اطلاعات کامل درباره خرید ملک در ترکیه - مراحل خرید ملک در ترکیه

این مقاله با هدف ارائه اطلاعات دقیق در خصوص خرید ملک در ترکیه برای ایرانیانی که مهاجرت کرده‌اند تهیه شده است.

خرید ملک در ترکیه یکی از بهترین و سودآورترین سرمایه‌گذاری‌ها است. زمینه‌های سرمایه‌گذاری زیادی در ترکیه وجود دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به سرمایه‌گذاری در بخش کشاورزی، صنعت و املاک اشاره کرد؛ اما سرمایه‌گذاری در املاک‌ومستغلات ترکیه به دلایل زیادی از جمله توسعه شهری ترکیه در سال‌های اخیر و همچنین حمایت دولت ترکیه از بخش املاک‌ومستغلات در این کشور، بسیار موفقیت‌آمیز بوده است.

بازار املاک و مستغلات ترکیه در سال 2022 عمدتاً به دلیل افزایش قیمت دلار، کنترل وضعیت پاندمی‌کرونا و استقبال زیاد ایرانی‌ها و کشورهای دیگری مثل روسیه، عربستان، قطر، عراق، انگلستان و حتی کانادا و آمریکا، نسبت به سال‌های گذشته شاهد پیشرفت چشم‌گیری بوده است، به همین دلیل رقابت زیادی بین شرکت‌های ساخت‌وساز و املاک و مستغلات برای بازاریابی پروژه‌های مسکونی وجود دارد. در این میان سرمایه‌گذاران باید دقت زیادی به خرج دهند تا فریفته تبلیغات نشوند و یک شرکت معتبر که مناسب‌ترین ملک را در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد، انتخاب کنند.

در این مقاله به بررسی مراحل خرید ملک در ترکیه می‌پردازیم و تمام مدارکی را که باید از قبل آماده داشته باشید و اسنادی را که باید مورد بررسی قرار دهید، معرفی می‌کنیم. اما قبل از آن شما را با چند نکته اساسی که قبل از خرید ملک در ترکیه باید به آن‌ها توجه ویژه داشته باشید، آشنا می‌کنیم.

نکاتی برای خرید ملک در ترکیه

برای اینکه تجربه خوبی از خرید ملک در ترکیه داشته باشید و هیچ وقت از این کار پشیمان نشوید، چند نکته مهم را باید در نظر بگیرید:

• خانه‌ها در ترکیه باید سه سند معتبر داشته باشند: تاپو (tapu) که سند مالکیت است، ایمار (imar) که پروانه ساختمانی است و ایسکان (iskan) که گواهی سکونت است.
• شما فقط درصورتی در ترکیه آپارتمان بخرید که هر سه سند فوق را داشته باشد.
• خانه مورد نظر شما نباید در محدوده منطقه امنیتی نظامی ‌قرار داشته باشد.
• اکیداً توصیه می‌شود که با اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Dairesi به زبان ترکی) تماس بگیرید تا تأیید کنند ملکی که قصد خرید آن را دارید، قانونی است و هیچ جریمه، وام یا بدهی معوقه‌ای که موجب شود سند آن آزاد نباشد، ندارد.
• مطمئن شوید خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید، دارای وضعیتی که مانع فروش می‌شود، مانند رهن یا توقیف، نیست.
• برای دریافت «ایسکان» یا گواهی سکونت، خانه باید برای سکونت مناسب باشد و مطابق با قوانین ساختمانی و مقررات زلزله ساخته شود.
• در صورت داشتن شرایط می‌توانید از بانک‌های ترکیه برای خرید آپارتمان یا زمین وام مسکن بگیرید. این موضوع برای افرادی که هنوز شهروندی و پاسپورت ترکیه را ندارند به شدت دشوار است.
• در صورتی که یکی از طرفین ترکی بلد نباشد، انجام معاملات با مترجم قسم‌خورده الزامی ‌است.
• هزینه سند ملک که هنگام خرید خانه باید پرداخت شود، توسط خریدار و مالک ملک پرداخت می‌شود.
• اگر قصد دارید مبلغ زیادی روی ملک سرمایه‌گذاری کنید، از یک وکیل مستقل، مشاوره حقوقی بگیرید.
• دقت کنید اگر ملک را با هدف اخذ شهروندی و پاسپورت ترکیه می‌خرید، اجازه فروش آن را به مدت 3 سال نخواهید داشت. همچنین توجه کنید که در صورتی که ملکی را از هموطن خود خریداری کنید، امکان اقدام برای پاسپورت را طبق قوانین نخواهید داشت.
• دقت کنید که آپارتمان‌های دست دوم، به شما امکان اخذ پاسپورت را نمی‌دهد و این شرایط تنها برای پروژه‌های ساختمانی جدید فراهم است. لذا قبل از خرید حتماً از فروشنده و مشاور املاک خود بپرسید که آیا ملکی که پسندیدید برای اخذ شهروندی شرایط لازم را دارد یا خیر

