https://virgool.io/feed/@pouria_bakhtiari عاشق دنیای سیاست ، اقتصاد و سرمایه گذاری fa 2026-06-10 13:14:48 https://files.virgool.io/upload/users/740058/avatar/Pwwoib.jpeg?height=120&width=120 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA-%D8%B3%D8%A7%D9%84%DB%8C%D8%A7%D9%86%D9%87-%DB%8C%DA%A9-%D9%85%DB%8C%D9%84%DB%8C%D9%88%D9%86-%D9%88%D8%A7%D8%AD%D8%AF-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-zt1ayjl5xq3n ‏با روی کار آمدن دولت جدید شعار و وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن داده میشوددر این مطلب از دو جنبه ماجرا را بررسی میکنیم:۱.آیا این تعداد مسکن نیاز کشور هست؟۲.میتوان این تعداد مسکن را ساخت یا خیر؟‏در سال ۹۵ تعداد واحدهای مسکونی ۲۲.۸ میلیون واحد بود(بدون احتساب خانه‌های خالی)و تعداد خانوارها حدود ۲۴.۲ میلیون بودیعنی ۱.۴ میلیون واحد مسکن کم داشتیم که البته جای نگرانی نداشت چون حدودا ۲.۵۸ میلیون واحد مسکونی خالی موجود بود و با سیاست گذاری درست میشد کمبود را جبران کرد.‏با فرض رشد ۲ درصد تعداد خانوار در سال طی بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ تعداد خانوارها از ۲۴.۲ به ۲۹.۵ میلیون نفر میرسد. از طرفی حدود ۳.۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده در کشور داریم که نیاز به نوسازی دارند.مجموعا طی این ده سال نیاز به ساخت حدودا ۹ میلیون واحد مسکونی داریم.‏تا اینجا بررسی‌ها از سمت تقاضای بازار بود اگر بخواهیم از سمت عرضه نگاه کنیم میبینیم که از سال ۹۲ تعداد واحدهای عرضه شده به شدت کم شده یعنی از میانگین ساختن سالی ۸۵۰ هزار واحد به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسیدیم و از سال ۹۶ تا ۹۹ کمتر از ۱.۵ میلیون واحد مسکونی ساخته شده.‏بازار مسکن هم از سمت تقاضا تحت فشار هست هم از سمت عرضه اوضاع خوبی ندارد برای اینکه تعادل عرضه و تقاضا شکل بگیرد باید سالیانه ۱.۲۵ میلیون واحد مسکونی تا پایان ۱۴۰۵ ساخته شود پس کشور به این تعداد مسکن نیاز دارد.اما محاسبه کنیم ببینم پتانسیل ساخت این تعداد را داریم یا خیر؟‏میانگین قیمت ساخت الان حدودا ۷ میلیون تومان هست و میانگین متراژ واحدهای مسکونی ۷۵ متر هست یعنی ساخت هر واحد مسکن حدود ۵۰۰ میلیون تومان هزینه دارد یعنی اگر بخواهیم سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازیم حدود ۵۰۰ همت(هزار میلیارد تومن) پول نیاز هست.‏این ۵۰۰ همت در صورتی قابل توجه میشه که بدونید کسری بودجه امساد حدود ۳۵۰ همت هست.دولت فقط دو راه برای تامین این مبلغ دارد:۱.توافق بشه و به برجام برگردیم و با پول منابع آزاد شده این کار انجام بشه(با حدودا ۱۵ تا ۲۰ میلیارد دلار سالانه)۲.برای تامین این مبلغ دست به چاپ پول بزنیم‏اگر شخصی استدلال کرد که دوران احمدی نژاد هم توانستیم این حجم مسکن را بسازیم پس الان هم میتوانیمحتما به او یادآور شوید که احمدی نژاد دولت را با خزانه پر تحویل گرفت و با اینکه خزانه پر بود و درآمد نفتی بالا بود همین مسکن مهر عامل تورم‌های بالا و شرایط اقتصادی بد شد.