رشد قیمت ملک در استانبول در سال 2021

آنچه به آن خواهیم پرداخت، بررسی رشد قیمت ملک در استانبول است تا سرمایه‌گذاران ملکی آگاهی بیشتری نسبت به آن پیدا کنند. برای همین منظور دو سال 2021 (سال گذشته) و سال 2022 را به صورت جداگانه در دو مقاله متفاوت بررسی خواهیم کرد. در این مطلب به بررسی وضعیت بازار 2021 خواهیم پرداخت تا از آن در تحلیل وضعیت آتی ملک در ترکیه و تا پایان سال 2022 بهره ببریم.

وضعیت کلی ارزش ملک در ترکیه در سال 2021

استانبول مجدداً سالی طوفانی برای رشد در حوزه‌ی املاک و مستغلات داشت. سال 2021 شاهد رشد کلی 127 درصدی قیمت املاک در استانبول بودیم. رشد قیمت برای سرمایه‌گذار داخلی سود بسیار زیادی داشته است، اما تصمیم داریم در ادامه به سود سرمایه‌گذارهای خارجی در این شهر بپردازیم.

نمودار فوق مربوط به رشد قیمت هر متر مربع از پروژه‌های ساختمانی در استانبول به لیر است که در سال 2021 اتفاق افتاد. یکی از مهمترین دلایلی که برای این رشد بالا می‌توان متصور بود، تورم دو رقمی ترکیه و کاهش ارزش لیر در برابر دلار است. ارزش میانگین هر متر مربع آپارتمان، از حدود 4800 لیر در ابتدای سال به حدود 9700 لیر در پایان سال رسیده است. از این رو شاید تصور شود که رشد املاک در سال 2021 بسیار چشم‌گیر بوده ولی زمانی که با ارزش دلار به سرمایه‌گذاری ملکی نگاه کنید، احتمالاً این نمودار، گویای رشد واقعی ارزش سرمایه (به دلار) نخواهد بود.

از این رو منطقی خواهد بود که رشد قیمت ملک در استانبول را بر روی نمودار با واحد پولی دلار مورد مطالعه قرار دهیم.

در سال 2021 سازندگان پروژه‌های ساختمانی در ترکیه، با تعدیل قیمت‌ها، به سرعت به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان دادند. به دلیل کمبود شدید مسکن جدید در بازاری پرتقاضا، قیمت‌ها حتی بر حسب دلار آمریکا نیز به افزایش خود ادامه دادند. در شروع سال، 653 دلار و در پایان سال، 799 دلار میانگین ارزش هر متر مربع بود که تغییری 22 درصدی را برای آن در طول یکسال شاهد بودیم. سودی که به نظر بسیاری از اقتصاد دانان، سودی با ریسک پایین و نرخ بالا شناسایی می‌شود.

اما برای اینکه اطلاعات دقیق‌تری برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک در شهر استانبول داشته باشیم، تغییراتی که در محلات مختلف در شهر استانبول ایجاد شد را مورد بررسی قرار خواهیم داد. ابتدا نگاهی کلی به تغییرات دقیق‌تری که در قیمت در محلات مختلف رخ داده را در یک نمودار با هم ببینیم:

این نمودار اکثر مناطق مرکزی استانبول را نشان می‌دهد که در سال 2021 پول بین‌المللی در آن جریان داشته است. (منظور از پول بین‌المللی، خرید املاکی است که توسط سرمایه‌گذاران خارجی خریداری شده است). همه‌ی مناطق، رشد شاخص دلاری زیادی را در سال 2021 تجربه کرده‌اند. توضیح نمودار فوق را در ذیل خدمتتان ارائه کرده‌ایم:

