https://virgool.io/feed/@m_43286426 fa 2026-06-19 14:46:41 https://files.virgool.io/upload/users/2217779/avatar/tq7Ome.jpg?height=120&width=120 https://virgool.io/@m_43286426 https://virgool.io/@m_43286426/%D9%85%D8%A7%D9%87%DB%8C%D8%AA-%D9%82%D8%B1%D8%A7%D8%B1%D8%AF%D8%A7%D8%AF-%D9%85%D8%B4%D8%A7%D8%B1%DA%A9%D8%AA-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-vubhy4w7fwk2 ماهیت قرارداد مشارکت در ساختقرارداد مشارکت در ساختدر این مقاله قصد داریم به بررسی ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم.نخست تعریف قرارداد مشارکت در ساخت را بیان می نماییم : عقدی است که طرفین آن، مالک و سازنده هریک دارای آورده ای در قرارداد می باشند به این توضیح که آورده مالک، ملک کلنگی یا قدیمی و آورده ی سازنده سرمایه گذاری و اجرای ساخت و ساز است که هر دو طرف با هدف احداث ساختمان نو و جدید اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند.طرفین قرارداد مشارکت در ساختطرفین قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده هستند که آورده ی هریک در توضیحات فوق الذکر بیان گردید، متعاملین در قرارداد مشارکت در ساخت می توانند واحد و یا متعدد باشند، هر دو حالت در قرارداد مشارکت در ساخت امکان پذیر است.در واقع ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت به نوعی است که طرفین آن می تواند واحد و هم متعدد باشد.قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع عقدی می‎‌باشد ؟مشارکت در ساخت یک عقد معوض است :عقد مشارکت در ساخت، یک عقد معوض است، زیرا هر یک از طرفین در این عقد دارای آورده ای هستند، بنابراین این عقد مبتنی بر مغابنه و دارای ماهیت سرمایه گذاری از جانب متعاملین است. عقد معوض در برابر عقد غیر معوض یا مجانی به کار می رود.مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است :از طرفی دیگر با عنایت به این موضوع که عقد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است، بدین توضیح که در قانون به صورت جداگانه برای آن نام و مقررات اختصاصی معین نگردیده است،این عقد ماهیتاً پیرو اصل حاکمیت اراده و ماده 10 قانون مدنی توسط طرفین منعقد می گردد و یک عقد نامعین است با این توضیح که عقد نامعین عقدی است که نام و آثار و قواعد اختصاصی آن به صورت مجزا توسط قانونگذار نامگذاری و شناسایی نگردیده است.مشارکت در ساخت یک عقد لازم است :ماده 10 قانون مدنی : (( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.)) این ماده بیانگر اصل آزادی و حاکمیت اراده اشخاص است و قراردادهایی که به تبعیت از این ماده منعقد می گردد بنابر اصل لزوم مندرج در ماده 219 قانون مدنی، یک قرارداد لازم تلقی می گردد که قابل برهم زدن یک طرفه از جانب طرفین نخواهد بود.بر این اساس قراردادهای نامعینی که پیرو اراده ی طرفین منعقد می گردد باید بر اساس قوانین باشد و مخالف قانون، نظم عمومی، شرع و اخلاق حسنه نباشد زیرا در غیر این صورت باطل و بلااثر است.ماده 219 قانون مدنی : (( عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود. )) این ماده بیانگر اصل لزوم و یا اصاله الزوم است، بدین معنا که در زمان تردید بین لازم و جایز بودن یک عقد اصل بر لازم بودن آن است.