‏این تو بمیری از اون تو بمیری ها نیست اقتصاد ایران جایی برای آزمون و خطا و اشتباهات سیاست گذاری ندارددولت یا منطقی رفتار میکند و به اصول اقتصادی احترام میگذارد و با توجه به طرفیت موجود مسکن میسازدیا اینکه همین مسکن ساختن آینه عبرت برای آیندگان خواهد شد. پوریا بختیاری پوریا بختیاری Wed, 01 Sep 2021 10:40:07 +0430 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF-%D8%AA%D8%B1%D8%AF%D9%85%DB%8C%D9%84%DB%8C-dbpno6beoq9h فرمول کار در فیزیک به این صورت هستW=f×dنیرو×جابجایی=کارانجام شدههرچقدرم روی تردمیل بدوی باز سرجای اولت هستی (نیرو صرف میکنی ولی جابجایی نداری)شما از انرژی که صرف کردی خسته میشی ولی از نظر علم فیزیک کاری انجام ندادی‌اقتصاد تردمیلی یعنی چی؟یعنی هرچقدر تلاش کنی و پول جمع کنی چون تورم خیلی بالاست و روز به روز ارزش پولت کم میشهزن و شوهر دو شیفت کار میکنن خسته میشن ولی باز سر جای اول هستن و هیچ پیشرفت و حرکت رو به جلویی ندارن طبق فرمول کار (w=f×d) یعنی نیرو صرف کردن ولی کاری انجام ندادن‌اقتصاد تردمیلی یعنی برنامه‌ریزی میکنی برای خرید پراید صدمیلیونی، وقتی پولت جمع شد ،میبینی پراید شده ۱۵۰ میلیون ، باز تلاش میکنی و پول جمع میکنی برای خرید پراید ۱۵۰ میلیون تومنیاین‌بار پراید گرون نمیشه ولی صاحب‌خونت پول رهن رو ۵۰ میلیون بیشتر میکنه و همون پرایدم دیگه نمیتونی بخری‏برنده ‎اقتصاد تردمیلی اقشار ثروتمند هستن ثروتمندان و دهک‌های بالا، ماشین خارجی ،ملک ، سهام و طلا و... دارن ،یعنی هرچقدر تورم و گرونی بیشتر باشه این افراد پولدارتر میشنولی اقشار متوسط و ضعیف در بهترین حالت در تلاش هستند که از تورم عقب نمونن‌اقتصاد تردمیلی ، اقتصاد خطرناکی هست چون فاصله طبقاتی رو بیشتر میکنهپولدارها ، پولدارترو فقیرها ، فقیرتر میشندهک‌های بالای جامعه سود میبرنولی اقشار ضعیف روی تردمیلی هستن که سرعتش روز به روز داره بیشتر میشه و هر لحظه امکان داره از تردمیل پرت بشن بیرون(زیر موج تورم له بشن)‏در ‎اقتصاد تردمیلی به اکثر افراد اثر ثروت دست میدهیعنی مردم از رشد قیمت دارایی‌هاشون خوشحال میشن(مثل گرون شدن سهام و خودرو و ملک و...)و فکر میکنن ثروتمند شدن ولی قدرت خریدشون کمتر میشهماشین ۲۰۰ میلیون تومنیش شده یک میلیارد ولی پول نداره ۱۷ میلیون بده برای بیمه ماشین‏راهکار چیه؟۱.بدهی ریالی برای خودت درست کن(وام بگیر و به دارایی تبدیل کن)۲.خریدهای ضروری رو به تعویق ننداز۳.از سایت‌های تخفیف استفاده کن۴.هزینه فرصت‌هات رو حساب کن و هرماه این پول رو به طلا یا سهام بلند مدت تبدیل کن۵.برای جلوگیری از ولخرجی حتما مخارجت رو یادداشت کن پوریا بختیاری پوریا بختیاری Mon, 23 Aug 2021 11:34:56 +0430 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%D8%A8%D9%88%D8%B1%D8%B3-%D8%AA%D9%88%D8%B1%D9%85-%D8%B2%D8%A7%D8%B3%D8%AA-%DB%8C%D8%A7-%D8%B3%D9%BE%D8%B1-%D8%AA%D9%88%D8%B1%D9%85%DB%8C-%D9%87%D8%B3%D8%AA-bmobjflsujhx تورم یک پدیده پولی هست ، تورم معلول یک علت بزرگ‌است چیزی به نام نقدینگی.تا نقدینگی زیاد نشود تورم رخ نمی‌دهد.و برخلاف باور عموم مردم عاملی که باعث رشد دارایی ها مثل مسکن و خودرو و سهام و... می‌شود رشد نقدینگی هست نه تورم.اما یک سوال مطرح می‌شود که آیا رشد نامتعارف یک بازار مثل بورس نقدینگی را رشد میدهد یا خیر؟برای پاسخ به این سوال بهتر است عوامل رشد نقدینگی را بررسی کنیم:نقدینگی از دو کانال اصلی ایجاد می‌شود:کسری بودجه دولتوقتی دولت کسری بودجه دارد برای جبران کسری یا دارایی مثل نفت می‌فروشد یا از بانک مرکزی درخواست میکند برایش پول چاپ کند.