نوشته های solhavaran

نحوه ایجاد سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:08:42 +0430

نحوه ایجاد سرقفلیهمانطورکه دربادی امرگفته شد سرقفلی نهادی است که در آن موجر در ابتدای انعقاد عقد اجاره وجهی را بابت اجاره کردن ملک تجاری خود زاید بر اجاره ، از مستاجر دریافت می کند .عمده سبب ایجاد سرقفلی توافق اراده طرفین است که در مواد 6 و 7 و 8 ق .ر.م.م 1376 پیش بینی شده است . سبب سرقفلی در ماده قانون ر.م.م 1376 دارای منشا قانونی است که در آن مستاجر می تواند معادل ارزش ریالی سرقفلی را به نرخ عادله روز در هنگام تخلیه وصول کند اما سبب مواد 7 و 8 این قانون تنها می تواند ناشی از حکومت اراده و توافق طرفین اجاره باشد که قانونگذار با احترام به این اراده و به تبعیت از قانون مدنی آن را به رسمیت شناخته که نوعی از حق کسب و پیشه و تجارت را ایجاد کرده که تنها مختص همین قانون است.به نحوی که هرگاه درضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر است مالک حق تخلیه و افزایش اجاره بها را نداشته باشد و یا شرط شود که مالک حق نداشته باشد در انقضای مدت اجاره مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد مستاجر می تواند برای اسقاط شرط و حق اولویت ایجاد شده از موجر یا منتقل الیه حقی تحت عنوان سرقفلی مطالبه نماید . ولو اینکه در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به موجر یا ناقل نپرداخته باشد .سرقفلی برعکس حق کسب و پیشه و تجارت که حکم قانونی و عرفی است ریشه در فقه دارد که قانون سال 76 بدان رسمیت داده و حایز ضمانت اجرای قانونی نموده است که علت ایجاد آن کاهش قدرت خرید مستاجر است که برای وی معادل ریالی مال یا وجه داده شده در نظر گرفته شده است در حالیکه علت به رسمیت شناختن حق کسب و پیشه و تجارت ، منفعتی است که در اثر فعالیت مستاجر و به مرور زمان ایجاد می شود.از خصایص مهم تعریف سرقفلی در قانون 1376، عدم لحاظ سابقه شغلی مستاجر و سنوات تصرف او در مورد اجاره است زیرا به موجب این قانون اجاره از عقود موقت است و با بازگشت به قانون مدنی و کوتاه بودن مدت اجاره در قیاس با اجاره های مشمول قانون 1376 تصرف مستاجر در مورد اجاره محدود به همان مدتی است که مورد توافق است .فعالیت های مثبت کسبی مستاجر و حسن شهرت و تلاش او در جهت رونق بخشیدن به مورد اجاره هیچ تاثیری در ارزیابی سرقفلی ندارد و اولویتی برای او ایجاد نمی کند و به هنگام تخلیه با انقضای مدت اجاره نمی تواند از این حیث خود را مستحق وجهی بداند .سرقفلی در نظر مقنن مبلغی است که موجر به هنگام انعقاد اجاره از مستاجر می گیرد و دربرابر آن مورد اجاره را برای مدت معین به وی واگذار می کند .در فرضی که مستاجر درخلال مدت اجاره و قبل از انقضای مدت ، مورد اجاره را به دیگری منتقل کند و یا شرط خویش را به موجب مواد 7 و 8 این قانون که به نفع او ایجاد شده است اسقاط کند می تواند معادل همان وجه از منتقل الیه یا موجر تحصیل نماید همچنان که موجر به اجاره دادن محل خالی و یا فاقد سابقه اجاره می تواند مبلغی را که خود مناسب محل می داند بعنوان سرقفلی وصول نمایدمستاجر درخلال مدت اجاره در انتقال به دیگری و یا از موجر در صورت اسقاط شرط می تواند تحصیل کند . لازم به ذکر است همانطور که بحث شد ماهیت حقوقی قصد مستاجر در تودیع سرقفلی تملیک واقعی ، یا ودیعه یا هبه یا قرض قانون مدنی نیست اما شباهاتی با ودیعه و قرض عرفی دارد .هدف مستاجر از پرداخت سرقفلی ، قید و امتیازی است که موجر جهت اجاره دادن ملک خود به وی می پردازد که با توجه به موقت بودن عقد اجاره و حصول مالکیت منفعت ملک و نه عین آن ، این پرداخت تملیکی موقت و در آن مستاجر بنای استرداد را دارد و در خاتمه اجاره به جهت عدم تضرر مستاجر عوض خود را (سرقفلی) به نرخ عادله روز دریافت می کند .نحوه ایجاد حق کسب و پیشه و تجارتهمانطور که گفته شد حق کسب و پیشه و تجارت عبارتست از حق مالی که به تبع مالکیت منافع غیر منقول ، برای اشخاص در اماکن تجاری با فعالیت مثبت کسبی و به حکم قانون ایجاد می گردد.در این تعریف در خصوص حق مالی اطلاق مال شامل اموال منقول و غیرمنقول و نیز وجه است و در خصوص فعالیت کسبی ، سکونت در محل تجاری از تعریف فوق جدا می گردد ، با افزودن قید حکم قانون ، فعالیت کسبی غیر قانونی و غیرشرعی و با قید فعالیت مثبت کسبی اقدامات و فعالیت هایی که سبب بدنامی محل تجاری گردیده از تعریف حق کسب و پیشه و تجارت خارج می گردد .گفتیم که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی و تدریج الحصول که ناشی از فعالیت مستمر مستاجر محل تجاری که ناشی از حسن شهرت و جذب مشتری و افزایش درآمد و ایجاد کسب مثبت در محل ملک است ایجاد می شود بنابراین طبق اصل و تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، این حق به مستاجر محل کسب تعلق دارد، اما به موجب همین ماده مستاجر هم نیز می تواند درصورت داشتن حق انتقال به غیر ، با سند رسمی منافع و حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل کند .این قسمت از ماده از انتقال مسبوق به اذن موجر سخن می گوید و نتیجه چنین انتقالی طبیعتا استقرار مالکیت منتقل الیه نسبت به حق کسب و پیشه تجارت است .پس تا اینجا مالک حق کسب و پیشه یا مستاجر اولیه است و یا منتقل الیه . در حالتی که منافع با اذن موجر به وی منتقل شده است ، حالت دیگری هم متصور است ، آن هم اینکه حق کسب و پیشه و تجارت با اخذ مجوز از محکمه به غیر منتقل شود .حالت استثنایی دیگر حالت تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است که در آن صاحب حق کسب و پیشه و تجارت بدون اذن مالک و حکم محکمه ، حق کسب و پیشه را به غیر منتقل می کند که در اینصورت از طرفی خود تنها مستحق نصف سرقفلی گشته و از طرفی هیچ رابطه ای بین منتقل الیه و مالک نخواهد بودبنابراین مالک حق کسب و پیشه و تجارت ممکن است :1- مستاجر اولیه ملک باشد .2- منتقل الیهی که منافع با استفاده از حق انتقال به غیر به وی منتقل شده است .3- منتقل الیهی که منافع به حکم محکمه به او منتقل شده است4- منتقل الیهی که محل بدون اذن موجر یا حکم محکمه به او منتقل شده باشد که در آتیه آثار هریک را خواهیم گفت .برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:07:03 +0430

در تشخیص میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت، معیار، عرفی است که ناظر به آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص حق کسب یا پیشه یا تجارت و ماده 11 قانون 1339 است.قانون گذار در ماده 18 اعلام داشت. میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون یا قوانین دیگر قید شده است، بر مبنای اصول و ضوابطی است که آئین نامه اعلام می دارد اما تا جایی که ما اطلاع داریم، تاکنون آئین نامه ای برای ماده 18 تصویب نگردیده است.از طرفی قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 با تصویب قانون 1356 و به موجب ماده 32 آن لغو گردیده است. بنابراین به استناد ماده 11 قانون مذکور که در خصوص معیارهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت است نمی توان استناد نمود اما از سویی قانون 1356 در هیچ یک از مواد خود به نحوه تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره ای ننمود و به عرف نیز ارجاع نداد و تنها در ماده 18 به آئین نامه ای که تصویب خواهد شد، اشاره کرد که تاکنون به تصویب نرسیده است.به نظر می رسد استناد به عرف و لحاظ معیارهای عرفی نیازی به ارجاع قانون گذار نداشته باشد زیرا یا عرف مقدمه قانون است، یعنی قانون گذار عرف مسلم را با تصویب به صورت قانون به عموم ارائه می دهد که در ما نحن فیه ارائه نگردیده است و یا این که عرف مکمل قانون است و از آن می توان در کنار قانون و برای تکمیل آن استفاده نمود. در شرایط کنونی که به ظاهر قانون یا آئین نامه ای وجود ندارد و البته عرف جامعه که شاید بتوان ادعا کرد پس از قانون روابط مالک و مستاجر 1339 ایجاد گردید و در عمل کارشناسان کلیه فاکتورهای قانون 1339 را رعایت می نمایند، در این خصوص حاکم است (مواد 220، 224 و 225 قانون مدنی).صرف نظر از عرف، آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد که مورد ردی بر اعمال آن وجود ندارد زیرا ماده 18 به آئین نامه ای برای تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره دارد که تمامی خصوصیات آن در این آئین نامه موجود است و اگر هدف تسهیل کار محاکم در تشخیص میزان این حق است، آئین نامه مذکور ارائه داده است.البته فرقی بین آئین نامه و ماده 11 قانون 1339 وجود دارد و آن عدم قید نوع کسب یا پیشه یا تجارت در آئین نامه است در حالی که در ماده 11 قانون گذار در بند 6 به این امر اشاره نمود. لذا قانون 1339 کامل تر از آئین نامه است اما به نظر می رسد این نقص را عرف جبران می نماید زیرا عامل مهمی که کارشناسان در تعیین حق مستاجر لحاظ می نمایند، نوع کسب مستاجر ، موقعیت ملک، ارزش ملک، میزان اجاره بها، میزان درآمد، میزان شهرت و … است.اما در خصوص سرقفلی باید گفت که معیار محاسبه آن نوعی است زیرا آنچه که قانونگذار مورد توجه قرار می دهد همان مبلغ یا وجهی است که در هنگام اجاره پرداخت گردید و عوامل دیگر از جمله نوع شغل ، موقعیت محل و میزان فعالیت شغلی و حسن شهرت مستاجر اثری ندارد بلکه در میزان محاسبه آن به قیمت روز ، سرقفلی بر اساس شاخص بانک مرکزی به عنوان وسیله ای که در تقویم معادل ریالی آن موثر است وحدت ملاک قرار می گیرد که آن هم نیز خود ، سبد کالا و خدمات که امور کلی و در سراسر کشور یکسان است در آن لحاظ و تعیین کننده است .برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

