خوب دوباره فرصت پیدا کردم که بیام و قسمت دوم خرید خونه در هلند رو قرار بدم، اگر قسمت اول رو هنوز نخوندید، پیشنهاد می‌کنم قبل ادامه اول اونو بخونید خرید خونه در هلند + قسمت اول.
توی قسمت قبل، این که مشاور مالی یا همون mortgage advisor و یا به هلندی Hypotheekadviseur چی هست و چی کار میکنه توضیح دادم، بعد اینکه خیالتون از مشاور مالی راحت شد می‌تونید دنبال makelaar و یا همون آژانس املاکی بگردید البته هیچ ترتیبی نداره (می‌تونید اول makelaar بگیرید و بعد مشاور مالی یا باهم شروع کنید) اما بهتر قبل از گشتن دنبال خونه این دو مورد رو انتخاب کرده باشید که توی مسیر خونه پیدا کردن کمکتون کنن. فقط یادتون باشه انتخاب makelaar اختیاری هست ولی انتخاب مشاور مالی اجباری، و خیلی وقتا وقتی با یکیشون قرارداد ببندید نفر دیگه رو هم میتونن بهتون پیشنهاد بدن چون این افراد باید باهم کار کنن و هماهنگ باشن برای همین نتورک خودشون رو دارن و می‌تونید برای انتخاب فرد دیگه بهتون کمک کنن.
اصلا makelaar چی هست و چی کار میکنه؟ در واقع همون آژانس املاکی هایی هستن که داخل ایران هم وجود داره ولی خوب کمی با خدماتی بهتر، makelaar بهتون از انتخاب خونه، بررسی کیفیت خونه، مشاوره دادن در مورد خونه و محله‌ی اون و بعد مراحل قانونی خرید تا تحویل کلید خونه و انتقال سند بهتون کمک میکنه و همراهی تون میکنه. شاید بگید خوب خودم از سایت‌هایی مثل funda خونه رو پیدا می‌کنم و میرم جلو دیگه اما واقعا این طور نیست، خیلی وقتا به خاطر ضعف زبان خودمون یا طرف مقابل و یا اصطلاحاتی که توی بازار خرید خونه هست بهتره فردی باشه که از مفاد قرارداد و قانونی انتقال خونه آگاه باشه.
معمولا فرایند کار به این صورت هستش:
۱- انتخاب ماکلار که می‌تونید توی اینترنت بگردید و یا از توی سایت فوندا لیست ماکلارهای پر طرفدار شهرتون رو ببینید و از بین اونا انتخاب کنید، معمولا بهتر ماکلارتون از همون شهری باشه که میخوایید خونه بخرید که اطلاعاتش بیشتر باشه در مورد شهر اما اگر نبود هم موردی نداره، بعد باهاشون قرار ملاقات بذارید و صحبت کنید چون جلسه اول معمولا به شکل مشاوره طور هست و رایگان هم هست، مثلا ازتون در مورد نوع خونه، نیازهاتون از خونه یا حتی اینکه قصد دارید بچه دار بشید یا نه که بدونن برای چند نفر اون خونه رو میخوایید بخرید و یا برنامه‌تون برای چند سال نگه داشتن اون خونه و غیره هستش رو می‌پرسن و در انتها این شمایید که باید ببینید بر اساس قیمتی که برای سرویس‌هایی که قرار هست به شما ارائه بدن، میتونن براتون گزینه مناسبی باشه یا نه.
مثلا بعضی ماکلار ها ۱٪ از قیمت خرید خونه رو به عنوان دست مزد طلب می‌کنن یا بعضی هاشون مبلغ ثابتی رو پیشنهاد میدن که میتونه معمولا از ۲ هزار تا تا ۶ هزار تا باشه، یا اینکه شرایط خاصی رو داشته باشن که فلان تعداد پروسه خرید رو افر میدن بهتون و برای بیشتر از اون پول بیشتری طلب می‌کنن ولی معمولا محدودیت زمانی ای برای فرایند خرید وجود نداره و میتونه وسطش وقفه داشته باشه یا ۱-۲ سال طول بکشه.
۲- بعد که ماکلارتون رو انتخاب کردید اون فرد در منقطه هایی که بهش گفتید و با توجه به شرایط خونه‌ای که دوست دارید خونه‌هایی رو براتون میفرستند، خیلی وقت‌ها می‌تونید عضو خبرنامه‌های ایمیلی ماکلارهای دیگه هم بشید و این طوری خونه ها رو ۲-۳ روز تا یک هفته قبل اینکه روی فوندا قرار بگیره مشاهده کنید و این عضویت هم معمولا رایگان هستش.
