آقای وزیر مچکریم
بازار مسکن همچون اکثر بخش های اقتصادی ایران عزیزمان در وضعیت مناسبی قرار ندارد. قصد ندارم از قیمت بالای فروش ، رهن و یا اجاره مسکن گلایه کنم؛ هر چند جای گله و شکایت فراوان است، اما بررسی این آشفته بازار و مقایسه آن با سرزمین های دیگر نتایج عجیبی درپی دارد که در ادامه به بخشی از آن می پردازم.
این روزها اگر به املاکی ها (آژانس املاک - بنگاه - آژانس مسکن ) یا همان "دلال های خانه" سری بزنید، در مواردی خوی انسانی را به طور کلی مشاهده نخواهید کرد؛ در مواردی با افراد ( یا موجوداتی ) مواجه خواهید شد که سعی در "فریب" دادن شما دارند و به کسب "مهارت" و "تبحر" بیشتر در این زمینه فخر می‌ورزند!
مسکن یکی از نیازهای اصلی بشر است و امروز در مواردی به عنوان "کالای مصرفی" و یا فرصت سرمایه گذاری نیز مورد بهره برداری قرار می‌گیرد.
پرسشی که پاسخ چندان دقیقی برایش نمی‌یابیم این است:
به عبارت بهتر کف تامین رفاه حداقلی برای یک شهروند یا خانوار از محل زندگی چیست؟ چگونه می توان سنجید یک واحد مسکونی برای چند نفرد با شرایط مذکور مناسب است؟
متراژ مناسب برای سکونت هر فرد - خانوار چند مترمربع است؟
پاسخ های مختلف به این سوال اعدادی هستند که مشخص می کنند هرشهر دارای چه ظرفیت جمعیتی است تا با عرضه مناسب مسکن زمینه سکونت همه‌ی شهروندان فراهم شود.
هرچند در مواردی همچون تهران موضوع تاحدودی بالعکس شده و هجوم جمعیت با روند رو به افزایش، تقاضای کاذب مسکن را به شدت افزایش می دهد!
نگرش دولت و اداره‌کننده‌ی هر سرزمینی را می‌توان تعیین کننده ترین عامل در بازار مسکن دانست؛ چه از نظر قیمت و یا از حیث اندازه و امکانات. سخنان یک مسئول عالی‌رتبه و یا عملکرد یک مدیر اجرایی می‌تواند تاثیر کاملا مستقیم بر بازار مسکن داشته باشد و ذکر یک نکته ضروری است: هر مسئولی از حیث "انسان" بودن دارای حق مسلم مالکیت است، و از حیث "مسئول" بودن طبعا دارای امتیازات و یا اطلاعاتی است که دیگران از آن محروم‌اند، این را نمی‌توان ایراد دولت و دولتمردان دانست، اما این تعارض منافع خاص همواره وجود خواهد داشت.
از جمله دیدگاه های کلان مسئولین رده بالای ایران عزیز مواردی است همچون؛
۱۲ تیر ۱۳۹۰ احمدی نژاد از طرح جدید دولت برای ساخت مسکن ویلایی خبر داد که طبق آن به هر خانواده ایرانی زمینی ۱۰۰۰ متری به رایگان برای ساخت خانه و احداث باغ داده می‌شود.
از آن‌جا که کشورداری و علوم سیاسی به عنوان شاخه هایی از علوم انسانی در طی تکامل علمی بشر همراستا با دانش روز مورد مطالعه قرار گرفته، نتایج مختلفی حاصل شده و در سرزمین های مختلف به آزمون و اجرا درآمده است.
ناگفته پیداست که موفقیت و میزان اثرگذاری هر نوع از حکومت در سرزمین های مختلف با توجه به عوامل گوناگون متغیر است. نگاه دولت به حوزه ی مسکن نیز به عنوان یکی از اهرم های اصلی کشور داری نیز از این عوامل تاثیر می‌پذیرد.
بنابراین نمی‌توان با مطرح کردن یک بسته ی ( Package ) امکانات خاص و عدد متراژ خاص برای یک فرد - خانواده به این پرسش موضوع مسکن را حل شده تلقی کرد.
ارزش افزوده ی ایجاد شده در ساخت، بازسازی و نوسازی مسکن همواره بالا است و بلند مرتبه سازی نیز موجب شده در زمینی با متراژ محدود - بسته به نوع سازه - تعداد زیادی واحد مسکونی ایجاد شود که ارزش افزوده بسیار زیادی را ایجاد خواهد کرد.
راه انسانی و البته صحیح، عرضه‌ی واحدهای ساخته شده به شهروندان بر اساس نوع مصالح و امکانات سازه به صورت کاملا شفاف و با معیارهایی قابل سنجش است. البته آن‌چه در عمل رخ می‌دهد با صورت انسانی تفاوت فراوانی دارد.
