آشنایی با عوامل تاثیرگذار روی قیمت گذاری مِلک

معمولا قسمت املاک و مستغلات در ایران رشد داشته است. عواملی نظیر نرخ بهره، مکان و وضعیت اقتصادی و … بر روی این رشد تاثیر می‌گذارند. در این بین تعیین قیمت ملک نیز بایستی به‌ طرف بهتر شدن قدم بردارد. از جمله مسائلی که به یک خرید مناسب و ارزشمند کمک می‌کنند، می‌توان به فهم صحیح از زمان مناسب خریداری ملک، افزایش قیمت، رکود در بازار املاک و سایر شاخص‌ها اشاره کرد. در این مطلب، به تعدادی از عواملی که افزایش و کاهش قیمت املاک را به همراه دارند، اشاره خواهیم کرد.

۱. نرخ بهره

نرخ بهره تأثیر فوق‌العاده‌ای بر بازار املاک دارد. اگر می‌خواهید با کمک وام مسکن خانه‌ای بخرید، بهتر است ابتدا نرخ بهره را حساب‌وکتاب کنید. تغییر در نرخ بهره می‌تواند تأثیر زیادی بر توانایی خرید ملک مسکونی داشته باشد. به این خاطر که هرقدر نرخ بهره کمتر می‌شود، هزینه‌ی دریافت وام برای خرید خانه هم کمتر خواهد شد، این امر باعث تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که خودِ این دوباره قیمت‌ها را بالا می‌برد!

۲. عوامل جمعیت‌شناختی

جمعیت‌شناسی به اطلاعاتی اشاره دارد که ترکیب جمعیت را توصیف می‌کنند، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اغلب نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت‌شناختی بسیار مهم هستند و روی نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی خواهان بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، ممکن است برای چندین دهه تأثیر زیادی بر روند قیمت املاک کشور بگذارد.

۳. سیاست‌ها و یارانه‌های دولتی

قانون‌گذاری هم عامل دیگری است که می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر تقاضای مسکن و قیمت‌ها داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای مدت مشخصی افزایش بدهد. آگاهی از مشوق‌های دولتی ممکن است به شما کمک کند تغییرات به‌وجودآمده در روند عرضه و تقاضا و حباب‌های احتمالی قیمت را تشخیص بدهید.

۴. اقتصاد

عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت کلی اقتصاد است. این عامل عموما با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم در چنین وضعیتی به سر می‌برند.

۵. مکان ملک

ساختمان‌ها، املاک و مستغلاتی که در نواحی تجاری قرار دارند، نسبت به ساختمان‌هایی که در مناطق مسکونی هستند، ارزش بیشتری دارند. معمولا دلالان قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه‌یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمترتوسعه‌یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه می‌کنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین‌های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند.

۶. میزان امکانات

قیمت املاکی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب‌وفاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به‌وضوح وابسته به میزان در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر می‌سازند.

۷. زیرساخت‌های ملک

توسعه‌ زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند.
حقیقت این است که «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی محسوب می‌شود که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.

۸. املاک تجاری

توسعه‌ مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ تجاری در نزدیکیِ مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت‌وآمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد.

۹. درآمد قابل تصرف

املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطقِ تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ قیمت گذاری ملک رابطه‌ مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد.

۱۰. دسترسی به بودن زمین

نمودار قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای مقاصد مسکونی یا توسعه‌ املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش آهسته‌تری را نشان می‌دهد.

۱۱. میزان عرضه و تقاضا

تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطه‌ معکوسی با عرضه‌ آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزانِ دردسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند.
تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و در نتیجه‌ تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود.

۱۲. هزینه‌‌ نگهداری

هزینه‌ نگهداری به هزینه‌ای اطلاق می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره‌برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر عامه هزینه‌ نگهداری پارامتری است که رابطه‌‌ بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌کند.
اگر هرکدام از این متغیرهای بالا (یعنی نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها) در منطقه‌ خاصی به حداکثر سطح خود برسند، ساکنان آن منطقه به‌دنبال زندگی بهتر در جای دیگری خواهند رفت.

۱۳. ساختار

قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های مصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد.
کیفیت و هزینه‌ مصالح استفاده‌شده، اندازه، نرخ فعلی دستمزد کارگر، نمای ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب‌بودن و پایه‌ ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.

۱۴. سفارشی‌سازی

اگر سازنده‌ ملک بنا به خواست خریدار فضای مسکونی را سفارشی‌سازی کند، قیمت ملک افزایش می‌یابد. برای مثال، شاید برخی سرمایه‌گذاران بخواهند تِراس‌های دارای چشم‌انداز، آشپزخانه‌ی مدرن، پلکان داخلی دارای طراحی خاص در آپارتمان‌های دوبلکس، رنگ و پوشش کف باکیفیت‌تر یا تغییرات کاربری دیگری داشته باشند.
این امر منجر به تشدید قیمت نهایی ملک می‌شود. سرمایه‌گذاران پیش از آنکه درباره‌ی خرید ملک تصمیم بگیرند، باید این محرک‌ها را تحلیل کنند تا بتوانند ملک مورد نظرشان را به‌درستی ارزیابی کنند.

منبع : سایت ممتاز سرمایه