شرایط اجباری دولت برای خرید ملک در ترکیه

اتباع خارجی و سایر افرادی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند، باید شرایط زیر را رعایت کنند:

• هر ملکی که قصد خرید آن را دارید باید گواهی عملکرد انرژی (به ترکی Enerji Kimlik Belgesi) داشته باشد. این گواهی کارایی انرژی ساختمان را طبقه‌بندی می‌کند. گواهی عملکرد انرژی یک الزام جدید برای خرید و فروش خانه در ترکیه است که از ابتدای سال 2022 اجرایی شد.
• هر خانه‌ای باید بیمه اجباری زلزله (به ترکی DASK) داشته باشد.

مراحل خرید ملک در ترکیه

حال که نکات و شرایط لازم برای خرید ملک در ترکیه را دانستید، در ادامه، مراحل خرید ملک در ترکیه را به تفصیل توضیح می‌دهیم.

۱- تحقیق و بررسی گسترده

اولین مرحله از مراحل خرید ملک در ترکیه، تحقیق و بررسی است. خرید ملک در ترکیه می‌تواند یک سرمایه‌گذاری فوق‌العاده خوب باشد، اما همه املاک در ترکیه ارزش خرید ندارند. شما باید مکان‌هایی را که ارزش سرمایه‌گذاری دارند، دقیقا بشناسید؛ شرکت‌های ساختمانی را که ارزش اعتماد کردن دارند، پیدا کنید و ملکی بخرید که ارزش پول نقدی را که به سختی به دست آورده‌اید، داشته باشد.

تعیین محل خرید ملک در ترکیه یک انتخاب شخصی است. انتخاب شما بسته به اینکه چه قصدی از خرید ملک در ترکیه دارید، بسیار متفاوت خواهد بود. آیا می‌خواهید یک خانه برای گذراندن تعطیلات بخرید؟ آیا قصد شما اخذ شهروندی است؟ آیا می‌خواهید خانه خود را اجاره دهید یا نیت شما مهاجرت و زندگی در ترکیه است؟ با توجه به پاسخ‌هایی که به این پرسش‌ها می‌دهید، انتخاب‌های متفاوتی خواهید داشت.

۲- پیدا کردن یک مشاور املاک مطمئن

در مرحله بعد، یک مشاور املاک مناسب و مطمئن پیدا کنید. اگر شخصی را می‌شناسید که قبلا ملکی در ترکیه خریده است، با او مشورت کنید و از او بخواهید که چند مشاور املاک معتبر را به شما معرفی کند. شما باید هر گزینه‌ای را که در اختیار دارید، بررسی کنید. با مشاور املاک خود رابطه خوبی برقرار کنید و به او اطلاعات درست بدهید تا ملک مناسب شما را معرفی کند و بهترین معاملات ممکن را برای شما رقم بزند.

