کل نوساز، قیمت کل زمین و هزینه کل ساخت عبارتند از:هزینه کل ساخت: ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومانقیمت کل نوساز: ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان قیمت کل زمین: ۱۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون توماندر نتیجه سود حال از ساخت و ساز در این مثال این گونه محاسبه می‌شود:۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون = (۱۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون+۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون) – ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیوندر مثال اول نسبت قیمت زمین به آپارتمان، ۳۰ به ۲۰ (یا ۱۵۰ درصد) بود. در مثال دوم، این نسبت معادل ۴۲ به ۳۰ (یا ۱۴۰ درصد) است.آیا نسبت قیمت زمین به آپارتمان فاکتور مناسبی برای تحلیل سود دهی است؟آیا می‌توان صرفا با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان درباره سود دهی ساخت و ساز نتیجه گیری کرد؟احتمالا با توجه به این اعداد تصور می‌کنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد، سود بیش‌تری حاصل خواهد شد. این نتیجه‌گیری در نگاه اول درست به نظر می‌رسد. اما باید به این نکته توجه کنید که در واقعیت عوامل زیادی در سود سازنده اثر گذارند.به عنوان نمونه اگر در همین مثال هزینه ساخت و ساز را تغییر دهیم، نتیجه می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این عوامل مختلفی مثل میزان تراکم، درصد ساخت و... روی این محاسبات اثر گذارند.البته نباید فراموش کرد که فاکتورهایی مثل تراکم و درصد ساخت به طور مستقیم روی قیمت زمین و همینطور روی سود حاصل از ساخت و ساز موثرند. بنابراین شما نمی‌توانید با محاسبه یک فاکتور به نام نسبت قیمت زمین به آپارتمان سود دهی ساخت و ساز را تحلیل کنید.اما بدیهی است که به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، باید توانایی محاسبه چنین مواردی را داشته باشید.۲- بررسی منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و سازهر چند سود بالاتر همیشه جذاب است. اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم. به عبارت دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.برای محاسبه درصد سود کسب شده باید از فرمول زیر استفاده کنید:درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین)]برای روشن‌تر شدن روش محاسبه، درصد سود را در دو مثال بالا بدست می‌آوریم. در مثال اول سود حاصل از ساخت ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون و مجموع هزینه‌ها، شامل هزینه ساخت و خرید زمین، ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بود. بنابراین سود ساخت به این ترتیب قابل محاسبه است:۲۹درصد = ۱۰۰ × (۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تقسیم بر ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون)در مثال دوم مجموع سود حاصل از ساخت معادل ۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون و مجموعه هزینه ساخت و قیمت زمین معادل ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون بود. در نتیجه درصد سود اینگونه محاسبه می‌شود:۳۳.۳ درصد = ۱۰۰ × (۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تقسیم بر ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون)همان طور که مشاهده می‌کنید، سود در مثال اول معادل ۲۹ درصد و در مثال دوم ۳۳.۳ درصد است.چند نکته مهم در ارائه مشاوره برای مشاورین املاکسود مثال دوم حدود ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بیش‌تر از سود مثال اول است. اما با توجه به هزینه‌های انجام شده، صرفا ۴.۳ درصد سود بیشتر نصیب سازنده می‌شود.به عبارت دیگر، در مثال اول، سازنده با ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان، سود ۲۹ درصدی کسب کرده و در مثال دوم با ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سود ۳۳.۳ درصدی. یعنی با حدود ۵ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بیش‌تر (۴۴.۸ درصد افزایش سرمایه‌گذاری)، فقط ۴.۳ درصد افزایش سود داشته است.شما به عنوان مشاور املاک حرفه‌ای، باید به این اعداد و ارقام، شرایط بازار و منطقی بودن میزان سود توجه کنید تا بتوانید مشاوره‌ای هوشمندانه ارائه کنید.اگر شما به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای بتوانید به این ترتیب به مشتریان، مخصوصا سازنده‌ها مشاوره دهید و میزان سود و منطقی بودن آن را برای ایشان محاسبه کنید، شکی نیست که جایگاه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای و آگاه در ذهن آن‌ها ثبت خواهید کرد.۳- تشخیص زمان مناسب برای خرید زمین با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمانچطور زمان مناسب برای خرید زمین جهت ساخت و ساز را تشخیص دهیم؟مشاورین املاک برای ارائه مشاوره در خصوص زمان مناسب جهت خرید زمین برای ساخت و ساز، می‌توانند به دو فاکتور توجه کنند:۱. درصد سود۲. تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمانتوجه داشته باشید که حداقل سود منطقی برای ساخت و ساز ۳۰ درصد است. پس اگر می‌خواهید در این خصوص مشاوره بدهید، باید درصد سود حاصل از ساخت و ساز را با توجه به توضیحات ارائه شده محاسبه کنید. اگر این درصد مساوی یا بیشتر از ۳۰ بود، زمان مناسبی برای خرید و ساخت و ساز است.در حالت دوم می‌توانید به تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان توجه کنید. البته باید توجه داشته باشید که قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر عوامل متفاوتی رشد می‌کنند. بنابراین هر زمان ممکن است نسبت قیمت یک زمین به قیمت آپارتمان نوساز تغییر کند.شما به عنوان یک مشاور املاک فعال، می‌توانید با رصد این تغییرات، به مشتریان وفادار و سازندگانی که با آن‌ها همکاری دارید، سیگنال خرید یا عدم خرید بدهید. به این ترتیب که هر وقت تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان کاهشی شد، زمان مناسبی برای خرید است.امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که در سوال یا ابهامی برای شما باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 27 Jul 2020 10:16:53 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%AF%D8%B1%D8%B5%D8%AF-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-%D8%B2%D9%85%DB%8C%D9%86-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D8%B1%D9%85%D8%A7%DB%8C%D9%87-%DA%AF%D8%B0%D8%A7%D8%B1%DB%8C-%D8%B1%D9%88%DB%8C-%D8%B2%D9%85%DB%8C%D9%86%D9%87%D8%A7%DB%8C-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%88%D9%86%DB%8C-offlgas44veo درصد ساخت زمین یکی از موارد مهمی است که هنگام خرید زمین باید به آن توجه داشته باشید. زیرا این موضوع مشخص می‌کند که شما مجاز به ساخت چه مقدار بنا در آن زمین هستید. در نتیجه این موضوع به طور مستقیم روی میزان سودآور بودن خرید یا سرمایه گذاری شما اثر گذار است.تعیین درصد ساخت زمین (ضریب سطح اشغال مجاز) و صدور دستور نقشه، وظیفه شهرداری‌ها است. اما اینکه چرا شهرداری‌ها درصد ساخت زمین را تعیین می‌کنند، دلایل متعددی دارد. از جمله قوانین و اصول شهرسازی، یکدست بودن ساخت و ساز در سطح شهر و حفظ زیبایی بصری شهرها.در این مقاله ابتدا به مواردی که در تعیین درصد ساخت زمین موثر هستند اشاره کرده، سپس نکات مهم و موارد خاصی که روی درصد ساخت زمین اثر گذار هستند را توضیح می‌دهیم.اطلاع از این نکات و توجه به آن‌ها هنگام خرید زمین، می‌تواند راهنمای شما در سرمایه گذاری روی زمین‌های مسکونی باشد و بی‌توجهی به این موارد، می‌تواند باعث پشیمانی از خرید و ضرر و زیان شما شود.منظور از درصد ساخت زمین چیست و چه عواملی روی آن اثر گذار هستند؟درصدی از متراژ کل زمین که شهرداری اجازه ساخت بنا در آن را صادر می‌کند، درصد ساخت زمین است. فرض کنید متراژ زمین شما ۱۰۰ متر مربع است. اگر شهرداری به شما اجازه دهد فونداسیون (پی ساختمان) را در کل زمین بنا کنید، در واقع به شما مجوز ۱۰۰ درصد بنا داده است.به همین ترتیب اگر شهرداری به شما مجوز ۶۰ درصد بنا بدهد، شما می‌توانید ساخت و ساز را در ۶۰ متر مربع از زمین خود انجام دهید. در حالت اول ضریب سطح اشغال ۱ و در حال دوم ضریب سطح اشغال ۰.۶ است.عوامل متعددی روی تعیین درصد ساخت زمین موثر است. تعیین این درصد در حالت کلی وابسته به طرح تفصیلی شهر است. به عبارت دیگر شهرداری‌ها در طرح تفصیلی شهر، مشخص می‌کنند که هر خیابان و بلوک، چند درصد مجاز به ساخت و ساز است.بنابراین اصل و اساس ضریب سطح اشغال در طرح تفصیلی شهر و با توجه به اصول و قواعد شهرسازی تعیین می‌شود. سایر عواملی که روی تعیین درصد ساخت زمین موثر هستند، به نحوه ساخت و ساز، ملک‌هایی که در همسایگی قرار دارند، تغییراتی که در معبر اتفاق می‌افتد و... بستگی دارد.بخش مهمی از این قواعد، به دلیل حفظ یکدستی در ساخت و ساز است. به عنوان مثال وقتی یک زمین، شمالی است و همه ساختمان‌ها شمالی ساخته شده‌اند، شما نمی‌توانید جبهه ساخت را جنوبی انتخاب کنید.در ادامه نکات مهمی در خصوص درصد ساخت عنوان می‌کنیم که توجه به آن‌ها هنگام خرید زمین، می‌تواند از ضرر و زیان شما جلوگیری کند.نکات مهم در خصوص درصد ساخت زمینپس از اینکه در طرح تفصیلی میزان مجاز ساخت و ساز تعیین شد، موضوع پیشروی و عقب‌نشینی می‌تواند روی درصد ساخت زمین اثر گذار باشد. در ادامه هر یک از این عوامل و نکات مهم مربوط به آن‌ها را شرح می‌دهیم.۱- ساختمان‌های مجاور و مسئله هم‌باد بودنهمانطور که گفتیم یکدست بودن ساخت و ساز یکی از اصول شهرسازی است. بنابراین نمی‌توان پذیرفت که در یک کوچه ساختمان‌ها به صورت نامرتب و دندانه‌دار (یکی عقب و یکی جلو) ساخته شوند. در نتیجه میزان پیشروی ساختمان شما باید با ساختمان‌های مجاور یکسان باشد.در اصطلاح به این موضوع هم‌بادبودن گفته می‌شود. بنابراین میزان پیشروی شما در ساخت و ساز، وابسته به ملک‌های مجاور است. البته توجه داشته باشید که میزان این پیشروی در سمت حیاط و خیابان، به ترتیب زیر است: پیشروی از سمت حیاط از طبقه اول (روی پیلوت) مجاز است. پیشروی از سمت کوچه یا خیابان از طبقه دوم مجاز است.نکته مهم در موضوع هم‌باد بودن زمانی پیش می‌آید که زمین شما قناس باشد. در این حالت قناسی زمین شما عاملی است که درصد ساخت زمین را تعیین می‌کند. برای درک این موضوع به عکس زیر توجه کنید.نوعی قناسی زمین می‌تواند روی میزان متراژ مفید برای ساخت و ساز اثرگذار باشد.همانطور در عکس بالا مشاهده می‌کنید، قطعه زمین‌های ۲، ۳ و ۴ که مستطیلی هستند، مجوز ساخت ۶۰ درصد بنا دارند. قطعه زمین‌های ۱ و ۵ که قناس هستند با توجه به لزوم رعایت هم‌باد بودن، نمی‌توانند از زمین‌های مجاور خود بیش‌تر پیشروی کنند.همین مسئله باعث می‌شود به خاطر نوعی قناسی، زمین شماره ۱ درصدی مازاد بر ۶۰ درصد امکان ساخت داشته باشد و زمین شماره ۵ نیز به خاطر نوع قناسی، در عمل کمتر از ۶۰ درصد امکان ساخت دارد.بنابراین در زمان خرید، صرفا به درصد ساختی که شهرداری به شما اعلام می‌کند اکتفا نکنید. بلکه به مسئله هم‌باد بودن و قناسی زمین نیز توجه کنید تا بتوانید درصد ساخت حقیقی زمین را محاسبه کنید.متاسفانه بسیار شاهد آن بوده‌ایم که خریدار صرفا با توجه به درصد ساختی که شهرداری اعلام کرده اقدام به خرید نموده اما در نهایت متوجه شده ملک مورد نظر ارزش سرمایه گذاری نداشته است.۲- موضوع پیشروی در صورت کلنگی بودن، ساخته نشدن یا عدم پیشروی زمین‌های مجاوردر بخش قبل گفتیم اگر خواستید در ساخت و ساز پیشروی کنید، می‌توانید به اندازه ملک‌های مجاور پیشروی کنید. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که اگر در زمین مجاور ساخت و سازی صورت نگرفته بود، ملک‌های مجاور کلنگی بوده یا پیشروی نکرده بودند تکلیف چیست؟راهی که در این حالت وجود دارد این است که برای پیشروی از همسایه خود رضایت بگیرید. در این حالت می‌توانید در ساخت و ساز پیشروی داشته باشید و پس از آن، ملک شما معیار ساخت و ساز و میزان پیشروی است.به عبارت دیگر رضایت همسایه‌ها برای پیشروی ملک شما، در آینده به نفع خود آن‌هاست و باعث سود بیش‌تر در ساخت و ساز مجدد آن‌ها می‌شود. بنابراین در این شرایط برای جلب رضایت همسایه‌ها، این موضوع را به آن‌ها توضیح بدهید.وقتی همسایه سمت راست برای پیشروی رضایت دارد اما سمت چپ رضایت ندارد.در صورتی که یکی از همسایه‌ها برای پیشروی رضایت داد و همسایه دیگر مخالفت کرد، راه حل این است که مطابق شکل بالا پیشروی را تا یک نقطه ادامه داده و سپس ادامه آن را هم‌باد ملک مجاور (که رضایت نداده) خاتمه دهید. برای این کار می‌توانید مثل حالت الف یا ب عمل کنید.۳- درصد ساخت زمین در صورت عقب‌نشینی چطور محاسبه می‌شود؟