یکی از دغدغه‌هایی که بعد از مدتی توی هر کشوری برای ادم به وجود میادش این هستش که چقدر خوب میشه اگر بتونم به جای اینکه توی یه خونه‌ی اجاره ای زندگی کنم خودم یه خونه بخرم، بخصوص اگر هزینه ماهیانه اجاره آدم تقریبا برابری کنه با هزینه قسط ای که برای خرید خونه وام گرفته، که این مورد توی شهرهای بزرگی مثل آمستردام و روتردام اتفاق میوفته.
قبل از هرچیزی باید بگم که خودم هنوز این مسیر رو کامل نرفتم اما خوب در ابتدای راهش هستم برای همین ممکنه اگر اطلاعات بیشتری پیدا کردم و یا متوجه شدم که جایی رو بد برداشت کردم و بد انتقال دادم این مطلب رو هم ویرایش کنم و همین طور که بیشتر جلو میرن قسمت‌های بعدی این مقاله رو هم می‌نویسم، این طوری هم باعث میشه چندبار دیگه برای خودم مرور بشه که روال و قوانینش رو بهتر متوجه بشم و هم اینکه ممکنه در آینده به کار بقیه هم بیادش و با خوندن این مطلب اطلاعات بیشتری کسب کنن و هم اینکه اگر جایی رو اشتباه کردم یا نمی‌دونستم شما هم لطفا برام نظر بذارید و اطلاعاتتون رو با من و بقیه به اشتراک بذارید.
بر اساس تجربه ای که از خرید خونه توی ایران دارم کلا فرایند خرید وام گرفتن توی ایران خیلی سر راست تر و راحت‌تر هستش، چون صرفا وام خونه رو مخصوصا وام مسکن اولی رو از بانک مسکن میگیریم و دو نوع هم بیشتر نداره، یا یه سال پول میذاری و سال بعد دو برابرش رو بهت وام میدن با سود ۸ یا ۴٪ و یا اینکه سپرده گذاری نمی‌کنی و با خرید اوراق و بازپرداخت سودی بیشتر، وام رو از بانک میگیری، اما توی هلند به این شکل و سر راستی نیست که توی ادامه براتون میگم.
کلا اگر بخوایم اول یه دید کلی ای به مراحل خرید خونه توی هلند داشته باشیم به این صورت هستش:
۱- انتخاب مشاور وام یا mortgage advisor یا Hypotheekadviseur انتخاب کنیم (اجباری هست)
۲- انتخاب یک آژانس ملکی و یا makelaar (اجباری نیست)
۳- پیدا کردن خونه
۴- بید دادن یا همون Bidding و برنده شدن تو مزایده خونه
۵- انجام کارای اداری و قانونی برای دریافت وام که توسط مشاور مالی انجام میشه
۶- انجام کارهای انتقال سند و به نام زدن سند خونه در notary یا همون دفتر اسناد رسمی که makelaar کمکتون میکنه
۷- و در آخر انجام کارهای مالیاتی برای دریافت تخفیف مالیاتی خرید خونه که معمولا باید مشاور مالیاتی بگیرید ولی بعضی وقت‌ها مشاور مالی هم این خدمات رو ممکنه بهتون ارائه بده.
به صورت کلی این ۷ تا مرحله رو باید برای خرید خونه انجام بدیم، که تو ادامه هر کدوم رو جداگونه توضیح میدم، که توی این مطلب فقط مورد اول رو توضیح بیشتری میدم و بقیه اش رو توی مطالب بعدی.
کار Hypotheekadviseur چی هستش؟ میادش شرایط شما رو بررسی میکنه، اینکه مهاجر هستید یا نه؟ اگر مهاجرید وضعیت اقامتتون به چه صورتی هستش؟ قانون ۳۰٪ رو دارید یا نه؟ با همسر، پارتنر، و یا برادر و خواهرتون می‌تونید وام بگیرید یا نه؟ تا چقدر و تحت چه شرایطی می‌تونید وام بگیرید؟ بازپرداخت وامتون چقدر میتونه باشه؟ چه مدارکی نیاز دارید برای ارايه و دریافت وام؟ و کلیه کارهایی ثانونی ای که باید انجام بشه.
پس به خاطر همین وجودش کمک بزرگی هست به خصوص که اگر بعضی کارهای قانونی رو اشتباه انجام بدیم میتونه باعث جریمه شدن ما هم بشه!
خوب حالا هزینه این Hypotheekadviseur چقدر هست؟ بر حسب کارهایی که میکنه میتونه چیزی بین ۵۰۰ یورو تا ۴ هزار یورو باشه.
خوبیش این هستش که جلسه اول همه این مشاوره‌ها رایگان هستش و می‌تونید باهشون یک جلسه بذارید و سوالاتی که دارید و خدماتی که بهتون ارايه میدن و هزینه رو کامل بپرسید و بعد تصمیم بگیرید.