عقد لازم عقدی که به صورت یک طرفه از جانب هیچ یک از طرفین قابل برهم زدن نیست مگر در صورت وجود علت قانونی فسخ و یا اقاله توسط طرفین. بر اساس موارد فوق الذکر عقد مشارکت در ساخت ماهیتا یک عقد لازم بوده و قابل برهم زدن به صورت یک طرفه نمی باشد.عقد جایز عقدی است که هریک از طرفین هر زمان که بخواهند میتوانند فسخ نمایند و برهم زنند. بر اساس توضیحات مذکور، موکداً عقد مشارکت در ساخت عقد لازم است.ماهیت قرارداد مشارکت در ساختقرارداد مشارکت در ساخت یک عقدعهدی - تملیکی می‌باشد :عقد مشارکت در ساخت یک عقد عهدی- تملیکی است. با این توضیح که اثر اصلی و مستقیم عقد، ماهیتاً ایجاد تعهد برای طرفین قرارداد است که عمده تعهدات در این قرارداد بر عهده سازنده است و به عنوان اثر ثانی و غیرمستقیم عقد انتقال مالکیت از جانب مالک به سازنده است. بنابراین ماهیت اصلی و اولیه آن ایجاد تعهدات برای متعاملین و سپس انتقال بخشی از مالکیت برای سازنده است. زیرا پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، به نسبت پیشرفت پروژه برای سازنده یا سازندگان قدرالسهم ایجاد می شود.مشارکت در ساخت یک عقد مستمر است :همچنین عقد مشارکت در ساخت با عنایت به ماهیت آن یک عقد مستمر است، عقد مستمر در برابر عقد آنی به کار می رود به این معنی که تعهدات حاصل از قرارداد فوراً اجرا نشده و در طول زمان و گذشت زمان اجرا می گردد. قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس ماهیت آن که سرمایه گذاری حدوداً بلند مدت است و همچنین با عنایت به ماهیت تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر که اصولاً دارای موعد و سررسید زمانی هستند و در نتیجه تعهدات این قرارداد اصولاً موجل هستند، عقد مزبور نیز متعاقباً مستمر است. با توجه به ماهیت تعهدات مندرج در این قرارداد و ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت که مستمر است، طرفین نمی توانند الزام متعهد به انجام تعهد را قبل از سررسید و به اتمام رسیدن موعد درخواست نمایند. همچنین بر این اساس که تعهدات طرفین در طول زمان اجرا می شود و در عقد مشارکت در ساخت اغلب تعهدات دارای سر رسید و اجل هستند، این حالت نیز متصور است که در طول زمان اجرای پروژه بنابر شرایط تعهدات جدید بین طرفین حاصل گردد و یا تعهدات قبلی تغییر پیدا کند که در صورت بروز اینگونه موارد، به صورت متمم و یا الحاقیه به قرارداد پیوست می گردد.تضمین قرارداد مشارکت در ساختتضمین قرارداد مشارکت در ساختهمچنین با توجه به ماهیت سرمایه گذاری و مبتنی بر تغابن قرارداد مشارکت در ساخت متعاقدین به جهت جلوگیری و پیشگیری از هرگونه ضرر و حفظ هر چه بیشتر منافع خویش، می توانند تضمیناتی را تعیین نمایند.