به دلایل مختلف ممکن است شهرداری اعلام کند که عرض گذر باید افزایش یابد. در این شرایط تمام ملک‌های موجود در آن گذر، در صورتی که بخواهند ساخت و ساز مجدد داشته باشند، باید عقب‌نشینی کنند. این مسئله به گونه‌ای دیگر روی درصد ساخت بنا اثر می‌گذارد.در این حالت این سوال مطرح می‌شود که درصد ساخت زمین پس از عقب‌نشینی چطور محاسبه می‌شود؟ آیا درصد ساخت بنا با توجه به متراژ جدید زمین حساب می‌شود؟پاسخ این است که با فرض اینکه درصد ساخت شما پیش از عقب‌نشینی ۶۰ درصد بوده، حالا پس از عقب‌نشینی می‌توانید ۶۰ ‌درصد را بر اساس متراژ قدیمی زمین خود بسازید. این موضوع را با توجه به تصویر زیر توضیح می‌دهیم.وقتی زمین عقب نشینی دارد، شما می‌توانید معادل متراژ پیش از عقب نشینی ساخت و ساز کنید.فرض کنید ابعاد زمین شما ۲۰ متر در ۱۵ متر است. یعنی زمین شما ۳۰۰ متر مربع مساحت دارد. پیش از عقب‌نشینی شما می‌توانستید در ۱۸۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنید. حالا تصور کنید شهرداری اعلام کرده باید ۲ متر عقب نشینی کنید.در نتیجه ابعاد زمین شما به ۲۰ متر در ۱۳ متر تغییر کرده و مساحت زمین معادل ۲۶۰ متر مربع است. در این حالت شما همچنان می‌توانید در ۱۸۰ متر مربع از زمین خود ساخت و ساز کنید. در عمل در این حالت، در ۶۹ درصد زمین خود ساخت و ساز می‌کنید.به عبارت دیگر، افزایش عرض گذر و عقب‌نشینی باعث نمی‌شود زیربنای مفید و قابل ساخت و ساز ملک شما از بین برود. بلکه این موضوع صرفا باعث کاهش قدرالسهم زمین آپارتمان‌هایی است که در این زمین ساخته می‌شوند.بی‌دقتی به نکات مهم در خرید زمین می‌تواند سرمایه گذاری شما را به یک شکست یا یک پیروزی تبدیل کند. همیشه پیش از اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن، تمام جوانب را سنجیده، سپس با خیالی آسوده سرمایه گذاری کنید.سوالات خود در خصوص درصد ساخت زمین را در انتهای این مقاله در بخش نظرات مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 20 Jul 2020 14:21:38 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A8%D8%A7%D9%88%D8%B1%D9%87%D8%A7%DB%8C-%D9%86%D8%A7%D8%AF%D8%B1%D8%B3%D8%AA-%D8%AF%D8%B1%D8%A8%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%B9%D9%84%D8%AA-%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%84%D8%A7%D9%81-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-%D9%88-%D8%B4%D8%AE%D8%B5%DB%8C-%DA%86%DB%8C%D8%B3%D8%AA-smgs78rwg8ei فکر می‌کنید علت پایین‌تر بودن قیمت املاک اوقافی نسبت به املاک شخصی چیست؟ از نظر شما خرید ملک اوقافی خوب است یا نه؟ دید غالب در جامعه نسبت به املاک اوقافی منفی است. دلیل این نوع نگاه کم بودن آگاهی نسبت به علت پایین بودن قیمت ملک اوقافی در مقایسه با ملک شخصی است.در این مقاله قصد داریم دلیل اختلاف قیمت ملک اوقافی نسبت به ملک شخصی را به زبان بسیار ساده توضیح دهیم.اما پیش از توضیح دلیل اصلی تفاوت قیمت ملک اوقافی و شخصی، به چند مورد از باورهای اشتباه درباره علت پایین بودن قیمت املاک اوقافی اشاره می‌کنیم. امیدواریم اگر شما هم طرز فکر اشتباهی در این رابطه دارید، با مطالعه این مقاله به حقیقت موضوع پی برده و فرصت‌های احتمالی پیش رو را از دست ندهید.باورهای اشتباه درباره علت پایین بودن قیمت ملک اوقافیسال‌ها تجربه گروه تحقیقات بازار مسکن علیرضا عمویی نشان داده، دست و دل خیلی از افراد برای معامله املاک اوقافی می‌لرزد. دلیل این مسئله باورهای نادرستی است که درباره این املاک وجود دارد.در واقع اغلب افراد همین باورهای نادرست را دلیل پایین‌تر بودن قیمت املاک اوقافی به نسبت املاک شخصی مشابه می‌دانند. در ادامه به بعضی از این باورها اشاره می‌کنیم.۱- مسائل شرعی مثل غصبی بودن ملکمی‌توان گفت شایع‌ترین باوری که باعث می‌شود مردم برای خرید ملک اوقافی تردید داشته باشند، مسائل شرعی است. عده‌ای تصور می‌کنند که املاک اوقافی، غصبی هستند. اما این باور اشتباه است.ملک اوقافی ملکی است که با رضایت مالک برای منظور مشخصی وقف شده است. بنابراین مالک با رضایت خود این ملک را وقف کرده. در نتیجه موضوع غصبی بود نمی‌تواند در مورد املاک اوقافی صحت داشته باشد.حتی اگر فرض کنیم احتمال غصبی بودن ملک وجود دارد، بار مسائل شرعی آن (مثل نماز خواندن در ملک غصبی) بر گردن متولی آن ملک است. چرا که ما به عنوان خریدار، هرگز نمی‌توانیم در مورد غصبی بودن یا نبودن ملک اطمینان حاصل کنید.۲- از دست دادن ملک با تمام شدن مدت اجارهمهم‌ترین تفاوت ملک اوقافی با ملک شخصی در معامله ملک، مسئله انتقال اجاره نامه عرصه ملک، به نام خریدار است. همین اجاره نامه محل نگرانی عده‌ای از مردم برای معامله ملک اوقافی است.مطالعه کنید: نکات مربوط به تفاوت ملک اوقافی و ملک شخصی، تفاوت سند ملک اوقافی و ملک شخصی و نحوه تشخیص ملک اوقافیوقتی بحث اجاره نامه عرصه به میان می‌آید، بعضی‌های تصور می‌کنند با اتمام مدت اجاره عرصه، اداره اوقاف یا سازمان متولی ملک را از خریدار پس گرفته یا برای او مزاحمتی ایجاد می‌کند. اما این تصور اشتباه است.دو نکته در این زمینه قابل ذکر است. نکته اول اینکه معمولا مدت اجاره عرصه در املاک اوقافی، بیش از یک سال (حتی تا ۹۹ سال) است. سازمان اوقاف یا متولی مربوطه بعد از پایان این مدت، به راحتی قرار داد اجاره عرصه را تمدید می‌کند.نکته دوم این که متولی ملک اوقافی که عرصه ملک را به شما اجاره می‌دهد، در صورتی که تخلف خاصی در آن ملک انجام ندهید، هیچگونه مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند. بنابراین نگرانی از بابت موضوع اجاره بی‌مورد است. شما می‌توانید با خیال آسوده از ملک اوقافی خریداری شده در چارچوب قانون استفاده کنید.۳- زیاد بودن مبلغ اجارهتصور غلط دیگری که وجود دارد بالا بودن مبلغ اجاره عرصه است. عده‌ای تصور می‌کنند مبلغ اجاره یک ملک وقفی مشابه اجاره‌ی ماهیانه املاک شخصی است. در صورتی که این تصور درست نیست. مبلغ اجاره‌ی عرصه املاک اوقافی به هیچ وجه قابل مقایسه با اجاره املاک شخصی نیست.این مبلغ در حدی پایین است که اکثر افرادی که ملک وقفی می‌خرند، به جای اینکه اجاره را ماه به ماه پرداخت کنند، مبلغ اجاره را سالانه پرداخت می‌کنند.مطالعه کنید: ملک اوقافی چیست و نقل و انتقال ملک وقفی چگونه است؟تصورات اشتباه دیگری هم در باره املاک اوقافی وجود دارد. مثل اینکه برای انجام هر کاری در ملک اوقافی باید رضایت سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (در املاکی که متولی آن سازمان اوقاف نیست) را جلب کرد. این تصورات اغلب اشتباه و از روی ناآگاهی است.چرا قیمت ملک اوقافی و شخصی متفاوت است؟تفاوت قیمت ملک شخصی و اوقافی به ماهیت ملک اوقافی مربوط استبرای اینکه متوجه شوید علت اختلاف قیمت ملک اوقافی و شخصی چیست، باید با ماهیت املاک اوقافی آشنا شوید. چیزی که ماهیت ملک اوقافی از ملک شخصی را متفاوت می‌کند، مسئله مالکیت در عرصه و اعیان است.بنابراین برای درک این تفاوت و پی بردن به دلیل اصلی اختلاف قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی، باید ابتدا به خوبی با مفهوم عرصه و اعیان در املاک اوقافی آشنا شوید.منظور از عرصه و اعیان در املاک اوقافی چیست؟شاید اصطلاح عرصه و اعیان را بیش‌تر در مورد املاک اوقافی شنیده باشید. اما عرصه و اعیان برای هر ملکی، با هر نوع سندی قابل تعریف و توضیح است.زمین هر ملکی، عرصه آن ملک است. فرقی ندارد این ملک یک ساختمان باشد یا یک باغ. در بعضی تعاریف در خصوص اعیان گفته می‌شود: هر چیزی که روی این زمین ساخته شود، اعیان ملک به حساب می‌آید.تعریف بالا درست است اما احتمال دارد در بعضی موارد شما را با ابهاماتی روبرو کند. مثلا فرض کنید ملک اوقافی مورد نظر، یک باغ است. بدهی است که درختان کاشته شده روی این زمین جزو اعیان ملک به حساب می‌آیند. با توجه به اینکه چاه آب روی زمین ساخته نشده، آیا چاه آب جزو اعیان است؟جهت بر طرف شدن ابهامات بهتر است برای توضیح اعیان از این تعریف استفاده کنیم: «هر چیزی در عرصه، که ساخته دست بشر است، جزو اعیان به حساب می‌آید». با توجه به این توضیح، چاه آب در یک باغ یا زمین زراعی هم اعیان به حساب می‌آید.حالا که با مفهوم اعیان و عرصه در املاک اوقافی آشنا شدید می‌توانیم علت اصلی تفاوت قیمت ملک اوقافی با املاک شخصی مشابه و پایین‌تر بودن قیمت این املاک را توضیح دهیم.علت اصلی پایین‌تر بودن قیمت ملک اوقافی نسبت به ملک شخصیعلت اصلی، پایین تر بودن قیمت املاک اوقافی، عدم پرداخت قیمت عرصه استدر مورد املاک اوقافی، مالکیت عرصه متعلق به سازمان اوقاف و مالکیت اعیان متعلق به خریدار ملک اوقافی است. توجه به همین نکته کلید بر طرف کردن خیلی از تصورات اشتباه در مورد مشکلات ملک اوقافی است.نکته مهم: در مورد تمام املاک وقفی که خرید و فروش می‌شوند، عرصه ملک وقف شده و اعیان ملک قابل خرید و فروش است.با توجه به نکته بالا متوجه می‌شویم، سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی شخصی ملک اوقافی)، امکان تصرف و ادعا در خصوص اعیان ملک اوقافی را ندارد. بنابراین اعیان ملک متعلق به خریدار و عرصه ملک متلعق به سازمان اوقاف است.به این ترتیب علت اختلاف قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی مشابه شفاف می‌شود. در خرید و فروش املاک اوقافی شما صرفا مبلغ مربوط به اعیان ملک را پرداخت می‌کنید و بابت عرصه که در مالکیت سازمان اوقاف است، کرایه می‌دهید.وقتی شما پولی بابت عرصه نمی‌پردازید، پایین‌تر بودن قیمت ملک اوقافی به نسبت املاک شخص، امری کاملا طبیعی و منطقی است.اگر همچنان شک و شبه‌ای در خصوص املاک اوقافی دارید و سوالاتی در این خصوص ذهن شما را درگیر کرده است، می‌توانید سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله با ما مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 13 Jul 2020 11:07:58 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%B1%D8%A7%D9%87%D9%86%D9%85%D8%A7%DB%8C-%DA%AF%D8%A7%D9%85-%D8%A8%D9%87-%DA%AF%D8%A7%D9%85-%D8%A7%D9%86%D8%AA%D8%AE%D8%A7%D8%A8-%D8%B4%D8%B9%D8%A7%D8%B1-%D8%AA%D8%A8%D9%84%DB%8C%D8%BA%D8%A7%D8%AA%DB%8C-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-pfdpj2mfke9d داشتن شعار تبلیغاتی برای هر کسب و کاری که می‌خواهد پیشرو باشد، سود بیش‌تری کسب کند و از رقبا سبقت بگیرد، ضروری است. اگر می‌خواهید در کار املاک دیده شوید و در ذهن مشتری ثبت گردید به یک شعار تبلیغاتی برای آژانس املاک خود نیاز دارید.هر چند شعار تبلیغاتی یک عبارت کوتاه است، اما انتخاب آن به هیچ وجه کار ساده‌ای نیست. برای انتخاب یک شعار تبلیغاتی که در ذهن‌ها باقی بماند باید نکات مهمی را بدانید. آگاهی از این نکات به شما در انتخاب یک شعار تبلیغاتی جذاب کمک می‌کند.در این مقاله درباره مطالب زیر توضیحاتی ارائه می‌شود: هدف از انتخاب شعار تبلیغاتی برای املاک شعار تبلیغاتی مناسب چه ویژگی‌هایی دارد؟ انواع شعارهای تبلیغاتی و زمان استفاده از آن‌هاچرا یک آژانس املاک باید شعار تبلیغاتی داشته باشد؟اولین قدم در انتخاب شعار تبلیغاتی املاک این است که از خود بپرسید آیا آژانس املاک من به شعار تبلیغاتی نیاز دارد؟ به جرات می‌توان گفت بسیاری از آژانس‌های املاک در سطح کشور نیازی به داشتن شعار تبلیغاتی ندارند.برای اینکه بدانید آیا به شعار تبلیغاتی نیاز دارید یا نه باید هدف از انتخاب شعار تبلیغاتی را به خوبی درک کنید.هدف از انتخاب شعار تبلیغاتی، معرفی آژانس املاک و خدمات آنبه مشتری استحالا سوالی که مطرح می‌شود این است: «آیا خدمات خاصی به مشتری ارائه می‌دهید؟ آیا آژانس املاک شما ویژگی خاص و متمایز کننده‌ای دارد که بخواهید آن را به مردم معرفی کنید؟»اگر آژانس املاک شما مثل صدها و هزاران آژانس املاک دیگر در سطح شهر است و اگر شما همان کاری را انجام می‌دهید که دیگران هم انجام می‌دهند، نیازی به معرفی خود با استفاده از شعار تبلیغاتی ندارید. چرا که مردم با شما و نحوه کار شما آشنا هستند. چون شما مثل هزاران آژانس املاک دیگر هستید.اما اگر قصد دارید در منطقه یا شهر خود پیشرو و شناخته شده باشید، قطعا به یک شعار تبلیغاتی مناسب نیاز دارید. اما پیش از آن باید به خدمات و ویژگی‌های خاص آژانس املاک خود فکر کنید. چون بدون داشتن آن‌ها نه می‌توانید شعار تبلیغاتی مناسبی داشته باشید نه می‌توانید پیشرو و نفر اول باشید.اگر نمی‌خواهید تلاشی برای برترین بودن انجام دهید، نیازی نیست ادامه این مقاله را مطالعه کنید، اما اگر هدف شما تلاش برای پیشرفت و بهتر شدن در حرفه املاک است، با ما همراه باشید تا ویژگی‌های یک شعار تبلیغاتی مناسب برای املاک را بیاموزید.شعار تبلیغاتی مناسب چه ویژگی‌هایی دارد؟شعار تبلیغاتی شما باید اثر ماندگار در ذهن مخاطب داشته باشد.