نگاهی به نمودارهای قیمت مسکن چه در خرید و یا رهن و اجاره حداقل در دو دهه اخیر در تهران به عنوان نمونه موردی شیب صعودی را نشان می‌دهد . تا اینجا هم مشکلی نیست(!) قیمت مسکن نیز همچون دیگر "کالا"ها در حال افزایش است و رشد نرخ ارز طبعا رشد بهای ملک و مسکن را درپی خواهد داشت.
به عنوان فردی که یک خانه اضافه برای فروش یا اجاره دادن دارد، این نمودارها چندان معنی دار نیست، اما وقتی صحبت از چند، چند ده ، چند صد و یا چند هزار ( و به تازگی پای چند ده‌هزارتایی ها هم به میدان ملک و مسکن بازی باز شده ) واحد مسکونی در میان باشد این نمودارها معنادار خواهند شد. حال عرضه کالایی که عرضه کننده - فروشنده از افزایش قیمت آن در آینده دور و نزدیک اطمینان خاطر دارد ( هرچند این کالا یکی از اقلام ضروری زندگی بشر است ) از نظر اقتصادی به صرفه نیست.
در اینجا صحبتی از انسانیت در میان نیست. فردی که در تمامی طول عمر هرگز برای سکنی گزیدن و یافتن پناه‌گاهی برای آرامش و آسایش خود و خانواده با برخی دلالان بی‌شرافت املاک - که انسانیت را به خرده نانی فروخته اند - ساعت ها از وقت خود را به بدترین شکل ممکن به هدر نداده در خوشبینانه‌ترین حالت اطلاعی از عمل زشتی که به آن دچار می شود ندارد!
با عرضه نکردن و کاهش شفافیت در بازار مسکن از کالایی ضروری به کالایی مصرفی و حتی لوکس مبدل شده و این‌گونه است که در خیابانی در شب های سرد زمستان کودکان و بی بضاعتان کنار خیابان خوابیده اند و بهترین املاک در قبضه املاکی‌هایی است که همچون قارچ در همان خیابان روییده اند و در روی نیازمندان اصلی خانه و کاشانه بسته اند.
این موضوع در بلند مدت طبعات اجتماعی و اقتصادی منفی فراوانی را به دنبال خواهد داشت، چنان‌که با افزایش ثروت ثرونمدان خیلی زود تعداد مستاجرین بسیار بیش از صاحبخانه‌ها می‌شود و این یعنی بازگشت به ارباب و رعیت.
مسکن به عنوان کالایی اساسی و گران مستقیما طبقه اجتماعی افراد را تحت تاثیر قرار داده و از میزان دارایی و درآمد تاثیر می‌پذیرد، اما وقتی این نیاز به بازاری داغ و گران بدل شود خیلی زود مثل هر بازاری که نظارت کم و سود فراوان درآن وجود داشته باشد پای دلالان و مافیا به آن باز خواهد شد.
دولت چگونه می‌تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد؟
مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش گفت: دولت می‌تواند با روش‌های مختلفی بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد، اما اولاً باید بپذیریم که این تأثیرات کوتاه مدت نخواهد بود و ثانیاً تأثیرات محدودی خواهند داشت و نخواهند توانست روند کلی بازار را تغییر دهند.
دولت می‌تواند برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن تورم را کنترل کند. ریشه تورم در افزایش نقدینگی است. افزایش نقدینگی هم به سیاست‌های پولی و مالی دولت باز می‌گردد. در درازمدت قیمت مسکن هم پای تورم حرکت می‌کند؛ پس اگر تورم کنترل شود نوسانات قیمت مسکن نیز کنترل خواهد شد. شما نمی‌توانید که بر تورم دامن بزنید، بعد انتظار داشته باشید که نرخ‌ها ثابت بمانند. مگر دولت توانست نرخ دستمزد را ثابت نگه دارد که حالا بخواهد نرخ مسکن را ثابت نگه دارد؟ همچنین برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن دولت در حوزه سیاست گذاری ابزار‌هایی دارد که از آن جمله می‌توان به سیاست‌های اعتباری، سیاست‌های تشویقی و ابزار‌های مالیاتی اشاره نمود.
به گفته مهدی سلطان محمدی، سه نوع مالیات بر وضعیت بازار مسکن موثر است: یکی عوارض سالیانه است. در همه جای دنیا ۰.۱ تا ۰.۵ درصد از قیمت ملک صرف پرداخت عوارض سالیانه ملک می‌شود، اما در ایران این عوارض بسیار کم است. این عوارض به خاطر هزینه‌هایی است که این خانه به شهر یا کشور تحمیل می‌کند از جمله جمع آوری زباله، ساخت و تعمیر شوارع عمومی و ... اما تأثیر اخذ عوارض سالیانه بالا، چه خواهد بود؟ ما می‌بینیم که در یک دهه اخیر در ایران حجم خانه‌های دوم افراد بالا رفته است و این به این دلیل است که نگهداری خانه دوم برای فرد هزینه‌ای ندارد و حتی سود هم به خاطر افزایش قیمت دارد. حالا اگر فرد بداند که برای این خانه دوم باید یک عوارض سالیانه بسیار بالایی پرداخت کند آنگاه حساب و کتاب خواهد کرد که آیا سرمایه گذاری برای خرید خانه دوم داشته باشد یا خیر؟
دوم عوارض بر خانه‌های خالی است که در بسیاری از کشور‌های دنیا وجود دارد تا فرد خانه را خالی نگه ندارد. این عوارض هم می‌تواند به درجاتی بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد که البته تأثیرش برخلاف تصور عموم محدود است.