از جمله اقدامات تامین کننده ای که مالک یا مالکین می توانند در قرارداد مشارکت در ساخت اعمال نمایند، زمانی است که در قرارداد مزبور، سازندگان متعدد و چندین نفر باشند در این صورت مالک یا مالکین می توانند برای سازندگان که چندین نفر هستند مسئولیت تضامنی تعیین کنند بدین نحو که هر یک از سازندگان علاوه بر مسئولیت نسبت به سهم خودشان نسبت به سهم سایر سازندگان نیز مسئولیت دارند. لازم به ذکر است که این اقدام تامینی فقط نسبت به سازندگان قابل اجرا است و با توجه به اقتضاء و ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین مسئولیت تضامنی برای مالکین امکانپذیر و عملی نمی باشد.علاوه بر مورد مذکور، به عنوان اقدام تأمینی دیگر جهت پیشگیری و جلوگیری از هرگونه ضرر و تامین منافع طرفین در این قرارداد می توان به تعیین وجه التزام و یا خسارات قراردادی و همچنین ارائه ی اسناد تجاری از جمله چک به عنوان تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت بهره برد. اطلاعات ساخت و ساز اطلاعات ساخت و ساز Tue, 19 Sep 2023 16:45:08 +0330 https://virgool.io/@m_43286426/%D9%BE%DB%8C%D9%85%D8%A7%D9%86-%D9%85%D8%AF%DB%8C%D8%B1%DB%8C%D8%AA-%DA%86%DB%8C%D8%B3%D8%AA-%D9%88-%D8%AF%D8%B1%D8%B5%D8%AF-%D8%A2%D9%86-%DA%86%DA%AF%D9%88%D9%86%D9%87-%D9%85%D8%AD%D8%A7%D8%B3%D8%A8%D9%87-%D9%85%DB%8C-%D8%B4%D9%88%D8%AF-j1qyjp8tij6h یکی از روش‌های ساخت و ساز بستن قرارداد پیمان مدیریت بین مالک و سازنده می باشد که در ادامه شرح بیشتری در رابطه با قرارداد پیمان مدیریت خواهیم داد با ما باشید:تعریف پیمان مدیریتپیمان مدیریت چیست؟پیمان مدیریت یک قرارداد پیمانکاری‌ست که در آن پیمانکار به عنوان سازنده تعهد می‌دهد که مدیریت و اجرای کامل پروژه ساخت و سازِ کارفرما را تا تکمیل نهایی برعهده گیرد و در عوض درصدی از کل هزینه‌های پروژه به عنوان کارمزد پیمان مدیریت برای پیمانکار یا سازنده تعیین می‌شود.مدیر پیمان فردی در قرارداد پیمان مدیریت می‌باشد که مدیریت قرارداد و اجرای پروژه بر عهده اوست.درصد پیمان مدیریتباید بگوییم که درصد پیمان مدیریت اصولاً در بازه حدود بین 8 تا 20 تغییر می‌کند. بگونه‌ای که می توان گفت برای اجرای پروژه‌های ویلایی در حدود 15 تا 20 درصد و برای اجرای پروژه‌های بزرگ حدود 8 درصد و برای اجرای پروژه‌های آپارتمانی در بافت شهر حدوداً 10 درصد از هزینه‌های پروژه به عنوان درصد پیمان مدیریت تعیین می‌شود.برای نمونه اگر بعد از محاسبه مشخص گردید که کل هزینه‌های پروژه معادل 4,000,000,000 تومان می‌باشد و 10% به عنوان درصد پیمان مدیریت تعیین شده است بنابراین دستمزد مدیر پیمان 400,000,000 تومان می‌باشد و هزینه این پروژه برای کارفرما معادل 440,000,000,000 تومان می‌باشد.قابل توجه: اگر قرار است برخی از هزینه‌های پروژه برای درصد پیمان مدیریت لحاظ نگردد یا با درصدی متفاوت باشد این موضوع باید حتماً در قرارداد پیمان مدیریت ذکر شود.چه عواملی بر درصد پیمان مدیریت تأثیرگذار است؟عوامل مؤثر در درصد پیمان مدیریت موارد زیر می‌باشد:نوع پروژه، که می تواند عبارت باشد از ویلا، آپارتمانی معمولی، آپارتمانی لوکس و ...مکان پروژه، به این دلیل که برای تأمین مصالح و سهولت در رفت و آمدهای مدیر پیمان و دیگر پیمانکاران و عوامل اجرایی پروژه دارای اهمیت است.متراژ و مقیاس پروژه که با درصد مدیریت پیمان رابطه معکوس دارد.سختی کار، بطور مثال در شرایط آب و هوایی و یا نقشه و معماری خاصی که موجب سختی کار بیشتری شود درصد پیمان مدیریت بالا می‌رود.