همان طور که گفتیم شعار تبلیغاتی باید آژانس املاک و خدمات شما را به مشتری معرفی کند. اما این معرفی باید چگونه باشد؟ شعار تبلیغاتی باید بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن، بیش‌ترین و بهترین اثر را درباره آژانس املاک و خدمات شما در ذهن مشتری ثبت می‌کند.در صورتی که بتوانید یک شعار تبلیغاتی خوب انتخاب کنید، می‌توانید از آن در جاهای مختلف و حتی تبلیغات پیامکی آژانس املاک خود استفاده کنید. برای رسیدن به این ویژگی‌ها، شعار شما باید داری ۴ ویژگی باشد که در ادامه آن‌ها را توضیح می‌دهیم.۱- شعار تبلیغاتی باید ساده و به یاد ماندنی باشدمعمولا جملات طولانی به راحتی در حافظه ثبت نمی‌شوند. بنابراین برای اینکه شعار شما در خاطر مشتری بماند، باید تا حد امکان کوتاه باشد.معمولا جملات پیچیده راحت درک نمی‌شوند. در نتیجه اگر شعار تبلیغاتی شما ساده نباشد، نه تنها به خاطر سپرده نمی‌شود، بلکه حتی در معرفی شما موفق عمل نمی‌کند.پس سعی کنید تا حد امکان شعار تبلیغاتی خود را کوتاه انتخاب کنید و در آن از کلمات اثر گذار بهره ببرید تا شعار شما وظیفه خود را به خوبی انجام دهد.برای نمونه به تبلیغات قدیمی لبنیات پاک اشاره می‌کنیم. احتمالا پیش از اینکه بگوییم منظور کدام تبلیغ است، شما «پاک یادت نره» را به خاطر آورده‌اید.این همان قابلیت سادگی و به یاد ماندن است. در این تبلیغ، شعار «پاک یادت نره»، نه تنها کوتاه و ساده است، بلکه با یک نشان قدیمی (ضربدر زدن روی دست برای جلوگیری از فراموش کردن کاری خاص) ترکیب شده تا ماندگاری آن در ذهن افزایش یابد.۲- به مزیت کلیدی املاک یا خدمات شما اشاره کندوقتی به عنوان یک آژانس املاک حرفه‌ای تصمیم دارید در منطقه یا شهر خود پیشرو باشید، باید چیز متفاوتی برای عرضه کردن داشته باشید. بنابراین باید آن را در شعار تبلیغاتی املاک خود منعکس کنید.فراموش نکنید! اگر می‌خواهید مشتری با وجود صدها رقیبی که دارید مستقیم به شما مراجعه کند، باید مزیتی را به او ارائه کنید. در واقع چیزی که مشتری را به سمت شما جذب می‌کند همین مزیت است.المر ویلر (Elmer Wheeler) که بسیاری او را به عنوان برترین متخصص فروش در تاریخ می‌شناسند، جمله‌ای معروف در این زمینه دارد:«شما باید بوی کباب را بفروشید، نه خود کباب را!»المر ویلراغلب کبابی‌ها این تکنیک را به خوبی یاد گرفته‌اند. حتما شما هم اعتراف می‌کنید که حداقل یک بار صرفا به خاطر بوی کباب، مشتری یک کبابی شده‌اید. اما آیا آژانس‌های املاک هم از این تکنیک بهره می‌برند؟منظور جمله المر ویلر این است که به جای اینکه برای فروش محصول یا خدمات تلاش کنید، مزیتی که برای مشتری به همراه دارد را برجسته کنید. وقتی شما بوی کباب را استشمام می‌کنید، انگیزه و میل درونی برای خوردن آن پیدا می‌کنید.مثلا اگر در شمال کشور مشغول کار املاک هستید و متوجه شده‌اید که مشتری برای مدتی معین از تهران به شمال آمده و قصد دارد در این مدت یک ویلای لاکچری خریداری کند، به او اطمینان دهید یکی از کارشناسان شما در این مدت در کنار او خواهد بود تا دست خالی برنگردد.البته دقت داشته باشید باید بتوانید مزیتی را که ادعا می‌کنید ارائه کنید. در غیر این صورت در بازی جذب مشتری و فروش بازنده هستید.۳- وجه تمایز آژانس املاک شما را نشان دهدآژانس املاک شما چه تفاوتی با ده‌ها آژانس املاک منطقه و صدها آژانس املاک شهر دارد؟ مشتری نباید به دنبال وجه تمایز شما بگردد. این شما هستید که باید وجه تمایز خود را از طریق شعار تبلیغاتی به او منتقل کنید.توجه داشته باشید که اگر وجه تمایزی در کار نیست، دلیلی وجود ندارد که تعداد مشتری بیش‌تری به شما مراجعه کند. در واقع در این حالت مهم‌ترین کاری که می‌توانید بکنید این است که در جای بهتری از شهر دفتر املاک خود را تاسیس کنید. البته در این صورت هزینه‌ها افزایش و سود کاهش می‌یابد.به یک نکته هم دقت داشته باشید! وقتی تلاش می‌کنید برتری خود نسبت به رقبا را به رخ بکشید، نباید به طور مستقیم به آن‌ها حمله کنید. در این زمینه هر چه زیرکانه‌تر عمل کنید، موفق‌تر خواهید بود.در این خصوص می‌توان به یک نمونه عالی اشاره کرد: در سال‌هایی که شرکت‌های لوازم خانگی ایران در اوج خود بودند و با یکدیگر رقابت داشتند، برند ارج در رقابت با برند آزمایش، از این شعار تبلیغاتی استفاده کرد:«آزمایش ثابت کرد، ارج بهترین است»در این جمله زیرکانه از نام رقیب استفاده شده و در عین حال برند ارج مستقیما خود را برتر از برند رقیب (آزمایش) اعلام می‌کند. همیشه خلاقیت می‌تواند نتایج چشمگیری به همراه داشته باشد.۴- حس مثبتی را در خصوص برند انتقال دهداکثر مشتریان، با احساس خود خرید می‌کنندفراموش نکنید! در فروش و تبلیغات باید احساسات مشتری را هدف قرار دهید. شاید بتوانید به هر روشی در لحظه فروش را نهایی کنید. اما اگر بتوانید احساس مشتری را با خود درگیر کنید، برای فروش‌های بعدی و فروش بیش‌تر با چالش کمتری روبرو هستید.همان طور که گفتیم، انتخاب شعار تبلیغاتی برای آژانس‌های املاکی منطقی است که هدف‌شان رشد سریع، پیشرو بودن و تبدیل شدن به برترین‌هاست. بنابراین اگر می‌خواهید برترین آژانس املاک شهر یا منطقه خود باشید، به احساس مثبت مردم نسبت به خود نیاز دارید.به عنوان مثال می‌توانیم به محصولات آیفون اشاره کنیم. شعار تبلیغاتی آیفون Think different (متفاوت فکر کنید) است. این همان چیزی است که اپل با محصولات خود به مشتری می‌دهد.بدیهی است که تمام نیازهای اصلی از داشتن یک گوشی تلفن همراه، توسط گوشی‌های اندرویدی مثل سامسونگ، هوآوی، ال‌جی و... تامین می‌شود. اما چیزی که باعث فروش محصولات اپل با اختلاف قیمت زیاد می‌شود، متفاوت بودن است.این همان حس مثبتی است که یک برند می‌تواند به مشتری منتقل کند و اگر در این زمینه موفق باشد، به فروش چشمگیری می‌رسد.دوباره تاکید می‌کنیم اگر چیزی که در شعار تبلیغاتی خود به آن اشاره می‌کنید را ارائه نکنید، این شعار می‌تواند به ضد تبلیغ تبدیل شود. مثل شعار تبلیغاتی بانک ملی:«هر جا که سخن از اعتماد است، نام بانک ملی ایران می‌درخشد»این شعار به دلیل قدمت آن و اینکه بسیاری از فعالین حوزه کسب و کار (مخصوصا کسب و کارهای سنتی) در آن حساب داشتند، شعار درستی بود که کار خودش را به خوبی انجام می‌داد. اما پس از اختلاس‌های معروفی که در این بانک انجام شد، بسیاری از مردم این شعار را این گونه تغییر دادند:«هر جا که سخن از اختلاس است، نام بانک ملی ایران می‌درخشد»این یعنی یک شکست در حوزه شعار تبلیغاتی!آیا شعار تبلیغاتی مناسب باید تمام ۴ ویژگی را داشته باشد؟نیاز نیست شعار تبلیغاتی شما تمام ۴ ویژگی یاد شده را داشته باشد. به عنوان مثال شعار اپل تمام ۴ ویژگی را دارد. اما نمونه‌های موفقی هم هستند که تمام ویژگی‌ها را ندارند.مثلا شعار بانک ملی کوتاه نیست، اما به خاطر آهنگین بودن در یاد می‌ماند. همینطور ویژگی اعتماد که به خاطر قدمت آن است، در شعار منتقل شده و همین موضوع متمایز کنندگی را نیز به همراه دارد. همین وجه تمایز منتقل کننده احساس مثبت هم هست.پیشنهاد ما به آژانس‌های املاک این است که برای انتخاب شعار تبلیغاتی خود تلاش نکنند تمام ۴ ویژگی یاد شده را در شعار خود جای دهند. شما باید تمرکز خود را روی جذاب‌ترین مزیت‌های خود گذاشته و شعار تبلیغاتی را با توجه به آن انتخاب کنید.در ادامه با انواع شعار تبلیغاتی و زمان استفاده از آن‌ها آشنا می‌شوید.انواع شعارهای تبلیغاتی برای املاکهر کسب و کار می‌تواند ۲ نوع شعار تبلیغاتی داشته باشد.بر اساس قواعد بازاریابی و تبلیغات، برای هر کسب و کاری می‌توان ۲ نوع شعار تبلیغاتی انتخاب کرد: شعار تبلیغاتی برند (Tagline) شعار تبلیغاتی محصولات یا خدمات (Slogan)همانطور که می‌بینید شعار تبلیغاتی برند و خدمات هر کدام در زبان انگلیسی کلمه مخصوص خود را دارند. این موضوع نشان دهنده اهمیت بسیار بالا و تفاوت این دو نوع شعار تبلیغاتی است.برای اینکه بتوانید شعار تبلیغاتی مناسب برای آژانس املاک خود را انتخاب کنید، در ادامه تفاوت این دو نوع شعار تبلیغاتی را توضیح می‌دهیم.شعار تبلیغاتی برند و شعار تبلیغاتی خدمات چه تفاوتی دارند؟برند شما هر روز تغییر ‌نمی‌کند. پس همان طور که نام آژانس املاک شما مدام تغییر نمی‌کند، شعار تبلیغاتی برند (Tagline) نیز باید ثابت بماند. اما شعار تبلیغاتی خدمات (Slogan) می‌تواند تغییر کند.شعار تبلیغاتی برند چرایی وجود آژانس املاک را توضیح داده و همیشه باید در کنار لوگوی شما دیده شود. اما شعار تبلیغاتی خدمات شما می‌تواند صرفا برای معرفی یک خدمت خاص یا موقت یا حتی برای معرفی یک کمپین تبلیغاتی باشد.مثلا اگر در فصل تابستان تصمیم دارید کمپین تبلیغاتی خاصی جهت قراردادهای اجاره داشته باشید، می‌توانید برای آن یک شعار تبلیغاتی انتخاب کنید. این شعار صرفا در همان کمپین تبلیغاتی استفاده خواهد شد.چطور شعار تبلیغاتی املاک را انتخاب کنیم؟همان طور که لوگوی شما نماینده بصری هویت برند شما است، شعار تبلیغاتی نماینده صوتی هویت برند یا خدمات شما است. بنابراین در انتخاب شعار تبلیغاتی برند و خدمات، باید به این فکر کنید که برند شما یا خدمات خاصی که ارائه می‌کنید، باید چه صدایی را به گوش مخاطب برساند.مثلا شعار تبلیغاتی برند (Tagline) شما قرار است کدام یکی از موارد زیر را در ذهن کاربر منعکس کند؟ صداقت؟ سرعت در انجام معاملات؟ توانایی بالا در کار روی ملک‌های لاکچری؟ حوزه کاری گسترده؟مشاورین املاک آموزش دیده؟ رعایت تمام نکات حقوقی با دقت؟این موضوعی است که خود شما باید آن را با توجه به توانایی‌ها و نحوه عملکرد خود تعیین کنید. در خصوص شعار تبلیغاتی خدمات (Slogan) نیز همین طور است. باید ببینید خدمت خاصی که ارائه می‌کنید در چه زمینه‌ای است؟ ارائه بهترین زمین‌ها جهت مشارکت در ساخت؟ در اختیار داشتن فایل‌های لاکچری به صورت مونوپل؟ کار تخصصی روی املاک متراژ پایین و پر متقاضی؟ کار روی املاک صنعتی؟ سرویس ویژه ایاب و ذهاب برای مشتریان رنج‌های مشخص؟ خدمات ویژه جهت اجاره در شروع فصل تابستان؟شاید شما یک یا چند خدمت خاص را به مشتریان خود ارائه کنید، بنابراین می‌توانید برای هر خدمتی که ارائه می‌کنید یک شعار تبلیغاتی داشته باشید. فراموش نکنید، این شعار تبلیغاتی را باید طوری انتخاب کنید که اگر مشتری تبلیغ شما را فراموش کرد، آن شعار را فراموش نکند!نظر شما چیست؟ آیا فکر می‌کنید باید برای آژانس املاک خود شعار تبلیغاتی انتخاب کنید؟ آیا تصمیم دارید خدمات خاص و ویژه‌ای به مشتریان خود ارائه کنید؟ هر سوال یا نظری یا ابهامی در خصوص انتخاب شعار تبلیغاتی املاک دارید در بخش نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 06 Jul 2020 12:33:27 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%AA%D9%81%D8%A7%D9%88%D8%AA-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D8%B2%D9%85%DB%8C%D9%86-%D8%AA%D8%AC%D8%A7%D8%B1%DB%8C-%D8%A8%D8%A7-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%88%D9%86%DB%8C-%D8%A8%D9%87-%DA%86%D9%87-%D8%B9%D9%88%D8%A7%D9%85%D9%84%DB%8C-%D9%88%D8%A7%D8%A8%D8%B3%D8%AA%D9%87-%D8%A7%D8%B3%D8%AA-xaaregl26w34 تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی به عوامل مختلفی ارتباط دارد که در این مقاله به آن‌ها اشاره می‌کنیم. همچنین در این مطلب با مهم‌ترین عامل در ایجاد اختلاف قیمت بین زمین تجاری و مسکونی آشنا می‌شوید. تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.به طور کلی عوامل مختلفی در تعیین قیمت زمین مسکونی و تجاری اثر گذار هستند. بعضی از این عوامل برای زمین تجاری و مسکونی مشترک هستند، برخی از عوامل صرفا روی قیمت زمین مسکونی اثر گذارند و برخی دیگر صرفا در تعیین قیمت زمین تجاری نقش دارند.در ادامه ابتدا به برخی از عوامل می‌پردازیم که هم روی قیمت زمین تجاری موثر هستند و هم قیمت زمین مسکونی. سپس نکاتی درباره این عوامل بیان کرده و در نهایت اصلی‌ترین دلیل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی را با مثال بررسی می‌کنیم.چه عواملی به صورت مشترک روی قیمت زمین تجاری و مسکونی اثر گذارند؟همانطور که گفتیم یک سری ویژگی‌ها هم روی قیمت زمین تجاری اثر گذارند هم روی قیمت گذاری زمین مسکونی. اما این اثر گذاری می‌تواند به دلایل متفاوتی باشد.به عنوان مثال تراکم هم روی قیمت زمین تجاری اثر دارد، هم روی قیمت زمین مسکونی. اما دلیل اثر گذاری آن متفاوت نیست. به هر حال تراکم بیش‌تر مساوی امکان ساخت زیربنای بیش‌تر و در نتیجه سود بالاتر است. این موضوع برای کاربری‌های مختلف زمین صدق می‌کند.مطالعه کنید: کجا زمین بخریم؟(با هدف سرمایه گذاری در بازار ملک)طول بَر یا همان عرض زمین از جمله عواملی است که به دلایل متفاوت روی قیمت زمین تجاری و مسکونی تاثیر دارد. وقتی با زمین مسکونی سر و کار داریم، طول بر باعث می‌شود نقشه‌های متفاوت و متنوع‌تری در ملک قابل اجرا باشد و روی نورگیر هم اثر مثبت دارد.