انواع اوراق اجاره

اوراق اجاره را می‌توان به دو روش طبقه‌بندی کرد.

طبقه‌بندی نوع اول براساس نوع قرارداد اوراق اجاره و طبقه‌بندی نوع دوم براساس هدف از انتشار اوراق اجاره می‌باشد.

براساس طبقه‌بندی نوع اول (نوع قرارداد اوراق اجاره)، اوراق اجاره به دو نوع زیر تقسیم می‌شوند:

1. اوراق اجاره به شـرط تمليک
2. اوراق اجاره عادی

1. اوراق اجاره به شرط تمليک

همانطور که از اسم اين اوراق هم مشخص است، نوع قرارداد در اين اوراق، قرارداد اجاره به شرط تمليک است.

در مثال خرید توربین‌های بخار برای نیروگاه برق دماوند در بخش آشنایی با اوراق اجاره بیان کردیم که نهاد واسط پس از انتشار و فروش اوراق اجاره با پول حاصل از آن توربین‌های بخار موردنياز نیروگاه برق دماوند را خريده و سپس توربین‌های بخار را به نیروگاه برق اجاره می‌دهد. همچنين مبالغ اجاره‌بها را که در واقع سود سرمايه‌گذاران محسوب می‌شود، در فواصل زمانی مشخص از نیروگاه برق دماوند دريافت و به سرمايه‌گذاران پرداخت می‌نمايد.

در پايان دوره اجاره، نهاد واسط توربین‌­های بخار را به قيمت اوليه به نیروگاه برق دماوند فروخته و اصل پول سرمايه‌گذاران را بازمی‌گرداند. معنی اجاره به شرط تمليک، دقيقا همين است، زيرا همزمان با انعقاد قرارداد اجاره، نیروگاه برق دماوند متعهد می‌شود که توربین‌های بخار را در پايان دوره اجاره به قيمت مشخص و تعيين‌شده از نهاد واسط خريـداری کند. به بيان ديگر، توربین‌های بخار با اين شرط به نیروگاه برق دماوند اجاره داده می‌شود که پس از پايان دوره اجاره، آن را با قيمت معين خریداری کند.

اين نوع اوراق اجاره را که براساس قرارداد اجاره به شرط تمليک منعقد می‌شود، اوراق اجاره به شرط تمليک می‌گويند. اوراق اجاره‌ای که تاکنون در کشور ما منتشر شده است، همگی از نوع اجاره به شرط تمليک بوده و به همين علت، سرمايه‌گذار از ابتدا مطمئن است که در پايان دوره اجاره، اصل سرمايه خود را دريافت می‌کند.

2. اوراق اجاره عادی

اگر در مثال نیروگاه برق دماوند، از قبل شرط نشده باشد که توربین‌های بخار در پايان دوره اجاره، توسط نیروگاه برق دماوند خريداری شود، چه اتفاقی می‌افتد. در اين صورت نهاد واسط به عنوان وکيل دارندگان اوراق اجاره بايد در پايان دوره اجاره، توربین‌ها را فروخته و سهم هريک از دارندگان اوراق را به نسبت ميزان سرمايه‌گذاری آن‌ها، پرداخت نمايد.

طبيعتاً ممکن است توربین‌های بخار با قيمتی بالاتر يا پائين‌تر از قيمت اوليه فروخته شوند. بنابراين برخلاف اوراق اجاره به شرط تمليک در اوراق اجاره عادی، تضمينی وجود ندارد که در سررسيد اوراق، عين مبلغ سرمايه‌گذاری افراد به آنها پرداخت شود و ممکن است اين مبلغ، بيشتر يا کمتر از مبلغ سرمايه‌گذاری اوليه باشد. پس با این تعریف اوراق اجاره عادی در مقايسه با اوراق اجاره به شرط تمليک، ريسک بيشتری دارد.

در ايران، تاکنون اوراق اجاره عادی منتشر نشده و همه اوراق منتشر شده، اوراق اجاره به شرط تمليک بوده است.

براساس طبقه‌بندی نوع دوم (هدف از انتشار اوراق اجاره)، اوراق اجاره به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند:

1. اوراق اجاره با هدف تامین دارایی
2. اوراق اجاره با هدف تامین نقدینگی
3. اوراق اجاره رهنی

1. اوراق اجاره با هدف تأمين دارايی

مثال خرید توربین‌های بخار برای نیروگاه برق دماوند، نمونه مشخصی از اوراق اجاره تأمين دارايی است. زيرا در اين مثال نیروگاه برق دماوند برای افزايش ظرفيت تولید برق با عدم توانایی در تامین تجهیزات مواجه است و برای تأمين توربین‌های بخار نیروگاه، اقدام به انتشار اوراق اجاره (از طريق نهاد واسط) می‌نمايد. به اين ترتيب می‌تواند بدون نياز به پرداخت مبالغ هنگفت برای خريد توربین‌های بخار، به عنوان يک دارايـی، آن را اجاره کند.