تفاوت سر قفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در آرای قضایی

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:05:40 +0430

علی رغم موار فوق ، اداره حقوقی وزارت دادگستری درنظریه ای که عینا نقل می شود قایل به وحدت مفهوم سرقفلی و حق کسب وپیشه تجارت شده است :نظریه شماره 92/313/72 مورخ 19/4/1372 :سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد . بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هردو به یک معنی است . اما دراین مورد باید گفت که صرف نظر ازاینکه نظریات اداره حقوقی لازم الاتباع نیست ، درجهت عکس نظریه اداره حقوقی حکمی از شعبه 3دادگاه عمومی حقوقی سنندج صادر که اعتقاد به تفکیک این دو مفهوم دارد و متن آن عینا از صفحه حقوقی شماره 20458 روزنامه اطلاعات مورخ 31/1/74 نقل شده است که ذیلا استدلالاتی در تایید این رای بیان می گردد :اولا: سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری بعد از تمام شدن مدت اجاره است، بر اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می آید و انجام فعالیت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت، صرفا در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری ایجاد می گردد. بنابراین اگر مستاجری سرقفلی بپردازد اما عین مستاجره را ببندد و در آن هیچ گونه فعالیتی ننماید، تردید نیست که دارای حق سرقفلی است اما حق کسب و پیشه یا تجارت را ندارد و اگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی در عین مستاجره فعالیت کسبی و تجارتی نمود، هم دارای حق سرقفلی است و هم دارای حق کسب و یا پیشه یا تجارت و این بیان به خوبی آشکار می سازد که این دو حق جدا از یکدیگرند و اگر بعضی از عناصر متشکله این دو حق مشترک است و در بسیاری از موارد، یک شخص هر دو حق را دارد و تفکیک آن ها مشکل است و غالبا تفکیک آن ها در مورد او ضرورت ندارد، هیچ یک از این امور به معنای یکی بودن این دو حق نیست.ثانیا: این که در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تنها حق کسب یا پیشه یا تجارت بیان شده و از حق سرقفلی ذکری به میان نیامده، به معنای نفی حق سرقفلی نیست. چه روشن است که اثبات شیء نفی ماعدی نمی کند و علاوه بر آن اگر در قانون ذکری از سرقفلی نرفته است، در قوانین شهرداری و مالیات های مستقیم و … تحت عناوین سرقفلی و حق واگذاری، از سرقفلی یاد شده است و مضاف بر آن ها، اگر نظر مذکور تا سال 1365 محملی داشت، بعد از وضع قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365، مبنای خود را از دست داده است زیرا در قانون اخیرالذکر از سرقفلی به صراحت نام برده شده و در قانون الحاق یک بند و دو تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1372 نیز سرقفلی مورد بحث قرار گرفته و سرقفلی مورد اشاره این قوانین، غیر از حق کسب یا پیشه یا تجارت است. بنابراین دیگر تردیدی نیست که در نظر قانون گذار حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو مقوله جدا از یکدیگرند.ثالثا: سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، هر دو از عناوینی هستند که در کشور ما در قرن اخیر پدید آمده اند و هر یک از مجتهدین متاخر که متعرض موضوع شده باشد، فی الجمله سرقفلی را مشروع و حق کسب یا پیشه یا تجارت را نامشروع دانسته اند و این هم دلیل جدا بودن این دو موضوع از یکدیگر است و این نکته که مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت عمل به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را روا دانسته و در نتیجه حق کسب یا پیشه یا تجارت مشروع تشخیص داده شده، به معنای یکی بودن این دو حق نیست زیرا مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت از باب ضرورت و به عنوان حکم ثانوی بوده است. ادامه مطلبدر حالی که مشروعیت حق سرقفلی از احکام اولی است و تفاوت مبنای تشریعی به روشنی جدا بودن آن ها از یکدیگر مشخص می سازد.رابعا: این که مالی یا حقی به صورت معتبر از دارایی شخصی، منفک و در دارایی دیگری داخل شود، محتاج ناقل قانونی است. تخلف مستاجر از شرایط اجاره مثل هر تخلف دیگری، تنها سانکسیون معقول و متناسبی را به دنبال دارد که قانون گذار پیش بینی کرده است (تخلیه و محرومیت از حق کسب یا پیشه یا تجارت و رفع تخلف)، نه بیش از آن. انتقال مجانی حق سرقفلی به موجر بر اثر تخلف مستاجر، متکی به هیچ متن حقوقی نیست و توجیه عقلانی ندارد و رایحه بی عدالتی ناشی از احکام تخلیه ای که حق سرقفلی مستاجر را بر اثر عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل و تخلفات دیگر تقویت کرده اند، از سال 1356 تاکنون استشمام می شود و به همین جهت است که دادگاه ها در مواجهه با دعاوی تخلیه مستند به تخلف مستاجر، غالبا با استدلال هایی که چندان سائغ نیست، از زیر بار صدور حکم تخلیه شانه خالی می کنند.خامسا: نظر کمیسیون مشورتی که اعلام نموده بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست، متکی به دلیل نمی باشد و علاوه بر آن، هم برخلاف فهم عرفی است و هم برخلاف قاعده تفسیر قوانین که به موجب آن، قانون گذار که عاقل ترین موجودات جامعه است، از به کار بردن کلمات و اصطلاحات مترادف ابا دارد و چون بنا بر ادله مذکوره ثابت شد که این دو حق مستقل از یکدیگرند، آن نظریه ها قابل ترتیب اثر نمی باشند.همچنین اخیرا اداره حقوقی قوه قضائیه نظریه دیگری همانند نظریه 9262/7 مورخ 19/4/1372 (که نقل کردیم) داده است. به شرح ذیل:نظریه شماره 1452/7 مورخ 12/3/1378سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر هر دو تقریبا به یک معنی است. اصطلاح سرقفلی بین کسبه رایج است.سوال: در خیلی از موارد، به جای حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر، کلمه سرقفلی به کار برده می شود. آیا این هر دو یک معنی دارد یا که مصادیق آن ها جدا و مستقل است؟نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیهآن چه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای مستاجر در پاره ای از موارد پیش بینی شده است، فقط حق کسب و پیشه و تجارت است و در آن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است. اصطلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانون گذار از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده است. یعنی درو اقع هر دو یک معنی دارند و میزان آن توسط کارشناس ذی صلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می شود. ادعای این که حق کسب و پیشه جدا از سرقفلی است، موجه نیست.انتقاد: اگر چنین نظری را در 1372 – یعنی پیش از تصویب قانون 1376 و در زمان حاکمیت قانون 1356 – با مسامحه و به اعتبار استفاده قانون گذار از کلمه سرقفلی در ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 و این که در قانون اخیر، تعریف و مفهوم سرقفلی روشن نبود، می توانستیم بپذیریم، قبول آن در زمان حاضر و پس از تصویب قانون 1376 که از مواد آن تعریف تقریبا دقیق سرقفلی و مصادیق آن را می توان استخراج کرد، مطلقا ممکن نیست. ظاهرا اداره محترم حقوقی به تفاوت های بنیادی این دو – که به تفصیل بیان کردیم – توجه نداشته است.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

شباهت و تفاوتهای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:03:24 +0430

سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد. بنابراین:اولا: مبلغ و میزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت تراضی و توافق مالک و موجر است که رقم آن را تعیین می کند و داوطلب اجاره مخبر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است. لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.ثانیا: سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود، نه به مستاجر اول و لذا شهرت تجارتی و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.ثالثا: هرچند که در مورد ماهیت حقوقی این وجه – یعنی سرقفلی – بحث هایی وجود دارد (که خواهد آمد) لکن در حلیت و مشروعیت آن – صرف نظر از این که عنوانش چه باشد – تردیدی نیست.رابعا: آن چه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته، سرقفلی به معنی فوق الذکر نیست، بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که عدم یا وجود سرقفلی و یا به عبارت دیگر پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب حق کسب و پیشه و تجارت در بدو اجاره، به مالک و موجر، فقط یکی از عوامل موثر در میزان و مقدار آن است و بدون پرداخت اولیه آن نیز برای مستاجر محل کسب ، حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد خواهد شد.خامسا: با توجه به آن چه گفته شد، این حق قائم و مربوط به محل است، نه شخص. به عبارت اخری اگرچه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل، در صورتی که محل را برای مثلا طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آن چه که مثلا برای کله پزی ممکن بود بخواهد مطالبه کند، لکن این امری است به اصطلاح سلیقه ای و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد. حال آن که حق کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.سادسا: در تعیین میزان سرقفلی، هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد اما در مورد بحث ح ک پ ت چنین نیست و چنان که خواهیم دید – محکمه صالحه در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق و تراضی نکنند، فصل ترافع می نماید.سابعا: سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد، نمی تواند بعد از مستاجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند. به عبارت اخری حق سرقفلی (اگر بتوان به وجود چنین حقی شد) ذاتا قابل اعتراض و اسقاط است. حال آن که ح ک پ ت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست – در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود، طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356[1] – باطل و غیر قابل ترتیب اثر خواهد بود[2].پانوشت[1] ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد.[2] این نظر غالب و مختار محاکم است.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

انتقال سرقفلی

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:02:15 +0430

در خصوص انتقال سرقفلی و اشکال و شرایط آن در قانون 1376 باید گفت که این قانون ، اصلی را بیان نمی کند و از قانون مدنی پیروی می کند و اصل بر وجود حق انتقال اجاره و به تبع سرقفلی برای مستاجر است به نحوی که مطابق با ماده 6 قانون ر.م.م 1376 ((مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را ازموجر یا مستاجر دیگر بعنوان سرقفلی دریافت کند ..))لذا همچنان که قسمت اول ماده 474 قانون مدنی در وجود حق انتقال برای مستاجر صریح است قسمت دوم ماده 6 قانون 1376 نیز از این جهت صریح است اما همانطور که در ابتدا گفتیم « سرقفلی وجهی است که مستاجر به مالک جهت اجاره ملک تجاری به وی می پردازد و موجر در ابتدای اجاره آن را دریافت می کند و یا اینکه خود مستاجر راسا این مبلغ را از مستاجر دیگری که حق انتقال به وی را دریافت می کند »علی ایحال اصل براینست که این حق انتقال وجود دارد و مستاجری که صاحب سرقفلی یا در ازای اخذ آن به قیمت روز این مبلغ را از خود مالک و یا مستاجر دوم که حق انتقال به وی وجود دارد را دریافت و ملک تجاری را تخلیه می کند و یا اینکه این حق را از وی صریحا سلب گردیده و مستاجر قصد انتقال و اخذ وجه سرقفلی را دارددر اینصورت مالک مکلف است که یا خود وجه سرقفلی را به مستاجر بپردازد و یا اینکه با انتقال سرقفلی (و اجاره) توسط مستاجر اول موافقت نماید و درصورت استنکاف ، مستاجر می تواند با دادن دادخواست تجویز انتقال منافع ، موجر را به موجب حکم دادگاه مکلف به اذن در انتقال سرقفلی به مستاجر دوم نماید .اما در صورتی که مستاجر اول صاحب سرقفلی ، این مساله را رعایت ننموده و در حالتی که حق انتقال وی سلب شده بدون اذن موجر یا دادخواست تجویز انتقال منافع و حکم ناشی از آن ، مبادرت به انتقال سرقفلی نماید مطابق با قسمت اخیر ماده 496 قانون مدنی ، موجر حق فسخ اجاره و تخلیه محل را خواهد داشت اما در این خصوص برعکس قانون 1356 در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت ، هیچ مبلغی از سرقفلی کسر و ساقط نمی گردد چراکه یا موجر اقدام قانونی کرده و حکم تخلیه مستاجر اول را اخذ می نماید که در اینصورت باید سرقفلی را به وی بپردازد و در صورتی که مستاجر دوم متصرف ملک باشد می بایست ملک را تخلیه و اگر سرقفلی را به مستاجر اول پرداخته آن را از وی اخذ می کند و مستاجر اول هم می تواند سرقفلی را از مالک دریافت کند و یا اینکه بطور کلی موجر اقدام قانونی انجام نداده و حکمی را مبنی بر تخلیه اخذ ننموده که در این صورت مستاجر اول می تواند یا همچنان متصرف ملک بماند و یا اینکه با اخذ سرقفلی ملک را به مستاجر دوم منتقل کند .برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