• آتاشهیر پیشتاز است و از افزایش قیمت خود را مدیون افتتاح منطقه مالی جدید و خط متروی آن می‌داند. این دو موضوع مهم، نظر سرمایه‌گذاران خارجی را به شدت به خود جلب کرده و معتقدند آتاشهیر قطب شرکت‌های مالی بزرگی در آینده خواهد شد. مترو نیز، امکان رفت و آمد کارکنان را برای این شرکت‌ها سهل خواهد کرد.
• عمرانیه، منطقه همسایه آتاشهیر نیز به دلایلی که برای آتاشهیر توضیح دادیم، رشد زیادی داشت. عمرانیه همچنین به دلیل افتتاح خط مترو M5 Uskudar، تقاضای زیادی داشت.
• کادی‌کوی نیز شاهد رشد عظیمی بود. دلیل این رشد، کاهش موجودی املاک جدید در مرکز استانبول بود. در آغاز سال 2021، فیکیرتپه مورد توجه سازندگان قرار گرفت و حمایت‌های دولتی از ساخت و ساز در این منطقه باعث دگرگونی بافت شهری گردید. نزدیکی فیکریرتپه به خیابان Bagdat، مرکز کادی‌کوی، متروبوس، مارمارای و خط مترو M4، این منطقه را به یک سرمایه گذاری ایده آل برای خانواده ها و سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. دانشگاه بزرگ Medeniyet در فیکیرتپه همچنان در حال گسترش است پس این منطقه به محبوب‌ترین مکان برای دانشجویان جهت اجاره خانه تبدیل شد.
• باکیرکوی منطقه‌ای بود که عملاً امکان توسعه نداشت، بنابراین فروش اولیه باکیرکوی در این منطقه درواقع فروش مجدد است. اکثر پروژه‌های جدید در امتداد خیابان کندی قرار دارند که پروژه‌های لوکسی در کنار دریا هستند. در نتیجه فروش در باکیرکوی عمدتاً از پروژه‌های قدیمی تشکیل شده است که به اندازه واحد‌های جدید ارزش ندارند.
• بشیکتاش نیز داستان مشابهی دارد، اما تقاضا و تحول در این منطقه بسیار بیشتر است. حجم زیاد فروش همراه با کمبود عرضه و تقاضای بالا باعث فشار زیادی به منطقه بشیکتاش می‌شود.
• بی‌اوغلو مکان مهمی برای گردشگری است و بازسازی در اطراف محله‌های Tarlabasiو Piyalepasa درحال انجام بود. قیمت این ساختمان‌های جدید بیش از حد افزایش یافته است. سایر محله های پر تقاضا نیز مانند Cihangir و Gumussuyu عملکرد خوبی داشته‌اند. املاک قدیمی به دلیل کمبود تقاضا و نیاز فوری به مداخله دولت برای بازسازی همچنان در حال رکود است.
• کائیتانه رشد ضعیفی را تجربه کرده است، زیرا در سال 2020 در بخش سرمایه دچار حباب شده است. با این وجود، هنوز میانگین رشد 7 درصدی دارد و املاک جدید ساخته شده رشدی بالاتر و فراتر از این میزان را تجربه خواهند کرد.
• باغچه‌لی‌اولر مسائلی مشابه با باکیرکوی دارد، زیرا اکثر فروش‌های مربوط به املاک، بیشتر از تقاضای قبل از سال 1999 نیست. این عملکرد ضعیف قیمت در املاک قدیمی، توسط تعداد محدودی از پروژه‌های ساخت جدید در منطقه که رشد بسیار خوبی را شاهد بوده‌اند، به پایین کشیده شده است.
• ایوب‌سلطان تقریباً وضعیت مشابهی با کائیتانه داشت. عرضه مناسب بود اما به دلیل ماهیت تپه‌ای محله وشیب زیاد خیابان‌ها، هیچوقت تقاضایی وجود نداشت. بازسازی شهری با محوریت بهبود مناطق رودخانه شاخ‌طلایی و منطقه اطراف مسجد تاریخی، عملکرد بهتری از این ناحیه را در سال 2022 نشان خواهد داد.

حومه شهر چه وضعی داشت؟

حومه استانبول به طور سنتی شامل مناطق مرکزی سنتی و قدیمی استانبول است. تعداد زیادی از خریداران بین‌المللی، بیشتر به دنبال سرمایه‌گذاری در حومه‌های متراکم اسن‌یورت و باشاک‌شهیر هستند. متقاضیان ویلاهای تفریحی بیشتر تمایل دارند در بیلیک دوزو یا بویوک‌چکمجه سرمایه گذاری کنند. البته این موضوع را می‌توان به خاطر سود مناسبی که سازندگان به آژانس‌های املاک پرداخت می‌کنند نیز دانست. سود بیشتر آژانس‌ها باعث سوق دادن مشتریان زیادی به سمت این مناطق شد. درصد رشد قیمت ملک در این مناطق را در نمودار زیر ببینید:

در حالی که استانبول در کل به طور متوسط 22٪ و مناطق مرکزی بیش از این میانگین را شامل می‌شدند، مناطق "حومه شهر" نیز به این مقدار اضافه شدند. با کاهش زمین در مرکز استانبول، سرمایه‌گذاران به حومه شهر نقل مکان کردند. با قیمت پایین‌تر و آپارتمان‌های بزرگتر، کسانی که بودجه کمتری داشتند جذب می‌شدند. البته همان طور که نوشتم، نقش آژانس‌های املاک در این موضوع اصلاً قابل چشم‌پوشی نیست.

با این توضیحات، اطلاعات نسبتاً دقیقی از نوسان قیمت ملک در شهر استانبول را که در سال 2021 اتفاق افتاد پیدا کردید. در مطلب بعدی در خصوص وضعیت قیمت ملک در استانبول ترکیه از ابتدای سال 2022 تا کنون خواهم نوشت و تحلیل خودم از وضعیت ارزش سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه را توضیح خواهم داد.

اگر تمایل دارید تا اطلاعات دقیقی از مراحل خرید ملک در ترکیه دریافت کنید، اینجا کلیک کنید و مطلب کاملی که قبلاً در این خصوص نوشتیم را مطالعه کنید.