۳- بعد انتخاب خونه وارد مراحل بید دادن میشید، که حالت مزایده و رقابت با بقیه خریدارها رو داره.
خوب وقتی شما خونه ای رو انتخاب کردید و قصد خریدتون نهایی شد بر اساس میزان محبوبیت و درخواست برای اون خونه می تونه مرحله بید دادن شروع بشه، و اون به این صورته که هم فروشنده و هم خریدار، ماکلار دارن و ماکلار فروشنده میگه تا فلان تاریخ می‌تونید پیشنهاد خریدتون رو ارسال کنید و بعد از بین افرادی که پیشنهاد خرید ارسال کردن یکی رو انتخاب می‌کنن معمولا به فردی که بیشترین قیمت رو برای خونه پیشنهاد داده، خونه رو میفرشون.
حالا برای قیمت دادن خونه‌ها ما دو تا قیمت داریم یکی asking price هستش که میشه قیمتی که ماکلار فروشنده خونه رو توی مارکت گذاشته و دومی قیمت پیشنهادی هستش که به قیمتی میگن که ماکلار خریدار ارسال میکنه که میتونه کمتر، برابر و یا معمولا بیشتر از اون قیمت خرید باشه بستگی به نوع خونه و شرایط بازار داره! که توی این مرحله ماکلار خیلی میتونه کمک کننده باشه براتون که بتونید قیمت واقعی و درستی رو پیدا کنید برای پیشنهاد دادن! چون مثلا به اطلاعات خونه‌هایی که توی اون منطقه به تازگی فروش رفتن دسترسی دارن و میتونن بگن قیمت پیشنهادیتون چقدر بیشتر یا کمتر از قیمت خرید باشه یا اگر خیلی از خونه ای خوشتون اومده بیشتر از چه مقداری پیشنهاد ندید چون منطقی نیست قیمتتون و توی قیمت دادن کنترل و کمکتون کنه.
ولی خوب قیمت تنها ملاک انتخاب نیست، موقع ارسال پیشنهاد خرید شما میگید شرایطتون چی هست، چقدر از پول خرید خونه وام هست یا چقدرش نقد هست،چه زمانی خونه رو میخواید تحویل بگیرید و یا اینکه میخواید توی فرایند خرید خونه مراحل بازرسی فنی خونه هم شامل باشن یا نه و یا گاها ازتون یک نامه معرفی می‌خوان که یه توضیح مختصری از خودتون به عنوان خریدار بنویسید و اون نامه میتونه توی تصمیم فروشنده تاثیر گذار باشه.
یادتون باشه توی این پیشنهاد می‌تونید بگید (بهتر بگید) فقط در صورتی این خرید رو انجام می دید که فلان قدر وام بتونید بگیرید مثلا اگر قیمت خونه ۱۰۰ هزار یورو هست میگید در صورتی که ۹۵ هزارتا وام بتونم بگیرم این معامله انجام میشه، چون اگر این رو قید نکنید و پیشنهاد قیمتی شما انتخاب بشه و به هر دلیلی نتونید وام رو بگیرید باید جریمه پرداخت کنید که درصدی از قیمت خونه هست و میتونه خیلی سنگین باشه! اما اینکه نسبت درست پول که چقدرش وام باشه و چقدرش پول نقد باز هم هم مشاور مالی و هم ماکلارتون خیلی میتونن بهتون کمک کنن که نسبت درستی رو انتخاب کنید چون اگر نسبت درستی نباشه ماکلار فروشنده پیشنهاد شما رو غیرمنطقی و غیر اصولی میبینه و رد میکنه درجا.
معمولا توی ۲-۳ روز ماکلار فروشنده به ماکلار شما خبر میده که قیمت پیشنهادی شما پذیرفته شده یا نه.
اگر پیشنهاد شما قبول نشه که باز باید بگردید ولی اگر قبول بشه وارد مرحله گفتگو سر شرایط و مفاد قرارداد میشید با فروشنده و باز توی این مرحله ماکلار خیلی میتونه کمکتون کنه برای بررسی مدارک و تاییدیه های خونه از شهرداری اگر نیاز باشه. و اینکه اگر نیاز باشه بازرسی فنی ای از خونه انجام بشه شرکت معتبری رو براتون انتخاب کنه، و این بازرسی فنی خیلی تاثیر میذاره روی تایید شدن وام‌تون و خیال خودتون هم راحت میشه که خونه خرج ضروری داره یا نه و اینکه در اینده کوتاه/بلند مدت نیاز به خرج و رسیدگی ای داره یا نه.