انتقال حق کسب و پیشه و تجارت

solhavaran — Sat, 12 Sep 2020 16:00:37 +0430

قسمت اول ماده قانون 1356 مقرر می دارد:((در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد …))این قسمت از ماده 19 متضمن بیان عادی ترین و در عین حال کامل ترین نوع انتقال اختیاری حق کسب و پیشه و تجارت است. چه ناظر به موردی است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد و با سند رسمی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره ( و تبعا حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به آن) می کند.انتقال حق کسب و پیشه و تجارت پس از انقضای مدت اجارهمطلبی که در این فرض ممکن است مطرح شود این است: با توجه به این که سند اجاره مقید به مدت است، آیا مستاجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره (که حق انتقال به غیر هم در آن مندرج است)، منافع را به غیر انتقال دهد؟پاسخ این است که در رابطه استیجاری مشمول قانون 1356، تصرف مستاجر در پایان مدت – به حکم قانون – استمرار پیدا می کند و چون حق انتقال به غیر (با رعایت شرایط قانونی) در عقدی مندرج است که آثار آن پس از انقضای مدت نیز ادامه دارد، ناچار آثار این حق نیز مستمر خواهد بود.رابطه موجر با منتقل الیه و ناقلمسئله قابل طرح دیگر این است که در صورت انتقال مورد اجاره به غیر از طرف مستاجر اولیه، بین موجر و منتقل الیه چه رابطه ای برقرار می شود؟ در این مورد ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر داشته است:(( هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از موارد اجاره را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، هر یک از مستاجرین نیز میت وانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.))ملاحظه می شود قسمت اول مطلب با قسمت دوم آن تفاوت بیّنی دارد. ظاهر این است که در قسمت اول گفتگو از مستاجری است که بدون داشتن حق انتقال به غیر، تمام یا قسمتی از عین مستاجره را به غیر اجاره داده و در واقع اقدام به معامله فضولی نسبت به منافع عین مستاجره کرده است. در این مورد، قانون گذار به موجر اجازه داده که پس از فسخ اجاره یا انقضای مدت از محکمه تنظیم اجاره نامه با مستاجرین دست دوم را بخواهد.در بدو امر، این تصریح بی حاصل و لغو به نظر می رسد. چه در هر حال مالک این اختیار را دارد که ملک خود را به هر کس که بخواهد اجاره دهد و ظاهرا این مسئله نیازی به تاکید قانون گذار ندارد.اما دقت بیشتر در موضوع ما را به این نتیجه می رساند که علت تصریح، نفی حق مستاجر اول به نفع مالک و مستاجر دوم بوده، نه تصریح به وجود حق مالک. به عبارت دیگر قانون گذار می خواهد روشن کند که هرچند در اجاره محل کسب، تصرف مستاجر به حکم قانون استمرار پیدا می کند، لکن این قاعده استثنائی در آن جا که مستاجر راسا حقوق خود را به دیگری منتقل می کند، مجری نخواهد بود. نتیجه این امر این است که مستاجر اول نمی تواند عین مستاجره را که خود به مدت یک سال اجاره کرده، پس از انقضای مدت، مثلا به مدت شش ماه به ثالثی اجاره دهد و پس از پایان مدت، راسا علیه او اقامه دعوی بکند و مجددا خود در مورد اجاره مستقر شود. چه در حالتی که مستاجر اول بدون داشتن حق انتقال به غیر، عین مستاجره را به دیگری اجاره می دهد، مقدم به ضرر خود است و حق قابل دفاعی برای او باقی نمی ماند. قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران نیز به اتفاق آرا معتقدند مستاجری که بدون داشتن حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به غیر منتقل کند، چون مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع را نیز – ولو من غیر حق – به دیگری واگذار نموده، علی هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد[1].در عین حال صراحت این قسمت از ماده راه طرح شکایت مستاجر اول را علیه منتقل الیه و مالک به عنوان انتقال مال غیر می بندد.بنابراین قسمت اول ماده 10 قانون 1356 (پس از مقدمه صدر آن) اعلام حقی است برای مالک که در اعمال آن مخیّر است و می تواند به جای استفاده از آن طبق تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور دعوی تخلیه طرح کند.اما قسمت اخیر ماده 10 ناظر به حالتی از اعلام و بیان حق مستاجر جزء و دست دوم است که انتقال منافع به او قانونی و مجاز بوده و لذا قانون گذار بر او این حق را قائل شده که پس از انقضای مدت اجاره اصلی یا فسخ آن، تقاضای تنظیم اجاره نامه با مالک و موجر اصلی را بکند. ادامه مطلبصور مختلفه انتقال حق کسب و پیشه و تجارت بدون داشتن حق انتقال به غیروقتی که مستاجر اول بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به غیر منتقل می کند، این اقدام ممکن است با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت از مستاجر دوم (منتقل الیه) باشد و یا بدون دریافت این حق. در حالت اول (یعنی در حالتی که مستاجر اول از منتقل الیه حق کسب و پیشه و تجارت دریافت کرده است) اگر این انتقال بعدا مورد تنقیذ و اجازه موجر واقع شود، ظاهرا مشکلی پیش نخواهد آمد اما اگر مالک این انتقال را تنقیذ نکند، تکلیف پولی که منتقل الیه به مستاجر اول پرداخته است، چیست؟ تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 مالک را مکلف کرده که در چنین موردی در قبال صدور حکم تخلیه نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را به مستاجر یا متصرف بپردازد. در فرض ما این مبلغ باید به منتقل الیه تادیه شود. حال اگر این رقم از مبلغی که منتقل الیه به مستاجر اول تادیه کرده، کم تر باشد، تکلیف مابه التفاوت چیست؟ گمان می رود منتقل الیه در هر حال می تواند این مابه التفاوت را از مستاجر اول مطالبه کند (ملاک ماده 263 قانون مدنی).اما در حالتی که مستاجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه و تجارت، محل را به دیگری واگذار کرده باشد (و این در حالتی است که بسیار حادث می شود. چه افراد به خیال این که مالک حق کسب و پیشه تجارت – یا به تغییر خود سرقفلی – هستند و می توانند آن را به مدت محدود اجاره دهند و پس از پایان مدت، محل را مسترد دارند، محل کسب خود را به دیگری در قبال دریافت وجه ماهانه واگذار می کنند، بدون این که حق کسب و پیشه و تجارت بگیرند) تکلیف چیست؟گمان می رود در این حالت، وجه موضوع تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 – البته در صورت طرح دعوی از طرف موجر – باید به مستاجر اول پرداخت شود.در این حالت مطلب دقیقی هم به ذهن می رسد و آن این که: فرض کنیم مستاجر اول 5 سال در مورد اجاره تصرف داشته و منتقل الیه 7 سال و موجر پس از 12 سال (جمعا) اقدام به طرح دعوی کرده است. آیا مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین می شود، باید به همین نسبت بین ناقل و منتقل الیه تقسیم شود؟ گمان می رود که پاسخ مثبت باشد و از عبارت « … و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهد داشت» در قسمت اخیر تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 نیز همین معنی استفاده می شود.اما اگر موجر به جای طرح دعوی تخلیه، انتقال را تجویز و تنقیذ کرد و منتقل الیه را مستاجر شناخت، تکلیف مستاجر اول (ناقل) چیست؟تصور می شود در این فرض، با توجه به قاعده اقدام، مستاجر اول راه به جایی نخواهد برد و حکم استثنائی تبصره 1 ماده 19 نیز صرفا در خصوص مورد قابل اجرا است و نمی توان از آن برای حل مشکل مستاجر اول، در فرض اخیر استفاده کرد زیرا می توان موضوع را چنین تحلیل کرد که مستاجر اول با واگذاری من غیر حق محل به دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت خود اعتراض کرده است و آن چه بعدا بین منتقل الیه و موجر برقرار می شود، یک عقد اجاره جدید است، نه استمرار اجاره سابق و تحقق و ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت نیز برای منتقل الیه از زمان تنقیذ مالک شروع می شود. پس به اعتباری می توان گفت چیزی در میان نمی ماند که به ناقل (مستاجر اول) پرداخت شود.صور مختلفه انتقال حق کسب و پیشه وتجارت با داشتن حق انتقال به غیردر حالتی که مستاجری با داشتن حق انتقال به غیر، عین مستاجره را به دیگری منتقل می کند، گمان این است که حق کسب و پیشه و تجارت – بنا بر اصل – همیشه قابل مطالبه است و منتقل الیه است که باید تادیه آن را به ناقل، اثبات و ذمه خود را بری کند (ملاک ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی). به این معنی که وقتی مستاجر اول – که حق انتقال به غیر هم دارد – عین مستاجره را به غیر منتقل می کند، اصل بر عدم تبرع اوست. لذا منتقل الیه (در صورت بروز اختلاف) باید اثبات کند که عوض حق کسب و پیشه و تجارت را به ناقل پرداخت کرده است (ملاک ماده 265 قانون مدنی).مسئله: وقتی مستاجر اول مورد اجاره را به دیگری اجاره می دهد، آیا موجر ناچار است مبلغ اجاره توافق شده بین او و مستاجر دوم (منتقل الیه) را قبول کند؟جواب: وقتی مستاجر اول با داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به دیگری اجاره می دهد، دو حالت متصور است:یکی این که مبلغ اجاره از میزان اجاره خودش بیشتر و یا با آن مساوی باشد. در این حال، بروز اشکالی را نمی توان تصور کرد. چون به حکم عقل، موجر از افزونی اجاره گله نخواهد کرد و به فرض محال اگر از زیادی اجاره ناراضی باشد، می توان از گرفتن مازاد بر رقم تعیینی قبلی خودداری کرد.دیگر این که مستاجر اول و دوم به مبلغی کم تر از اجاره اصلی توافق کنند. این توافق برای موجر الزام آور نیست زیرا:با توجه به ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست … و طبق قسمت اخیر ماده 196 طرفین تعهد می توانند به نفع ثالث هم تعهدی بکنند اما به ضرر ثالث نمی توان تعهدی کرد.در مسئله مفروض مستاجر اول فقط ماذون و این حالت با وکالت متفاوت است.بنابراین مورد از موارد مشمول قسمت اخیر ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود و میزان اجاره از طرف دادگاه به نرخ عادله روز تعیین خواهد شد.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .

ملاقات فرزند

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:36:59 +0430

ملاقات فرزند یک حق قانونی، طبیعی و اخلاقی والدین است و نمی توان هیچ کدام از والدین را بدون عذر قانونی از این حق محروم ساخت. بنابراین اگر هر کدام از والدین کودک، ادعا نماید که دیگری شرایط ملاقات را ندارد بایستی این موضوع را در دادگاه اثبات کند. ما در مقاله ی زیر به بررسی ملاقات فرزند پس از طلاق می پردازیم.حضانت فرزندحضانت فرزند دختر و پسر تا سن 7 سالگی بر عهده ی مادر و سپس بعد از این مدت حضانت پسر تا 15 سالگی و دختر تا 9 سالگی بر عهده ی مادر است. سپس پس از این مدت نیز، خود فرزند مشخص می کند که نزد مادر بماند یا پدر.ملاقات فرزند پس از طلاقطبق قانون، پس از طلاق هر یک از والدین می توانند در فواصل معینی با کودک خویش ملاقات نمایند. تا جایی که حتی فاسد بودن پدر یا مادر نیز مانع از ملاقات با فرزند نمی شود.چنانچه بین پدر و مادر در مورد ملاقات توافق شود، مطابق همان توافق عمل می شود. در غیر این صورت دادگاه در مورد مدت ملاقات و نحوه ی آن برای فردی که حضانت فرزند را ندارد، تعیین تکلیف می نماید.چنانچه ملاقات با پدر و مادری که حضانت بر عهده ی او نیست، در مصلحت کودک نباشد، دادگاه می تواند مواعد آن را طولانی تر نماید. مثلا به جای ماهی چهار بار، ماهی دو بار تعیین می شود و یا ملاقات با اشخاص ثالث می شود. گفتنی است تنها با داشتن حکم دادگاه می توان از ملاقات با فردی که حضانت به عهده او نیست شد.دادگاه می تواند برای مکان ملاقات پدر و مادر محلی را تعیین نماید. این محل می تواند منزل پدر یا مادر یا یک مکان عمومی بوده باشد. یا این که در زمان ملاقات فرزند در اختیار طرف دیگر باشد که برای زمان مشخصی هر کجا که می خواهند بروند.چه مواردی باعث سلب شدن حق ملاقات فرزند می شود؟اگر کسی در زمان مطالبه ی افرادی که قانونا حق ملاقات را دارند، از دادن فرزند ممانعت به عمل آورد، طبق قانون به 3 ماه تا 6 ماه حبس و یا پرداخت جزای نقدی از مبلغ 1 میلیون و 500 هزار ریال تا مبلغ 3 میلیون ریالی محکوم می گردد.در مواردی نیز ممکن است این حق ملاقات از پدر یا مادر سلب گردد. بخشی از این موارد عبارت است از:خطر جانیبیماری واگیردارسایر مواردی که پزشکی قانونی تعیین می کند.برای نوشتن دادخواست ملاقات چه مدارکی نیاز است؟مدارک لازم برای نوشتن دادخواست ملاقات فرزند عبارتند از:طلاق نامهشناسنامهکارت ملیبرای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

