اوراق اجاره هم مانند اوراق مشارکت، اوراق بهاداری هستند که بازدهی تضمین شده دارند. بنابراین ریسک بسیار کمی را متوجه سهامدار می‌کنند.
در مقاله اوراق مشارکت بیان کردیم که این اوراق به این دلیل اوراق مشارکت نام‌گذاری شده‌اند که در واقع خریدار این اوراق با ناشر اوراق در یک طرح مشخص مثل احداث جاده، نیروگاه، پتروشیمی و دیگر موارد مشارکت می‌کند و در منافع ناشی از این طرح سهیم می‌شود. بنابراین اوراق مشارکت بیانگر نوعی رابطه شراکت بین فروشنده و خریدار اوراق است. در اوراق اجاره هم ارتباطی مشابه اوراق مشارکت ولی در قالب رابطه موجر و مستاجری بین خریدار و فروشنده برقرار می‌شود.
فرض کنید نیروگاه برق دماوند برای تولید برق نیاز به توربین‌ای بخار دارد. اما در حال حاضر منابع مالی لازم برای خرید آن‌ها را در اختیار ندارد. نیروگاه برق دماوند نیز مانند افراد مستاجر، می‌تواند اقدام به اجاره تجهیزات مورد نیاز خود کرده و در فواصل زمانی مشخص به فروشنده تجهیزات اجاره بها بپردازد. این امکان از طریق انتشار اوراق اجاره برای نیروگاه برق دماوند فراهم می‌شود.
انتشار اوراق اجاره از طریق یک نهاد مالی به نام نهاد واسط انجام می‌شود. به این صورت که ابتدا نهاد واسط اوراق اجاره را منتشر و از طریق شبکه بانکی و یا بازار سرمایه این اوراق را برای فروش عرضه می‌کند. با فروش این اوراق به سرمایه‌گذاران، منابع مالی لازم برای خرید توربین‌های بخار در اختیار نهاد واسط قرار می‌گیرد و نهاد واسط به وکالت از سرمایه‌گذاران، توربین‌های بخار را خریداری کرده و برای دوره مشخص به نیروگاه برق دماوند اجاره می‌دهد. نیروگاه برق دماوند هم که با استفاده از این توربین‌های جدید توانسته برق بیشتری تولید کند و در نهایت درآمد خود را افزایش دهد در فواصل زمانی معین مثلاً هر سه ماه یکبار اجاره بها را به شرکت واسط پرداخت می‌کند و شرکت واسط نیز که در واقع وکیل سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود مبلغ اجاره بها را به آن‌ها می‌پردازد.
در پایان دوره اجاره هم شرکت واسط به وکالت از سرمایه‌گذاران، توربین‌های بخار را به قیمت اسمی یعنی همان قیمتی که خریداری کرده به نیروگاه برق دماوند می‌فروشد و اصل پول خریداران اوراق اجاره را به آن‌ها برمی‌گرداند.
نکته: در زمان سررسید اوراق اجاره، اصل پول به سرمایه‌گذار بازگردانده می‌شود. یعنی پولی که در زمان خرید اوراق پرداخت شده است. حال اگر میزان سود پرداختی توسط اوراق اجاره کمتر از نرخ تورم باشد، سرمایه اولیه در برابر این تورم کوچک و کوچکتر شده و ارزش آن در مقابل تورم از بین خواهد رفت. این نکته در خصوص سرمایه‌گذاری در اوراق مشارکت نیز صادق است.
به طور خلاصه فرآیند عرضه اوراق اجاره به صورت زیر است:
1. دریافت مجوزهای لازم از سازمان بورس و اوراق بهادار
2. انتشار اوراق اجاره توسط نهاد واسط و فروش این اوراق به سرمایه‌گذاران
3. تامین مالی توسط نهاد واسط با منابع مالی حاصل از فروش اوراق اجاره
4. در اختیار قرارداد منابع مالی به شرکت درخواست‌کننده منابع مالی
5. دریافت اجاره بها از شرکت مذکور توسط نهاد واسط و پرداخت آن به سرمایه‌گذاران در فواصل زمانی مشخص
6. بازگرداندن اصل پول به سرمایه‌گذاران توسط نهاد واسط پس از پایان دوره
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که سود حاصل از سرمایه‌گذاری در اوراق اجاره در واقع همان مبالغ اجاره بهایی است که خریداران اوراق در طول دوره اجاره دریافت می‌کنند. این مبلغ معمولاً حداقل معادل سود اوراق مشارکت و حتی بعضاً مقداری بیشتر تعیین می‌شود تا اوراق اجاره جذابیت لازم را برای سرمایه‌گذاران داشته باشد. همچنین سود حاصل از اوراق اجاره هم مثل سود حاصل از اوراق مشارکت از پرداخت مالیات معاف است.
نکته دیگر این که در اوراق اجاره هم مانند اوراق مشارکت، خریداران اوراق به نسبت میزان سرمایه‌گذاری مالک دارایی محسوب شده و برهمین اساس اجاره بها دریافت می‌کنند. بنابراین اوراق اجاره هم مثل اوراق مشارکت، اوراق بهادار اسنادی به حساب می‌آیند که به پشتوانه یک دارایی معین مثل توربین‌های بخار نیروگاه منتشر شده است.
اوراق اجاره برای اجاره تامین منابع مالی مورد نیاز برای هر نوع دارایی با دوام مانند خودروهای سبک و سنگین، ساختمان، ماشین آلات صنعتی و دیگر موارد که قابلیت اجاره دادن را داشته باشند از طریق انتشار اوراق اجاره امکان‌پذیر است، در ایران هم شرکت‌ها برای موارد متعددی اوراق اجاره منتشر کرده‌اند که در تمامی موارد با استقبال بسیار خوب سرمایه‌گذاران مواجه شده است.
