قسمت اول ماده قانون 1356 مقرر می دارد:
((در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد …))
این قسمت از ماده 19 متضمن بیان عادی ترین و در عین حال کامل ترین نوع انتقال اختیاری حق کسب و پیشه و تجارت است. چه ناظر به موردی است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد و با سند رسمی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره ( و تبعا حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به آن) می کند.
مطلبی که در این فرض ممکن است مطرح شود این است: با توجه به این که سند اجاره مقید به مدت است، آیا مستاجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره (که حق انتقال به غیر هم در آن مندرج است)، منافع را به غیر انتقال دهد؟
پاسخ این است که در رابطه استیجاری مشمول قانون 1356، تصرف مستاجر در پایان مدت – به حکم قانون – استمرار پیدا می کند و چون حق انتقال به غیر (با رعایت شرایط قانونی) در عقدی مندرج است که آثار آن پس از انقضای مدت نیز ادامه دارد، ناچار آثار این حق نیز مستمر خواهد بود.
مسئله قابل طرح دیگر این است که در صورت انتقال مورد اجاره به غیر از طرف مستاجر اولیه، بین موجر و منتقل الیه چه رابطه ای برقرار می شود؟ در این مورد ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر داشته است:
(( هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از موارد اجاره را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.
در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، هر یک از مستاجرین نیز میت وانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.))
ملاحظه می شود قسمت اول مطلب با قسمت دوم آن تفاوت بیّنی دارد. ظاهر این است که در قسمت اول گفتگو از مستاجری است که بدون داشتن حق انتقال به غیر، تمام یا قسمتی از عین مستاجره را به غیر اجاره داده و در واقع اقدام به معامله فضولی نسبت به منافع عین مستاجره کرده است. در این مورد، قانون گذار به موجر اجازه داده که پس از فسخ اجاره یا انقضای مدت از محکمه تنظیم اجاره نامه با مستاجرین دست دوم را بخواهد.
در بدو امر، این تصریح بی حاصل و لغو به نظر می رسد. چه در هر حال مالک این اختیار را دارد که ملک خود را به هر کس که بخواهد اجاره دهد و ظاهرا این مسئله نیازی به تاکید قانون گذار ندارد.
اما دقت بیشتر در موضوع ما را به این نتیجه می رساند که علت تصریح، نفی حق مستاجر اول به نفع مالک و مستاجر دوم بوده، نه تصریح به وجود حق مالک. به عبارت دیگر قانون گذار می خواهد روشن کند که هرچند در اجاره محل کسب، تصرف مستاجر به حکم قانون استمرار پیدا می کند، لکن این قاعده استثنائی در آن جا که مستاجر راسا حقوق خود را به دیگری منتقل می کند، مجری نخواهد بود. نتیجه این امر این است که مستاجر اول نمی تواند عین مستاجره را که خود به مدت یک سال اجاره کرده، پس از انقضای مدت، مثلا به مدت شش ماه به ثالثی اجاره دهد و پس از پایان مدت، راسا علیه او اقامه دعوی بکند و مجددا خود در مورد اجاره مستقر شود. چه در حالتی که مستاجر اول بدون داشتن حق انتقال به غیر، عین مستاجره را به دیگری اجاره می دهد، مقدم به ضرر خود است و حق قابل دفاعی برای او باقی نمی ماند. قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران نیز به اتفاق آرا معتقدند مستاجری که بدون داشتن حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به غیر منتقل کند، چون مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع را نیز – ولو من غیر حق – به دیگری واگذار نموده، علی هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد[1].
در عین حال صراحت این قسمت از ماده راه طرح شکایت مستاجر اول را علیه منتقل الیه و مالک به عنوان انتقال مال غیر می بندد.
بنابراین قسمت اول ماده 10 قانون 1356 (پس از مقدمه صدر آن) اعلام حقی است برای مالک که در اعمال آن مخیّر است و می تواند به جای استفاده از آن طبق تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور دعوی تخلیه طرح کند.
اما قسمت اخیر ماده 10 ناظر به حالتی از اعلام و بیان حق مستاجر جزء و دست دوم است که انتقال منافع به او قانونی و مجاز بوده و لذا قانون گذار بر او این حق را قائل شده که پس از انقضای مدت اجاره اصلی یا فسخ آن، تقاضای تنظیم اجاره نامه با مالک و موجر اصلی را بکند. ادامه مطلب
وقتی که مستاجر اول بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به غیر منتقل می کند، این اقدام ممکن است با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت از مستاجر دوم (منتقل الیه) باشد و یا بدون دریافت این حق. در حالت اول (یعنی در حالتی که مستاجر اول از منتقل الیه حق کسب و پیشه و تجارت دریافت کرده است) اگر این انتقال بعدا مورد تنقیذ و اجازه موجر واقع شود، ظاهرا مشکلی پیش نخواهد آمد اما اگر مالک این انتقال را تنقیذ نکند، تکلیف پولی که منتقل الیه به مستاجر اول پرداخته است، چیست؟ تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 مالک را مکلف کرده که در چنین موردی در قبال صدور حکم تخلیه نصف حق کسب و پیشه و تجارت محل را به مستاجر یا متصرف بپردازد. در فرض ما این مبلغ باید به منتقل الیه تادیه شود. حال اگر این رقم از مبلغی که منتقل الیه به مستاجر اول تادیه کرده، کم تر باشد، تکلیف مابه التفاوت چیست؟ گمان می رود منتقل الیه در هر حال می تواند این مابه التفاوت را از مستاجر اول مطالبه کند (ملاک ماده 263 قانون مدنی).