اما نقشه و نورگیر در مورد ملک تجاری چندان اهمیتی ندارد. بنابراین داشتن بَر بیش‌تر از جهات دیگری برای زمین تجاری ویژگی مثبت به حساب می‌آید. به عنوان مثال امکان اجرای ویترین بزرگ‌تر از جمله موارد مثبتی است که داشتم عرض زمین بیش‌تر برای ملک تجاری به همراه می‌آورد.موقعیت مکانی زمین یکی از مواردی است که هم روی قیمت زمین مسکونی تاثیر گذار است، هم در تعیین قیمت زمین تجاری نقش مهمی دارد و از دو جهت روی اختلاف قیمت زمین تجاری با مسکونی اثر گذار است:۱. محله‌ی زمین۲. پاخورمحله‌ی زمین چه تاثیری روی قیمت زمین تجاری و زمین مسکونی دارد؟قطعا محله ملک هم روی قیمت زمین تجاری اثرگذار است هم روی قیمت زمین مسکونی.در خصوص زمین‌های مسکونی هر چه به سمت شمال شهر و محله‌های مرفه‌نشین‌تر برویم، قیمت افزایش پیدا می‌کند. در خصوص زمین‌های تجاری نیز همین قاعده وجود دارد.سوالی که ایجاد می‌شود این است که آیا بالاتر بودن محله ملک، باعث تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود؟ در ادامه جواب این سوال را به صورت کامل شرح می‌دهیم.پیش از پاسخ به این سوال باید بدانید فارغ از اینکه زمین در چه محله‌ای قرار داد، همیشه قیمت زمین تجاری از قیمت زمین مسکونی بالاتر است.بنابراین حالا با توجه به اینکه می‌دانیم همیشه قیمت زمین تجاری بالاتر از زمین مسکونی است، می‌توان این سوال را مطرح کرد که آیا بهتر بودن محله ملک، باعث افزایش اختلاف بین قیمت زمین تجاری و مسکونی می‌شود؟ پاسخ به این سوال منفی است.فرض کنید یک زمین تجاری در جنوب شهر داریم که قیمت هر متر مربع آن ۱۰۰ میلیون است. یک زمین مسکونی هم در همان محله داریم با قیمت هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان.حالا اگر یک زمین تجاری و یک زمین مسکونی در بالای شهر داشته باشیم که ویژگی‌های یکسانی با این دو زمین داشته باشند قیمت آن‌ها چگونه است؟با توجه به توضیحاتی که دادیم، اگر قیمت زمین مسکونی در بالا شهر ۶۰ میلیون تومان (یعنی ۳ برابر پایین شهر) باشد، قیمت زمین تجاری باید حدود ۳۰۰ میلیون تومان (باز هم ۳ برابر پایین) شهر قیمت گذاری شود. البته توجه داشته باشید که فرض کردیم تمام ویژگی‌های این زمین‌ها کاملا یکسان است.حالا برویم سراغ عاملی که باعث بر هم خوردن این روابط و ایجاد تفاوت چشمگیر بین قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود. این عامل پاخور است.چرا پاخور اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی است؟پاخور اصطلاحی شناخته شده بین کسبه و مشاورین املاک است. خوب بودن پاخور به این معناست که رفت و آمد زیادی در اطراف ملک تجاری وجود دارد. اما آیا هر رفت و آمدی پاخور حساب می‌شود؟ خیر!در واقع رفت و آمدی که شانس فروش را برای کسبه افزایش دهد پاخور به حساب می‌آید. در نتیجه می‌توان گفت مغازه‌هایی که بر خیابان‌های تجاری هستند پاخور بیش‌تری دارند. مغازه‌های که در خیابانی واقع شده‌اند که بورس خرید و فروش کالاهای خاصی هستند، پاخور مناسبی دارند.می‌توان خیابان جمهوری تهران را به عنوان یکی از نقاطی که پاخور بسیار مناسبی دارد شناخت. همانطور که می‌دانید خیابان جمهوری به هیچ وجه جزو محله‌های بالا شهر تهران به حساب نمی‌آید. اما ارزش زمین تجاری در خیابان جمهوری بیش‌تر از محله‌ای مثل محله نیاوران است.در زمان نوشته شدن این مقاله، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در جمهوری حدود ۱۷ میلیون تومان و در نیاوران حدود ۴۵ میلیون تومان است. در حالی که قیمت تجاری در جمهوری ۱۵۰ میلیون تومان و در نیاوران ۱۲۰ میلیون تومان است.همانطور که می‌بینید می‌توان گفت پاخور مهم‌ترین عامل در ایجاد تفاوت قیمت زمین تجاری با زمین مسکونی است. چرا؟ واضح است. هیچ چیزی برای کسب و کار مهم‌تر از داشتن مشتری بیش‌تر و فروش بیش‌تر نیست. پاخور عاملی است که مشتری بیش‌تری برای ملک تجاری به همراه می‌آورد.در انتخاب زمین تجاری به پاخور توجه کنیم یا محله؟فراموش نکنیم، هر رفت و آمدی در اطراف ملک تجاری، پاخور نیست!به یک نکته توجه کنید: اگر فاکتور پاخور را حذف کنیم، در صورتی که تقاضا برای کسب و کار شما در پایین شهر و بالا شهر تفاوتی نداشته باشد، توصیه می‌شود در بالا شهر مغازه بگیرید. چرا که به دلیل زندگی مرفه‌تری که مردم در بالا شهر دارند، می‌توانید گردش مالی بیش‌تری داشته باشید.اما اهمیت پاخور در خصوص ملک تجاری به قدری زیاد است که اگر زمین تجاری مورد نظر در جنوب شهر پاخور بیش‌تری داشته باشد، ارزش آن از زمین تجاری در بهترین نقطه شهر هم بیش‌تر است. به همین دلیل است که پاخور را به عنوان اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی معرفی می‌کنیم.البته در نهایت باید به این نکته دقت داشته باشید که توضیحات بالا جنبه عمومی دارند، مثلا اگر تقاضایی برای محصول یا خدمات شما در پایین شهر وجود ندارد، حتی اگر ملکی با پاخور مناسب در پایین شهر باشد گزینه مناسبی برای شما نیست.اما به طور کل بین دو ملک تجاری که برای کسب و کار شما مناسب است، پاخور یکی از مهم‌ترین عوامل در انتخاب است. در صورتی که در خصوص موضوع تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای مقاله، سوال خود را مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 29 Jun 2020 10:57:58 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D9%86%D8%AD%D9%88%D9%87-%D8%AA%D8%B4%D8%AE%DB%8C%D8%B5-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-%D8%AA%D9%81%D8%A7%D9%88%D8%AA-%D8%B3%D9%86%D8%AF-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-%D9%88-%D8%B4%D8%AE%D8%B5%DB%8C-zp6ays70jjdc قطعا تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی، هم برای افرادی که قصد خرید ملک اوقافی را دارند، هم برای افرادی که قصد خرید ملک شخصی دارند ضروری است.فرض می‌کنیم با پرس و جو در محل یا از طریق مشاورین املاک متوجه شده‌اید املاک منطقه‌ای که قصد خرید در آن را دارید اوقافی هستند. حالا چطور می‌توانید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر اوقافی هست یا خیر؟ باید با سند ملک اوقافی و تفاوت آن با سند ملک شخصی آشنا باشید.در صورتی که سند ملک اوقافی را بشناسید و تفاوت‌های آن با سند ملک شخصی را بدانید، به راحتی می‌توانید ملک وقفی را از ملک شخصی تشخیص دهید.گروه آموزش و تحقیقات املاک مهندس علیرضا عمویی، در این مقاله با توضیح ویژگی‌های سند ملک اوقافی و بیان تفاوت‌های آن با سند املاک شخصی به شما کمک می‌کند تا به راحتی و بدون نگرانی موفق به تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی شوید.بخشی از مطالبی که در این نوشته می‌خوانید عبارتند از:تفاوت معامله ملک اوقافی و شخصی نکاتی در خصوص اجاره ملک‌های وقف شدهروش تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی نحوه استعلام برای پی بردن به اوقافی بودن ملکتوضیح سند و ویژگی‌های ملک اوقافی که در زمان خرید و فروش باید بدانیدپیش از اینکه سند ملک اوقافی را توضیح دهیم، باید بدانید هر ملکی دارای عرصه و اعیان است. در مورد املاک شخصی، اعیان و عرصه در قالب یک قرارداد به فروشنده واگذار می‌شود. اما در مورد املاک اوقافی اوضاع متفاوت است.در مورد املاک اوقافی، معمولا عرصه ملک وقف می‌شود. در این شرایط مالکیت عرصه قابل خرید و فروش نیست، بلکه در اختیار سازمان اوقاف (یا متولی مربوطه مثل آستان قدس رضوی) است. در نتیجه در چنین شرایطی، فقط فروش اعیان ملک امکان پذیر است.تا اینجا متوجه شدیم که عرصه و اعیان در املاک اوقافی دو بحث جدا از هم است. بنابراین در معامله ملک اوقافی هم موضوع عرصه و اعیان متفاوت است.هر چند عرصه املاک اوقافی قابل خرید و فروش نیست، اما قابل اجاره دادن هست. بنابراین در زمان خرید املاک اوقافی باید علاوه بر انتقال سند اعیان، اجاره نامه ملک هم به نام شما منتقل شود تا از نظر حقوقی با مشکلی روبرو نشوید.این اجاره نامه، سندی است که بین مالک اعیان و اداره اوقاف یا متولی مربوطه به امضا می‌رسد. تاکید می‌کنیم، در صورتی که اجاره نامه آن ملک به نام شما منتقل نشود، امکان بروز مشکلات حقوقی برای دو طرف معامله وجود دارد.مطالعه کنید: خرید ملک اوقافی خوب است یا نه؟ آیا خرید ملک اوقافی می‌تواند سرمایه گذاری به حساب آید؟تا اینجا متوجه شدیم بر خلاف معامله املاک شخصی، در مورد املاک اوقافی، معامله با انتقال سند ملک به خریدار تمام نمی‌شود و انتقال اجاره نامه به خریدار ضروری است. بنابراین در ادامه به نکاتی در مورد اجاره عرصه املاک اوقافی بیان می‌کنیم.نکات مربوط به اجاره عرصه املاک اوقافی۳ نکته مهم را در خصوص اجاره عرصه املاک اوقافی باید بدانیداجاره املاک اوقافی مشابه اجاره سایر املاک نیست. اجاره این املاک از 3 جهت با سایر املاک متفاوت است.۱. مدت زمان قرار داد اجاره۲. بازه‌های زمانی پرداخت اجاره بها۳. مبلغ اجاره بهامدت زمان قرار داد اجاره برای املاک اوقافیقرار داد اجاره املاک شخصی معمولا ۱ ساله است. البته الزامی به یک ساله بودن این قرار داد نیست. اما در املاک اوقافی، قرار داد معمولا بیش‌تر از یک سال است. در گذشته معمولا قرارداد اجاره املاک اوقافی ۹۹ ساله بود.مدتی است که قرارداد اجاره این املاک، ۹۹ ساله منعقد نمی‌شود. بلکه سقف مدت زمان این قرارداد تقریبا ۱۰ سال شده است. البته براساس قانون اجاره املاک اوقافی بیش از ۱۰ سال امکان پذیر نیست مگر با اجازه سرپرست سازمان اوقاف.بازه‌های زمانی پرداخت اجاره بهادر مورد املاک شخصی معمولا اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت می‌شود. هر چند پرداخت ماهانه اجاره بها الزامی نیست اما متداول‌ترین روش پرداخت اجاره است. در مورد املاک وقفی اجاره بها سالانه پرداخت می‌شود.مبلغ اجاره بهاشاید بابت مبلغ اجاره بها نگران شده باشید. اما باید بدانید که مبلغ اجاره‌ی مربوط به عرصه‌ی یک ملک اوقافی بسیار پایین‌تر از اجاره واقعی آن ملک است. شاید حتی بتوان گفت اجاره یک ساله یک ملک وقفی، از مبلغ متداول اجاره ۱ ماهه آن ملک کمتر است.مطالعه کنید: پاسخ به سوالات متداول درباره املاک اوقافی و بررسی نگرانی‌های خریداران ملک‌های وقفیالبته دقت داشته باشید. در این جا صحبت ما درباره اجاره کردن عرصه ملک از سازمان اوقاف است. مالک هر ملکی، چه اوقافی چه شخصی، می‌تواند ملک خود را به دیگری اجاره دهد. شرایط قانونی و قیمت اجاره ملک اوقافی در این حالت تفاوتی با سایر املاک ندارد.یعنی اگر شما یک ملک اوقافی را خریداری کرده باشید، می‌توانید آن را به هر قیمتی اجاره دهید. یعنی اداره اوقاف دخالتی در قیمت گذاری شما برای اجاره ملک نمی‌کند.تا این قسمت از مقاله با مفاهیم اساسی مربوط به تفاوت ملک اوقافی و شخصی آشنا شدید.نحوه تشخیص سند ملک اوقافی از سند ملک شخصی چگونه است؟نحوه تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی به تفاوت عمده در سند این املاک باز می‌گردد. اولین تفاوت سند ملک اوقافی با ملک شخصی مربوط به نوشته‌های روی جلد سند می‌شود.روی جلد سند ملک اوقافی، این مسئله، یعنی اوقافی بودن ملک عنوان شده است. نکته دیگر به متن سند مربوط می‌شود. در اسناد املاک شخصی ذکر شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما در سند املاک اوقافی فقط «شش دانگ اعیان» ذکر شده.استعلام املاک اوقافی پیش از معاملهپس از تشخیص ملک اوقافی برای انجام معامله آن ملک، غیر از استعلام‌هایی که برای املاک شخصی باید انجام شود، نیاز به استعلام از متولی ملک وقف شده نیز هست.در مقاله‌ای که در خصوص ماهیت ملک اوقافی و مسائل مربوط به نقل و انتقال آن نوشتیم، توضیح دادیم که متولی تمام املاک اوقافی، اداره اوقاف نیست.بنابراین باید ابتدا متولی مربوطه را شناسایی کرد تا بتوانید استعلام مربوطه را دریافت کنید. دقت کنید که دریافت استعلام برای اطلاع از میزان بدهی ملک اوقافی ضروری است.برای اینکه بتوانید متولی ملک اوقافی را جهت دریافت استعلام شناسایی کنید، باید از مالک اجاره نامه عرصه را مطالبه نمایید. با مشاهده و مطالعه اجاره نامه عرصه می‌توانید متولی ملک اوقافی مورد نظر را شناسایی کرده و برای دریافت استعلام به آن جا مراجعه کنید.استعلام املاک اوقافی در شرایطی که متولی مجهول استفرض کنید به واسطه پرس و جو یا از هر طریق دیگر از اوقافی بودن ملک اطمینان حاصل کرده‌اید. اما به هر دلیل، مثل در دسترس نبودن مالک، امکان دستیابی به اجاره نامه عرصه ملک مورد نظر فراهم نیست. در این شرایط برای دریافت استعلام ملک وقفی مورد نظر چه کار باید کرد؟در قدم اول بعد از تشخیص ملک اوقافی می‌توانید به اداره اوقاف شهر مراجعه کرده و درخواست استعلام برای ملک مورد نظر را ارائه کنید. در صورتی که اداره اوقاف ملک مورد نظر را در مجموعه املاک خود عنوان نکرد، می‌توانید از اداره موقوفات آستان قدس رضوی استعلام کنید.