وقتی یک بازار مثل بورس رشد نامتعارفی پیدا میکند و قیمت های سهام وارد یک حباب می‌شوند قیمت‌ها غیر واقعی می‌شوند و این حباب هیچگاه ثابت نمی‌ماند.از طرفی مردمی که به دولت اعتماد کرده بودند و همه چیز را به بورس سپردند ضرر می‌کنند و از دولت میخواهند جلوی سقوط بورس را بگیرد و از بازار حمایت کند.دولت هم مجبور می‌شود با ایجاد کسری بودجه به صورت آشکار و پنهان جلوی سقوط را بگیرد پس خواسته یا ناخواسته تورم ایجاد میشود انا آیا این روش موثر هست؟اگر بازار کوچک باشد بله میتواند با این روش جلوی سقوط را بگیرد ولی وقتی بازاری حدود ۱۰۰۰ درصد رشد کرده طی چند سال هیچ شانسی برای موفقیت ندارد.و نتیجه می‌شود چوب و پیاز و دل‌دردهم تورم درست شد ، هم بورس سقوط کرد ، هم دولت بی اعتبار شد.۲.ناترازی نظام بانکیناترازی سیستم بانکی هم پایه پولی را بالا می‌برد هم رشد نقدینگی ایجاد میکند.در همین ماجرای سقوط بورس بانک‌ها مجبور شدند پول وارد بازار بکنند که باعث خلق درون‌زای نقدینگی شد.از طرفی از طریق تبدیل سپرده‌ها به حساب جارب توسط مردم برای ورود پول به بورس باعث افزایش سرعت گردش پول شد.همچنین رشد هر روز این بازار باعث شد اثر ثروت به وجود بیاید یعنی افرادی که در این بازار هر روز سود می‌کردند باعث شد با اون پول تقاضا در سایر بازارها بالا برود و سرعت گردش پول ایجاد شود.پس همانطور که بررسی کردیم دیدیم رشد یک بازار مثل بورس میتواند منجر به تورم شود.و اینکه بگوییم بورس همیشه سپر تورمی بودا حرف علمی و درستی نیست. پوریا بختیاری پوریا بختیاری Sat, 24 Apr 2021 13:12:47 +0430 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%D8%AA%D8%A6%D9%88%D8%B1%DB%8C-%D8%A8%DB%8C%D8%B2%D8%A7%D8%B1%DB%8C-%D8%A7%D8%B2-%D8%A8%D8%A7%D8%AE%D8%AA-vhgxh7iw2dls خطای "بازگشت به میانگین" باعث یک خطای متداول همه ما شدهفرض کنید یک دانش آموز همیشه نمره‌اش حدود ۱۵ هست.یک بار که به هر دلیلی نمره اش ۱۹ میشه، معلم یا مادرش تشویقش میکنناما دوباره دفعه بعدی برمیگرده به همون نمره ۱۵ همیشگیش .حالا یک بار دیگه ۱۲ میاره و معلم یا مادرش دعواش میکنن.دوباره سری بعد برمیگرده به همون نمره ۱۵ همیشگیش .معلم یا مادر نتیجه میگیرن که روی این بچه تنبیه جواب میده و تشویق نتیجه معکوس داره.در حالیکه نمره بچه هیچ ربطی به حرفای اونا نداشته.جای این بچه میتونین کارمند ، دوست ، فوتبالیست یا فیلمساز محبوب بذارید. پوریا بختیاری پوریا بختیاری Sat, 10 Apr 2021 13:28:30 +0430 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%DA%86%D8%B1%D8%A7-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B3%D8%A7%D9%84-%DB%B1%DB%B4%DB%B0%DB%B0-%D9%88%D8%A7%D8%B1%D8%AF-%D8%B1%DA%A9%D9%88%D8%AF-%D8%B3%D9%86%DA%AF%DB%8C%D9%86-%D9%85%DB%8C%D8%B4%D9%88%D8%AF-pxvqhprdbs7w از چندین ماه گذشته اعلام کردم بازار فعلا وارد فاز ریزش و رکود نشده و هنوز یک جای رشد برایش باقی ماندهکه خب این اتفاق هم افتادطبق آخرین آمار اتحادیهمیانگین قیمت هر ملک به متری سی میلیون تومان رسیدو در ادامه تحلیل های گذشته گفتمبازار بعد از این رشد وارد یک فاز رکودی سنگین و یک افت قیمت با شیب ملایم خواهد شداین را انتطار دارم بعد از اردیبهشت ماه اتفاق بیوفتد کم کماما به چه علتی؟