ملک مشاع به معنای ملکی است که متعلق به دو یا چند نفر است و هر یک از آنها حق مالکیتی برای بخشی از ملک دارد که به آن بخش، سهم یا حصه مشاع گفته می‌شود. بخش‌هایی از ملک مشترک ممکن است عبارت باشند از ساختمان، زمین، حیاط، پارکینگ و غیره.
طبق قوانین ایران، ملک مشاع برای هریک از مالکان سهمی از حقوق و وظایف مربوط به آن بخش مشاع تعلق دارد و هریک از مالکان می‌توانند از سهم خود در ملک مشاع استفاده کنند. از جمله حقوق مالکین مشترک می‌توان به حق استفاده، نگهداری، تعمیر، بهبود و توسعه ملک مشترک، اعتراض به تصمیمات دیگر مالکان مشترک و دریافت سود از فروش ملک مشترک یا پرداخت هزینه‌های مشترک اشاره کرد. همچنین، هر مالک می‌تواند سهم خود را به شخص دیگری انتقال دهد.
در صورتی که در مورد موضوعات مربوط به ملک مشترک، اختلافاتی بین مالکان به وجود آید، می‌توانند به مراجع قضایی مربوطه مراجعه کرده و از آنها درخواست رسیدگی به اختلافات خود کنند.
به طور کلی، انواع ملک مشاع شامل موارد زیر می‌شود:
۱. ساختمان مشترک: این نوع ملک مشاع شامل ساختمان‌های مسکونی و تجاری است که بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. به عنوان مثال، ساختمان‌های آپارتمانی، مجتمع‌های تجاری و مراکز خرید.
۲. زمین مشترک: این نوع ملک مشاع شامل زمین‌هایی است که بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. به عنوان مثال، زمین‌های مشترک در محلات مسکونی و تجاری، نزدیک به جاده و محلات صنعتی.
۳. حیاط مشترک: این نوع ملک مشاع شامل حیاط‌های مشترک در محلات مسکونی است که بین دو یا چند نفر تقسیم شده است.
۴. پارکینگ مشترک: این نوع ملک مشاع شامل پارکینگ‌های مشترک در ساختمان‌های مسکونی و تجاری است که بین دو یا چند نفر تقسیم شده است.
۵. ملک مشترک در محلات صنعتی: این نوع ملک مشاع شامل ملک‌های صنعتی است که بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. به عنوان مثال، کارخانه‌ها و انبارها.
همچنین، ممکن است ملک مشاع شامل تجهیزات مشترکی مانند آسانسور، تاسیسات گرمایشی و سرمایشی، سیستم‌های امنیتی و غیره نیز باشد. در هر صورت، حقوق و وظایف مالکان در مورد هر نوع ملک مشترک باید بر اساس قوانین و مقررات مربوطه تعیین شود.
برای مطالعه مقاله ملک مشاع چیست + نکات مهم برای فروش ملک مشاع کلیک کنید.
قوانین خرید و فروش ملک مشاع در ایران بر اساس مفاد مواد مختلفی از قانون مدنی، قانون تعاون، قانون املاک و مستغلات و قوانین مربوط به مالکیت مشترک تنظیم می‌شود. برخی از مفاد مهم قوانین مربوط به خرید و فروش ملک مشاع در ایران عبارتند از:
۱- مالکیت مشترک: طبق قوانین مربوط به ملک مشترک، هر یک از مالکان مشترک حق مالکیتی برای بخشی از ملک دارد که به آن بخش، سهم یا حصه مشاع گفته می‌شود.
۲- تقسیم سهم‌های مشاع: در صورت تمایل به فروش سهم مشترک، مالکان باید قبل از اقدام به فروش، سهم‌های خود را مشخص کنند و توافق کنند که هر سهم به چه میزان از ملک مشترک مربوط می‌شود.
۳- اجازه‌نامه فروش: برای فروش سهم مشترک، باید به صورت رسمی اجازه‌نامه فروش از سایر مالکان مشترک دریافت کرد.
۴- قیمت: قیمت فروش سهم مشترک باید با توافق بین طرفین تعیین شود.
۵- پرداخت: پرداخت قیمت فروش سهم مشترک می‌تواند به صورت نقدی یا با پرداخت اقساط صورت گیرد.
۶- پروانه ساخت: در صورتی که در ملک مشترک قصد ساخت ساختمان جدید و یا تغییرات جدید دارید، باید پروانه ساخت از مراجع مربوطه دریافت کنید.