میزان تجربه و تخصص مدیر پیمان، و هرچه بیشتر باشد درصد مدیریت پیمان بالاتر خواهد بود.با عنوان تمامی این موارد باید گفت درصد پیمان توافقی و عرفی می‌باشد و قانون و دستورالعمل رسمی و تصویب شده‌ای ندارد. در کل هرچه پروژه بزرگتر باشد و کالاهای هزینه ها و اندازه پروژه و درصد مدیریت پیمان یک رابطه معکوس وجود دارد.نکته مهم دیگر این است که درصد مدیریت پیمان رتباطی با تاریخ شروع و سال پروژه ندارد و بر طبق موارد عنوان شده در بالا سنجیده می‌شود.درصد مدیریت پیمان چگونه محاسبه می شود؟دستمزد پیمان مدیریت چگونه پرداخت می‌شود ؟پرداخت هزینه پیمان مدیریت بر طبق پیشرفت کار و میزان هزینه‌های انجام شده محاسبه می‌گردد که بطور مثال مدیریت پیمان در بازه‌های زمانی مشخص گردیده (بصورت ماهیانه)، صورت وضعیت‌های انجام شده در پروژه را به کارفرما ارائه می‌دهد و همچنین دستمزد متناسبش را نیز دریافت می‌کند.صورت وضعیت مدیر پیمان چه هزینه‌هایی را شامل می‌شود؟این صورت وضعیت شامل تمامی هزینه‌های انجام شده در بازه‌های زمانی مورد نظر است این هزینه‌ها عبارت است : همه پیش‌ پرداخت‌ها و علی الحساب‌های پرداختی برای خرید، دستمزد کارگران، هزینه های انجام شده برای خرید مواد و مصالح و سایر هزینه های انجام شده در پروژه در آن بازه زمانی مشخص.قرارداد پیمان مدیریت چه مزایایی دارد؟انتخاب مدیر پیمان با تجربه و حرفه ای از سوی کارفرما موجب تسریع در اجرای پروژه و همچنین انجام پروژه با کیفیت بالاتر می شود و دیگر افراد غیر متخصص در روند اجرایی پروژه دخالت نمی کنند و از طرفی به دلیل تجربه و تخصص مدیر پیمان، با پیمانکاران حرفه‌ای برای اجرای پروژه قرارداد بسته می شود که این موضوع نیز سبب بالا رفتن کیفیت و تسریع کار می‌شود.آیا میزان تورم در قرارداد پیمان مدیریت تأثیر می گذارد؟همانطور که می دانیم پیمانکار همواره درصد مشخصی از هزینه‌های پروژه را دریافت می‌کند و در شرایط تورم نیز با توجه به اینکه هزینه اجرای پروژه به دلیل بالا رفتن هزینه مصالح و اجناس و دستمزد‌ها بالا می‌رود، هزینه پیمان مدیریت نیز بیشتر می شود.اما بعد از اینکه قرارداد پیمان مدیریت بسته شد و بر مبلغ معینی توافق شد دیگر این مبلغ ثابت شده و اگر چند بار هم تورم بر قیمت مصالح و سایر موارد تأثیر بگذارد بر قیمت قرارداد پیمان مدیریت تأثیری نخواهد گذاشت.برای مدیر پیمان چه مشکلاتی پیش می‎‌آید؟یکی از مهمترین مشکلات که در پروژه مدیریت پیمان ممکن است رخ دهد عدم تأمین مالی سر وقت و کافی بوسیله کارفرما می‌باشد که حتی ممکن است سبب تعطیلی پروژه و اتلاف وقت مدیر پیمان گردد.زیاده روی در انجام هزینه ها توسط مدیرپیمان نیز می توان از دیگر مشکلاتی باشد که در هنگام اجرای پروژه بروز می کند به این دلیل که هرچه که هزینه های ساخت بالاتر رود دستمزد مدیر پیمان نیز بیشتر می شود ممکن است مدیر پیمان تمایل پیدا کند مواد و مصالح گرانتری را خریداری نموده و تلاش لازم را برای خرید کالا از فروشندگان و پیمانکاران منصف‌تر انجام ندهد و از طرفی کارفرما نیز تمایل به انجام پروژه با هزینۀ کمتری را دارد که این موضوع