سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد. بنابراین:
اولا: مبلغ و میزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت تراضی و توافق مالک و موجر است که رقم آن را تعیین می کند و داوطلب اجاره مخبر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است. لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.
ثانیا: سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود، نه به مستاجر اول و لذا شهرت تجارتی و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.
ثالثا: هرچند که در مورد ماهیت حقوقی این وجه – یعنی سرقفلی – بحث هایی وجود دارد (که خواهد آمد) لکن در حلیت و مشروعیت آن – صرف نظر از این که عنوانش چه باشد – تردیدی نیست.
رابعا: آن چه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته، سرقفلی به معنی فوق الذکر نیست، بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که عدم یا وجود سرقفلی و یا به عبارت دیگر پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب حق کسب و پیشه و تجارت در بدو اجاره، به مالک و موجر، فقط یکی از عوامل موثر در میزان و مقدار آن است و بدون پرداخت اولیه آن نیز برای مستاجر محل کسب ، حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد خواهد شد.
خامسا: با توجه به آن چه گفته شد، این حق قائم و مربوط به محل است، نه شخص. به عبارت اخری اگرچه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل، در صورتی که محل را برای مثلا طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آن چه که مثلا برای کله پزی ممکن بود بخواهد مطالبه کند، لکن این امری است به اصطلاح سلیقه ای و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد. حال آن که حق کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.
سادسا: در تعیین میزان سرقفلی، هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد اما در مورد بحث ح ک پ ت چنین نیست و چنان که خواهیم دید – محکمه صالحه در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق و تراضی نکنند، فصل ترافع می نماید.
سابعا: سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد، نمی تواند بعد از مستاجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند. به عبارت اخری حق سرقفلی (اگر بتوان به وجود چنین حقی شد) ذاتا قابل اعتراض و اسقاط است. حال آن که ح ک پ ت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست – در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود، طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356[1] – باطل و غیر قابل ترتیب اثر خواهد بود[2].
پانوشت
[1] ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد.[2] این نظر غالب و مختار محاکم است.
برای استفاده از تمامی آموزش ها به سایت موسسه حقوقی صلح اوران راستین مراجعه نمایید .