۷- مالکیت مشترک بعد از فروش: پس از فروش سهم مشترک، مالک جدید حقوق و وظایف مشابه با مالک قبلی خواهد داشت و باید از پرداخت هزینه‌های مشترک و بهره‌مندی از سهم خود در ملک مشترک اطمینان حاصل کند.
به طور کلی، برای خرید و فروش ملک مشاع در ایران باید به قوانین و مقررات مربوطه توجه کرد و با دقت و توجه به مفاد قرارداد، اقدام به خرید یا فروش ملک مشترک نمود.
قوانین اجاره ملک مشاع در ایران نیز بر اساس مفاد قانون مدنی و قوانین مربوط به مالکیت مشترک تنظیم می‌شود. برخی از مفاد مهم قوانین مربوط به اجاره ملک مشتاع عبارتند از:
۱- تعیین سهم‌های مشترک: قبل از شروع اجاره، باید سهم‌های مشترک مالکان مشخص شده و نحوه استفاده از آنها توافق شود.
۲- قرارداد اجاره: قرارداد اجاره باید بر اساس مفاد قانون مدنی و قوانین مربوط به اجاره ملک تنظیم شده و حقوق و وظایف طرفین را تعیین کند.
۳- اجاره مشترک: در صورت اجاره ملک مشترک به چندین شخص، باید نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک مانند هزینه‌های نگهداری و تعمیرات توافق شود.
۴- تغییرات در ملک مشترک: برای انجام تغییرات در ملک مشترک، باید ابتدا اجازه نامه از مالکان دیگر دریافت شود و سپس با رعایت قوانین و مقررات مربوطه اقدام به تغییرات شود.
۵- پرداخت اجاره: پرداخت اجاره باید بر اساس توافقات صورت گرفته و در موعد تعیین شده انجام شود.
۶- پایان قرارداد: پایان قرارداد اجاره باید بر اساس شرایط تعیین شده در قرارداد و قوانین مربوطه صورت گیرد.
به طور کلی، برای اجاره ملک مشاع در ایران باید به قوانین و مقررات مربوطه توجه کرد و با دقت و توجه به مفاد قرارداد، اقدام به اجاره ملک مشترک نمود. همچنین، در صورت وجود اختلافات بین طرفین، بهتر است با مراجع قضایی و قانونی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
انتقال مال مشاع در ایران می‌تواند به صورت مختلفی انجام شود. برخی از انواع انتقال مال مشاع عبارتند از:
۱- فروش سهم مشترک: در این روش، یکی از مالکان مشترک، سهم خود را به یک شخص دیگر فروش می‌دهد. در این حالت باید ابتدا اجازه‌نامه فروش از سایر مالکان دریافت شود و پس از تعیین سهم مشترک، مبلغ فروش توسط طرفین مشخص می‌شود و پرداخت مبلغ نقدی یا با پرداخت اقساط صورت می‌گیرد.
۲- واگذاری حق اول خرید: در این روش، یکی از مالکان مشترک، حق اول خرید خود را واگذار می‌کند. در صورتی که به فروش سهم مشترک فکر می‌کنید ولی با توجه به محدودیت‌های بانکی امکان پرداخت نقدی را ندارید، می‌توانید حق اول خرید را به فرد دیگری واگذار نمایید.
۳- واگذاری اجاره: در این روش، یکی از مالکان مشترک، حق اجاره‌ای که در اختیار دارد را به فرد دیگری واگذار می‌کند. در این حالت نیز باید از اجازه نامه سایر مالکان مشترک برای واگذاری اجاره استفاده شود.
۴- انتقال ترکیبی: در این روش، انتقال مال مشاع به صورت ترکیبی انجام می‌شود. به عنوان مثال فردی می‌تواند ابتدا حق اول خرید را بخرد و سپس سهم مشترک را با توافق سایر مالکان خریداری کند.
مهم است بدانید که برای انجام هر نوع انتقال مال مشاع در ایران، باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه و با اجازه نامه سایر مالکان، اقدام به انتقال مال مشاع نمایید. همچنین، بهتر است برای انتقال مال مشاع با مشاوران حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
جداکردن مال مشاع به دو روش تقسیمی و فروشی انجام می‌شود. در روش تقسیمی، مال مشاع بین مالکان به صورت مساوی تقسیم می‌شود و هر فرد به نسبت سهم خود، به مالکیت بخشی از آن دست خواهد یافت. در صورتی که نسبت سهم‌ها برای تقسیم مال مشاع مشخص نباشد، می‌توان با توافق مالکان به نسبت سهم‌های آنها مال را تقسیم کرد.