اما واقعا خوبه و به کار میادش؟ به نظر خود من اره! چون مثلا ما توی هلند می تونیم از بانک، شرکت‌های خصوصی و یا فرد دیگه ای مثل پدر و مادر وام بگیریم! پس اینکه کدوم یکی از این موراد بهتره برای ما رو اونا دقیق تر می‌تونن بگن که سود کمتری بدیم و وام بیشتری بگیریم.
به صورت کلی ما دو نوع مشاور مالی یا همون Hypotheekadviseur داریم و این دسته بندی هم بر این اساس هستش که مشاور مالی برای خود اون شکرت وام دهنده کار میکنه یا نه.
1- مشاور مالی غیر مستقل dependent:
اگر مشاور مالی با خود شرکت وام دهنده کار بکنه بهش میگن مشاور مالی غیر مستقل و خوب طبعا فقط شرایط وام گرفتن از اون شرکت رو بهتون میگه و راهنمایی میکنه نه همه گزینه‌هایی که شما می‌تونید وام بگیرید معمولا مشاور مالی خود بانک ها به این صورت یعنی غیر مستقل هستن. مثلا شما تصمیم میگیرید برید از بانک ABN-Amro یا ING ... وام بگیرید بعد یه قرار مشاوره با بانک میذارید و بانک بهتون یه مشاور مالی از خودش رو معرفی میکنه و شما با اون فرد جلسه میذارید و اگر اوکی بودید با شرایط همه کارای وامتون رو از اون طریق جلو می‌برید.
۱- مشاور مالی مستقل یا همون independent:
حالا ممکنه شما شک داشته باشید وامی که از بانک میگیرید بهتر هستش براتون یا وامی که از یه شرکت خصوصی توی این شرایط شما سراغ مشاور مالی مستقل می رید و اون همه گزینه‌هایی که شما می‌تونید وام بگیرید رو براتون بررسی میکنه اعم از بانک‌ها و شرکت‌های خصوصی و ... و در اخر بهتون میگه فلان گزینه، برای شرایط شما وام بیشتر با درصد کمتری می‌ده و بهتر هستش.
که خوب اینکه همه گزینه‌ها رو براتون بررسی میکنه بهتره به نسبت اینکه فقط گزینه خود همون بانک رو بررسی کنه. و خوب طبعا هزینه مشاور مستقل هم کمی بیشتر از هزینه مشاور غیر مستقل هستش.
راستش این سوال خود منم هستش و یک سریاشون رو پیدا کردم از توی نت که لیست شون رو اینجا میذارم اما اینکه تا جقدر کارشون خوبه و یا قابل اعتماد هستن رو نمی‌دونم خودمم ولی شروع کردم باهاشون قرار اول رو که رایگان هستش گذاشتن و سوالام رو ازشون بپرسم تا ببینم با کدومشون بیشتر مچ میشم و تفاوت خدمات و هزینه هرکدوم چقدر و چه طور هستش و نتیجه جلساتمون رو هم سعی میکنم اینجا برای هرکدوم بذارم، لطفا شما هم اگر اطلاعاتی در این مورد دشاتید حتما اینجا با بقیه به اشتراک بذارید.
بازپرداخت وام مسکن میتونه از ۵ سال تا ۳۰ سال باشه که بالطبع اگر تو سال کمتری پرداخت بشه سود کمتری بهش تعلق میگیره و اگر توی مدت زمان بیشتری پرداخت بشه سود بیشتری.
حالا ما توی هلند انواع مختلفی از وام مسکن داریم:
۱- وام مسکن سالیانه(Annuiteiten hypotheek): میگیم ما مثلا بازپرداخت واممون ۳۰ ساله هستش و برای ۱۰ سال اولش سودش ثابت باشه، و بعد ۱۰ سال دوباره محاسبه بشه سود، که میتونه اون زمان نرخ سود کمتر و یا بیشتری به وام شما بعد ۱۰ سال تعلق بگیره. که معمولا رنج سود ۲.۲۱٪ هستش. اینکه ۱۰ ساله و یا چند ساله باشه رو شما تعیین میکنید که مشاور وامتون میتونه کمک کنه ببینه کدوم حالتش برای شما بهتره. توی این حالت هم معمولا سال‌های اول با وام‌هایی که پرداخت میکنید بیشتر سود وامتون رو پرداخت میکنید تا خود وام رو و هرچی به انتهای وامتون میرسید تغییر میکنه و در انتها بیشتر خود وام رو پرداخت میکنید تا سود وام رو.