زمینه‌سازایجاد اختلاف بین کارفرما و مدیر پیمان می‌شود و با راه حل‌هایی مانند نظارت دقیق کارفرما، تعیین نوع و کیفیت مصالح و اجرا در قرارداد پیمان، تعیین شرایط نحوه پرداخت توسط کارفرما و تشویق و تنبیه مدیر پیمان نیز اینگونه مشکلات در قرارداد پیمان مدیریت کاهش پیدا می‌کند. اطلاعات ساخت و ساز اطلاعات ساخت و ساز Mon, 01 May 2023 14:14:17 +0330 https://virgool.io/@m_43286426/%D9%85%D8%B4%D8%A7%D8%B1%DA%A9%D8%AA-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-hgveoubkcntm نیازهای بشر امروزی به تأمین مسکن و سرپناه و از طرفی عدم توانایی مالکین در تأمین منابع مالی جهت احداث ساختمان و فقدان دانش فنی مالکین، موجب اتصال بین مالکین و سازندگان برای ساخت و ساز از طریق قراردادهای مشارکت در ساخت می شود.در جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه به علم و دانش تئوریک نیاز به تجربه عملی هم می باشد بنابراین ورود افراد غیر حرفه ای در این حوزه اکیداً توصیه نمی شود بنابراین با توجه به:- دایره قوانین و مقررات مرتبط و غیر مرتبط گستردگی زیادی دارند.-کلمات و اصطلاحات حقوقی دارای بار معنایی و تفسیرهای متفاوتی می باشند.لازمه موفقیت درانعقاد یک قرارداد حرفه ای از جمله مشارکت در ساخت وقوف به این امور می باشد.ساخت و ساز مشارکتیمشارکت در ساخت چیست؟معنای عام یا مرسوم مشارکت در ساخت می توان در این تعریف ارائه نمود که سرمایه‌گذاری مشترک بین مالک زمین با سازنده که در آن زمین متعلق به مالک و کلیه هزینه‌ها به عهده سازنده می باشد برای انجام ساخت و ساز که در انتها درصد توافقی از سازه جدید به عنوان قدر السهم طرفین برای دو طرف قرارداد محاسبه می شود.قرارداد مشارکت در ساختقرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که میان دو نفر (اعم از شخص حقیقی و حقوقی) برای مدت معین و با درصدی مشخص برای طرفین قرارداد بسته می شود که یکی از طرفین مالک زمین و طرف دیگر (سازنده) است و همه هزینه‌های ساخت را پرداخت می نمایند و سازنده مطابق با لیست مصالح ساختمانی توافق شده و با نظارت مالک، مطابق با ضوابط شهرداری و سازمان‌های وابسته اقدام به ساخت می نماید.قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین محسوب می شوند و آثار و احکام و شرایط آن، تابع اراده و توافق طرفین می باشد؛ ضمن آن می‌بایست شرایط عمومی قرارداد (ماده 190 قانون مدنی) نیز در قرارداد مد نظر قرارگیرد.قرارداد مشارکت در ساخت دارای مفاد بسیاری است که باید همۀ شرایط قرارداد مشارکت در ساخت در آن ذکر شود؛ موضوع کلی قرارداد مشارکت در ساخت همان ساخت و احداث بنا در یک قطعه زمین یا ملک کلنگی برابر پروانه ساخت شهرداری با کاربری آن از جمله مسکونی، اداری، تجاری ظرف مدت مقرره در قرارداد می باشد.در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخصات کامل و دقیق ملک از جمله پلاک ثبتی، اعم از فرعی و اصلی، بخش/مساحت کل ملک شامل زیربنای مفید و مشاعات/تعداد واحدها/تعیین نوع کاربری مسکونی، تجاری، تجاری مسکونی و آدرس دقیق ذکر شود.