تقسیط مهریه

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:35:51 +0430

تقسیط مهریه مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.قوانین مربوط به مهریه، میزان خاصی را برای تقسیط مهریه تعیین نکرده است و تماما اختیار تعیینش به قاضی پرونده محول شده است. قاضی با توجه به میزان مهریه، شرایط مالی مرد و دفاعیات او، شرایط تقسیط مهریه را مشخص می کند.بنابراین میزان اقساط مهریه برای همگان یکسان نبوده و در هر شعبه ای، قاضی آن به شکل موردی تصمیم گیری می نماید. ما در مقاله ی زیر به بررسی شرایط تقسیط مهریه می پردازیم.قوانین مرتبط با پرداخت مهریهقطعی شدن حکم برای اقساط مهریه به دو شکل زیر امکان پذیر است:در حالت اول زوجین حکم دادگاه را پذیرفته و موافقت خودشان را با گفتن جمله ی ” نسبت به این حکم اعتراضی نداشته و حق دادگاه تجدید نظر را از خودم بر می دارم” اعلام می کند.حالت دیگر زمانی اتفاق می افتد که یکی از طرفین پرونده به حکم دادگاه اعتراض داشته و پرونده مجددا برای بررسی به دادگاهی به نام تجدید نظر ارسال می گردد.روند پرونده های دادگاه به این صورت است که غالبا آقایان نسبت به نوع اقساط اعتراض داشته و سعی می کنند که تا حد ممکن اقساط مهریه را کمتر نمایند. خانم ها هم به علت طولانی بودن مسیر دریافت مهریه، سعی می کنند که اقساط را چرب تر نمایند، به همین علت دو طرف به حکم دادگاه بدوی اعتراض می نمایند.بر اساس قانون، هر کدام از زوجین، بعد از ابلاغ حکم تا 20 روز فرصت دارند تا نسبت به حکم تقاضای تجدید نظر نمایند.عدم پرداخت اقساط مهریههمان طور که می دانید مهریه یک بدهی است که گاهی مرد با نظر دادگاه می تواند آن را به صورت اقساطی پرداخت نماید. در این میان بعضی مردان تصور می کنند که می توانند پس از پرداخت چند قسط از مهریه، بقیه ی آن را نپردازند. در صورتی که پرداخت نکردن آن باعث می شود که مهریه از حالت قسطی به حالت حال در بیاید یعنی مرد مجبور می شود که تمام مهریه را به صورت نقد بپردازد.می توان مهریه را طبق تاریخ مشخصی تنظیم کرد. مثلا قسط های مهریه را در اول، وسط و یا آخر برج پرداخت کرد. چنانچه تاریخ پرداخت کردن مهریه با مناسبت خاصی مصادف باشد و آن روز تعطیل باشد، بایستی روز بعد از تعطیلات را به این امر اختصاص داد و برای پرداخت آن به دادگاه مراجعه نمود.آیا مرد می تواند مهریه را در تمام شعب دادگاه ها پرداخت نماید؟مهریه فقط در شعبه ای که پرونده در آن تشکیل شده باشد، قابل پرداخت است و اساسا هیچ یک از دادگاه های دیگر نمی توانند اقساط مهریه را دریافت نمایند. مگر در حالتی که پرونده ای در شهر جدید تشکیل داده باشد و این امر نیز اتفاق نمی افتد، مگر زمانی که محل کار یا زندگی مرد تغییر نماید و وی بتواند با دلایل کافی، این تغییر جغرافیایی را اثبات نماید.طبق قانون، اقساط مهریه می تواند توسط دوستان، اعضای خانواده و .. پرداخت گردد. این امر می تواند به این دلیل باشد که هیچ مردی به بهانه ی بیماری احتمالی، ماموریت کاری، گرفتاری شغلی و … نتواند از پرداخت مهریه شانه خالی کند. در بیشتر دادگاه ها از شخص مراجعه کننده برای پرداخت مهریه امضاء گرفته می شود و بدین طریق حضور وی در دادگاه ثابت می شود.با شروع اقساط مهریه، زن و مرد دیگر به دادگاه کاری نداشته و تنها محلی که باید به آن مراجعه کنند، اجرای احکام است. گفتنی است در این بخش، حجم فعالیت ها بسیار بالا می باشد. چرا که قرار است در این بخش حقی زنده گردد. گاهی اوقات میان کارمندان و مراجعه کنندگان این بخش درگیری هایی نیز ایجاد می گردد.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران مراجعه نمایید .

طلاق از طرف زن

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:34:59 +0430

طلاق از طرف زن موضوعی است که امروز قصد بررسی آن را داریم.عقد نکاح پایه زندگی مشترک است و طبق قانون، انحلال آن تحت شرایط خاصی اتفاق می افتد. از جمله موارد انحلال آن می توان به طلاق توافقی، طلاق از طرف مرد و همچنین طلاق از طرف زن اشاره نمود.زن در یک شرایط خاصی می تواند درخواست طلاق بدهد. چنانچه هیچ کدام از شرایط فراهم نبوده و مرد با درخواست زن برای طلاق موافقت نکند، دادگاه حکم طلاق را صادر نمی کند.ولی اگر یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد، به موافقت نیاز نبوده و دادگاه میتواند بدون موافقت مرد، این حکم را صادر کند. ما در مقاله ی زیر به بررسی شرایط طلاق از طرف زن می پردازیم.انواع طلاقانواع طلاق عبارتند از:رجعی : در این نوع طلاق، مرد می تواند در ایام عده، رجوع نموده و زندگی زناشوییشان را بدون عقد مجدد از سر بگیرد.بائن : در طلاق بائن برای مرد حق رجوع وجود نداشته و با طلاق گرفتن، رابطه ی زوجیت به طور کامل منحل می شود. مواردی که جزء طلاق بائن به حساب می آید عبارتند از:طلاق یائسهطلاقی که پیش از نزدیکی انجام شده باشد.طلاق مبارات و طلاق خلع، تا زمانی که زوجه رجوع به عوض ننموده باشد.طلاق بار سوم که پس از 3 وصلت متوالی به وقوع پیوسته باشد.شرایط طلاق از طرف زنشرایط طلاق از طرف زن عبارتند از:خودداری شوهر از دادن نفقه و انجام دیگر حقوق واجب زن برای شش ماه یا بیشتر از آن.بد اخلاقی مرد، طوری که ادامه ی زندگی برای زن غیر قابل تحمل بشود.بیماری واگیردار مرد، به گونه ای که درمان پذیر نباشد و سلامت زن به خطر بیفتد.مرد دیوانه باشد و امکان فسخ عقد وجود نداشته باشد.اشتغال مرد به یک کاری که به آبرو و حیثیت زن لطمه بزند.محکومیت شوهر به 5 سال حبس و یا بیشتر. یا محومیت به پرداخت جزای نقدی که در اثر ناتوانی به پرداخت، به 5 سال حبس و یا بیشتر منجر گردد. یا محکومیت به جزای نقدی و حبس که در مجموع به 5 سال حبس ختم گردد.اعتیاد داشتن مرد، به گونه ای که زندگی را برای زن سخت و دشوار نماید یا به بیکاری مرد منجر گردد یا به فروختن اثاثیه منزل یا وارد آمدن ضرر به سلامت روحی و جسمی زن شود.چنانچه مرد بدون دلیل موجه زندگی را برای 6 ماه متوالی و یا بیشتر ترک کند، زن می تواند به دادگاه مراجعه کرده و با گرفتن حکم طلاق و بدون حضور مرد، طلاقش را ثبت کند.محکومیت زوج در اثر انجام جرم و اجرای حکم تعزیر و حد که با شئونات و حیثیت خانوادگی زن مغایرت داشته باشد.بچه دار نشدن زوج بعد از 5 سال زندگی مشترک، به علت عقیم بودن و یا دیگر عوارض جسمی مرد.چنانچه مرد بدون اجازه ی همسرش ازدواج مجدد نماید، زن می تواند حق طلاق را بگیرد.قطعیت حکم طلاقبعد از صادر شدن حکم طلاق از طرف زن هر کدام از زوجین که این حکم را در مصلحت خویش نبیند می تواند در یک مرحله ی دیگر یعنی در دادگاه تجدید نظر و یا در دیوان عالی کشور نسبت به این رأی اعتراض نمایند تا پرونده مجددا در دادگاه تحت رسیدگی قرار گیرد. البته رسیدگی این دادگاه مشابه با رسیدگی دادگاه بدوی نیست. به همین خاطر دفاع در دادگاه بدوی بسیار اهمیت دارد.عده ی طلاق چه قدر است؟چنانچه طلاق قبل از نزدیکی انجام شده باشد، نگهداشتن عده نیاز نیست. در غیر این صورت عده ی طلاق 3 طهر است. یعنی بعد از طلاق، زن 3 مرتبه عادت ماهیانه شده باشد. مگر در حالتی که زن یائسه شده باشد که در این حالت، عده ی وی 3 ماه است.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران مراجعه نمایید .

حضانت فرزند

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:33:40 +0430

حضانت فرزند نوعی ولایت بر کودک است که این کار با هدف تربیت فرزند و انجام کارهایی است که به صلاح اوست. ما در مقاله ی زیر به بررسی شرایط حضانت فرزند می پردازیم.سن حضانت فرزندبا توجه به این که طلاق تبعات بسیار بدی روی زوجین، اطرافیان و خصوصا فرزندان دارد، به همین علت، قوانینی برای حمایت کردن از فرزندان در قالب حضانت فرزندان وضع شده است تا کودکان بدین طریق آسیب کمتری ببینند.طبق قانون، حضانت فرزندان اعم از دختر یا پسر تا سن 7 سالگی بر عهده ی مادر است. این در حالی است که حضانت فرزندان دختر از سن 7 تا سن 9 سالگی و همچنین حضانت فرزندان پسر از سن 7 سالگی تا سن 15 سالگی بر عهده ی پدر است. البته اگر حضانت داده شده در هر سنی به مصلحت فرزند نباشد، حکم دادگاه تغییر می کند.شرایط گرفتن حضانت فرزندقانون برای حاضن ( پدر فرزند) و حاضنه ( مادر فرزند) شرایطی را در نظر گرفته است. این شرایط عبارتند از:عقلاسلامازدواج نکردن مادرسلامت جسمانیشایستگی اخلاقیتوانایی عملیزندگی در یک مکان ثابتسلب شدن حق حضانتحق حضانتی که به عهده ی والدین است، ممکن است در یک شرایطی از والدین کودک سلب گردد که این می تواند به دلیل تقاضای یکی از نزدیکان، قیم یا خویشان طفل باشد.در این رابطه قانون، مقرر کرده است که هر گاه بر اثر انحطاط اخلاقی والدین یا عدم مواظبت آن ها، صحت جسمی فرزند و یا تربیت اخلاقی وی در خطر باشد، دادگاه در این مواقع می تواند با تقاضای یکی از بستگان یا قیم کودک، فرد دیگری را برای این کار انتخاب نماید.مواردی که باعث سلب شدن حق حضانت می شود عبارتند از:مسکر بودناعتیاد به قمار و مواد مخدرابتلا به بیماری های روانی مثل جنونسوء استفاده از فرزند یا اجبار وی برای ورود به مشاغلی مثل تکدی گری و قاچاق.فوتازدواج زوجهچنانچه فردی که حضانت فرزند را بر عهده گرفته، یکی از مشکلات بالا را داشته باشد، دادگاه حضانت فرزند را به فرد دیگری که مصلحت می داند می سپارد و نفقه ی فرزند را از پدر او می گیرد.در طلاق توافقی حضانت فرزند چگونه است؟در طلاق توافقی زوجین می توانند در مسئله ی حضانت فرزندان با یکدیگر توافق نمایند. چنانچه طبق توافق، حضانت فرزند به مادر وی داده شود، پدر مسئول پرداخت نفقه و هزینه های فرزند است.حال اگر پدر از پرداخت این نفقه امتناع ورزد، طبق قانون، مجازات وی از 6 ماه تا 2 سال حبس می باشد.پس از فوت والدین حضانت فرزند به عهده ی چه کسی است؟طبق قانون، در صورت فوت هر یک از والدین، نگهداری و حضانت فرزند به عهده ی والد زنده می باشد. مثلا در صورت فوت کردن پدر فرزند، حضانت فرزند به عهده ی مادر می باشد. البته اگر دادگاه، مادر فرزند را دارای صلاحیت نداند، حضانت را از او می گیرد.در مواقعی که هر دو والد فرزند فوت کرده باشند، حضانت به عهده ی جد پدری می افتد و در صورت نبود وی، نزدیکترین خویشان فرزند به ترتیب ارث، حضانت را به عهده می گیرند.نحوه ی ملاقات با فرزندطبق قانون، هر یک از والدین که حضانت فرزند را به عهده ندارد، حق ملاقات با فرزند را دارد. تعیین مکان و زمان ملاقات و دیگر جزئیات، با دادگاه است. طبق همین قانون، هر کدام از والدین می توانند در فواصل مشخص با فرزند ملاقات کنند و حتی انحطاط اخلاقی پدر یا مادر نیز نمی تواند باعث جلوگیری از ملاقات فرزندش شود.مادر یا پدری که حضانت فرزندشان را به عهده دارند، نمی توانند فرزند را از مکان حضانت خارج نمایند، مگر در شرایط ضروری که بایستی برای این کار از دادگاه اجازه بگیرند.همچنین اگر حاضن یا حاضنه مانع ملاقات والد دیگر گردد، والد می تواند در دادگاه موضوع سلب صلاحیت را مطرح نماید.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران مراجعه نمایید .