اما در حالتی که مستاجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه و تجارت، محل را به دیگری واگذار کرده باشد (و این در حالتی است که بسیار حادث می شود. چه افراد به خیال این که مالک حق کسب و پیشه تجارت – یا به تغییر خود سرقفلی – هستند و می توانند آن را به مدت محدود اجاره دهند و پس از پایان مدت، محل را مسترد دارند، محل کسب خود را به دیگری در قبال دریافت وجه ماهانه واگذار می کنند، بدون این که حق کسب و پیشه و تجارت بگیرند) تکلیف چیست؟
گمان می رود در این حالت، وجه موضوع تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 – البته در صورت طرح دعوی از طرف موجر – باید به مستاجر اول پرداخت شود.
در این حالت مطلب دقیقی هم به ذهن می رسد و آن این که: فرض کنیم مستاجر اول 5 سال در مورد اجاره تصرف داشته و منتقل الیه 7 سال و موجر پس از 12 سال (جمعا) اقدام به طرح دعوی کرده است. آیا مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین می شود، باید به همین نسبت بین ناقل و منتقل الیه تقسیم شود؟ گمان می رود که پاسخ مثبت باشد و از عبارت « … و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را خواهد داشت» در قسمت اخیر تبصره 1 ماده 19 قانون سال 1356 نیز همین معنی استفاده می شود.
اما اگر موجر به جای طرح دعوی تخلیه، انتقال را تجویز و تنقیذ کرد و منتقل الیه را مستاجر شناخت، تکلیف مستاجر اول (ناقل) چیست؟
تصور می شود در این فرض، با توجه به قاعده اقدام، مستاجر اول راه به جایی نخواهد برد و حکم استثنائی تبصره 1 ماده 19 نیز صرفا در خصوص مورد قابل اجرا است و نمی توان از آن برای حل مشکل مستاجر اول، در فرض اخیر استفاده کرد زیرا می توان موضوع را چنین تحلیل کرد که مستاجر اول با واگذاری من غیر حق محل به دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت خود اعتراض کرده است و آن چه بعدا بین منتقل الیه و موجر برقرار می شود، یک عقد اجاره جدید است، نه استمرار اجاره سابق و تحقق و ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت نیز برای منتقل الیه از زمان تنقیذ مالک شروع می شود. پس به اعتباری می توان گفت چیزی در میان نمی ماند که به ناقل (مستاجر اول) پرداخت شود.
در حالتی که مستاجری با داشتن حق انتقال به غیر، عین مستاجره را به دیگری منتقل می کند، گمان این است که حق کسب و پیشه و تجارت – بنا بر اصل – همیشه قابل مطالبه است و منتقل الیه است که باید تادیه آن را به ناقل، اثبات و ذمه خود را بری کند (ملاک ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی). به این معنی که وقتی مستاجر اول – که حق انتقال به غیر هم دارد – عین مستاجره را به غیر منتقل می کند، اصل بر عدم تبرع اوست. لذا منتقل الیه (در صورت بروز اختلاف) باید اثبات کند که عوض حق کسب و پیشه و تجارت را به ناقل پرداخت کرده است (ملاک ماده 265 قانون مدنی).
مسئله: وقتی مستاجر اول مورد اجاره را به دیگری اجاره می دهد، آیا موجر ناچار است مبلغ اجاره توافق شده بین او و مستاجر دوم (منتقل الیه) را قبول کند؟
جواب: وقتی مستاجر اول با داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به دیگری اجاره می دهد، دو حالت متصور است:
یکی این که مبلغ اجاره از میزان اجاره خودش بیشتر و یا با آن مساوی باشد. در این حال، بروز اشکالی را نمی توان تصور کرد. چون به حکم عقل، موجر از افزونی اجاره گله نخواهد کرد و به فرض محال اگر از زیادی اجاره ناراضی باشد، می توان از گرفتن مازاد بر رقم تعیینی قبلی خودداری کرد.
دیگر این که مستاجر اول و دوم به مبلغی کم تر از اجاره اصلی توافق کنند. این توافق برای موجر الزام آور نیست زیرا:
با توجه به ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست … و طبق قسمت اخیر ماده 196 طرفین تعهد می توانند به نفع ثالث هم تعهدی بکنند اما به ضرر ثالث نمی توان تعهدی کرد.
در مسئله مفروض مستاجر اول فقط ماذون و این حالت با وکالت متفاوت است.
بنابراین مورد از موارد مشمول قسمت اخیر ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود و میزان اجاره از طرف دادگاه به نرخ عادله روز تعیین خواهد شد.
برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .
