مسکن در حال حاضر تبدیل به بزرگترین معضل نه تنها در ایران بلکه در کل جهان شده است. با این حال، این معضل مدت‌ها است که در ایران وجود دارد و هر روز در حال بزرگتر شدن است.
معضل مسکن نه تنها مشکل خانه‌دارها است بلکه در کنار خود معضل‌های بزرگتری نیز ایجاد می‌کند. گران‌تر شدن اجاره بها در مراکز شهرها، حاشیه نشینی را گسترش داده است و این موضوع به خودی خود منجر به افزایش فساد می‌شود. جوان‌هایی که به علت ناتوانی در پرداخت اجاره بها به حاشیه شهرها کوچ می‌کنند نیروهای تازه نفسی هستند که مستعد حضور در گروه‌‌های ضداجتماعی هستند.
همچنین گسترش شهرها منجر به تخریب فضای اطراف شهرها می‌شود (مشخصا آن چیزی که در تهران، اصفهان و مشهد شاهد آن هستیم) که این مساله منجر به آلودگی بیشتر در کلان‌شهرها می‌شود.
معضل دیگر فساد اداری است. هرچه شهرها بزرگتر می‌شوند نظارت بر آنها مشکل‌تر می‌شود و فساد اداری افزایش می‌یابد.
معضل بعدی معضل آب است. مشخصا دو کلان شهر مشهد و تهران پس از مصرف تمام آبی که در شهرهای اطراف وجود دارد، خواهان آب بیشتری هستند. مشکل آب اصفهان نیز سال‌ها است وجود دارد که در حال تبدیل شدن به یک معضل اجتماعی است.
معضل بعدی سوگیری شهری است. با بزرگتر شدن شهرها، نیروهای سیاسی تبدیل به باج دهندگان به این شهرها می‌شوند. به این معنی که منابع بیشتری به شهرها روانه می‌کنند تا جلوی شورش‌های اجتماعی را بگیرند، این مساله به خودی خود منجر به بزرگتر شدن شهرها و گسترش حاشیه نشینی می‌شود.
در ادامه چند راهکار برای حل معضل مسکن ذکر می‌کنم، این راهکارها نه از جنس راهکارهای مهندسی شده مانند مسکن مهر بلکه از جنس راهکارهای کاملا مدیریتی است.
۱- اصلاح قوانین مهاجرتی:
یکی از معضلات ساخت مسکن، عدم توانایی استفاده از مهاجران است. همچنین کاهش مهاجران منجر به افزایش قیمت کارگر شده است که به نوبه خود منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود. با اصلاح قوانین مهاجرتی می‌توان به کاهش قیمت مسکن کمک نمود و بعلاوه به مهاجران نیز کمک کرد تا در این کشور برای خود هویتی تازه تعریف کنند.
۲- اصلاح فرآیند ساخت مسکن:
ساخت مسکن در ایران روندی پرهزینه و وقت گیر است. فرآیند ساخت باید اصلاح شود اما نه از نوع اصلاحی که در تهران انجام شده است. منازل پیش ساخته روشی است که می‌توان جهت ساخت مسکن پیش برد.
۳- دور کردن منابع از کلان شهرها:
یکی از مهم‌ترین مشکلات کلان شهرها وجود منابع سرشار در آنها است. باید منابع را از کلان‌شهرها دور کرد و آنها را خود بسنده بار آورد. این مساله قاعدتا جامعه رای را کاهش می‌دهد و هیچ کس در یک ساختار دموکراتیک به چنین چیزی تن نمی‌دهد. اما باید چنین کاری انجام داد. این کار را می‌توان به دو صورت انجام داد اول با هدایت هزینه‌های عمرانی بودجه به سمت استان‌های کمتر برخوردار. دوم با ساخت زیرساخت‌های جدید در مناطقی که از نظر آب و هوا و دسترسی به آب از وضعیت مناسبی برخوردار هستند. سوم با دادن اختیار به استان‌ها در تعیین مالیات (یا حداقل بخشی از مالیات) برای تعریف پروژه‌های عمرانی جهت گسترش اقتصاد در استان. استانداران باید توانایی این را داشته باشند که پایه‌های جدید مالیاتی تعریف کنند و خود آنها نیز توانایی هزینه‌کرد این مالیات را داشته باشند تا بتوانند علاقه به حضور در استان را افزایش دهند.
۴- تشویق دورکاری:
امروز بسیاری از کارها می‌تواند در خانه انجام شود. تشویق به دورکاری خصوصا در مورد کارهای دولتی می‌تواند در این زمینه بسیار راهگشا باشد. ایجاد زیرساختی برای انجام کارهای اداری در خانه، توسعه دولت الکترونیک و .... می‌تواند از جمله این اقدامات باشد. همینطور دولت و کارفرمایان می‌توانند به جای تمرکز بر حضور فیزیکی افراد، برروی تعریف پروژه تمرکز کنند. بدین ترتیب افراد می‌توانند بدون نیاز به مسکن در مناطق شهری، به کار بپردازند.
۵- اصلاح روش درآمدی شهرداری‌ها:
یکی از بزرگترین منابع درآمدی شهرداری‌ها از تخلفات ساخت و ساز و همینطور پرداخت تعرفه ساخت و ساز است. این روش درآمدی باید به صورت جدی اصلاح شود.
