در مواردی پیش می آید که خریدار پس از خرید ملک، متوجه می شود که ملک خریداری شده قبل از خرید و انجام معامله در رهن بانک قرار داشته و فروشنده این مطلب را کتمان نموده است در این صورت خریدار برای تنظیم سند با مشکل مواجه شده و امکان تنظیم سند به نام خریدار فراهم نخواهد شد زیرا تا زمانی که ملک در رهن بانک باشد دفاتر اسنادرسمی قادر به تنظیم سند به نام خریدار نخواهند بود حتی اگر فروشنده نیز در دفترخانه حاضر شده و آمادگی خود را برای تنظیم سند اعلام نماید.
چرا که در خصوص املاکی که در رهن می باشند ابتدا باید حقوق مالی و بدهی بانک پرداخت شود سپس امکان تنظیم سند فراهم می گردد. البته در صورتی که بانک با تنظیم سند به نام خریدار موافقت نماید یا رضایت خود را اعلام کند نیز مشکل حل شده و می توان تنظیم سند نمود ولیکن معمولاً شعبات بانک ها از اعلام موافقت و رضایت امتناع می نمایند.
همچنین در صورتی که در قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده به رهن اشاره شده باشد و فروشنده متعهد به پرداخت بدهی بانک باشد ولیکن با رسیدن موعد، پرداخت بدهی بانک (فک رهن) را انجام ندهد نیز خریدار می تواند با تشکیل پرونده حقوقی، الزام خوانده را به فک رهن و تنظیم سند رسمی ملک رهنی تقاضا نماید.
در دعوا و دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک رهنی الزاماً باید ابتدا تقاضای فک رهن نمود و در مرحله بعد بهتر است شعبه بانکی که ملک مورد نظر را در رهن قرار داده نیز طرف دعوی قرار داده شود زیرا برخی از قضات دادگاه ها ذکر شعبه بانک را در ستون خوانده ضروری تلقی می کنند و در صورتی که شعبه بانک جزء خواندگان نباشد دعوی مطروحه را رد می کنند.
بیشتر بدانید الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
پس از تنظیم دادخواست پرونده به یکی از شعبات دادگاه حقوقی ارجاع و جلسه رسیدگی تشکیل و از طرفین (نماینده بانک و فروشنده) نیز دعوت به عمل می آید تا دفاعیات خود را انجام دهند. در صورتی که فروشنده دلیل قانع کننده ای برای عدم انجام تعهد و فک رهن نداشته باشد، دادگاه فروشنده (خوانده) را محکوم به فک رهن و تنظیم سند رسمی ملک رهنی می نماید.
پس از قطعیت حکم صادره چنانچه فروشنده برای فک رهن اقدام و بدهی بانک را پرداخت نماید نسبت به فک رهن پرونده مختومه شده و مقدمات تنظیم سند فراهم می شود ولیکن چنانچه فروشنده حاضر به پرداخت مبلغ رهن نشود، شخص خریدار می تواند با کسب اجازه از دادگاه (واحد اجرای احکام مدنی) نسبت به پرداخت مبلغ بدهی به بانک (مبلغ رهن) اقدام نماید و در این صورت می تواند برای وصول مبلغ پرداختی به فروشنده مراجعه و از وی مطالبه کند.
تنها در صورتی که تشریفات قانونی فوق طی شده باشد خریدار می تواند مبلغ پرداخت شده را از فروشنده مطالبه و اخذ نماید و چنانچه بدون انجام فرآیند قانونی راساً و بدون اذن و اجازه قانونی اقدام به پرداخت بدهی بانکی نماید به هیچ صورت امکان وصول مبلغ را از فروشنده نخواهد داشت.
برای تشکیل پرونده الزام خوانده به فک رهن و تنظیم سند رسمی ملک، ملاک تقویم خواسته است که توسط خواهان به عمل می آید هر چند برخی از مدیران دفاتر بر این نظرند که هزینه دادرسی دادخواست فک رهن بر مبنای قیمت منطقه ای صحیح است و در مواردی با صدور اخطار رفع نقص سعی در جبران و تکمیل نقص صورت گرفته هستند.
بیشتر بدانید الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
بیشتر بدانید الزام به تنظیم سند رسمی خودرو و فک پلاک
ریاست محترم دادگاه ..........
باسلام و احتراماً
اینجانب ............ در تاریخ ........ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ............. واقع در .............. را مطابق مبایعه نامه شماره ...... مورخ ....... با کد رهگیری .............. از خوانده ردیف اول خریداری نمودم و فروشنده متعهد شد که تا تاریخ تنظیم سند رسمی اقساط بانک (خوانده ردیف دوم) را پرداخت نماید ولیکن با گذشت زمان و رسیدن موعد تنظیم سند رسمی ملک متوجه شدم که فروشنده هیچ اقدامی در خصوص پرداخت اقساط معمول نداشته و بانک نیز همکاری لازم را جهت تنظیم سند رسمی ملک به نام بنده به عمل نمی آورد لذا تقاضای رسیدگی و الزام خوانده به فک رهن و سپس تنظیم سند به نام اینجانب را دارم.
با احترام
در خصوص دعوای خواهان آقای ............. به طرفیت خواندگان آقای .............. و بانک ............. شعبه ............. به خواسته فک رهن و الزام به تنظیم سند رهنی پلاک ثبتی .............. با توجه به پاسخ اداره ثبت مربوطه که اثبات کننده مالکیت خوانده ردیف اول و در رهن بودن ملک مذکور نزد خوانده ردیف دوم ملاحظه می گردد که نماینده بانک در جلسه رسیدگی حاضر و اعلام داشته حقوق مالی بانک می بایستی پرداخت گردد و در صورت پرداخت بدهی و معوقات، بانک فک رهن خواهد نمود همچنین خوانده علی رغم ثبت نام در سامانه ثنا و ابلاغ اخطاریه وقت رسیدگی در سامانه مذکور و مشاهده مکرر اخطار وقت رسیدگی و دادخواست و ضمائم آن و اطلاع کامل از موضوع پرونده و جلسه رسیدگی در جلسه تعیین شده حاضر نشده و لایحه نیز تقدیم نکرده است لذا دعوای خواهان با عنایت به پاسخ استعلام از اتحادیه مشاورین املاک که مؤید صحت مبایعه نامه استنادی ایشان است محمول بر صحت تشخیص و به استناد ماده ............... قانون مدنی و مواد .............. از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به فک رهن و متعاقباً تنظیم سند رسمی ملک پلاک ثبتی .............. به نام خواهان را صادر و نسبت به خوانده ردیف دوم به لحاظ عدم توجه دعوا قرار رد و اعلام می دارد رأی صادره نسبت به خواندگان حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه .......... دادگاه حقوقی ...........
بیشتر بدانید الزام به تحویل ملک (تحویل مبیع)
منبع