در صورتی که جواب این استعلام نیز منفی بود؛ متولی ملک وقفی مورد نظر یا شخصی است یا یکی از بقاع متبرکه. در این شرایط می‌توانید از اداره اوقاف اسامی افراد یا بقاع متبرکه‌ای که در آن شهر دارای موقوفه هستند را جویا شده و برای دریافت استعلام به آن‌ها مراجعه کنید.تلاش کردیم اطلاعات لازم در خصوص تفاوت و نحوه تشخیص و شناسایی ملک اوقافی را به طور کامل توضیح دهیم. خوشحال می‌شویم در صورتی که همچنان ابهام یا سوالی دارید، آن را با ما مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 15 Jun 2020 16:19:16 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A2%D9%85%D9%88%D8%B2%D8%B4-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%AF%D8%B1%D8%A8%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D9%86%D8%AD%D9%88%D9%87-%DA%A9%D8%A7%D8%B1%D8%B4%D9%86%D8%A7%D8%B3%DB%8C-%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA-%D9%85%D9%84%DA%A9-n9badqojayyv قیمت ملک به عنوان گران‌ترین کالای مصرفی هر خانواده، از اهمیت زیادی برخوردار است. به همین دلیل، تسلط به نحوه کارشناسی قیمت ملک نه تنها یکی از تخصص‌های ضروری مشاورین املاک به حساب می‌آید، بلکه خریدار و فروشنده هم باید با این موضوع آشنایی داشته باشند.به همین دلیل در این مقاله ابتدا به اهمیت موضوع کارشناسی قیمت ملک برای هر یک از طرفین معامله می‌پردازیم، سپس عوامل اثر گذار بر کارشناسی قیمت ملک را توضیح داده و سپس نکات مهمی درباره هر یک از این عوامل را شرح می‌دهیم.اهمیت کارشناسی قیمت ملک برای طرفین معاملهمسئله فروش ملک همیشه از تصمیم مالک برای فروش آغاز می‌شود. قطعا قیمت ملک برای مالک اهمیت زیادی دارد. اگر به دلیل نداشتن قیمت یا کارشناسی قیمت اشتباه ملک کمتر از قیمت اصلی قیمت گذاری شود، مالک دچار ضرر می‌شود.نقطه مقابل هم برای مالک دردسر ساز است. فرض کنید مالک قیمتی منطقی برای ملک خود اعلام نکند؛ چه اتفاقی می‌افتد؟ در قدم اول ممکن است بعضی از مشاورین املاک روی ملک او کار نکنند.اگر مالک به قیمت کارشناسی شده از سوی مشاور املاک اعتنا نکند و همچنان روی قیمت غیر منطقی خود پافشاری کند، عملا فروش ملک قفل شده و کاری از پیش نمی‌رود. می‌پرسید چرا؟چون خریدار چشم بسته وارد بازار نمی‌شود. شک نکنید که خریدار قیمت‌ها را از منابع مختلف مثل مشاورین املاک منطقه و سایت‌هایی مانند دیوار و شیپور بررسی می‌کند. بنابراین زیر بار قیمت غیر منطقی نمی‌رود. در نتیجه فروش ملک با قیمت غیر منطقی، غیر ممکن می‌شود.بسیاری از مردم با جمع کردن نتیجه زحمت چندین سال خود اقدام به خرید ملک می‌کنند. به هر حال خریدار باید چند صد میلیون تا چند میلیارد برای خرید ملک بپردازد، بنابراین قیمت گذاری درست ملک برای خریدار نیز اهمیت بسیار زیادی دارد.وقتی مسئله برای خریدار و فروشنده اهمیت دارد، قطعا برای مشاور املاک تبدیل به موضوعی حیاتی می‌شود. چرا که اساسا وظیفه کارشناسی قیمت ملک بر عهده مشاور املاک است. بنابراین تسلط بر نحوه کارشناسی قیمت ملک یکی از اصلی‌ترین وظایف مشاورین املاک و کارشناسان فروش ملک به حساب می‌آید.در صورتی که مشاور املاک نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک را نداند، نه تنها اعتبار خود را نزد خریدار و فروشنده از دست می‌دهد، بلکه علیرغم تلاشی که برای فروش می‌کند، در این کار ناکام می‌ماند. چه بسا مشاور املاک دیگری بتواند این ملک را با قیمت منطقی بفروشد.کارشناسی قیمت ملک تابع چه عواملی است؟عوامل موثر در کارشناسی قیمت ملک به ۳ دسته تقسیم می‌شوند.قیمت گذاری ملک مسئله‌ای است که ابعاد مختلفی دارد. به عنوان مثال صرفا با توجه به کیفیت ساخت، نقشه و متریال استفاده شده در ملک نمی‌توان به یک قیمت کارشناسی شده درست رسید.فرض کنید ملکی با بهترین متریال، نقشه و نورگیر عالی در پایین شهر ساخته‌اید. قطعا لوکیشن ملک دست شما را برای تعیین قیمت می‌بندد. به عبارت دیگر هر چقدر هم که متریال، نقشه و... عالی کار شده باشند، در این شرایط، محله ملک اجازه قیمت گذاری فراتر از یک سقف مشخص را نمی‌دهد.حالا فرض کنید نقشه و محل ساخته شدن ملک خوب باشد. اگر ملک شما در طبقه چهارم باشد اما آن آپارتمان فاقد آسانسور باشد چه اتفاقی می‌افتد؟ قطعا برای فروش باید از قیمت عرف منطقه چشم‌پوشی کرده و واحد را زیر قیمت بفروشید.در نتیجه نحوه درست کارشناسی قیمت ملک به این صورت است که مشاور املاک باید تمامی عوامل اثر گذار در قیمت ملک را شناسایی کرده و همه‌ی این موارد را در قیمت گذاری دخیل کند. ما برای آموزش نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک به مشاورین املاک، این عوامل را به ۳ بخش دسته بندی می‌کنیم:۱. لوکیشن یا محله ملک مورد نظر۲. مشاعات ملک۳. داخل واحدهر کدام از عوامل ۳ گانه بالا شامل نکات مختلفی می‌شوند که در ادامه به برخی از این نکات، اهمیت و اثرگذاری آن‌ها روی قیمت ملک اشاره می‌کنیم.محله ملک چطور روی نحوه کارشناسی قیمت ملک اثر می‌گذارد؟محله ملک یکی از مواردی است که به طور مستقیم روی قیمت ملک اثر گذار است. فرض کنید دو ملک داریم با ابعاد، نقشه و متریال کاملا یکسان؛ یکی از این ملک‌ها در بدترین نقطه شهر و دیگری در بهترین نقطه شهر. قطعا قیمت این دو ملک قابل رقابت و قابل مقایسه نیستند.البته در مورد محله ملک باید به این نکته دقت کنید که تنها موقعیت مکانی ملک روی قیمت اثر گذار نیست. بلکه ویژگی‌های محله، خیابان و کوچه ملک نیز می‌تواند به عنوان فاکتورهای مثبت یا منفی روی قیمت ملک تاثیر بگذارد.محله یوسف آباد تهران را فرض کنید؛ این محله دارای چندین خیابان اصلی است اما به دلیل ویژگی‌هایی که هر یک از این خیابان‌ها دارند، قیمت ملک در آن‌ها متفاوت است.مثلا نزدیکی ملک به امکانی که ایجاد شلوغی یا آلودگی صوتی می‌کنند روی قیمت ملک اثر منفی دارد. در نظر بگیرید جایی مثل کلانتری، بیمارستان، مسجد یا مدرسه نزدیک ملک شما باشد. قطعا این موارد به عنوان نکات منفی در کارشناسی ملک در نظر گرفته می‌شوند.بنابراین مشاورین املاک و کارشناسان فروش ملک باید دقت داشته باشند که در نحوه درست کارشناسی قیمت ملک، باید تمام ویژگی‌های محله را به عنوان عواملی که روی قیمت ملک اثر گذار هستند در نظر بگیرند.مشاعات ملک چطور در نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک موثر است؟فاکتورهای زیادی در مشاعات ملک می‌تواند روی قیمت ملک تاثیر مثبت یا منفی داشته باشند.مشاعات ملک موردی است که برخی از مشاورین املاک به سرعت از آن عبور کرده و متاسفانه آن را در کارشناسی قیمت ملک دخیل نمی‌کنند. اما باید بدانید در نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک، مشاعات نقش قابل توجهی دارد و نمی‌توان به عنوان یک کارشناس حرفه‌ای از آن چشم‌پوشی کرد.یکی از عواملی که در کارشناسی اصولی ملک به مشاعات مربوط می‌شود و کارشناسان حرفه‌ای باید به آن توجه کنند، بَر ملک (یا همان عرض زمین) است.وقتی شما به عنوان مشاور املاک روی یک ملک قیمت گذاری می‌کنید، باید از تاثیر فاکتورهای مختلف روی قیمت ملک آگاه باشید. به عنوان مثال از خریدار ملک بخواهد بعد از مدتی روی ملک خریداری شده مشارکت کند، یکی از عوامل بسیار مهم برای سازنده‌ای که قصد مشارکت دارد، بَر ملک است.البته بَر ملک از جهات مختلف اهمیت دارد. مثلا ملکی که زمین آن عرض بیشتر دارد می‌تواند نورگیر بهتری داشته باشد و نقشه‌های متنوع‌تری در آن اجرا کرد.مشاورین املاک به این موضوع دقت کنند که در نظر گرفتن این موارد و توضیح آن برای خریدار و فروشنده، هم می‌تواند اعتبار شما را نزد آن‌ها افزایش دهد، هم باعث شود آن‌ها به قیمت گذاری شما اعتماد کرده و شما را به عنوان یک مرجع آگاه برای قیمت گذاری روی ملک بپذیرند.عوامل دیگری در مشاعات ملک مثل آسانسور، نما و... نیز روی قیمت ملک اثر گذارند. اگر ملک نمای مناسبی نداشته باشد، قطعا در بدو ورود و پیش از مشاهده داخل واحد، روی خریدار اثر منفی می‌گذارد. بنابراین توجه به این گونه موارد از جمله وظایف کارشناسان حرفه‌ای ملک است.داخل واحد چطور روی نحوه کارشناسی قیمت ملک اثر گذار است؟آخرین قسمت در کارشناسی قیمت ملک، به داخل واحد مربوط می‌شود. در نهایت خریدار باید داخل ملک را از نظر نورگیر، نقشه و متریال استفاده شده بپسندد. بنابراین تمام این موارد جزو فاکتورهایی هستند که روی قیمت گذاری کارشناسی شده اثر گذارند.قطعا اگر ملکی در یک محله خوب با مشاعات مطلوب و نورگیر مناسب داشته باشیم اما واحد خوش نقشه نباشد، خریدار میل و رغبت خود برای خرید این ملک را از دست می‌دهد. بنابراین تنها راه فروش این ملک مانور روی قیمت آن است.مواردی مثل جنس متریالی که در کف ملک استفاده شده، جنس شیرآلات، کابینت و... نیز می‌توانند جزو عوامل مثبت یا منفی در کارشناسی قیمت ملک به حساب آیند.البته توجه داشته باشید که عرف منطقه نیز روی این موضوع اثر گذار است. مثلا اگر در منطقه‌ای هستید که اغلب واحدها از کابینت ام‌دی‌اف (MDF) استفاده کرده‌اند، استفاده از این متریال یک فاکتور مثبت به حساب نمی‌آید. اما اگر عرف منطقه کابینت فلزی باشد! استفاده از MDF می‌تواند یک فاکتور مثبت به حساب آید.وقتی تمام فاکتورهای مربوط به محله ملک، مشاعات و داخل واحد (که می‌تواند بیش از ده‌ها مورد باشد) را بررسی کردید، باید مبنایی برای تعیین قیمت ملک داشته باشید تا با توجه به آن مبنا، قیمت ملک را مشخص کنید.مبنای قیمت گذاری ملک در روش اصولی کارشناسی قیمت ملک چیست؟مبنای قیمت گذاری برای ملک‌های کلنگی با سایر ملک‌ها متفاوت است.مبنای اصلی که برای کارشناسی قیمت ملک در نظر می‌گیریم، قیمت نوساز منطقه است. به عبارت دیگر شما قیمت نوساز منطقه را استخراج می‌کنید، سپس فاکتورهای بررسی شده مربوط به محله، مشاعات و داخل واحد را به صورت مثبت یا منفی روی این قیمت اعمال می‌کنید.البته باید به یک استثنا توجه داشته باشید. اگر آپارتمان شما کلنگی به حساب آید، دیگر نمی‌توان از قیمت نوساز منطقه برای قیمت گذاری استفاده کرد. اگر هم از این مبنا برای قیمت گذاری استفاده کنید قطعا به قیمتی می‌رسید که مالک حاضر نیست با آن قیمت روی ملک کار کنید.در چنین مواردی باید از روش قدرالسهم برای محاسبه قیمت ملک استفاده کنید. معمولا ملک‌هایی که حدود ۲۲ – ۲۳ سال از عمر بنای آن‌ها می‌گذرد را با روش قدرالسهم قیمت گذاری می‌کنند. البته توجه داشته باشید که معیار اصلی در این خصوص این است که بنا چقدر قابل استفاده است.مطالعه کنید: آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمانمثلا ممکن است آپارتمانی به علت استفاده بد با عمر بنای نه چندان بالا، کلنگی به حساب آید یا حتی آپارتمانی با عمر بنای بالا، به علت استفاده خوب یا بازسازی مناسب، کلنگی به حساب نیاید. به هر حال اگر آپارتمان کلنگی بود مبنای قیمت گذاری، قدرالسهم آپارتمان از زمین خواهد بود.مسئله کارشناسی قیمت بحثی تخصصی است که توضیح آن در یک مقاله نمی‌گنجد. مشاورین املاک باید به اهمیت این مبحث در حرفه املاک توجه داشته باشند و نحوه اصولی کارشناسی قیمت ملک را آموخته و آن را در این حرفه به کار گیرند تا در شغل خود به اعتبار و جایگاه مناسبی برسند.در صورتی که در خصوص کارشناسی قیمت ملک و نحوه انجام آن سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای مقاله سوال خود را مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 01 Jun 2020 10:45:58 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D9%82%D8%AF%D8%B1%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%87%D9%85-%D8%B2%D9%85%DB%8C%D9%86-%DA%86%DB%8C%D8%B3%D8%AA-%D9%88-%D9%86%D8%AD%D9%88%D9%87-%D9%85%D8%AD%D8%A7%D8%B3%D8%A8%D9%87-%D8%A2%D9%86-%DA%86%DA%AF%D9%88%D9%86%D9%87-%D8%A7%D8%B3%D8%AA-rl6w0tusbnd1 اطلاع از اینکه قدرالسهم زمین آپارتمان چیست و یادگیری نحوه محاسبه قدرالسهم زمین یکی از مهم‌ترین موارد در سرمایه گذاری در بازار مسکن به حساب می‌آید. البته اهمیت این موضوع چنان زیاد است که به عنوان یکی از ارکان کار مشاورین املاک در کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت نیز به حساب می‌آید.در این مقاله ابتدا توضیح می‌دهیم که قدرالسهم زمین چیست؟ در ادامه توضیح می‌دهیم به عنوان خریدار ملک، در چه شرایطی باید به محاسبه قدرالسهم زمین توجه کنید. در انتها نیز نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را شرح می‌دهیم.قدرالسهم زمین چیست و چرا اهمیت دارد؟برای اینکه متوجه شوید قدرالسهم زمین چیست، ابتدا باید مفهوم عرصه و اعیان را بدانید. به هر آن چیزی که به دست بشر، بر روی زمین یا داخل آن ساخته شود، اعیان گفته می‌شود. منظور از عرصه نیز زمین ملک است. قدرالسهم ملک، میزان سهم شما از عرصه یک ملک است.