قبل از انتخاب مشاور املاک خود تحقیق کنید و اعتبار و صلاحیت آن‌ها را بررسی کنید. در حال حاضر، آژانس‌های املاک در ترکیه، طبق قانون، ملزم به داشتن گواهینامه از سازمان صلاحیت حرفه‌ای هستند. برای پیدا کردن یک مشاور املاک قابل اعتماد، منطقه جستجوی خود را محدود کنید؛ به این ترتیب می‌توانید مشاور املاکی را انتخاب کنید که در آن منطقه فعالیت می‌کند.

مشاور املاک معمولاً 4 درصد از ارزش ملک را به عنوان حق کمیسیون خود دریافت می‌کند. با این وجود می‌توانید با او در این زمینه وارد مذاکره شوید.

۳- مسافرت به ترکیه

اگر در ترکیه زندگی نمی‌کنید، لازم است مسافرتی به این کشور ترتیب دهید تا بتوانید شخصا از املاک بازدید کنید. مطمئن باشید که تعداد قابل توجهی از املاکی که از طریق اینترنت می‌بینید با واقعیت تفاوت‌های فراوانی دارد. چند عکس و ویدئو نمی‌تواند وضعیت کلی ملک را به شما نشان دهد. بعد از اینکه ملکی را پسندیدید درباره ایستگاه مترو، تاکسی و همچنین بیمارستان و سوپرمارکت و مایحتاج روزمره زندگی در اطراف ملک تحقیق کنید.

۴- انتخاب ملک و تهیه مدارک

در سال 2019، ترکیه قوانین جدیدی وضع کرد که به موجب آن تمامی‌ اتباع خارجی که در این کشور خرید و فروش ملک می‌کنند، ملزم به ارائه گزارش نقشه‌برداران متخصص هستند. بنابراین پس از اینکه ملک مورد نظر خود را انتخاب کردید، باید یک نقشه‌بردار خبره پیدا کنید که گزارشی از وضعیت ملک تهیه کند. این امر نه تنها برای تایید معامله توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ضروری است، بلکه می‌تواند به شما کمک کند تا وضعیت ملک را قبل از خرید ارزیابی کنید. مدارکی که برای خرید ملک در ترکیه باید تهیه کنید، عبارت‌اند از:

• سند ملک مورد نظر شما
• مدارک هویتی یا پاسپورت همراه با ترجمه آن به زبان ترکی با تایید دفتر اسناد رسمی
• گواهی بازار املاک اخذ شده از شهرداری
• بیمه نامه اجباری زلزله (DASK).
• گزارش ارزیابی املاک و مستغلات: گزارشی است که ارزش ملک را بر اساس تصمیمی که توسط یک شرکت ارزیابی املاک تاییدشده طبق رویه‌های خاص صادر می‌شود، نشان می‌دهد.

۵- دریافت شماره مالیاتی

اداره مالیات به منظور تسهیل معاملات رسمی، به هر خارجی که در ترکیه قصد خرید ملک دارد، در عرض چند دقیقه شماره مالیات مالک می‌دهد. در مطلبی جداگانه چگونگی گرفتن شماره مالیاتی به صورت آنلاین را توضیح خواهیم داد.

۶- افتتاح حساب بانکی در ترکیه

برای افتتاح حساب بانکی در ترکیه اسناد معامله در مرحله خرید مورد نیاز است. مدارکی که باید برای افتتاح حساب داشته باشید، شامل اصل پاسپورت، شماره ثبت، یک سند رسمی (مانند قبض خدمات عمومی) که آدرس فعلی شما در ترکیه را نشان دهد، است. اگر در ترکیه زندگی نمی‌کنید، نگران نباشید. این اقدامات توسط مشاور املاک شما به راحتی انجام خواهد شد.