به عنوان مثال، فرض کنید دو نفر مالک مشترک یک زمین به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع هستند. در صورتی که هیچ توافقی در مورد نسبت سهم‌های آنها نباشد، با توجه به مساحت مساوی زمین، هر کدام از آنها به مالکیت ۵۰۰ متر مربع زمین دست خواهند یافت.
در روش فروشی، به جای تقسیم مال، مال به یکی از مالکان یا فرد دیگری فروخته می‌شود و درآمد حاصل از فروش بر اساس نسبت سهم‌های مالکان تقسیم می‌شود.
برای جداکردن مال مشاع، باید ابتدا با توافق مالکان به نحوه تقسیم مال تصمیم گیری شود. سپس با توجه به نوع جداکردن مال، می‌توان به صورت داوطلبانه یا با اخذ مجوز قانونی، جداکردن مال مشاع را انجام داد. بهتر است برای انجام این کار با یک وکیل یا مشاور حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
افراز ملک مشاع به معنی تقسیم مالکیت بر روی بخشی از ملک مشاع است که در این تقسیم، هر فرد بخشی از ملک را به عنوان مالک اختصاصی در اختیار خود دارد. در واقع، افراز ملک مشاع به معنی حذف وضعیت ملک مشترک و تبدیل آن به مالکیت اختصاصی برای هر یک از مالکان است.
افراز ملک مشاع ممکن است به عنوان یک روش برای حل مشکلات مربوط به ملک مشاع، مانند ناتوانی در تصمیم گیری، اختلاف در نظرات و توافقات، و نیز برای تامین نیازهای مالی هر یک از مالکان مورد استفاده قرار گیرد.
برای افراز ملک مشاع، نیاز به تهیه مدارک مربوطه مانند قرارداد اولیه، سند مالکیت و یا مدارک دیگر مربوط به ملک مشترک، به همراه درخواست افراز ملک مشترک دارید. سپس با توجه به قوانین و مقررات محلی، اقدام به ثبت افراز ملک مشاع در دفترخانه ثبت اسناد می‌شود.
در برخی موارد، با توجه به قوانین محلی، برای افراز ملک مشاع، نیاز به حضور حداقل یکی از مالکان در دفترخانه ثبت اسناد و یا اخذ رضایت همه مالکان است. بنابراین، بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
برای مطالعه مقاله مزایا و معایب فروش ملک مشاع کلیک کنید.
در بسیاری از موارد، برای افراز ملک مشاع، نیاز به توافق همه مالکان است اما در برخی موارد، قانون محلی ممکن است به یک یا چند نفر از مالکان این حق را بدهد که افراز ملک را بدون حضور تمامی مالکان انجام دهند.
اگر قانون محلی به یک یا چند نفر از مالکان حق انجام افراز ملک را بدون حضور تمامی مالکان بدهد، آنها باید به نحوی که قانون محلی مشخص کرده، این کار را انجام دهند. به هر حال، بهترین راه برای افراز ملک، توافق همه مالکان است. در صورتی که توافق همه مالکان به دست نیاید، ممکن است برای افراز ملک مشاع نیاز به رفتار به دادگاه و حل اختلافات قضایی باشد.
بنابراین، بهترین راهکار برای افراز ملک مشاع این است که ابتدا تمامی مالکان با یکدیگر مذاکره و تلاش کنند تا به توافقی دست یابند. در صورتی که توافقی حاصل نشود، می‌توان به دادگاه رجوع کرد تا اختلافات قضایی حل شود.
برای جداکردن مال مشاع، به دو روش تقسیمی و فروشی می‌توان اقدام کرد. در صورتی که قصد جداکردن مال مشاع به صورت تقسیمی باشد، نیاز به درخواست مجوز خاصی ندارید، مگر اینکه در قرارداد اولیه مال مشترک، شرایط خاصی در این زمینه قید شده باشد.
اما در صورتی که قصد جداکردن مال مشاع به صورت فروشی باشد، باید به موارد زیر توجه کرد:
بنابراین، برای جداکردن مال مشاع به صورت فروشی، نیاز به مجوزهای مختلفی می‌باشد. همچنین، در هر صورت بهتر است برای انجام این کار با یک وکیل یا مشاور حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
برای جداکردن مال مشاع به صورت تقسیمی، نیاز به تهیه مدارک خاصی ندارید، مگر اینکه در قرارداد اولیه مال مشترک، شرایط خاصی در این زمینه قید شده باشد.