فرض کنید یک زمین به مساحت ۱۵۰ متر مربع داریم و روی کل این زمین یک آپارتمان ۳ طبقه ساخته شده است. با فرض اینکه هر طبقه یک مالک داشته باشد، هر ۳ نفر از زمین ۱۵۰ متری که ملک آن‌ها روی آن ساخته شده سهم می‌برند.به میزان سهمی که به هر یک از این ۳ نفر تعلق می‌گیرد، قدرالسهم زمین آپارتمان آن‌ها گفته می‌شود. طبیعتاً میزان قدرالسهم متناسب با متراژ ملک محاسبه می‌شود. اگر فرض کنیم که متراژ ملک این ۳ نفر برابر است، قدرالسهم زمین هر یک در این حالت معادل ۵۰ متر مربع است.در بخش‌های بعدی این مقاله، نحوه محسابه قدرالسهم را به طور دقیق با مثال توضیح می‌دهیم.حالا به این می‌پردازیم که چرا قدرالسهم و آشنایی با نحوه محاسبه آن از اهمیت زیادی برخوردار است؟ می‌دانیم که اعیان ملک با گذشت زمان دچار استهلاک شده و به مرور ارزش خود را از دست می‌دهد. اما عرصه نه تنها مستهلک نمی‌شود، بلکه به مرور به ارزش آن نیز افزوده می‌شود.بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است. در ادامه چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را توضیح می‌دهیم.۱- وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی داریدمحاسبه قدرالسهم زمین در خرید یک واحد از آپارتمان کلنگی ضروری استبدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید. زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح می‌شود.در این شرایط طبیعتاً اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده می‌شود.۲- خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاریوقتی هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. همانطور که قبل‌تر توضیح دادیم، اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست می‌دهد. بنابراین، اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیش‌تری دارید.قطعا سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیش‌تری دارد، سرمایه گذاری مطمئن‌تر و عاقلانه‌تری است.۳- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در مقایسه دو آپارتماناگر بین خرید دو آپارتمان تردید دارید، جدا از اینکه هدف شما سرمایه گذاری است یا استفاده از آن ملک، یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که باید مورد بررسی قرار دهید، محاسبه قدرالسهم زمین آن آپارتمان است.قطعا در انتخاب یک ملک برای خرید، خیلی فاکتورها مثل نقشه، نورگیر، محله، همسایه‌ها و... اثر گذار هستند. اما شکی در این نیست که یکی از مهم‌ترین عوامل که ارزش خرید یک آپارتمان را افزایش می‌دهد، قدرالسهم آن ملک است. در نتیجه این فاکتور می‌تواند شدیدا روی انتخاب شما اثر گذار باشد.تصور کنید قصد دارید یک آپارتمان خریداری کنید. فرض کنید ۲ آپارتمان در یک محله با شرایط کاملا مشابه (نقشه، نورگیر و... کاملا یکسان) به شما نشان می‌دهند. متراژ هر دو ملک ۱۲۰ متر مربع است و هر دو در طبقه ۴ قرار دارند.ساختمان اول در یک زمین ۲۰۰ متر مربعی با ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال ساخته شده و ساختمان دوم در یک زمین ۱۴۰ متر مربعی با ضریب سطح اشغال ۸۵ درصد ساخته شده است. قدرالسهم شما در مورد اول معادل ۵۰ متر مربع است و در مورد دوم قدرالسهم زمین آپارتمان شما ۳۵ متر مربع می‌شود.حالا فرض کنید اگر زمین در آن منطقه متر مربعی ۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش قدرالسهم زمین آپارتمان اول معادل ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است و آپارتمان دوم معادل ۱ میلیارد و ۵۰ میلیون است. یعنی با انتخاب آپارتمان اول شما معادل ۴۵۰ میلیون تومان از بابت قدرالسهم زمین سود کرده‌اید.۴- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین هنگام خرید ملک با سال ساخت بالاموقع خرید آپارتمان با سال ساخت بالا، دوراندیش باشید و به محاسبه قدرالسهم زمین آن فکر کنید.ممکن است شما اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمی‌آید، اما نوساز هم نباشد، به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد می‌کنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. چرا؟شرط عقل حکم می‌کند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید. فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری می‌کنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال می‌شود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.پس با کمی دور اندیشی، در زمان خرید چنین ملکی، می‌توانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیم‌گیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.۵- فروش چندین واحد با چندین مالک، به یک خریدارمثالی که می‌زنیم تجربه عملی یکی از معاملات پیشین خود ما بوده است. فرض کنید یک ملک ۶ واحدی با ۶ مالک داریم و همه‌ی مالکین سر فروش ملک به یک خریدار به توافق رسیده‌اند.در این حالت می‌توانیم یک بار ملک را بر مبنای قیمت نوساز منطقه قیمت گذاری کرده و یک بار با محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری کنیم. اگر ارزش ملک با محاسبه قدرالسهم بیش‌تر بود، می‌توان عددی که به خریدار اعلام می‌کنیم، عددی باشد که با این روش بدست آمده است.متاسفانه نحوه محاسبه قدرالسهم جزو نکاتی است که اغلب مالکین از آن بی‌اطلاع بوده و به همین جهت نمی‌توانند در معاملات ملکی به سودی که حق آن‌ها است برسند. در ادامه روش محاسبه قدرالسهم را دو حالت توضیح می‌دهیم. حالت اول وقتی متراژ تمام واحدها برابر است و حالت دوم وقتی متراژها متفاوت است.آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان وقتی متراژ واحدها برابر استهر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد. توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش می‌بریم تا درک آن ساده‌تر باشد.فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۰۰ متر مربع که میزان سطح اشغال آن ۱۵۰ متر مربع است. فرض کنید در این زمین ملکی ۴ طبقه ساخته‌ایم و در هر طبقه ۲ واحد داریم. به عبارتی در این ملک ۸ واحد داریم.در قدم اول برای درک روش محاسبه، فرض می‌کنیم متراژ تمام واحد‌ها مساوی است. یعنی فرض می‌کنیم متراژ هر یک از واحدها معادل ۷۵ متر مربع است.در این حالت قدرالسهم زمین تمام واحدها مساوی است. پس برای محاسبه قدرالسهم می‌توانیم عرصه کل که ۲۰۰ متر مربع بود را بر ۸ تقسیم کنیم. به این ترتیب قدرالسهم زمین هر یک از واحدها معادل ۲۵ متر مربع بدست می‌آید.اما پیچیدگی محاسبه قدرالسهم زمانی است که متراژ تمام واحدها برابر نباشد. در این حالت باید دید هر از مالکین چه سهمی از کل اعیان دارند؟ وقتی سهم هر یک از مالکین از اعیان مشخص شد، می‌توان قدرالسهم زمین هر یک را به همان نسبت مشخص کرد. این موضوع را در ادامه و البته با مثال عددی توضیح می‌دهیم.آموزش محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان زمانی که متراژ واحدها یکسان نیستوقتی متراژ واحدهای یک آپارتمان یکسان نیست، محاسبه قدرالسهم زمین کمی پیچیده‌تر است.همان مثال قبلا را در نظر بگیرید اما با متراژ متفاوت برای هر یک از واحدها. فرض کنید متراژ آپارتمان‌ها به این ترتیب است: ۷۰، ۸۰، ۷۵، ۷۵، ۸۵، ۶۵، ۱۰۰ و ۵۰ متر مربع (این اعداد صرفا جهت درک بهتر آورده شده‌اند). درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان کل که ۶۰۰ متر مربع بود، به ترتیب زیر است:(برای محاسبه درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان، متراژ آپارتمان را بر متراژ کل اعیان تقسیم کرده در عدد صد ضرب می‌کنیم. مثلا: ۷۰ تقسیم بر ۶۰۰ ضربدر ۱۰۰ مساوی ۱۱.۶۷٪ می‌شود.)آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۱۱.۶۷٪آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۱۳.۳۳٪هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۱۲.۵٪آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۱۴.۱۷٪آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۱۰.۸۳٪آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۱۶.۶۷٪آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۸.۳۳٪حال جهت محاسبه قدرالسهم زمین هر یک از آپارتمان‌ها، باید ببینیم درصد بدست آمده معادل چقدر از عرصه کل (که ۲۰۰ متر مربع بود) می‌شود. به عنوان مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی، باید ببینیم ۱۱.۶۷٪ از ۲۰۰ متر مربع چقدر می‌شود؟ با محاسبه برای هر یک از آپارتمان‌ها به اعداد زیر می‌رسیم:قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی: 23.34 متر مربعقدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۲۶.۶۶ متر مربعقدرالسهم زمین برای هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۲۵ متر مربعقدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۲۸.۳۸ متر مربعقدرالسهم زمین برای آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۲۱.۶۶ متر مربعقدرالسهم زمین برای آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۳۳.۳۴ متر مربعقدرالسهم زمین برای آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۱۶.۶۶ متر مربعامیدواریم حالا که با مفهوم قدرالسهم زمین آشنا شده‌اید، در خرید ملک یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، بیش از پیش دقیق و علمی اقدام کنید. اگر در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم سوالی دارید، در بخش نظرات همین پست مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Tue, 26 May 2020 10:43:30 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%A7%D9%88%D9%82%D8%A7%D9%81%DB%8C-%DA%86%DB%8C%D8%B3%D8%AA-%D9%88-%D9%86%D9%82%D9%84-%D9%88-%D8%A7%D9%86%D8%AA%D9%82%D8%A7%D9%84-%D8%A2%D9%86-%DA%86%DA%AF%D9%88%D9%86%D9%87-%D8%A7%D8%B3%D8%AA-hj25zh8p1034 حتما شنیده‌اید که هنگام معامله یک ملک خیلی‌ها می‌پرسند این ملک وقفی هست یا نه؟ ملک اوقافی چیست و چرا اطلاع از آن در معاملات ملکی اهمیت بالایی دارد؟ جواب بسیاری از سوالات خود درباره املاک اوقافی را در این مقاله بدست می‌آورید.براساس آمار خبرگزاری مهر در خصوص املاک اوقافی که به نقل از سازمان اوقاف منتشر شده، بیش از 2 و نیم میلیون ملک وقف شده در کشور وجود دارد. وقتی این تعداد ملک وقفی در کشور وجود دارد، یعنی هر کدام از ما احتمال دارد یک بار در زندگی به سمت معامله یک ملک وقفی حرکت کنیم.بنابراین کسب اطلاعاتی که می‌تواند برای انجام معامله ملک اوقافی به ما کمک کند، ضروری و قابل توجه به نظر می‌رسد. در این مقاله سعی داریم مهم‌ترین مواردی که برای معامله ملک وقفی باید بدانید را عنوان کنیم.این موارد شامل موضوعات زیر است:آشنایی با انواع املاک اوقافی تفاوت سند ملک اوقافی با سند ملک شخصیتفاوت قیمت بین ملک اوقافی و ملک شخصی مسئله سرمایه گذاری در املاک اوقافی امکان دریافت وام برای ملک وقفی نکاتی درباره نوشتن مبایعه نامه برای ملک وقتیگروه آموزش و تحقیقات املاک علیرضا عمویی در راستای هدف خود که افزایش آگاهی‌های عمومی در معاملات ملکی است‌ در ادامه به هر یک از این نکات می‌پردازد.انواع ملک اوقافی و تفاوت آن‌ها برای خریدار یا فروشندهملک اوقافی بر اساس نوع وقف آن می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. به طور کلی املاک وقفی را می‌توان به ۴ دسته تقسیم کرد:۱. املاک وقفی آستان قدس۲. املاک وقفی شخصی۳. املاک وقفی سازمان اوقاف۴. املاک وقفی بقاع متبرکه تفاوت اصلی در مورد انواع ملک وقفی، به متولی آن ملک مربوط می‌شود. به عنوان مثال، متولی املاک وقفی آستان قدس، «مدیریت موقوفات آستان قدس رضوی» است. در صورتی که املاک وقفی شخصی، توسط مالک یا وارثین وی اداره می‌شوند.به طور کلی از نظر مسائل قانونی و ملکی، بین املاک اوقافی مختلف تفاوتی وجود ندارد. این تفاوت صرفا از این جهت که در امور مربوط به آن ملک، با چه شخص یا سازمانی سر و کار داریم. پس نیازی نیست بابت اینکه ملک موقوفه کجاست نگرانی داشته باشید، چرا که از نظر مسائل حقوقی و معاملات ملکی تفاوتی وجود ندارد.چطور ملک اوقافی را تشخیص دهیم؟برای تشخیص ملک وقفی پیش از انجام معامله چند راه وجود دارد که آن‌ها را به طور مختصر توضیح می‌دهیم.راه اول – پرس و جو کنید. برای کسب اطلاع از اوقافی بودن یا نبودن املاک یک منطقه می‌توانید از اهالی آن محل در این خصوص سوال کنید. معمولا اهالی یک محل از این موضوع اطلاع دارند. برای پرس و جو می‌توانید سراغ مشاورین املاکآن محل هم بروید.راه دوم – استعلام از اداره اوقاف. با استعلام از سازمان اوقاف می‌توانید اوقافی بودن یک ملک متوجه شوید. البته باید به یک نکته توجه داشته باشید. همانطور که اشاره کردیم، تمام املاک اوقافی تحت مدیریت اداره اوقاف نیست.