آورده‌ی طرفین قرارداد مشارکت در ساختدر ابتدا برای تخمین میزان آورده هر یک از طرفین قرارداد، بدواً باید قیمت و میزان متراژ مالک/مالکین محاسبه و قیمت گذاری شود؛ سپس میزان سرمایه‌گذاری و هزینه و مخارج سازنده یا سازندگان تعیین شود؛ و بر اساس آن میزان سهم سود طرفین در نظر گرفته شود.تخمین میزان آورده‌ی طرفین ابتدا بر اساس توافق طرفین به عمل می آید و در صورت عدم حصول توافق، ارزش آورده طرفین بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری و یا یک فرد خبره، تعیین می شود.آورده مالک: یک یا چند قطعه ملک کلنگی یا زمینآورده سازنده: سرمایه مالی+هنر و تجربه ساختفرمول آورده‌ی هر یک از طرفین = زیربنای کل x قیمت هر مترمربع زیربنا در زمان قراردادبه دلیل نوسانات بازار مسکن و ارز برآورد میزان ارزش زمین و هزینه ساخت وس از مشکل می باشد که بهتر است برای تعیین سهم الشرکه طرفین قرارداد، قیمت هر متر مربع زمین در زمان انعقاد قرارداد درنظر گرفته شود. به عبارتی ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز قبل از انعقاد قرارداد محاسبه شود.قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک منعقد می شودمبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساختدر قراردادهای مشارکت در ساخت مرسوم است که مبلغی از ناحیه سازندگان بصورت بلاعوض جهت رهن و اجاره ملک به مالکین جهت استقرار پرداخت می شود این مبلغ دریافتی طی فرمولی خاص محاسبه و به مالکین پرداخت می شود.محاسبه مبلغ بلاعوض از طریق فرمول زیر محاسبه می شود:V=E-N×(M+E)V = مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساختE = ارزش زمینN = درصد قدرالسهم مالکM = تمامی هزینه‌های سازندهیعنی : (ارزش زمین+کل هزینه ساخت)  × ( درصد سهم مالک از سازه جدید ) - ارزش زمین = مبلغ بلاعوضچرا مشارکت در ساخت ؟در مورد اینکه چرا ملک خود را نفروشیم و برای ساخت و ساز به مشارکت در ساخت واگذار کنیم دلیل منطقی وجود دارد و بصورت خلاصه به شرح ذیل می گوییم:فرض کنید که شما مالک ملک کلنگی به متراژ پانصد متر مربع هستید و قیمت زمین آن بطور مثال متری 16 میلیون تومان می باشد و اگر شما مشتری دست به نقدی پیدا کنید که همان مبلغ 16 میلیون تومان را برای هر متر مربع آن پرداخت نماید حاصل فروش شما می شود هشت میلیارد تومان است؛ حال اگر شما این ملک را به مشارکت واگذار کنید با توجه به اینکه قیمت آپارتمان نوساز 30 تا 35 % پایین‌تر از ملک کلنگی است و شهرداری اصولاً اجازه ساخت 5 طبقه را به 60% سطح اشغال به ملک شما بدهد و به طور منطقی درصد 60 به 40 به نفع مالک و متری 2 میلیون تومان بلاعوض به شما پرداخت می‌شود متراژی که نصیب شما مالک محترم می شود چیزی حدود 900 متر می باشد که اگر متری 12 میلیون تومان بفروشیم چیزی حدود 11 میلیارد تومان می شود و بعلاوه یک میلیارد تومان هم به عنوان بلاعوض دریافت نموده اید که می شود دوازده میلیارد تومان یعنی سود حاصل از مشارکت در ساخت از فروش بیشتر می باشد و در ضمن شما سازه ای را با همان متریالی که مورد نظر شماست انتخاب کرده اید و لزومی ندارد در آپارتمانی که با سلیقه دیگران ساخته شده است زندگی کنید. اطلاعات ساخت و ساز اطلاعات ساخت و ساز Mon, 20 Feb 2023 17:58:15 +0330