2. اوراق اجاره با هدف تأمين نقدينگی

فرض کنید که نیروگاه برق دماوند با مشکل کمبود نقدينگی براي احداث سازه نیروگاه مواجه است. برای حل اين مشکل، نیروگاه برق دماوند می‌تواند بخشی از دارایی خود مانند زمین نیروگاه را ازطريق نهاد واسط به سرمايه‌گذاران (خريداران اوراق اجاره) فروخته و مجدداً از آنها اجاره نمايد.

به اين ترتيب، نیروگاه برق دماوند می‌تواند با پولی که از محل فروش زمین نیروگاه به خريداران اوراق اجاره بدست می‌آورد، نقدينگی موردنظر خود را تأمين کرده و نسبت به احداث سازه نیروگاه اقدام کند.در عين حال، زمین نیروگاه را هم در اختيار داشته باشد. با اين تفاوت که قبلاً زمین نیروگاه تحت مالکيت نیروگاه برق دماوند بوده ولی در حال حاضر زمین نیروگاه در اجاره نیروگاه برق دماوند است و خريداران اوراق اجاره، مالک آن محسوب می‌شوند.

3. اوراق اجاره رهنـی

يکي از انواع قراردادهايی که بانک‌ها و شرکت‌های ليزينگ براساس آن به متقاضيان تسهيلات پرداخت می‌کنند، قرارداد اجاره به شرط تمليک است. براساس اين قرارداد، بانک دارايی موردنظر متقاضی را خريداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تمليک برای دوره مشخص (مثلا 4 ساله)، به وی واگذار می‌کند. طبيعتاً در طول دوره اجاره، دارايی متعلق به بانک بوده و متقاضی بايد بابت استفاده از آن به بانک اجاره بپردازد. در پايان دوره اجاره هم متقاضی با پرداخت مبلغ از پيش تعيين شده به بانک، دارايی را به مالکيت خود در می‌آورد.

برای مثال، بانک، چهار عدد توربین بخار را در قالب قرارداد اجاره به شرط تمليک چهار ساله به نیروگاه برق دماوند واگذار می‌­کند. در اين حالت بانک تا پايان دوره اجاره مالک توربین‌­های بخار بوده و از نیروگاه برق دماوند اجاره دريافت می‌­کند.

حال فرض کنيد پس از دو سال (يعنی قبل از موعد سررسيد اجاره)، بانک به منابع مالی نياز پيدا می‌کند. در اين صورت بانک به عنوان مالک توربین‌های بخار می‌تواند توربین‌ها را به نهاد واسط فروخته و پول موردنياز خود را تأمين کند. طبيعتاً نهاد واسط هم برای خريد توربین‌های بخار طبق فرآيندی که در مقاله اوراق اجاره توضیح داده شد، اوراق اجاره منتشر کرده و با فروش اوراق به سرمايه‌گذاران، مبلغ مورد نياز برای خريد توربین‌های بخار را بدست می‌آورد. به اين ترتيب مالکيت توربین‌های بخار از طريق نهاد واسط به خريداران اوراق اجاره منتقل شده و از آن تاريخ به بعد اقساط اجاره بهای توربین‌های بخار نيز به عنوان سود سرمايه‌­گذاری به آنها تعلق خواهد داشت.

بانک هم توانسته است منابع مالی موردنياز خود را با فروش توربین‌های بخار بدست آورد. به اين نوع اوراق اجاره، اوراق اجاره رهنی گفته می‌شود؛ زيرا بانک به عنوان بانی انتشار اوراق اجاره، توربین‌های بخار را که در رهن خود بوده، فروخته و از اين طريق تأمين مالی کرده است.

اوراق اجاره رهنی عمدتاً توسط بانک‌ها و شرکت‌های ليزينگ منتشر می‌­شوند.

همچنين بايد تأکيد کرد که استفاده از مثال خرید توربین‌های بخار برای نیروگاه برق دماوند، صرفاً برای توضيح ملموس درباره اوراق اجاره بوده و اين اوراق برای تأمين مالی انواع دارايی‌های سرمايه‌ای، يعني دارايی‌هایی که عمر بلندمدت دارند مانند هواپیما، قطار، کشتی، ساختمان، خطوط توليد و... استفاده می‌شود.