با چه منطقی؟در این مطلب چند دلیل مهم برای این ادعا را بیان میکنم۱.در سال ۹۹ بازار مسکن یک رشد حدود ۹۰ درصدی را تجربه کرد قیمت هر متر آپارتمان از متری ۱۶ میلیون تومن تا ۳۰ میلیون تومن رشد پیدا کرد. یعنی تقریبا دو برابر تورم سال ۹۹این رشد بالای مسکن در سال گذشته عملا تورم سال ۱۴۰۰ را پیشخور کردپس اگر از این دید ببینیم که مسکن همیشه با تورم رشد داشته با این دیدگاه طبیعتا بازار رکودی خواهد شد.۲.در شهر تهران قیمت ملک همیشه میانگین هر متر ۱۰۰۰ دلار بوده یعنی الان بازار مسکن داره با دلار ۳۰ هزار تومنی معامله میشهاز انجایی که اصلا انتظار رشد دلار تا ۳۰ را نا پایان سال ندارم پس طبق این دیدگاه بازهم بازار املاک حباب حداقل ۲۰ درصدی را دارد(تازه با قیمت فعلی دلار ۲۵ تومنی نه ریزش دلاری که انتطارش را داریم)۳.پیش بینی ریزش دلار را چندین ماه هست که گفته ام به علت های مختلف ریزش داریم(بررسی علت های ریزش از حوصله این بحث خارج هست) اما اگر این ریزش اتفاق بیوفتد که به نظرم اصلا دور از انتظار نیست به چند علت بازار املاک را تحت تاثیر خود قرار میدهداولا شوک ریزش دلار به تمام بدنه اقتصاد میخورد وهمه بازارها را تحت تاثیر قرار میدهد بازار ملک هم از این مستثتی نیستدوم اینکه همان بحثی که گفتم میانگین هر متر هزار دلار پس دلار اگر پایین تر بیاید انتظارات برای ریزش قیمت رقم میخوردسوم اینکه با ریزش دلار فرار سرمایه اتفاق میوفتد افراد دارایی گران خود(ملک)را میفروشند و دلار ارزان میخرند.۴.چند ماهی هست این بازار جذابیتش را برای سرمایه گذاری از دست داده و بیشتر مصرف کننده ها در بازارهستند و نقش دلال ها در این بازارکمرنگ شدهوجود دلال علی رغم تمام بدی هایی که داردنقد شوندگی و گرم شدن بازار و سرمایه درگردش را بالا میبرد که خب الان کم کم دلال ها هم پا پس میکشند .۵.بازار مسکن الان حباب دارد. وقتی بازاری حباب دارد برای تخلیه حباب یا باید اصلاح قیمتی بخورد یا اصلاح زمانیچون نقد شوندگی در بازار املاک به شدت پایین هست عموما بیشتر اصلاح زمانی براش اتفاق میوفته نه اصلاح قیمتیاصلاح زمانی هم یعنی رکود در این بازار(هرچند که قیمت ها هم با شیب ملایمی وارد فاز ریزشی خواهند شد)در پایان توصیه اینکهالان بهترین استراتژی نقد بودن هستبازارها جذاب خواهند شدقبول دارم امن ترین بازار و کم یسک ترین بازار برای سرمایه گذاری بازار املاک هستاما اینکه چه موقع وارد این بازار شویم که بتوانیم بیشترین سود را ببریم مهم هست. پوریا بختیاری پوریا بختیاری Thu, 08 Apr 2021 13:15:32 +0430 https://virgool.io/@pouria_bakhtiari/%D8%AA%D8%BA%DB%8C%DB%8C%D8%B1-duuiqw4nsk6q میل به پیشرفت و بالا رفتن یکی از میل های درونی ماست و همه ما ذاتا دوست داریم در زمینه های مورد علاقمون پیشرفت داشته باشیم.برای پیشرفت کردن به سمت ایده آلمون باید وضعیت فعلی تغییر کنیم ، ولی تغییر کردن نیازمند یک شرایطی هست یک سری اصول داره، برای اینکه تغییر موثر و پایداری داشته باشیم باید این اصول رو رعایت کنیم.پس بیاین تا یک سری از پیش نیاز ها و اصول تغییر رو باهم بررسی کنیم:اصل اول تغییر تهوع هست "تهوعی باید ، تحولی شاید"تا وفتی به اون حد از استفراغ و بالا اوردن نرسیدی به فکر تغییر هم نمیوفتی. باید حالت از این شرایط به هم بخوره ، باید به اون استفراغ و بالا اوردن از شرایط الانت برسی تا نیاز تغییر درونت شکل بگیره.