۷- مذاکره با فروشنده و امضاء قرارداد

هنگامی‌که ملکی را که می‌خواهید بخرید، پیدا کردید و نقشه‌برداری را انجام دادید، در مرحله چهارم از مراحل خرید ملک در ترکیه، باید درباره قیمت و شرایط خرید با فروشنده مذاکره کنید. مشاور املاک شما می‌تواند در این مورد به شما کمک کند. شما یک قرارداد خرید ملک امضا می‌کنید و مبلغی را به عنوان رزرو پرداخت می‌کنید. در این مرحله، خرید از نظر قانونی انجام شده است.

در قرارداد خرید ملک نام و آدرس فروشنده، مشخصات ثبتی، شماره و محل ملک، اطلاعات مالکیت، شرایط مورد توافق خریدار و فروشنده مانند نحوه پرداخت مابقی بهای ملک، وسائل موجود در آن و غیره نوشته شده است و از این لحاظ تفاوت چندانی با قراردادهای خرید ملک در ایران ندارد.

یک وکیل مستقل، مورد اعتماد و واجد شرایط برای رسیدگی به جنبه قانونی معامله تعیین کنید. وکیل شما باید متخصص املاک باشد، منطقه‌ای را که در آن خرید می‌کنید، بشناسد و از منافع شما مراقبت کند. وکیل باید حق خرید شما و اسناد مالکیت ملک مورد نظر را بررسی کند. به عنوان مثال ملک نباید در زمین مورد اختلاف ساخته شده باشد؛ نباید نزدیک زمین نظامی‌باشد؛ اگر به ظاهر فقط یک فروشنده وجود داشته باشد، ملک نمی‌تواند به نام چند نفر باشد.

۸- گرفتن وقت از اداره کل ثبت اسناد و املاک

پس از تصمیم قطعی در مورد آپارتمان و ملکی که می‌خواهید بخرید، در آخرین مرحله از مراحل خرید ملک در ترکیه باید شما یا وکیلتان از اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه وقت بگیرید. از طریق سامانه تعیین وقت ثبت اسناد و املاک می‌توانید به صورت آنلاین وقت بگیرید. پس از پرداخت بهای فروش و مالیات و عوارض دولتی، سند مالکیت خود را به نام خود دریافت خواهید کرد.

۹- مالیات خرید ملک در ترکیه

برای خرید ملک جدید در ترکیه ارزش ثابت و مشخصی برای مالیات وجود ندارد، اما مالیات به صورت درصدی از قیمت ملک فروخته شده، محاسبه می‌شود. مالیات‌های خرید ملک فقط یک بار در طول فرآیند خرید پرداخت می‌شوند و عبارت‌اند از:

• مالیات سند ملکی: مالیاتی است یکباره که با ثبت سند در اداره ثبت املاک ترکیه پرداخت می‌شود. این مالیت 4% ارزش ملک است. این مبلغ توسط مالک و خریدار به طور مساوی پرداخت می‌شود و هر یک از آنها 2% ارزش ملک را پرداخت می‌کنند.
• مالیات بر ارزش افزوده: این مالیات هنگام خرید ملک در ترکیه یک بار پرداخت می‌شود و ارزش آن از 1% تا 8% و در موارد خاص به 18% می‌رسد و با توجه به نوع ملک، مکان و مساحت خالص آن محاسبه می‌شود. اغلب تصمیماتی مبنی بر معافیت سرمایه‌گذاران خارجی از پرداخت این مالیات صادر می‌شود.

سخن پایانی

ترکیه یکی از معدود کشورهای جهان است که با خرید ملک در آن می‌توان شهروندی این کشور را اخذ کرد. گذشته از آن، خرید ملک در ترکیه یک سرمایه‌گذاری عالی است، اما به این شرط که با نکات مهم آن آشنا باشید و مراحل خرید ملک در ترکیه را بدانید. به این ترتیب می‌توانید یک خرید عالی داشته و نتایج خوب و رضایت‌بخشی را به دست آورید.

ما را در ویرگول دنبال کنید. هر هفته تعداد قابل توجهی مطلب مفید برای ایرانیانی که در ترکیه زندگی می‌کنند منتشر خواهیم کرد.