اما بهتر است قبل از هرگونه اقدامی برای جداکردن مال مشاع، با همه مالکان این مال، به توافقی برسید و شرایط تقسیم مال را به صورت کتبی ثبت نمایید. این توافق می‌تواند شامل نحوه تقسیم مال، نسبت سهم‌های هر فرد در مال مشترک و هر شرایط دیگری باشد که مالکان تمایل دارند در آن مشارکت کنند.
همچنین، در برخی موارد ممکن است برای ثبت تقسیم مال در دفترخانه ثبت اسناد، به مدارک مربوط به مال مشترک، مانند قرارداد اولیه، سند مالکیت و یا مدارک دیگر نیاز باشد. لذا بهتر است برای اطمینان از دقت و کامل بودن مدارک، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
برای تقسیم مال مشاع، نیاز به حضور همه مالکان در دفترخانه ثبت اسناد نیست. اما برای ثبت تقسیم مال در دفترخانه ثبت اسناد، نیاز به ارائه مدارک مربوط به مال مشترک، مانند قرارداد اولیه، سند مالکیت و یا مدارک دیگر مربوط به مال مشترک، به همراه درخواست تقسیم مال مشترک دارید.
در برخی موارد، با توجه به قوانین محلی، ممکن است برای ثبت تقسیم مال در دفترخانه ثبت اسناد، نیاز به حضور حداقل یکی از مالکان باشد. بنابراین، بهتر است با مراجعه به دفترخانه ثبت اسناد محلی خود، اطلاعات دقیق و مربوط به قوانین محلی را دریافت کنید.
همچنین، بهتر است قبل از هرگونه اقدامی برای تقسیم مال مشترک، با همه مالکان این مال، به توافقی برسید و شرایط تقسیم مال را به صورت کتبی ثبت نمایید. این توافق می‌تواند شامل نحوه تقسیم مال، نسبت سهم‌های هر فرد در مال مشترک و هر شرایط دیگری باشد که مالکان تمایل دارند در آن مشارکت کنند.
خوشحالم که به من مراجعه کرده‌اید. به طور کلی، ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که بین چندین فرد تقسیم می‌شود و هر فرد بخشی از آن را در اختیار دارد. در زیر به برخی از سوالات متداول درباره ملک مشاع پاسخ می‌دهم:
۱- ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که بین چندین فرد تقسیم می‌شود و هر فرد بخشی از آن را در اختیار دارد. ملک مشاع ممکن است شامل املاک و مستغلات، خودروها، موجودی بانکی و سایر دارایی‌ها باشد.
۲- چه مشکلاتی با ملک مشاع ممکن است پیش آید؟
در ملک مشاع، ممکن است مشکلاتی مانند نامشخص بودن حقوق و مسئولیت هر فرد، ناتوانی در تصمیم گیری درباره ملک مشترک، مشکلات مالی و مسائل حقوقی پیش آید.
۳- چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟
برای تقسیم ملک مشاع، می‌توان به دو روش تقسیمی و فروشی اقدام کرد. در روش تقسیمی، ملک بین مالکان تقسیم می‌شود و هر فرد بخشی از آن را در اختیار دارد. در روش فروشی، ملک به یکی از مالکان یا شخص ثالث فروخته می‌شود و پول حاصل از فروش بین مالکان تقسیم می‌شود.
۴- آیا برای تقسیم ملک مشاع، نیاز به مدارک خاصی داریم؟
برای تقسیم ملک مشاع، نیاز به تهیه مدارک خاصی نیست، مگر اینکه در قرارداد اولیه ملک مشترک، شرایط خاصی در این زمینه قید شده باشد. با این حال، بهتر است برای اطمینان از دقت و کامل بودن مدارک، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مربوطه مشورت و مشاوره لازم را دریافت کنید.
۵- آیا برای تقسیم ملک مشاع، نیاز به حضور همه مالکان در دفترخانه ثبت اسناد است؟
برای تقسیم ملک مشاع، نیاز به حضور همه مالکان در دفترخانه ثبت اسناد نیست. اما برای ثبت تقسیم ملک در دفترخانه ثبت اسناد، نیاز به ارائه مدارک مربوط به ملک مشترک، مانند قرارداد اولیه، سند مالکیت و یا مدارک دیگر مربوط به ملک مشترک، به همراه درخواست تقسیم ملک مشترک دارید.