اگه مصاحبه های افراد موفقی که از خانواده های فقیر و سطح پایین بیرون اومدن رو بخونید متوجه میشید که اونا هم یه جایی رسیده که حالشون از این شرایط بهم خورده و نتونستن تحمل کنن این شرایط رو و بجای غر زدن و طلبکار بودن از عالم آدم به فکر تغییر افتادن.یه چیز دیگه اینکه لطفا به دوست و آشناهاتون کتاب موفقیت هدیه ندین انقدر سعی نکنید بقیه رو بفرستید به سمت موفق شدن. طرف خودش هنوز به اون تهوع درونی نرسیده و نیازی به تغییر حس نمیکنه این هل دادن شما تاثیرش کوتاه مدته مگر اینکه خود طرف نیاز به تغییر رو حس کرده باشه.هر تغییری از درون شروع میشهخود خدا هم توی قرآن گفته (لا یغیر ما بقوم حتی یغیر ما بانفسهم) پس باید از درون خودت رو برای تغییر آماده کنی.اگر فکر اینی که چرا جامعه عقب موندست یا اگه دوست داری خانوادت و بچه هات تغییر کنن و موفق بشن اول باید خودت به فکر موفق شدن باشی.یادمون نره بچه های ما چیزی نمیشن که ما میخوایم بچه های ما چیزی میشن که ما هستیم.اگه خودت سیگار میکشی و ساعت ها بچه رو نصیحت کنی که سیگار بده و از بد بودن سیگار براش بگی بچه اون سیگاری رو میبینه که دستته.(اینکه سیگاری بشه یا نشه اختیار و انتخاب خود بچه است حرفم اینجا موثر بودن حرفهاست)تغییر های بزرگ از تغییر های کوچیک شروع میشهانگلیسی ها یه ضرب المثل دارن که میگن "یه فیل رو چجور باید خورد؟ لقمه لقمه"برای شروع کارها و تغییرات بزرگ مهمترین کار اینه اون کار رو تقسیم کنی به کارهای کوچک.البته اینم بگم ، این که میگن سنگ بزرگ نشونه نزدنه مثل همون خوردن فیل هست کسی نمیتونه سنگ بزرگ برداره و پرتاب کنه ولی میتونی اون سنگ رو خورد کنی و خورد خورد پرتابش کنی.تغییر کردن بدون ریسک امکان پذیر نیستباید جرات و جسارت ریسک کردن این رو داشته باشی که تا دیروز به فلان چیز معتقد بودم و بر اساس این عقیده زندگی میکردم ، از امروز قضیه فرق میکنه. اگه توان تحمل این ریسک رو نداری احتمالا تغییر موفقی هم نخواهی داشت.اگه تا دیروز مشروب میخوردی و از امروز تصمیم میگیری که مشروب خوردن رو ترک کنی باید این ریسک ر تحمل کنی که احتمالا خیلی از دوستانت مسخرت میکنن خیلی از دوستانت ترکت میکنن پس باید این ریسک رو متقبل بشی.تغییر کردن هزینه دارهبذارید یکم کلی تر بگم ، هرچیزی هزینه داره و هیچ چیز رایگانی در دنیا وجود نداره.تغییر کردن هم هزینه داره نمیتونی بدون پرداخت هزینه تغییر کنی. هزینه این تغییر هم باید شخص خودت بپردازی نه هیچ کس دیگه.این هزینه میتونه مالی باشه، میتونه اعتباری باشه یا حتی میتونه از دست دادن خیلی از روابط و دوستانت باشه.برای تغییر کردن باید تعصب رو کنار بذاریآدم متعصب نمیتونه تغییر کنه. کسی که تعصب داره ذهنش منجمد شده و توان شنیدن حرف و عقیده مخالف خودش رو نداره .پس آدم متعصب چون چشمش بستس و گوشش کر شده نمیتونه اطرافش رو ببینه که چه خبره که تازه بخواد تغییر هم بکنه.تعصب دماسنج حماقته هرکس متعصب تره(توی هر زمینه ای) به همون میزان احمق تر میشه.خیلی ممنونم که وقت گذاشتین و این متن رو خوندین، امیدوارم براتون مفید بوده باشه. برای ارتباط بیشتر با من میتونید روی این لینک بزنید. پوریا بختیاری پوریا بختیاری Wed, 07 Apr 2021 17:33:44 +0430