سوم مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن است. فرض بر این است که شما افزایش ثروتی پیدا می‌کنید، بدون آن که کاری انجام داده باشید، آن وقت شما موظفید که بخشی از این ثروت را به عنوان مالیات به جامعه بازگردانید. این مالیات کمک می‌کند که بخش معاملات سوداگرانه مسکن کاهش یابد. این مالیات بر عایدی سرمایه را ما در ایران هنوز نداریم. یک نکته بسیار مهم در موضوع مالیات بر عایدی سرمایه این است که برای اخذ این نوع مالیات باید در ابتدا سود واقعی پس از کسر تورم به دست آید سپس مالیات اخذ شود. این به این دلیل است که تورم کاهش ارزش پول است. البته این نوع مالیات تنها نباید برای مسکن وضع شود، بلکه برای هر نوع سرمایه گذاری دیگری که فرد از آن سود بدون زحمتی به دست می‌آورد باید وضع شود.
شایان ذکر است برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه مجلس گام‌هایی را برداشته است. زهرا سعیدی مبارکه، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس که در شانزدهم تیرماه ۱۳۹۷ در برنامه پایش شبکه اول حضور یافته بود در مورد مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن گفت: این مالیات به نوعی بر سود حاصل از خرید یا فروش بسته می‌شود و در حال حاضر ۱۷۰ کشور دنیا در حال پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه یا CGT هستند و حتی در کشور‌های آفریقایی نیز این نوع مالیات گرفته می‌شود.
وی گفت: در سال ۹۴ طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن به مجلس آمد، اما با نامه نگاری آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی، و نقش آفرینی رئیس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد.
سعیدی افزود: طرحی که ما آماده کردیم با ۱۴۵ امضا تقدیم هیأت رئیسه مجلس شده و کلیات آن تاکنون تصویب گردیده است. بیش از ۹۵ درصد مردم از این مالیات معاف هستند و آن‌هایی که مسکن را برای سود خریده اند باید بخشی از سود خود را مالیات دهند. این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: ۷۰ درصد معاملات مسکن مصرفی نیست و جنبه کسب سرمایه بیشتر را دارد. متأسفانه نرخ مسکن را افرادی که صاحب تعداد خانه‌های بالا هستند تعیین می‌کنند.
نماینده مردم مبارکه در ادامه سخنان خود از سلطان مسکن هم رونمایی کرد و گفت: طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است. سعیدی مبارکه افزود: از سال ۸۵ تا ۹۵، ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده، اما ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد آن در اختیار مصرف کننده قرار گرفته است. بقیه ۷ میلیون و پانصد هزار واحد دست افراد تأثیرگذار در بازار مسکن است. اما به علت نبود قانون از این افراد مالیات گرفته نمی‌شود. این نماینده مجلس گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه قطعا مختص سودجویانی است که از آن‌ها نام بردیم. مالیات بر عایدی سرمایه باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد و بین فروشندگان رقابت کاهش قیمت اتفاق خواهد افتاد. به همین دلیل این طرح به نوعی راه حل مقابله با سوداگری است.
از تابناک
وقتی شنیدیم جناب آقای اسلامی وزیر مسکن و شهرسازی در خصوص آشفته بازار فضاحت بار مسکن کشور ( خاصه بازار املاک تهران که به جولانگاه برخی دلالان دون مایه و بی‌دانش مبدل گشته ) اظهار فرموده اند:
مردم خانه نخرند تا ارزان شود/ این خود مردم هستند که باید مانع افزایش قیمتها شوند
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: زمانی که قیمت یک کالا گران می شود مردم نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.
وی بیان کرد: بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تاثیر می گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند.
چند سوال نیز مطرح شد
اولا مگر چند درصد از مردم امروزه توان خرید خانه ( خصوصا در شهرهایی چون تهران ) دارند؟
آیا خانه کالای مصرفی است که بشود در خصوص خرید یا اجاره آن در زمانی خاص و موکول کردن آن به زمانی دیگر تصمیم‌گیری امکان‌پذیر باشد؟
اساسا چرا باید بازار مسکن در دست باد باشد و در دوره‌ها و مقاطع زمانی منظم و نامنظم تغییر مسیر دهد؟
پرسش دیگر این است؛ آیا بهتر نیست به جای خطاب قرار دادن مردم شریف به مافیای گسترده رو کنیم و تلنگری نیز به آن ها بزنیم؟
به هرحال از توصیه مهربانانه و خیرخواهانه آقای وزیر متشکریم.