اگر اداره اوقاف در جواب استعلام گفت این ملک در لیست املاک ما نیست، نمی‌توانید در مورد اوقافی بودن یا نبودن آن ملک به یقین برسید؛ چرا که احتمالا دارد متولی آن، جای دیگری باشد. بنابراین باید سراغ راه بعدی بروید.راه سوم – مطالعه و دقت به سند ملک. این راه قطعی‌ترین راه ممکن است. دو تفاوت عمده در سند ملک اوقافی با سند ملک شخصی وجود دارد. بنابراین با دقت در سند و مطالعه آن می‌توانید به راحتی به جواب سوال خود برسید.اکثر افراد حتی پای معامله دقت لازم برای مطالعه سند را ندارند. برای تشخیص اوقافی بودن ملک، می‌توانید روی سند را نگاه کنید. در صورت وقفی بودن، این نکته روی سند نوشته شده است. همچنین داخل سند نوشته شده است:«شش دانگ از اعیان»در سند املاک شخصی نوشته شده است: «شش دانگ از عرصه و اعیان». با توجه به این عبارات می‌توانید از وقفی بودن یا شخصی بودن ملک اطمینان حاصل کنید.توضیحات کامل در خصوص نحوه تشخیص ملک وقفی را می‌توانید در این مقاله مطالعه کنید: «نحوه تشخیص ملک اوقافی و معامله آن از تفاوت سند ملکی اوقافی و شخصی»قیمت ملک اوقافی و ملک شخصی چه تفاوتی دارد؟اصولا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزان‌تر است. البته به آن معنا نیست که تمام املاک اوقافی باید از املاک شخصی ارزان‌تر باشد. واضح است که موقعیت، ویژگی‌ها، کاربری ملک و... روی قیمت آن اثر گذار است. اما با فرض اینکه دو ملک شرایط مشابهی داشته باشند، ملک اوقافی قیمت کمتری نسبت به ملک شخصی دارد.خیلی‌ها تصور می‌کنند این اختلاف قیمت به خاطر مشکلات و درد سرهایی است که ملک وقف شده به همراه دارد. اما این تصور تا حد زیادی دور از واقعیت است. علت اصلی تفاوت قیمت یک ملک اوقافی با ملک شخصی، به ماهیت آن ملک باز می‌گردد نه مشکلاتی که ملک اوقافی دارد.علت تفاوت قیمت این است که در مورد املاک وقفی، فقط اعیان ملک به فروش می‌رسد. اما در مورد املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به فروش می‌رسند. بنابراین در یک ملک وقف شده شما پولی بابت عرصه پرداخت نمی‌کنید. در این حالت طبیعی‌ست که قیمت ملک اوقافی پایین‌تر از ملک شخصی باشد.خرید و فروش و سرمایه گذاری در ملک اوقافیآیا املاک وقف شده به راحتی فروخته می‌شود؟ آیا خرید ملک اوقافی منطقی است؟ چه زمان خرید این نوع املاک منطقی ست؟در خرید و فروش ملک اوقافی باید به این توجه کنید که شما صرفا اعیان ملک را خریداری می‌کنید. یعنی مالکیت شما مربوط به اعیان ملک است. در حالی که مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن (به طور مثال آستان قدس رضوی یا...) است.به عبارت دیگر در خرید و فروش ملک اوقافی، شما بهای اعیان را می‌پردازید و برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی مربوطه پرداخت می‌کنید.سوالی که برای بسیاری از مردم مطرح می‌شود این است که آیا خرید ملک وقفی برای سرمایه گذاری اقدامی مناسب است؟ آیا خرید ملک اوقافی با هدف استفاده شخص منطقی است؟برای پاسخ به این سوالات، باید فاکتورهای مختلف مانند قدرت خرید شما و هدف از خرید را بررسی کنیم. به همین خاطر مقاله ای در این خصوص منتشر در سایت می‌کنیم.در صورتی که قصد خرید یک ملک اوقافی را دارید، باید از یک سری نکات به خوبی آگاهی داشته باشید تا احیانا پس از خرید احساس ضرر نکنید.گاهی اوقات فروش ملک اوقافی برای مالک تبدیل به کاری سخت می‌شود. سخت شدن فروش املاک اوقافی بیش‌تر به خاطر باورهای نادرست درباره علت اختلاف قیمت املاک اوقافی و شخصی است. در نتیجه برای فروش راحت‌تر ملک وقفی خود، باید به نکاتی توجه کنید تا در فروش این املاک با مشکل روبرو نشوید.آیا می توان برای ملک اوقافی وام دریافت کرد؟امکان دریافت وام سوالی است که بسیاری از افراد هنگام خرید ملک اوقافی دارند. شاید بتوان گفت اصلی‌ترین دلیل تمایل به خرید اینگونه املاک ، کم بودن بودجه خریدار است. طبیعی‌ست که در صورت امکان دریافت وام، خرید ملک اوقافی برای خریدار جذاب‌تر می‌شود.به طور کلی شرایط دریافت وام برای ملک اوقافی با شرایط دریافت وام برای سایر املاک تفاوتی ندارد. بنابراین در وقف بودن ملک، مانعی برای دریافت وام به حساب نمی‌آید و نمی‌توانید از این جهت آسوده خاطر باشید.تنها نکته مهم درباره دریافت وام برای املاک اوقافی این است که علاوه بر سند ملک، باید اجاره نامه عرصه با اداره اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی بقاع متبرکه) به نام خریدار منتقل شده باشد.در مورد املاک شخصی، انتقال سند به نام خریدار برای دریافت وام کفایت می‌کند. اما از آن جایی که در خرید و فروش ملک اوقافی بحث عرصه و اعیان متفاوت است، باید هم سند ملک (اعیان) و هم اجاره نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا امکان دریافت وام فراهم شود.چه نکات مهمی در نوشتن مبایعه نامه وجود دارد؟اولین نکته مهم در نوشتن مبایعه نامه، ذکر کردن آگاهی خریدار از اوقافی بودن ملکاست. این کار باعث می‌شود که خریدار در آینده نتواند ادعا کند که از اوقافی بودن ملک اطلاع نداشته است.نکته‌ی بعدی که رعایت آن در نوشتن مبایعه نامه ملک اوقافی اهمیت دارد، انتقال اجاره نامه تا تاریخ تنظیم سند، به نام مالک است. رعایت این نکته می‌تواند از مشکلات احتمالی آینده بین خریدار و فروشنده جلوگیری کند. علاوه بر این همانطور که اشاره کردیم، انتقال اجاره نامه برای دریافت وام ضروری است.نکته ضروری دیگر، پرداخت تمام بدهی‌های ملک اوقافی (به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه) است. البته برای اینکه از بدهی‌های ملک اوقافی مطلع شوید، باید استعلام‌های مربوطه را دریافت کنید.آخرین نکته مهم درباره نوشتن مبایعه نامه ملک اوقافی، این است که باید در سند ملک به جای کلمه «شش دانگ عرصه و اعیان»، «شش دانگ اعیان» ذکر شود تا خریدار و فروشنده در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشوند.خرید ملک اوقافی نکات و مواردی قابل توجه مختلفی دارد که دقت به تک تک این نکات می‌توان مانع ضرر و زیان احتمالی شما شده و معامله خوبی را برای شما به همراه داشته باشد. امیدواریم با توجه و دقت در این نکات از ضرر و زیان احتمالی خود جلوگیری کنید.در صورتی که سوالی در خصوص املاک اوقافی دارید، یا در معامله ملک اوقافی به مشکلی برخورده‌اید، مشکلات و تجربیات خود را با ما درمیان بگذارید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 18 May 2020 10:52:11 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%B1%D8%A7%D9%87%D9%86%D9%85%D8%A7%DB%8C-%D9%86%D9%88%D8%B4%D8%AA%D9%86-%D8%AA%D8%A8%D9%84%DB%8C%D8%BA%D8%A7%D8%AA-%D9%BE%DB%8C%D8%A7%D9%85%DA%A9%DB%8C-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9-%D8%A8%D8%B1%D8%A7%DB%8C-%D8%AC%D8%B0%D8%A8-%D9%81%D8%A7%DB%8C%D9%84-%D9%88-%D9%85%D8%B4%D8%AA%D8%B1%DB%8C-%D8%A8%DB%8C%D8%B4%D8%AA%D8%B1-fenjsbmnq4bc آیا تبلیغات پیامکی برای کار املاک مناسب است؟ خیلی‌ها می‌گویند عمر تبلیغات اس ام اسی تمام شده است. اما اینطور نیست. در این مقاله درباره اصول استفاده از پیامک تبلیغاتی در کار املاک توضیحات جامعی ارائه می‌کنیم.قطعا در سال‌های دورتر استفاده از پیامک برای تبلیغات اثر گذاری بیش‌تری نسبت به امروز داشته است. هر چند این اثر گذاری کم‌رنگ‌تر شده، اما از بین نرفته است. برای اینکه از تبلیغات پیامکی در کار املاک به نتیجه برسید، باید اصول این کار را رعایت کنید.گروه آموزشی املاک مهندس علیرضا عمویی در این مقاله اصول این کار را در ۳ گام زیر توضیح می‌دهد: گام اول: انتخاب درست هدف و مخاطب برای ارسال پیامکگام دوم: معرفی ساختار درست برای پیامک گام سوم: نوشتن محتوا (متن) مناسب برای پیامکدر ادامه هر کدام از این مراحل را به صورت مفید و مختصر توضیح می‌دهیم.گام اول: انتخاب درست هدف و مخاطب برای تبلیغات پیامکی املاکاگر در قدم اول هدف از پیامکی را به درستی انتخاب نکنیم، تبلیغات موفقی نخواهیم داشت.هدف شما از تبلیغات پیامکی چیست؟ معرفی آژانس املاک خود؟ افزایش فروش؟ جذب فایل؟ جذب قشر خاصی از جامعه؟ پیش از هر کاری باید هدف خود را به درستی مشخص کنید. اما چطور باید هدف مناسبی انتخاب کرد؟به خاطر داشته باشید که هر چه هدف شما خاص‌تر باشد، احتمال موفقیت در تبلیغات پیامکی بیش‌تر است. مثلا فرض کنید هدف شما معرفی آژانس املاک است. خب، به چه کسانی باید پیامک ارسال کنید؟ جواب روشنی برای این سوال وجود ندارد.وقتی پاسخ روشنی به این سوال نیست، یعنی باید پیامک خود را برای همه ارسال کنید. این کار چه نتیجه‌ای به همراه دارد؟ اولین نتیجه این است که هزینه شما به طرز چشمگیری افزایش می‌یابد، دومین نتیجه هم این است که چون مخاطب خاصی ندارید، شناس خوانده شدن پیامک شما کاهش می‌یابد.بنابراین وقتی هدف مناسبی انتخاب نکرده باشید، با هزینه‌ی بالاتر، نتیجه کمتری می‌گیرید و این به معنای دور ریختن پول است. پس توصیه ما به شما این است که تا زمانی که هدف مناسبی برای تبلیغاتی پیامکی انتخاب نکرده‌اید، اصلا از این روش برای تبلیغات استفاده نکنید.هدف مناسب برای تبلیغات پیامکی در کار املاک چه ویژگی‌هایی دارد؟با اهداف مختلفی می‌توانید از تبلیغات پیامکی استفاده کنید، اما این مهم این است که هدف خود را مشخص کنید.ویژگی‌های یک هدف مناسب را در ادامه با یک مثال توضیح می‌دهیم.فرض کنید هدف خود را این طور تغییر دهید: «معرفی آژانس املاک به سازندگان شهر». حالا یک هدف مشخص و شفاف داریم. برای رسیدن به این هدف می‌دانیم که مخاطب ما سازندگان شهر هستند، بنابراین باید یک بانک اطلاعاتی از شماره تلفن آن‌ها بدست آوریم.به طور کلی در انتخاب هدف به این موارد توجه کنید: هدف واضح و خاص باشد هدف قابل دستیابی باشد میزان رسیدن به هدف قابل اندازه گیری باشد دستیابی به هدف سودمند باشدبا یک مثال دیگر موضوع را شفاف‌تر می‌کنیم. فرض کنید نزدیک به فصل اجاره هستیم. هدف شما جذب مستاجرین است یا جذب فایل برای اجاره؟ به نظر جذب فایل منطقی‌تر است. بنابراین شما یک هدف واضح و خاصدارید.می‌توانید پیامک تبلیغاتی را برای موجرینی که قبلا برای آن‌ها قرارداد اجاره بسته‌اید ارسال کنید. می‌توانید از پنل پیامک انبوه استفاده کنید و میزان تماس‌هایی که به واسطه اس ام اس تبلیغاتی بوده را بررسی کنید. بنابراین هدف مورد نظر هم قابل دستیابی است و هم قابل اندازه گیری.اما آیا این هدف سودمند است؟ شاید قرارداد اجاره با توجه به سابقه و تخصص شما در کار املاک جذاب نباشد. شاید بدست آوردن قرارداد اجاره، بیش‌تر برای یک مشاور املاک تازه کار ارزشمند و حتی حیاتی باشد.بنابراین باید متناسب با شرایط خود، میزان ارزشمند بودن هدف انتخاب شده را به خوبی بسنجید.گام دوم: ساختار درست برای پیامک تبلیغاتی املاک چگونه است؟سه بخش مهم پیامک تبلیغاتی: نام آژانس املاک، راه ارتباطی و پیام اصلی است.تا اینجا متوجه شدیم در صورتی که هدف از ارسال پیامک تبلیغاتی به درستی انتخاب شود، مخاطب به صورت خود به خودی مشخص می‌شود. بعد از انتخاب هدف، باید با ساختار درست پیامک تبلیغاتی آشنا شوید.هر پیامک تبلیغاتی دارای ۳ بخش مهم است: نام آژانس املاک راه ارتباطی با شما پیام اصلیچرا اشاره به نام آژانس املاک در پیامک تبلیغاتی اهمیت دارد؟هر چند اهمیت نام بردن از اسم آژانس املاک بدیهی به نظر می‌رسد، اما متاسفانه شاهد پیامک‌های تبلیغاتی از سوی مشاورین املاک بوده‌ایم که حتی همین نکته را رعایت نکرده‌اند. یک نمونه پیامک تبلیغاتی املاک که به شدت ضعیف است را ملاحظه کنید:«خرید و فروش آپارتمان، تجاری، زراعی، مشارکت در ساخت. تخفیف در کمیسیون. تماس -----------»اشاره به نام آژانس املاک از دو جهت اهمیت دارد. اول اینکه مشتری بداند باید با کجا تماس بگیرد. دوم اینکه با اشاره به نام آژانس املاک خود، اسم مجموعه خود را در ذهن مشتری ثبت می‌کنید. حتی اگر دریافت کننده پیامک امروز مشتری شما نباشد، احتمال دارد در آینده دور یا نزدیک مشتری شما شود.پس هرگز نباید فرصت حک کردن اسم آژانس املاک خود در ذهن مشتری را از دست بدهید. در لینک زیر می‌توانید به مجموعه‌ای از نمونه پیامک‌های تبلیغاتی، ویژه مشاورین املاک دسترسی داشته باشید:«چند نمونه پیامک تبلیغاتی فوق العاده برای مشاورین املاک»نکاتی درباره راه ارتباطی با شما در اس ام اس تبلیغاتی املاکمتناسب با هدفی که از تبلیغات دارید، می‌توانید راه های ارتباطی متفاوتی را معرفی کنید.در خصوص راه ارتباطی، گزینه‌های مختلفی پیش پای شما قرار دارد. تلفن تنها یکی از راه‌های ارتباطی است. شاید متناسب با هدفی که دارید، بخواهید مخاطب را وارد کانال تلگرامی خود بکنید. شاید بخواهید او را به سمت سایت خود راهنمایی کنید.