طلاق در دوران عقد

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:32:05 +0430

طلاق در دوران عقد مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.مقصود از دوران عقد هنگامی است که بین زن و شوهر عقد نکاح برقرار شده، اما بین آن ها نزدیکی انجام نشده است یا این که آن ها زندگی مشترکشان را هنوز شروع نکرده اند. ما در مقاله ی زیر به بررسی شرایط طلاق در دوران عقد می پردازیم.آیا زن می تواند در دوران عقد طلاق بگیرد؟چنانچه زن بخواهد در زمان عقد طلاق بگیرد، دو راه دارد.یا بایستی یکی از شروط مندرج در عقدنامه را اثبات کند. البته این در حالتی است که زوجین شروط عقدنامه ی خود را امضاء نموده باشند.یا باید عسر و حرج خویش را در دادگاه ثابت نماید.در غیر این دو صورت، طلاق در دوران عقد برای او بسیار سخت می شود. بدیهی است اثبات کردن عسر و حرج در حالتی که زوجین زندگی مشترکشان را شروع نکرده اند، کاری بسیار دشوار است. بنابر این تنها اثبات یکی از شروط عقدنامه می ماند. با ملاحظه ی شروط عقدنامه، متوجه می شوید که برخی شروط عقدنامه مثل شرط 10 آن برای طلاق گرفتن زن در زمان عقد مصداق نداشته و تنها در سایر شرایط برای زن متصور است.پس با توجه به دشوار بودن طلاق در این زمان، چنانچه زنی بخواهد در این دوران طلاق بگیرد بهتر است از طریق مطالبه ی نفقه، مهریه و استفاده از حق حبس، شوهر را تحت فشار قرار بدهد تا او را به این امر راضی کند که معمولا زوج با طلاق توافقی به طلاق و متارکه راضی خواهد شد.به این شکل که یا زن همه ی مهریه اش را در قبال متارکه و طلاق می بخشد یا این که مقداری از مهریه را بخشیده و باقی آن را به صورت توافقی می گیرد.دادخواست الزام به مهیاسازی مسکن از دیگر راه هایی است که زن می تواند از طریق آن طلاق بگیرد. همانطور که می دانید یکی از وظایف شوهر تهیه ی مسکن برای شروع زندگی مشترک است. در مواقعی که پس از عقد، زوج به دلایلی زن را رها کرده و منزلی برای زندگی مشترک تهیه نکرده است؛ زن می تواند این دادخواست را تهیه نماید و بدین طریق مقدمات درخواست طلاقش را فراهم نماید.مهریه در زمان عقدزن می تواند در زمان عقد مهریه اش را از شوهر خویش مطالبه نماید و از این بابت تفاوتی بین زمان عقد و پس از آن وجود ندارد. اما اگر زن بخواهد همزمان با مهریه، طلاق هم بگیرد، کاملا به دلایل طلاق بستگی دارد.طبق ماده 1092 از قانون، چنانچه شوهر بخواهد در دوران عقد پیش از نزدیکی، زنش را طلاق بدهد، زن مستحق نیمی از مهریه می شود. ولی اگر مرد بیشتر از نصف مهریه را قبلا به زن داده باشد، می تواند مازاد نصف مهریه را عینا استرداد نماید.البته ذکر این نکته ضروری است که در دوران عقد زمانی مهریه نصف می شود که مرد بخواهد زنش را پیش از نزدیکی طلاق بدهد. بنابراین اگر بدون اینکه زوج بخواهد زنش را طلاق بدهد، زن بخواهد مهریه اش را بگیرد، زن مستحق تمام مهریه است.این که در دادگاه ها گفته شده طلاق در دوران عقد و پیش از نزدیکی، ملاک دوشیزه بودن زن است که این موضوع با معرفی شدن زوجه به پزشکی قانونی و انجام آزمایش مشخص می شود.باکره بودن زن، علاوه بر این که در مقدار مهریه موثر است و نیز عده را از میان می برد، یک نتیجه ی دیگر هم دارد. آن نتیجه این است که پس از ثبت طلاق، هر کدام از زوجین می توانند به دفاتر پیشخوان مراجعه کنند و نام همسر سابق را از شناسنامه پاک نمایند.برای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

طلاق از طرف مرد

solhavaran — Fri, 04 Sep 2020 12:30:25 +0430

طلاق از طرف مرد مبحثی است که امروز در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.درخواست های طلاق به سه دسته تقسیم می شوند که عبارتند از: طلاق از طرف زن، طلاق از طرف مرد و طلاق توافقی. هر یک از انواع مختلف طلاق ویژگی هایی دارد که ما در این مقاله به بررسی شرایط طلاق از طرف مرد می پردازیم.شرایط طلاق از طرف مردطبق ماده ی 1133 از قانون، مرد می تواند هر زمان که بخواهد زنش را طلاق بدهد. این قانون طلاق را امری یک طرفه دانسته بود و مرد در این قانون می توانست بدون هیچ گونه مدرک و دلیلی به دفاتر ثبت رفته و با پرداخت حقوق مالی زن و معرفی دو شاهد زنش را طلاق بدهد. در این گونه طلاق ها زنان هیچ نقشی نداشته و در بسیاری از موارد باعث سوء استفاده ی مردان می شد.ماده ی 1133 به این شکل اصلاح گردید: مرد با رعایت شرایط مقرر می تواند برای تقاضای طلاق به دادگاه مراجعه کرده و همسرش را طلاق بدهد. چرا که با نوبت قرار گرفته شدن پرونده و آوردن شهود، طی این زمان بسیاری از مردان نسبت به طلاق دادن همسرشان منصرف می شدند و در این موارد پیش بینی قانونگذار عینا واقع شده است.شرایط طلاق از طرف مرد عبارتند از:مرد باید در زمان طلاق از سلامت عقلی برخوردار باشد. بنابراین مرد دیوانه نمی تواند همسرش را طلاق بدهد.مردی که بخواهد زنش را طلاق بدهد بایستی به سن 15 سال رسیده باشد. بنابر این اگر مردی قبل از این سن ازدواج کرده باشد، این مسئله نمی تواند باعث اثبات رشد ذهنی و عقلی وی باشد.چنانچه مردی بخواهد زنش را طلاق بدهد، باید تصمیمش قطعی باشد.تشریفات طلاق از طرف مردطبق قانون، مرد با مراجعه به دادگاه می تواند درخواست طلاق همسرش را بدهد. در این راستا تشریفات طلاق عبارتند از:ارائه ی دادخواست: برای ارائه ی آن حضور زوج یا وکیل او الزامی است.مراجعه به داوری: دادگاه اختلاف زوجین را به داوری می فرستد. بعد از صدور امر به داوری، هر کدام از زوجین بایستی ظرف 1 هفته از زمان ابلاغ، فرد متاهلی را که حداقل 30 سال داشته باشد و به مسائل شرعی، خانوادگی آشنا باشد به دادگاه به عنوان داور معرفی کند. چنانچه دادگاه نتواند بین آن ها سازشی را برقرار کند به شوهر گواهی عدم سازش داده می شود.مرد باید همه ی حقوق مالی زن را پرداخت نماید و یا درخواست حکم اعسار نماید.دادگاه تکلیف امور مالی زوجه را مشخص می کنددادگاه با توجه به مندرجات سند ازدواج و شروط ضمن عقد،ضمن رأی دادن، تکلیف نفقه، مهریه، جهیزیه و اطفال را مشخص می کند. همچنین در رابطه با نحوه ی نگهداری فرزندان و نحوه ی حضانت و چگونگی پرداخت هزینه های نگهداری فرزندان تصمیماتی را اتخاذ می کند.دادگاه همچنین در رابطه با مصلحت نگهداری فرزندان با توجه به وابستگی عاطفی فرزندان و ترتیب زمان ملاقات با مادر و پدر و دیگر بستگان تصمیم گیری می کند. همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردیم، ثبت طلاق منوط به پرداخت حقوقی مالی زوجه است. البته چنانچه این حقوق به صورت قسطی نیز پرداخت گردد، امکان ثبت کردن طلاق از طرف مرد وجود دارد. چنانچه زوجین، بند تصنیف دارائی را امضاء کرده باشند، بایستی در طلاق از طرف مرد نیمی از دارائی را که در ایام زناشویی به دست آورده اند را یا معادل دارائی را به زن منتقل نماید. البته این در حالتی است که مرد در دادگاه نتواند اثبات کند که این تقاضای طلاق به علت سوء رفتار و اخلاق همسر بوده است.قطعی شدن حکم طلاقچنانچه هر کدام از زوجین، بعد از صدورگواهی عدم سازش از طرف دادگاه بدوی، حکم را به نفع خود نبیند، می تواند به این حکم اعتراض نماید. گفتنی است این حکم طی دو مرحله در دادگاه های دیوان عالی کشور و تجدید نظر قابل اعتراض می باشد. البته رسیدگی این دادگاه ها مشابه دادگاه بدوی نبوده و امکان نقض احتمالی و یا اصلاح وجود دارد. به همین خاطر در مرحله ی بدوی دفاع بسیار مهم است.برای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