۶- تعیین تکلیف زمین‌های بی‌صاحب در مراکز شهرها:
در هیچ شهری نیست که زمین‌های بلااستفاده وجود نداشته باشد. شهرداری‌ها باید در تعیین تکلیف این زمین‌ها کوشش کنند.
۷- ایجاد صندوق‌های مدیریت املاک:
صندوق‌های مدیریت املاک صندوق‌های قابل معامله در بورس هستند که کار آنها ساخت و ساز و اجاره املاک است. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا در معرض افزایش قیمت املاک قرار بگیرند. بدین ترتیب نیاز بخشی از جامعه که خواهان کسب سود از طریق دلالی در بازار مسکن هستند، برآورده می‌شود و بدون ریسک های اضافی می‌توانند از افزایش قیمت املاک سود ببرند. همچنین این صندوق‌ها می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری بر روی املاک و مستغلات به توسعه املاک کمک کنند. همچنین دولت می‌تواند با نظارت بر این صندوق‌ها به صورت موثرتری در موضوع قیمت املاک مداخله کند.
۸- تعیین تکلیف املاک مازاد دولت:
دولت نیز در بسیاری از شهرها املاکی دارد که نیاز ندارد. این املاک می‌تواند در شوراهای استانی مورد بحث قرار بگیرد. این شوراها می‌تواند متشکل از نمایندگانی از دانشگاه استان، استانداری، شهرداری‌هایی که املاک در آنها قرار گرفته است و... باشد. عواید حاصل از واگذاری، اجاره یا فروش املاک نیز به صورت مناسب بین دانشگاه، استانداری، شهرداری‌ها و دولت تقسیم شود. باید توجه داشت که هدف شورا بیشتر کسب درآمد از اجاره است و نمی‌تواند از فروش املاک کسب درآمد کند. درآمد حاصل از فروش باید صرف سرمایه‌گذاری‌هایی شود که درآمد آن قابل دسترس است.
۹- مصادره املاک و مستغلاتی که در اختیار بانک‌ها است:
بانک‌ها املاک و مستغلات متعددی در اختیار دارند. این املاک یا مستقیما در اختیار بانک‌ها است یا وثیقه‌ای است که وام آن بازپرداخت نشده است. بانک مرکزی باید نسبت به تعیین تکلیف این مستغلات اقدام کند. سپس این املاک را خریداری کرده و مبلغ آن را به بانک پرداخت کند. بدین ترتیب بانک‌ها ذخایر بانک‌ها افزایش یافته و از خطر ورشکستگی نجات پیدا می‌کنند. نکته مهم این است که پس از پرداخت پول به بانک‌ها، نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها باید به شدت مهار شود تا بانک‌ها با سرمایه دریافتی جدید اقدام به افزایش نقدینگی نکنند. همچنین دولت باید فکری به حال مهار منحنی بازده که یکی از مهم‌ترین انگیزه‌ها برای ناترازی بانک‌ها ایجاد کرده است، بکند. در این نوشته مفصل در مورد سیاست منحنی بازده دولت و تاثیر آن در تورم گفته‌ام.
باید توجه داشت که ساخت مسکن باید یک روند ارگانیک باشد نه یک روند دستوری از طرف دولت. اگر جامعه به صورت ارگانیک برای هرکس خانه ایجاد کند، دیگر نیازی به دولت نیست اما ساخت مسکن توسط دولت علاوه‌بر اینکه ناکافی، ناممکن و پرهزینه است، اساسا ادامه دار نیز نخواهد بود. چند صباحی با فشار دولت شاهد افزایش ساخت مسکن هستیم و پس از آن (یا در دولتی دیگر) روند متوقف می‌شود.
همچنین راهکارهایی مانند تسهیلات تکلیفی علاوه بر اینکه انگیزه‌ای برای بانک‌ها ندارد (چراکه سود آن شدیدا منفی است) ناترازی بانک‌ها را افزایش داده و آنها را به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز سوق می‌دهد.
در پایان:
به طور خلاصه می‌توان راه‌حل من را در چند جمله خلاصه کرد. اول قیمت‌گذاری مناسب ریسک‌های بلندمدت برای جلوگیری از ناترازی بانک‌ها و بهبود انگیزه آنها. دوم ایجاد زیرساخت‌های مناسب جهت گسترش خانه‌سازی باتوجه به مساله آب چرا که مساله آب معضل بعدی است که ما با آن دست و پنجه نرم می‌کنیم. سوم تمرکززدایی از ساختار قدرت برای گسترش تصدی‌گری استان‌ها و توانایی انعطاف بیشتر در استان‌ها برای ایجاد رغبت برای حضور در شهرهای کوچک. چهارم جهت دهی هزینه‌کردهای دولت به سمت شهرهای کمتر برخوردار و باز هم با توجه به مساله آب. و در نهایت ایجاد ابزارهای مالی برای گسترش انگیزه‌ها جهت ساخت و ساز.
می‌توانید به تلگرام من هم سر بزنید:
https://t.me/ahmadsobhani