نکته مهم: بهتر است کانال ارتباطی (چه شماره تماس است، چه سایت و...) را در خطی جداگانه در پیامک بنویسید. این کار باعث می‌شود شماره تلفن یا لینکی که به عنوان راه ارتباط با شما در پیامک قرار گرفته، خوانایی بهتری داشته باشد.انتخاب کانال ارتباطی، رابطه مستقیمی با هدف (یا اهداف) مورد نظر شما دارد. مثلا اگر آژانس املاک شما یک سایت اختصاصی دارد، می‌توانید لینکی از ملک‌هایی با خصوصیات مشخص (ملک‌های موجود در یک محدود یا ملک‌هایی در بازه قیمتی مشخص) ایجاد کنید و مخاطب را به آن صفحه هدایت کنید.نکته مهم در خصوص راه ارتباطی (تلفن، سایت، کانال تلگرام) این است که باید بتوانید از طریق آن، میزان اثر بخشی تبلیغات را بررسی کنید.یعنی مثلا اگر تلفن را به عنوان کانال ارتباطی معرفی می‌کنید، فردی که پاسخگوی تماس‌های تلفنی است باید از مشتری سوال کند از چه طریقی با آژانس املاک شما آشنا شده است. به این ترتیب می‌توانید متوجه شوید پیامک تبلیغاتی شما چقدر در جذب مشتری اثر گذار بوده است.اگر مخاطب را به کانال تلگرامی خود هدایت می‌کنید، باید به میزان رشد اعضای کانال در بازه زمانی ۲ تا ۳ روز بعد از ارسال پیامک توجه کنید. اگر هم مخاطب را به سایت هدایت می‌کنید، باید از برنامه‌نویس سایت خود بخواهید این امکان را به واسطه «لینک کوتاه قابل رصد» در اختیار شما بگذارد.در نوشتن پیام اصلی در اس ام اس تبلیغاتی املاک باید به چه مواردی توجه کنیم؟موارد مهم در خصوص پیام اصلی اس ام اس تبلیغاتی را می‌توان به 2 بخش زیر تقسیم بندی کرد:شروع پیامک طول پیامکبه یاد داشته باشید که برای اینکه تبلیغات پیامکی موفقی برای آژانس املاک خود داشته باشید، باید بتوانید خودتان را جای کسی بگذارید که پیامک را دریافت کرده است. بنابراین در مورد هر 2 بخشی که به آن‌ها اشاره شد، این موضوع را فراموش نکنید.شروع پیامک تبلیغاتی املاک باید چطور باشد؟شروع پیامک تبلیغاتی اهمیت زیادی دارد، چرا که می‌تواند در جلب توجه مخاطب موثر باشد.خب، بیایید خودمان را جای مخاطب بگذاریم. وقتی شما پیامک را دریافت می‌کنید چه چیزی می‌بینید؟ بخش کوتاهی از ابتدای پیامک! به همین دلیل است که شروع پیامک اهمیت زیادی دارد.چرا ابتدای پیامک اینقدر مهم است؟ چون می‌تواند توجه دریافت کننده پیام را جلب کند. به این ترتیب شانس باز شدن اس ام اس و خوانده شدن پیام شما افزایش می‌یابد. فراموش نکنید، خیلی اوقات بسیاری از پیامک‌های ارسالی بدون خوانده شدن پاک می‌شوند.هر چقدر ابتدای پیامک شما جذاب‌تر باشد، شانس بیش‌تری برای خوانده شدن دارد. پس فراموش نکنید، شروع جذاب برای پیامک شما، می‌تواند در موفقیت تبلیغات شما بسیار اثر گذار باشد.چطور ابتدای پیامک را جذاب کنیم؟ ما ۳ روش به شما پیشنهاد می‌دهیم:۱. استفاده از نام مخاطب در ابتدای پیام۲. استفاده از کلماتی که جلب توجه می‌کنند۳. استفاده از پیام اصلی در ابتدای پیامکاگر برای مجموعه‌ای مشتریان سابق آژانس املاک خود پیامک تبلیغاتی می‌فرستید، حتما پیامک را با نام آن‌ها شروع کنید. اگر نام مخاطبان خود را در اختیار ندارید، می‌توانید از کلماتی که جلب توجه می‌کنند استفاده کنید، کلماتی مثل تخفیف، فرصت استثنایی، زیر قیمت و...در خصوص مورد سوم، که استفاده از پیام اصلی در ابتدای پیامک است، در بخش‌های بعدی توضیح می‌دهیم.چرا طول پیامک تبلیغاتی اهمیت دارد؟طول پیامک تبلیغاتی از جهات مختلف روی موفقیت تبلیغات شما اثرگذار است.طول پیام ارسالی شما به ۲ دلیل اهمیت دارد:هر چه پیام طولانی‌تر باشد، احتمال خوانده شدن آن کمتر می‌شود. هر چه طول پیامک شما بلندتر باشد، باید هزینه بیشتری پرداخت کنید.اول اینکه هر چه پیام طولانی‌تر باشد، احتمال خوانده شدن آن کمتر می‌شود. دوم اینکه هر اس ام اس، شامل تعداد محدودی کاراکتر می‌شود. بنابراین هر چه طول پیامک شما بلندتر باشد، هزینه بیشتری باید پرداخت کنید.منظور از طول پیامک (که به آن تعداد کاراکتر پیامک هم گفته می‌شود)، تعداد حروف، کلمات، علائم نگارشی مثل ویرگول و حتی فاصله است. طول پیامک یا همان تعداد کاراکتر هر پیامک در پنل‌های اس ام اسی به این صورت محاسبه می‌شود:پیامک اول ۷۰ کاراکتر پیامک دوم ۶۴ کاراکترپیامک سوم ۶۷ کاراکتر پیامک چهارم به بعد نیز ۶۷ کاراکتریعنی اگر طول متن پیامک شما ۱۰۰ کاراکتر باشد، انگار شما ۲ پیامک فرستاده‌اید. اگر طول پیامک شما ۲۰۵ کاراکتر باشد، پیامک شما معادل ۴ پیامک محاسبه می‌شود. یعنی اگر پیام شما ۲۰۵ کاراکتر باشد و بخواهید آن را برای ۱۰۰ نفر بفرستید، باید هزینه ۴۰۰ پیامک را بپردازید.بنابراین به شما توصیه می‌کنیم در نوشتن متن یا همان محتوای پیامک تبلیغاتی خود دقت کافی را به خرج دهید. در ادامه راهنمایی‌هایی در این خصوص ارائه می‌کنیم.گام سوم: چطور محتوای مناسبی برای پیامک تبلیغاتی املاک بنویسیم؟پیامک خوب، یعنی پیامکی با محتوای ترغیب کننده !تا اینجا متوجه شدیم که پیامک تبلیغاتی شما باید تا حد امکان کوتاه باشد، دربرگیرنده‌ی نام آژانس املاک شما باشد و شماره تماس، یا هر راه ارتباطی که مد نظر شماست را به مخاطب معرفی کند.بنابراین با توجه به اینکه باید پیامک خود را تا حد امکان کوتاه نگه داریم، جای مانور کمی برای ما باقی می‌ماند. بنابراین باید بتوانید به صورت مفید و مختصر، حرفی را بزنید که مخاطب را جلب کند. فراموش نکنید، این حرف باید برای خواننده پیامک ترغیب کننده باشد.چطور متن پیامک تبلیغاتی ما ترغیب کننده می‌شود؟چطور می‌توان مخاطب را ترغیب کرد؟ فرقی نمی‌کند هدف شما از ارسال پیامک چیست یا مخاطب شما چه کسی است، باید به این سوال جواب دهید: «مخاطب چه چیزی می‌خواهد؟ یا به چه چیزی نیاز دارد؟»جواب درست به این سوال، پیام شما را برای مخاطب جذاب می‌کند. فرض کنید هدف شما برقراری ارتباط با سازندگان شهر است. خب، ببینید چه چیزی برای سازندگان جذاب است؟ شاید موارد ارزشمند جهت مشارکت در ساخت جواب این سوال باشد.بنابراین غیر از مواردی که بالاتر به آن‌ها اشاره شد (نام آژانس املاک و راه ارتباطی)، فقط و فقط همین مورد جذاب را در پیام خود بگنجانید. به این ترتیب هم پیام خود را کوتاه نگه داشته‌اید، هم مستقیم سر اصل مطلب رفته‌اید. در نتیجه شانس موفقیت تبلیغات خود را افزایش داده‌اید.می‌توانید برای اینکه پیام اصلی خود را جذاب کنید، فرض کنید مخاطب در مراجعه‌ی حضوری چه چیزهایی از شما می‌پرسد؟ توجه به سوالات اساسی مشتری به شما کمک می‌کند تا بهترین متن پیامک تبلیغاتی برای املاک را بنویسید.شما می‌توانید متن پیامک تبلیغاتی املاک خود را با جواب اساسی‌ترین سوال مخاطب شروع کنید. به این ترتیب، هم شانس باز شدن اس ام اس را افزایش داده‌اید، هم احتمال اینکه مخاطب با شما ارتباط برقرار کند بالا می‌رود.در انتها فراموش نکنید، در تبلیغات شما مهم نیستید؛ این مخاطب است که اهمیت دارد. پیامک تبلیغاتی املاک شما، نباید برای شما جذاب باشد، بلکه باید با دست گذاشتن روی خواسته یا نیازهای مشتری، فایل‌ها، فروشندگان، خریداران، سازندگان و در کل مشتری بیش‌تری را برای شما جلب کند.اگر سوالی در خصوص تبلیغاتی پیامکی برای حرفه املاک و مشاورین املاک دارید، سوال خود را در قسمت نظرات همین پست مطرح کنید، در اسرع وقت پاسخگو خواهیم بود. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 11 May 2020 17:08:24 +0430 https://virgool.io/@alirezaamooei/%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%B9%D9%84%D8%A7%D9%85-%D9%81%D8%B1%D9%85-%D8%AC-%D9%88%D8%A7%D9%85-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D8%A2%DB%8C%D8%A7-%D9%88%D8%A7%D9%85-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D8%A8%D9%87-%D8%B4%D9%85%D8%A7-%D8%AA%D8%B9%D9%84%D9%82-%D9%85%DB%8C%DA%AF%DB%8C%D8%B1%D8%AF-x9gftbj6p0jh اگر برای دریافت وام مسکن سپرده گذاری کرده باشید، یا قصد استفاده از تسهیلات دولتی مثل مسکن مهر و یا طرح اقدام ملی مسکن را داشته باشید، با موضوع استعلام فرم ج وام مسکن برخورد می‌کنید. اصطلاحا قرمز شدن جواب استعلام بند ج وام مسکن باعث می‌شود تسهیلات مورد نظر به شما تعلق نگیرد.در این مقاله به این سوالات پاسخ داده می‌شود:برای چه وام‌هایی به استعلام فرم ج نیاز است؟ فرایند استعلام بند ج وام مسکن چگونه است و چه مدت طول می‌کشد؟ دقیقا چه چیزی استعلام می‌شود و در چه شرایطی وام به شما تعلق نمی‌گیرد؟برای چه وام‌هایی به استعلام فرم ج نیاز داریم؟به طور کل هر فردی می‌تواند دو نوع وام مسکن دریافت کند؛ وام با سپرده بانکی و وام بدون سپرده بانکی (وام اوراق). دریافت وام اوراق یا همان وام بدون سپرده گذاری، برای هیچ شخصی محدودیتی ندارد. اما گرفتن وام با سپرده گذاری دارای محدودیت است.برای بررسی این محدودیت و اینکه آیا شما صلاحیت دریافت وام مورد نظر را دارید یا نه، استعلامی انجام می‌شود که به استعلام فرم ج معروف است. بنابراین برای دریافت تمامی وام‌هایی که نیاز به سپرده گذاری دارند، پیش از دریافت وام باید این استعلام انجام شود.اگر جواب استعلام شما مثبت باشد، اصطلاحا فرم ج شما سبز می‌شود و اگر جواب این استعلام منفی باشد، بند ج قرمز شده و وامی که می‌خواهید به شما داده نمی‌شود. در ادامه فرایند انجام این استعلام را توضیح می‌دهیم که دارای یک نکته بسیار مهم است.جزییات فرایند استعلام بند ج وام مسکن چگونه است؟سعی کنید پیش از استعلام، از مثبت بودن نتیجه استعلام مطمئن شوید.برای انجام این استعلام کار خاصی به عهده شما نیست. این استعلام توسط بانک انجام می‌شود. حداکثر زمان دریافت پاسخ این استعلام ۱ تا ۲ روز کاری است. برای پیگیری استعلام فرم ج وام مسکن، بعد از سپری شدن این مدت، می‌توانید به بانک مراجعه کرده و پاسخ استعلام را دریافت کنید.نکته مهم در خصوص فرایند استعلام، زمان انجام آن است. این کار در پایان دوره سپرده گذاری انجام می‌شود. یعنی در صورتی که از شرایط تعلق گرفتن وام اطلاع نداشته باشید و افتتاح حساب کنید، در پایان مدت سپرده گذاری، وام به شما تعلق نمی‌گیرد.بنابراین اطلاع از اینکه در چه شرایطی وام به شما تعلق گرفته و جواب استعلام فرم ج سبز می‌شود، دارای اهمیت است. در صورتی که پس از سپرده گذاری جواب استعلام شما قرمز شود، دو راه پیش شماست: انصراف از دریافت وام و دریافت سود ۱۰ درصدی بابت سپرده گذاری انتقال امتیاز وام به بستگان درجه ۱استعلام فرم ج در خصوص چه مواردی است؟استعلام فرم ج فقط در خصوص دریافت تسهیلات دولتی است. می‌توان این تسهیلات را به دو دسته تقسیم کرد:طرح‌های دولتی مثل مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن وام‌های بانکیبه این نکته دقت داشته باشید که این استعلام، صرفا در خصوص وام مسکن بانک مسکن نیست. این استعلام برای کلیه وام‌های مسکن که توسط شبکه‌ی بانکی کشور، از بانک مسکن و بانک ملی گرفته، تا سایر بانک‌ها ارائه می‌شوند، انجام می‌شود.استعلام مربوط به طرح‌های دولتی از طریق سازمان مسکن و شهر سازی انجام شده و در خصوص وام‌های بانکی، از بانک مرکزی استعلام گرفته می‌شود.در چه شرایطی جواب استعلام فرم ج قرمز می‌شود؟اطلاع از مواردی که باعث قرمز شدن استعلام فرم ج وام مسکن می‌شود ضروری است.شاید فکر کنید اگر از هیچ یک از تسهیلات مسکن استفاده نکرده باشید، می‌توانید وام مسکن با سپرده گذاری دریافت کنید. اما این طور نیست! چرا که استعلام بند ج در خصوص همسر شما نیز انجام می‌شود.یعنی علاوه بر خود متقاضی، همسر متقاضی هم نباید از هیچ یک از تسهیلات خرید مسکن (وام‌های سیستم بانکی و طرح‌های دولتی تامین مسکن)، استفاده کرده باشد.یعنی مثلا اگر همسر شما قبلا وام مسکن جوانان یا وام مسکن اولی گرفته باشد یا مسکن مهر دریافت کرده باشد، باز هم جواب استعلام بند ج برای شما قرمز شده و وامی به شما هم تعلق نمی‌گیرد.البته این قانون در سال ۹۴ لغو شده بود. خبر مربوط به این موضوع را می‌توانید در اینجا مطالعه کنید. اما در حال حاضر، بر اساس بخشنامه‌های جدید، در صورتی که بعد از تاریخ اول آبان ۹۷ (۱/۸/۹۷) افتتاح حساب کرده باشید، استعلام فرم ج هم برای متقاضی انجام می‌شود و هم همسر متقاضی.نکته بعدی مربوط به کسانی است که قصد دارند علاوه بر وام‌هایی که با سپرده گذاری می‌توان دریافت کرد، وام اوراق یا به عبارتی وام بدون سپرده گذاری نیز دریافت کنند.به این دسته از دوستان توصیه می‌کنیم برای دریافت وام اوراق عجله نکنند؛ چرا که اگر وام اوراق را پیش از وامی که نیازمند سپرده گذاری است (مثلا وام مسکن یکم) دریافت کنید، باز هم جواب استعلام شما قرمز شده و آن وام به شما تعلق نمی‌گیرد.بنابراین، اگر قصد دارید برای خرید خانه هم وام اوراق و هم وامی مثل وام صندوق یکم دریافت کنید، ابتدا این وام را دریافت کرده، سپس اقدام به گرفتن وام اوراق کنید.در صورتی که در خصوص اینکه وام مسکن با سپرده گذاری به شما تعلق می‌گیرد یا خیر سوالی دارید، در بخش نظرات هم پست، سوال خود را مطرح کنید. مهندس علیرضا عمویی مهندس علیرضا عمویی Mon, 04 May 2020 12:38:09 +0430