تقسیم ارث

solhavaran — Sat, 15 Aug 2020 21:02:29 +0430

تقسیم ارث مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.پس از این که شخصی از دنیا می رود، ممکن است از خودش مال و اموالی را داشته باشد؛ در این صورت وراث وی می توانند پس از اخذ انحصار وراثت، ماترک وی را بینشان تقسیم نمایند. به این مال که به وراث وی می رسد، ارث گویند. ما در مقاله ی زیر به بررسی نحوه تقسیم ارث می پردازیم.طبقه بندی ارثطبقه بندی ارث به صورت زیر می باشد:طبقه ی 1: مادر، پدر، نوادگان، فرزندان و فرزندانشان.طبقه ی 2: مادربزرگ، پدربزرگ، خواهر، برادر و فرزندانشان.طبقه ی 3: عمو، عمه، دایی، خاله و فرزندانشان.در صورت وجود طبقات بالاتر، طبقات پایین تر ارث نمی برند.تقسیم ارث چگونه است؟نحوه ی تقسیم ارث طبق قانون به صورت زیر است:سهم الارث زن: چنانچه متوفی فرزندی داشته باشد سهم الارث زن به میزان یک هشتم کل اموال است و اگر متوفی فرزندی نداشته باشد به میزان یک چهارم اموال است.سهم الارث شوهر: چنانچه متوفی فرزندی نداشته باشد، سهم الارث مرد به میزان یک دوم کل اموال است و در صورتی که فرزند داشته باشد به میزان یک چهارم کل اموال است.سهم الارث پدر: چنانچه متوفی فرزندی داشته باشد، سهم الارث پدر به میزان یک ششم کل اموال است.سهم الارث مادر: چنانچه متوفی فرزند و برادر و خواهر نداشته باشد، سهم الارث مادر به میان یک سوم کل اموال است و در صورتی که متوفی فرزند و یا برادر و خواهر داشته باشد، به میزان یک ششم کل اموال است.سهم الارث دختر: چنانچه متوفی پسری نداشته باشد، سهم الارث دختر در صورتی که یکی باشد، به میزان یک دوم کل اموال است. اما ار چند دختر باشند به میزان دو سوم است.سهم الارث خواهر و برادر: چنانچه خواهر و برادر از مادر مشترک باشند و متوفی اجداد مادری نیز نداشته باشد به میزان یک ششم کل اموال است.طبق ماده ی 907 قانون، چنانچه متوفی پدر و مادری نداشته باشد و 1 یا چند اولاد داشته باشد، اوال به شکل زیر تقسیم می گردد:چنانچه فرزند یکی باشد، همه ی اموال به وی می رسد.چنانچه فرزندان متعدد باشند اما همه ی آن ها دختر یا پسر باشند، تمامی اموال بین آن ها به صورت مساوی تقسیم می گردد.چنانچه فرزندان متعدد باشند، یعنی متوفی هم دختر داشته باشد و هم پسر؛ سهم الارث پسر دو برابر دختر است.هنگام تقسیم ارث بدهی متوفی چگونه از اموال کسر می شود؟پس از هزینه های کفن و دفن، چنانچه به گردن میت دینی وجود داشته باشد، بایستی از ماترک وی ادا شودو پس از آن وصیت میت تا یک سوم اموال و سپس مازاد آن با اجازه ی وراث طبق اصولی که ذکر شد، تقسیم ارث می شود. قرآن، لباس، شمشیر و انشتری میت که استفاده می کرده است نیز به پسر بزرگ تر تعلق می گیرد. بی آنکه از سهم الارث وی پیزی کم شود. البته این قانون، شامل میراث مادر نمی گردد.زن از چه اموالی ارث می برد؟قبل از پیروزی انقلاب اسلامی، زن تنها از اموال منقول شوهر ارث می برد و از اموال غیر منقول شوهر چیزی به او نمی رسید. این در حالی است که بعد از سال 70، این قانون تصویب شد و زن به غیر از اموال منقول از همه ی اموال غیر منقول نیز ارث می برد. منظور از اموال غیر منقول ساختمان و زمین، عرصه و اعیان است.آیا پدر طبق قانون می تواند یکی از وراثش را از ارث محروم نماید؟طبق قانون پدر نمی تواند هیچ کدام از فرزندانش را از ارث خویش محروم نماید ( چه به شکل لفظی و چه به شکل قید نمودن در وصیت نامه). بلکه فقط می تواند تا یک سوم اموالش را به نفع یک نفر از وراث وصیت نماید.

خلع ید

solhavaran — Sat, 15 Aug 2020 21:01:35 +0430

خلع ید زمانی مطرح می شود که فردی به طور غیر قانونی در اموال دیگری تصرف نموده و صاحب مال قصد داشته باشد که این مال را از تصرف خارج نماید. بنابراین اگر یک ملکی اعم از خانه، زمین، مغازه و یا آپارتمان که دارای یک سند رسمی است به شکل غیر قانونی به تصرف فردی به غیر از مالک در آمده باشد، فردی که سند مالکیت دارد، می تواند برای تخلیه ی آن دعوای خلع ید را مطرح سازد.همچنین است اگر یک ملک مشاعی در اختیار بعضی مالکین باشد، دیگر مالکان می توانند برای تخلیه ی آن، دادخواستی مبنی بر خلع ید را علیه شریکی که ملک در تصرف وی است، تقدیم نماید. ما در مقاله ی زیر به بررسی نحوه ی اجرای خلع ید می پردازیم.برای اقامه ی دعوای خلع ید به چه شرایطی نیاز است؟برای اقامه ی دعوای خلع ید شرایط زیر نیاز است:مالک بودن خواهانتصرف خواندهغیر قانونی بودن تصرفبرای اقامه ی دعوای خلع ید باستی که حتما هر 3 شرط بالا برقرار باشد.نحوه ی رسیدگی دادگاهرسیدگی به دعوای مرتبط با خلع ید خارج از نوبت است ولی برای رسیدگی به آن بایستی هزینه ی دادرسی پرداخت گردد. دعوای خلع ید، دعوایی حقوقی است و در صلاحیت محکمه و دادگاه می باشد. چرا که به اموال غیر منقول مربوط می شود.در این میان یک سری دعاوی نیز وجود دارند که به این دعوا مرتبط می باشند. مثل اجرت المثل، قلع و قمع و مطالبه ی خسارت. برای هر کدام از این دعاوی نیز هزینه ی دادرسی به صورت جداگانه محاسبه و از شاکی گرفته می شود.نکته ای که در اینجا باید به آن اشاره کرد این است که اگر یک سری دعاوی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف و یکسری در صلاحیت دادگاه باشد، همه ی آن ها در دادگاه رسیدگی می گردند.تفاوت دعوای تخلیه ی ید با خلع یدچنانچه بین مالک و متصرف، قراردادی مثل اجاره نامه وجود داشته باشد و در آن زمان دقیق تخلیه ی ملک مشخص شده باشد ولی مستاجر یا متصرف ملک را تخلیه نکنند، مالک می تواند علیه وی، دعوای تخلیه ی ید را مطرح نماید. گفتنی است این دعوا را هم می توان برای اموال منقول و هم برای اموال غیر منقول مطرح نمود.این در حالی است که دعوای خلع ید برای زمانی است که ملکی به صورت غیر قانونی به تصرف فرد دیگری در آمده باشد و شما بخواهید وی را از ملک خارج نمایید.اجرای حکم دعوای خلع ید چگونه است؟نحوه ی اجرای حکم دعوای خلع ید مثل دیگر احکام مدنی است. پس از صادر شدن حکم قطعی و ابلاغش به خواهان، او بایستی اجرایش را از قسمت اجرای احکام درخواست نماید تا اجراییه صادر گردد. سپس دادورز اقدام به اجرای عملیات می کند.هزینه ی دادرسی خلع یددعاوی خلع ید جزء دعاوی مالی به حساب آمده و هزینه ی دادرسی آن ها بر پایه ی مشخصی نیست. گفتنی است هزینه ی دادرسی خلع ید بر پایه قیمت ملکی که در آن منطقه از شهر یا روستا معامله می شود، محاسبه می شود.چه افرادی می توانند در دادگاه طرح دعوی نمایند؟در دعوی خلع ید یا باید مالک ملک و یا قائم مقام یا وکیل و یا نماینده ی حقوقی او به طرح دعوی بپردازد. در غیر این صورت، دادخواست وی ثبت نشده و در دادگاه به پرونده ی وی نیز رسیدگی نخواهد شد. چرا که لازمه ی رسیدگی به آن، مالکیت ملک است.چند نکته درمورد خلع یددر اینجا به ذکر چند نکته در رابطه با خلع ید می پردازیم:برای طرح دعوای خلع ید، اثبات مالکیت الزامی بوده و شما بایستی سند رسمی داشته باشید و یا مدرکی که مالکیت شما را در این زمینه اثبات نماید.دعوای خلع ید تنها از لحاظ حقوقی پیگیری می شود.در مورد املاک مشاع، طرح دعوی بر علیه همه ی شرکا ضروری نمی باشد.در ملک مشاع، طرح دعوی بر علیه تمامی متصرفین ضرری نمی باشد.برای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

انحصار وراثت

solhavaran — Sat, 15 Aug 2020 21:00:29 +0430

انحصار وراثت موضوعی است که برای تعیین کردن میراث هر کس بعد از فوت، نخست بایستی مشخص شود. گواهی انحصار وراثت یک گواهی است که به وسیله ی شورای حل اختلاف محل اقامتگاه فرد متوفی صادر می گردد. در این گواهی، میزان سهم الارث هر یک از وراث مشخص می گردد. ما در مقاله ی زیر به بررسی گواهی انحصار وراثت می پردازیم.ارثارث به معنی انتقال دارایی متوفی به وراث اوست. در حقیقت ارث به چیزی می گویند که قابل انتقال باشد اعم از حقوق مادی مثل وجه نقد یا غیر مادی مثل حق قصاص. هنگام انحصار وراثت نحوه ی محاسبه ی ارث بر اساس طبقه ی وراث بوده و با وجود دسته ی اول، ارث به دسته ی بعدی نمی رسد.طبق قانون وراث به سه دسته ی زیر تقسیم می شوند:وراث دسته ی اولدرجه ی 1: مادر، پدر، فرزنداندرجه ی 2: نوه های متوفیوراث دسته ی دومدرجه ی 1: اجداد، برادر، خواهردرجه ی 2: فرزندان برادر و خواهر و مادرها و پدرهای مادربزرگ ها و پدربزرگ هاوراث دسته ی سومدرجه ی 1: خاله، دایی، عمو و عمهدرجه ی 2: فرزندان آن هامیزان سهم الارث زوجینسهم الارث زن: برای انحصار وراثت چنانچه متوفی فرزند داشته باشد، سهم الارث زن یک هشتم و در صورتی که وی فرزندی نداشته باشد به میزان یک چهرم اموال است. گفتنی است قبل از تقسیم اموال، بایستی مهریه ی زن داده شود. چرا که مهریه، دین متوفی به حساب آمده و زن به غیر از سهم الارث خویش می تواند مهریه اش را هم طلب نماید.سهم الارث مرد: چنانچه متوفی فرزندی داشته باشد، به میزان یک چهارم اموال و در صورتی که وی فرزندی نداشته باشد به میزان یک دوم اموال است.میزان سهم الارث پدر و مادرسهم الارث پدر: برای انحصار وراثت چنانچه متوفی فرزندی داشته باشد به میزان یک ششم اموال است.سهم الارث مادر: چنانچه متوفی فرزندی و یا برادر و خواهری داشته باشد، به میزان یک ششم اموال است و در صورتی که وی خواهر و برادر یا فرزندی نداشته باشد، به میزان یک سوم اموال است.میزان سهم الارث فرزندانچنانچه متوفی مادر و پدر نداشته باشد، سهم الارث پسر و دختر متوفی به صورت زیر می باشد:برای انحصار وراثت چنانچه متوفی تنها 1 فرزند داشته باشد، همه ی ارث او به همین فرزند می رسد.حال اگر متوفی بیشتر از 1 فرزند داشته باشد و همه فرزندان او دختر یا پسر باشند، ارث به صورت مساوی میان آن ها تقسیم می گردد ولی اگر متوفی چند دختر و پسر داشته باشد، سهم الارث پسر 2 برابر دختر است.میزان سهم الارث برادر و خواهرسهم الارث خواهر: برای انحصار وراثت چنانچه متوفی 1 خواهر داشته باشد به میزان یک دوم و در صورتی که بیشتر از 1 خواهر داشته باشد، به میزان دو سوم خواهد بود.سهم الارث برادر و خواهر: چنانچه متوفی 1 خواهر یا 1 برادر داشته باشد، به میزان یک ششم اموال و در صورتی که خواهر و برادرهای متوفی بیشتر از 1 نفر باشد، به میزان یک سوم اموال خواهد بود.برای درخواست کردن گواهی انحصار وراثت به چه مدارکی نیاز است؟مدارکی که برای درخواست کردن گواهی انحصار وراثت نیاز است عبارتند از:گواهی فوت متوفیشناسنامه ی متوفیاستشهادیه ی محضریشناسنامه ی وراثعقدنامهارائه ی وصیت نامه (در صورت بودن وصیت نامه)چگونه انحصار وراثت بگیریم؟برای گرفتن انحصار وراثت بایستی ابتدا به شورای حل اختلاف رفت و فرم مربوط به آن را دریافت نمود. سپس در فرم مشخصات همه ی وراث و نسبت آن ها با متوفی نوشته می شود. سپس برای تهیه ی استشهادیه بایستی این فرم پر شده را به همراه اصل و رونوشت شناسنامه و کارت ملی متوفی به دفتر اسناد رسمی تحویل داد.در این دفتر، استشهادیه ای تنظیم شده و دو شاهد، آن را امضاء کرده و شهادتی می دهند، مبنی بر این که این شخص در فلان زمان فوت شده است. از طرف دیگر، وراث از زمان فوت تا 6 ماه وقت دارند که برای دریافت اظهارنامه ی مالیاتی اقدام نمایند.گفتنی است اظهارنامه ی مالیاتی شامل بهای اموال در هنگام فوت، بدهی ها و مطالبات وی و لیست اموال متوفی است. پس از تهیه ی این اظهارنامه شما بایستی از اداره ی مالیات رسیدی دریافت نمایید.سپس شما باید با ارائه ی رسید مالیاتی، فرم انحصار وراثت، کپی برابر با اصل ازدواج، گواهی فوت، کپی برابر با اصل عقدنامه و کپی برابر با اصل شناسنامه ی متوفی و وراث به همراه دادخواستی مبنی بر صدور گواهی انحصار وراثت به شورای حل اختلاف، گواهی انحصار وراثت دریافت نمود.برای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