۲- وام مسکن خطی(lineaire hypotheek): به این صورت هستش که کمی نرخ سودش نسبت به وام قبلی بیشتر هستش و حدودا باید ۲.۸۵٪ هر ماه سود بازپرداخت وام تون باشه اما خوب دیگه تا اخر وامتون مبلغ بازپرداختی همون قدر باقی‌میمونه و بعد از ۱۰ سال یا xسال دوباره حساب کتاب نمیشه سود وامتون.
اینکه واقعا کدوم یکی بهتر هستش واقعا بستگی به شرایط شما و میزان پول خونه‌ای که می‌خرید داره که بازم بهترین حالتش رو مشاور وام تون میتونه بهتون بگه.
همون طوری که توی این نمودار هم مشخص هست توی نوع وام سالیانه که سمت چپی هست توی سال‌های اول ما بیشتر سود وام رو میدیم (محوطه ابی پررنگ) تا خود وام (محوطه نارنجی) و معافیت مالیاتی هم اوایلش بیشتر هستش ولی تا اخرش هست، اما توی نوع وام دوم یعنی خطی که نرخ بازپرداخت سود ثابت هست ما مقداری که بابت بازپرداخت سود میدیم همیشه یکی و ثابته اما اوایلش هم معافیت مالیاتی داریم و هم سود بانکی و هر چی به اخر وام میرسیم هم معافیت مالیاتیمون کم میشه و هم خود سود واممون کم میشه.
نوع های دیگه وام هم داریم مثل وام Interest only, Credit, Hybrid و ... اما خوب این دو نوع اول رایج‌تر هستش مثل اینکه.
بعد از وام مسکن یک نوع وام دیگه ای هم هستش به اسم The bouwdepot که برای تعمیرات یا بازسازی داخلی ساختمون می‌تونیم از بانک بگیریم، یه چیزی تو مایه های وام جعاله توی ایران هستش که مشاور واممون میتونه کمک کنه توی گرفتن و اینکه چه شرایطی رو باید داشته باشیم.
فقط به این مورد توجه داشته باشید که قوانین خاصی برای وام تعمییرات وجود داره!
۱- وام تعمییرات برای زیبا سازی خونه نیست غالبا، مثلا شما اگر آشپزخونه خوبی داشته باشید و بخوایید عوضش کنید که مدرن تر بشه میتونه موافقت باهاش انجام نشه و بهتون تعلق نگیره.
۲- این وام بیشتر برای بهبود انرژی لیبل خونه هستش، و یا اینکه واقعا آشپزخونه و یا حموم دستشویی مناسبی نداشته باشه و با بازسازی اون ها ارزش مادی خونه هم زیاد بشه.
۳- بعد اینکه درخواست وام باز سازی دادید بررسی میشه و مواردی که تایید بشه طبق توضیح بالا بهتون وامش رو میدن اما فقط ۶۵ تا ۷۰ درصدش رو نه همه اش رو پس یادتون باشه ۳۰ تا ۳۵ درصد هزینه بازسازی همیشه و در هر شرایطی باخودتونه
۴- از پول وام بازسازی نمی‌تونید برای خرید خود خونه استفاده کنید و دو تا وام جدا هستش! (کاری که با وام جعاله تو ایران میشد کرد که اضافه کردش به پول خرید خونه)
۵- پول وام باز سازی توی یه حساب جداگانه مسدود میشه و بعد خرید خونه زمانی که باز سازی رو انجام دادید با هزینه شخصی تون، مدارک و رسید های بازسازی رو بارگزاری میکنید و بر اساس اون ها پول از حساب ازاد میشه و به حساب شما واریز میشه.
اگر اولین خونه تون رو در هلند دارید می‌خرید و هزینه خرید خونه کمتر از ۳۵۰ هزار یورو هستش بعضی از شهرداری ها بهتون یه وام کمک هزینه خرید مسکن میدن که باید ببینید شهرداری شهری که توش زندگی میکنید این برنامه رو برای اون سال و توی محله ای که می‌خوایید خونه رو بخرید پشتیبانی میکنه یا نه.
این وام بیشتر برای افراد کم درامد در نظر گرفته شده برای همین شاید شامل حال همه نشه و اینکه این هزینه این وام میتونه هر سال تغییر بکنه.
خوب فکر میکنم برای این مطلب کافی باشه و تاجایی که می‌دونستم و میشدش در مورد قدم اول خرید مسکن که انتخاب Hypotheekadviseur بود توضیح دادم.
مثل همیشه امیدوارم این مطلب به درد بقیه هم بخوره و اگر شما هم موردی به نظرتون خوب و کاربردی بود توی قسمت نظرات برام بنویسید و ممنونم بابت پیام هایی که توی اینستاگرام و یا توئیترم برام میفرستیم واقعا خوشحال میشم که مطالب به درد افراد مختلفی می‌خوره و این بازخوردا رو برام می‌فرستن.