استرداد جهیزیه

solhavaran — Sat, 15 Aug 2020 20:57:54 +0430

استرداد جهیزیه مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.طبق قانون تهیه ی اسباب و اثاثیه ی زندگی به عهده ی شوهر است. این در حالی است که در کشور ما طبق رسم و رسوم قدیمی، تهیه ی بخشی یا تمام لوازم زندگی جزء وظایف خانواده ی دختر شناخته می گردد. ما در مقاله ی زیر به بررسی قوانین مرتبط با استرداد جهیزیه می پردازیم.استردادجهیزیه با سیاههچنانچه بر حسب زمان، سرانجام یک زندگی به طلاق و جدایی کشیده شود، غالبا زن به علت مالک بودن، تمایل دارد که جهیزیه اش را با خودش ببرد.اگر مرد برای بردن جهیزیه ممانعتی ایجاد نکند، زن برای بردن جهیزیه می تواند اقدام نماید که البته این کار طبق سیاهه انجام می شود. سیاهه کاغذی است که در آن لیست تمام جهیزیه توسط شوهر و یا بزرگان فامیل نوشته شده است.اگرچه در ابتدای ازدواج، تهیه سیاهه چندان جالب نبوده و صورت خوشی ندارد، ولی در زمان جدایی به جهت پیشگیری از ایجاد تنش های بیشتر بسیار موثر می باشد. گفتنی است با وجود سیاهه نیازی به تقدیم کردن دعوی جهیزیه نمی باشد.چنانچه زن به منظور استرداد جهیزیه سیاهه ای نداشته و شوهر از دادن جهیزیه خودداری کند، زن بایستی در دادگاه، دادخواست استرداد جهیزیه را طرح نماید. در دادگاه زن باید برای استرداد جهیزیه خود، شاهدانی را حاضر نماید که قاضی پرونده طبق شهادت آن ها و شرایط پرونده، رأی صادر نماید.قانون استرداد جهیزیه چیست؟چنانچه زن بتواند ثابت کند که جهیزیه ای را به منزل شوهر آورده و از این جهیزیه مقداری از وسایل باقی مانده است، طبق ماده 63، آن تعداد از وسایلی را که مورد استفاده ی زن است، متعلق به زن و آن تعداد از وسایلی را که مورد استفاده ی مرد است، به مرد تعلق خواهد داشت. ما بقی اموال نیز میان زن و مرد مشترک به حساب می آید، مگر در حالتی که خلاف این موضوع ثابت گردد.زمانی که دعوی استرداد جهیزیه توسط زن در دادگاه مطرح گردید، دادگاه نیز جلسه ای را برای رسیدگی به پرونده مشخص می کند. قاضی بعد از شنیدن صحبت های طرفین و همچنین اگر ادعای زن مورد قبول مرد بود، مرد را به پرداخت جهیزیه ملزم می کند.در غیر این صورت، زن باید در دادگاه شاهدانی را برای پرونده ی خود بیاورد. در این صورت، چنانچه شهادت شهود، مورد پذیرش قرار گیرد، حکم استرداد جهیزیه ی زن صادر می گردد و اگر مرد از دادن جهیزیه خودداری به عمل آورد، توسط اجرای احکام اقدام می گردد.چند نکته در رابطه با استرداد جهیزیهدر رابطه با بردن جهیزیه چند نکته وجود دارد که به ذکر آن می پردازیم:دادگاهی که برای استرداد جهیزیه باید به آن مراجعه کرد شورای حل اختلاف است.از زمان دادخواست تا زمان صدور رأی ممکن است چندین ماه طول بکشد. بنابراین لازم است به همراه خواسته، درخواست استرداد آن را نیز بنمایید تا بلا فاصله بعد از ارائه ی درخواست نهایتا چند روز به وسیله ی اجرای احکام و توسط مأمور کلانتری برای انتقال جهیزیه به محل مورد نظر اقدام نمایید که این کار منوط به پرداخت مبلغی پول به حساب شوراست.برای طرح دعوی به لیست سیاهه ی جهیزیه نیاز است. در صورت نبود سیاهه، فاکتور اجناس جهیزیه و شهادت شهود می تواند در استرداد جهیزیه به زن کمک نماید.برای استرداد جهیزیه بایستی ابتدا در دادگاه خانواده تعیین تکلیف کرده و سپس اموال را جا به جا نمایید. مگر در حالتی که بین زوجین توافقی انجام شده باشد و صورت مجلس هم نوشته شده باشد.در دادگاه حقوقی و کیفری، حکم استرداد جهیزیه متفاوت است.زن در دادگاه باید بتواند ثابت نماید که جهیزیه اش در تصرف خوانده است. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده می دهد و اگر خوانده اظهار نماید که جهیزیه اش تلف شده و مقصر شوهر (خوانده) بوده، دادگاه حکم بر محکومیت شوهر داده و شوهر باید در زمان مناسب، قیمت جهیزیه را پرداخت نماید.برای استفاده از تمامی مطالب به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید

سرقفلی چیست؟

solhavaran — Sat, 18 Jul 2020 17:12:19 +0430

سرقفلیحقی است که تنها برای مستاجرین اماکن تجاری منظور شده و برای مستاجرین اماکن مسکونی حقی منظور نشده است. ما در مقاله ی زیر به بررسی سرقفلی می پردازیم.چرا قانون از مستاجرین اماکن تجاری حمایت کرده است؟با کارکردن مستاجرین در اماکن تجاری، ارزش افزوده ای به ملکشان اضافه می شود. در حالی که با زندگی کردن افراد در اماکن مسکونی چیزی به عنوان ارزش افزوده به ملک اضافه نمی شود. فرض کنید فردی ملکی را برای رستوران اجاره کرده است. این فرد با سعی و تلاش زیاد مشتریانی را برای خودش پیدا می کند.چنانچه با اتمام قرارداد، صاحب ملک مستاجر را بیرون کند و سپس از این اعتبار و شهرت او سوء استفاده کند و مغازه را به نفع خودش دایر کند، قانونگذار در این مواقع برای ضایع نشدن حق مستاجر، عنوان سر قفلی را مطرح نموده است.سرقفلی یعنی چه؟سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از:سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید.حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد.انواعدر ایران 2 نوع سرقفلی وجود دارد که عبارتست از:سر قفلی اصلی مغازه: در سر قفلی اصلی مغازه، مالک می تواند ملکش را به شخص دیگری واگذار کند. بنابراین در ملک تجاری، دو حق در نظر گرفته شده است. یک حق مالکیت و دیگری حق سرقفلی.سر قفلی که بنابر حق کسب بوجود آمده باشد: در این نوع، سرقفلی حق آن مستاجری است که این ملک تجاری را به معروفیت و شهرت رسانده است. چنانچه از سوی صاحب سر قفلی تخلفی بروز بدهد، مالک مغازه می تواند از او بخواهد که مغازه اش را تخلیه نماید. والا صاحب سر قفلی نمی تواند بی اجازه ی مالک اصلی، ملک را تخلیه کند.مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می گردد؟طبق قانون، مبلغ سر قفلی از سوی دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین می شود:مدت زمان اشتغال مستاجر در محل اجاره ای و همچنین حسن شهرت وی که در معروفیت آنجا اثر داشته است.شرایط اجاره از نظر مزایایی که در قرارداد اجاره برای مستاجر یا مالک در نظر گرفته شده است.از لحاظ موقعیت محل کسبروش های انتقال حق سرقفلیانتقال سرقفلی به صورت های زیر امکان پذیر است:انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.در چه مواردی مالک اصلی مغازه می تواند درخواست تخلیه ملک را از مالک سرقفلی بخواهد؟مواردی که مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را از مالک سرقفلی بخواهد عبارتست از:تغییر شغل صاحب سر قفلی: چنانچه در قرارداد ذکر بشود که مالک سرقفلی حق کسب و کار دیگری را ندارد، مالک سرقفلی نمی تواند بی اجازه ی مالک تغییر شغل بدهد. زیرا در این صورت حق سرقفلیش را از دست داده و مالک مغازه می تواند بدون پرداخت مبلغی، درخواست تخلیه ی مغازه اش را بخواهد.انتقال دادن سر قفلی به غیر: چنانچه در سند مالکیت، حق انتقال قید نشده باشد ولی ملک سرقفلی آن را به فرد دیگری انتقال داده باشد، مالک اصلی می تواند با دادن نصف مبلغ سرقفلی از مالک سرقفلی بخواهد که ملکش را تخلیه نماید.از حد گذشتن صاحب سر قفلی: چنانچه مالک سر قفلی کاری کند که در زمان قرارداد ذکر نشده باشد.مالک سر قفلی در چه مواردی می تواند درخواست تخلیه ی ملک را بدون دادن حق سرقفلی بکند؟مواردی که مالک اصلی می تواند بدون پرداخت مبلغی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد عبارتست از:در صورتی که صاحب سر قفلی از پرداخت اجاره امتناع ورزد: مالک سرقفلی بایستی اجاره بهای سرقفلی را تا دهه ی اول ماه بدهد. والا مالک اصلی می تواند درخواست پرداخت کردن اجاره را از مراجع قضایی داشته باشد.چنانچه بعد از 3 بار درخواست اجاره بها، مالک سر قفلی از پرداخت آن سرباز زند، صاحب اصلی می تواند به وسیله ی دادگاه تخلیه ی ملک را انجام دهد.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح آوران راستین مراجعه نمایید .

فسخ اجاره

solhavaran — Sat, 18 Jul 2020 17:11:55 +0430

فسخ اجاره مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.برخی افراد برای کسب درآمد ملک شخصیشان را اجاره می دهند. دراین میان در بسیاری از موارد دیده شده که روابط بین موجر و مستاجر به دلایلی که اصلا ارزش هدر دادن انرژی را ندارد، دچار ابهام و تیرگی شده است. ما در مقاله ی زیر به بررسی روابط میان موجر و مستاجر پرداخته و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر را بیان می کنیم.فسخ قراردادفسخ به معنی زایل گردانیدن، شکستن و تباه کردن است یا به عبارت ساده تر ادامه ندادن یک کار. هنگامی که قراردادی به علت سهل انگاری مشاور املاک و یا اراده ی قانون، منجر به انحلال شود، به آن فسخ قرارداد گفته می شود.چند نکته در رابطه با فسخ اجارهبعد از تعیین زمان اجاره و تنظیم قرارداد اجاره، قرارداد فسخ نخواهد شد؛ مگر در حالتی که علت موجهی برای آن موجود باشد. برخی از این شرایط عبارتند از:خراب شدن ملک اجاره ایذکر شدن شرایطی در اجاره نامه ی فسخآسیب به ملکدر غیر از موارد بالا موجر و مستاجر حق فسخ اجاره را ندارند. چنانچه مستاجر قصد داشته باشد ملک مورد نظرش را تخلیه نماید، بایستی از 3 ماه قبل این موضوع را به موجرش اطلاع دهد. چرا که برای فسخ قرارداد اجاره 3 ماه زمان احتیاج است.شرایط فسخ قرار داد اجاره توسط مستاجربرخی شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر عبارتند از:چنانچه ساختمان اجاره داده شده با مواردی که در اجاره نامه نوشته شده است، منطبق نباشد.چنانچه طبق شرایط اجاره نامه، حق فسخ مستاجر بیان شده باشد.چنانچه ملک اجاره ای، خراب شده باشد.در چه مواقعی موجر می‌تواند اجاره نامه را فسخ نماید؟مواقعی که موجر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید عبارتند از:چنانچه مستاجر بیشتر از 1 هفته در دادن اجاره بها تاخیر نماید.چنانچه مستاجر، ملک را بابت کارهای نامربوط استفاده نماید.چنانچه مستاجر بدون دلیل موجه به موجر اجازه ی ورود به ساختمان برای انجام کارهایی مثل تعمیرات را ندهد، موجر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید.چنانچه مستاجر ملک را برای انجام کارهایی به غیر از توافقات خود در اجاره نامه، استفاده نماید و یا در هنگام استفاده از ملک، مرتکب کارهایی خلاف شرع و اخلاق شود، موجر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید.از جمله مواردی که می تواند باعث تخلیه ی پیش از موعد مستاجر شود، دیرکرد در دادن اجاره است. اگر مستاجر برای 3 ماه، اجاره ی خود را پرداخت نکند، موجر حق دارد دستور تخلیه ی ملک را از دادگاه گرفته و اجاره نامه را فسخ نماید.در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر چه راه حل هایی پیشنهاد می شود؟گاهی اوقات با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ی ملک ممانعت به عمل می آورد، در این مواقع موجر باید طبق قانون، به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. شورای حل اختلاف نیز با احراز مالکیت، دستور تخلیه ی ملک را صادر می نماید.در این جا ذکر یک نکته الزامی است و آن این است که شورای حل اختلاف دستور تخلیه ی ملک را صادر می کند و نه حکم تخلیه را. حکم تخلیه که شامل تقاضای تخلیه قبل از اتمام زمان اجاره است. مثل این که مستاجر قبل از موعد مقرر تقاضای فسخ اجاره را مطرح نماید.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح آوران راستین مراجعه نمایید .

دستور تخلیه

solhavaran — Sat, 18 Jul 2020 17:10:20 +0430

دستور تخلیه هنگامی مطرح می گردد که به موجب قراردادی، حق استفاده و بهره برداری از ملک به مستاجر داده شده باشد. ولی بعد از سررسید زمان قرارداد، مستاجر از دادن ملک خودداری نماید. در این مواقع، موجر(صاحب ملک) می تواند با دادن دادخواست دستور تخلیه برای پس گرفتن ملک تصرف شده اقدام نماید.دادگاه در چه شرایطی دستور تخلیه فوری را صادر می نماید؟چنانچه زمان قرارداد به اتمام رسیده باشد ولی مستاجر ملک را تخلیه ننماید. موجر می تواند دادخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. در این مواقع دادگاه نیز با وجود شرایط زیر حکم تخلیه فوری ملک را صادر می نماید:مستاجر از پرداخت کردن سه ماه اجاره امتناع کرده باشد.ملک برای امور نامشروع استفاده شده باشد.قرارداد اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی نوشته شده باشد و یا این که دو شاهد قرارداد را امضاء کرده باشند.تنظیم کردن اجاره نامه در 2 نسخهنقض نمودن شرط عدم انتقال ملک به فردی دیگر توسط مستاجردر رابطه با هزینه های دادرسی دستور تخلیه نیز باید گفت: حکم تخلیه یک دعوای غیر مالی بوده و هزینه ی دادرسی آن برابر است با هزینه ی دادرسی دیگر دعاوی غیر مالی.تقاضای حکم تخلیهچنانچه مدت زمان اجاره نامه تمام شده باشد، ولی حتی یک کدام از شرایط بالا محقق نشده باشد، مشمول دستور تخلیه نمی باشد. در این موارد، با ارائه ی دادخواست، حکم تخلیه صادر می گردد. گفتنی است دریافت کردن این حکم مستلزم تعیین کردن جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه به وسیله مرجع قضایی و تجدید نظر و تقاضاکردن صدور اجراییه است. بد نیست بدانید که حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه زمان برتر خواهد بود.چنانچه ملک مسکونی دارای سرقفلی باشد، مرجع رسیدگی دادگاه است. ولی اگر ملک فاقد سرقفلی بوده باشد، مرجع رسیدگی به شکایات، شورای حل اختلاف است.چگونگی اجرا شدن دستور تخلیهبعد از صدور دستور حکم، چنانچه مستاجر از این دستور پیروی نکند، ابلاغیه ای به کلانتری فرستاده شده تا ماموران کلانتری نسبت به اجرای آن و برای پس گرفتن ملک اقدام نمایند.دستور تخلیه تنها در 3 حالت زیر می تواند متوقف شود:چنانچه بعد از صادر شدن حکم از طرف شورای حل اختلاف، طرف مقابل ( مستاجر) مدعی خلاف بودن قانون شود.چنانچه اصالت سند خواهان به زیر سوال برود.چنانچه مستاجر مدرکی را مبنی بر تمدید کردن اجاره به شورای حل اختلاف ارائه نماید.تفاوت حکم تخلیه با خلع یدهمان طور که در بالا نیز به دستور تخلیه اشاره کردیم، دستور تخلیه هنگامی صادر می شود که بین دو طرف قراردادی وجود داشته باشد و به موجب قرارداد، تاریخ انقضاء آن سررسیده باشد. اما در خلع ید هیچ گونه قراردادی وجود ندارد. در واقع فرد یک مال غیر منقول را در تصرف خود در آورده است. در این حالت باید دادخواستی مبنی بر خلع ید تنظیم شود.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح آوران راستین مراجعه نمایید .

صورتمجلس تفکیکی

solhavaran — Sat, 18 Jul 2020 17:08:12 +0430

صورتمجلس تفکیکی مبحثی است که در این مقاله قصد بررسی آن را داریم.تفکیک ملک به معنای تقسیم کردن مال غیر منقول مثل زمین و خانه به قطعات ریزتر است. ما در مقاله ی زیر به بررسی صورتمجلس تفکیکی می پردازیم.تفکیک و افراز چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟افراز به معنای تقسیم نمودن مال غیر منقول مشاع میان شرکا به اندازه ی سهم هر یک از آن هاست.در افراز بایستی که حتما ملک بهشکل مشاع باشد.ولی در تفکیک، هنگامی که مالک تنها 1 نفر باشد، می تواند نسبت به تفکیک ملک اقدام کند.چنانچه ملک مشاعی تفکیک گردد، اشتراک آن باقی می ماند ولی در افراز ملک مورد نظر از حالت مشاع خارج شده و سهم هر کدام از شرکا مشخص و تفکیک می شود. مبنای افراز طبق سهم هر یک از شرکاست اما در تفکیک، مبنا این است که فروش هر یک از قطعات ساده تر انجام گیرد.چنانچه در افراز اختلافی پیدا شود، تعیین تکلیف با دادگاه است اما در تفکیک در صلاحیت اداره ثبت می باشد. گفتنی است اداره ی ثبت این صورتمجلس را در 3 نسخه تنظیم می کند. یک نسخه برای ملک، یکی برای دفترخانه و دیگری برای بایگانی شدن در پرونده ی ثبت.تفکیک آپارتمان به چه صورت است؟چنانچه چند ساختمان به شکل مجزا، در یک زمین بنا شده باشند و طبق پایان کار دارای مشاعاتی مثل راهرو، انبار، راهرو و سیستم برودتی و .. باشند، اداره ی ثبت تنها با رعایت قوانین به تفکیک اعیان می پردازد و در مواقعی که این ساختمان ها دارای مشاعات نباشند، اداره ی ثبت فقط نسبت به تفکیک کردن اعیان و عرصه اقدام خواهد کرد.تفکیک اعیان و عرصه به چه صورت انجام می گیرد؟تفکیک اعیان به وسیله ی اداره ی ثبت محل وقوع ملک ( برای ملک مشاع و غیر مشاع) صورت می گیرد و در نهایت ملک به قطعاتی مشخص تبدیل می شود.برای درخواست صورتمجلس تفکیکی، تفکیک عرصه نیز به این شکل است که ابتدا متقاضی به شهرداری منطقه مراجعه کرده و تقاضای نقشه ی تفکیکی را می نماید. شهرداری هم طبق قانون، نقشه را به متقاضی داده و نسخه ی دیگرش را نیز به اداره ی ثبت ارسال می کند. سپس متقاضی به دفتر اسناد رسمی می رود و از اداره ی ثبت، تقاضای استعلام برای تفکیک کردن پلاک ثبتی خویش را می نماید.بعد از این که متقاضی استعلام را دریافت کرد و آن را به اداره ی ثبت داد، رئیس واحد ثبت، موضوع را به مسئول املاک می دهد تا مالکیت وی مشخص بشود. سپس با گواهی دفتر املاک، رئیس واحد ثبت به نماینده ی ثبت ماموریت می دهد که ازآنجا بازدید کند.چنانچه نقشه بردار ثبتی، مغایرتی را بین سند مالکیت و نقشه ی شهرداری مشاهده نکرد، یک گواهی مبنی بر عدم تجاوز ملک به معابر و شوارع را صادر می کند. در نهایت نماینده ی ثبت نیز، مبادرت به تنظیم کردن صورتمجلس تفکیکی عرصه می نماید.تفکیک اعیان و عرصه چه تفاوتی با هم دارند؟تفکیک اعیان و عرصه از نظام مشابهی تبعیت می کنند. با این تفاوت که در تفکیک نمودن اعیان، اخذ گواهی پایان کار از طرف شهرداری الزامی است.در هر دو، بعد از طی مراحل لازم، جداسازی اعیان و قطعه بندی عرصه در برگه ای به نام صورتمجلس تفکیکی تنظیم می شود.کاربرد صورتمجلس تفکیکیصورتمجلس تفکیکی با سه هدف زیر انجام می شود:با هدف صادر شدن اسناد قطعات مفروزیبا هدف تنظیم تقسیم نامه ی بین مالکین مشاعیبا هدف فروش قطعات مفروزیبرای دریافت صورتمجلس تفکیکی چه مدارکی نیاز است؟برای دریافت صورتمجلس تفکیکی مدارکی لازم است. این مدارک عبارتند از:مدارک شناسایی مثل کارت ملی و شناسنامهارائه ی اسناد مالکیت و گواهی پایان کاردادخواست الزام به دریافت صورتمجلس تفکیکیچنانچه فروشنده ی ملک در مبایعه نامه ی خود، برای تنظیم سند رسمی تعهد داده باشد و ملک مزبور به علت نوساز بودن فاقد صورتمجلس تفکیکی بوده باشد؛ از جایی که برای اخذ سند نیاز به دریافت صورتمجلس تفکیکی است، خریدار ملک می تواند طی دادخواستی فروشنده را برای اخذ صورتمجلس تفکیکی وادار نماید.برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح آوران راستین مراجعه نمایید .