مثلا اگر خرج ضروری ای داشته باشه ماکلار شما به ماکلار فروشنده میگه این موارد باید رفع بشه قبل از انتقال وگرنه ما خونه رو نمیخریم و این چونه زدن ها بهتره که به زبون خودشون باشه چون برای هر دو طرف راحت تر هستش. یا گاها ماکلار فروشنده ازتون یه سرتیفیکیت مالی می‌خواد که ماکلار از مشاور مالیتون درخواست میکنه که بر اساس شرایطی که شما بهشون گفتید و تایید شده توسط اونا تضمین کلی ای بدن که شما شرایط لازم برای گرفتن فلان میزان وام رو دارید یا نه که خیال فروشنده راحت باشه بابت توان مالی خرید شما.
چون به جز هزینه خرید خود خونه شما یک سری هزینه‌های دیگه مثل هزینه مشاور مالی، ماکلار، بازرسی فنی ، انتقال سند و ... هم دارید و مشاور مالی شما همه این موارد رو از شما می‌پرسه و دقیق بهتون اطلاع میده که چقدر باید وام بگیرید و چقدر باید پول نقد داشته باشید.
توی عکس بالا یک تخمین حدودی از هزینه هایی که لازم هستش رو نشون دادم که حالا به این مقدار میتونه ۲٪ از هزینه خونه هم اضافه بشه یا نه یا ممکنه هزینه ماکلار یا مشاور مالی هم متفاوت باشه کمی، پس این حداقل مقدار حدودی هست که برای پول نقد نیاز دارید و بانک به شما نمیده این مبلغ رو و باید خودتون پس انداز داشته باشید.
وقتی کامل سر شرایط فروش خونه با فروشنده به توافق رسیدید یک قرارداد خرید بین شما و فروشنده امضا میشه که ماکلارها هم اون‌ها رو امضا می‌کنن.
از زمانی که طرف دوم قرارداد رو امضا میکنه که معمولا خریدار هستش به مدت ۷۲ ساعت (توی قرارداد تاریخش ذکر میشه) خریدار میتونه قرارداد رو فصخ کنه و بگه نظرم عوض شده و خونه رو به هر دلیلی نمی‌خوام بدون اینکه ضرر و زیانی به فروشنده پرداخت کنه! اما بعد از اون اگر بخواد قرارداد توسط خریدار فسخ بشه شامل ضرر و زیان خواهد بود.
بعد از امضای قرارداد شما تقریبا ۵ تا ۸ هفته وقت دارید که وام تون رو اماده کنید که باز هم تاریخ دقیقش توی قرارداد ذکر میشه و اگر توی این تاریخ وام‌تون آماده نشه فروشنده میتونه قرارداد رو فسخ کنه و خونه رو به فرد دیگه ای بفروشه ولی خوب معمولا با توافق دو طرف چند هفته ای به تایم گفته شده اضافه میشه به شرطی که دو طرف راضی به انجام این کار باشن و توی این مدت مشاور مالی شما کارای وام‌تون رو با شرکت وام دهنده نهایی میکنه.
توی این مرحله که قرارداد خونه بسته شد و خونه مشخص شد مشاور مالی میتونه برا وام خونه اقدام کنه، تمام مدارک جمع میکنه و ارسال میکنه و از این لحظه که درخواست و اپلیکیشن وام شما ارسال شدش به مدت معمولا ۳ ماه شما نرخ سودتون پابت باقی می‌مونه و حتی اگر هفته بعد ۴٪ رو سود وام بره توی درصد وام شما هیچ تاثیری نمی‌اره که این خیلی خوبه! چون بعضی وقت‌ها مثل اواخر سال ۲۰۲۲ هر هفته درصد سود وام تغییر می‌کرد و بالاتر میرفتش.
بعد که درخواست وام ارسال شد بعد چند رو شرکت وام دهنده به شما یک افر وام ارسال میکنه که میگه بر حسب شرایط شما من بهتون فلان قدر وام با فلان درصد و فلان شرایط ارائه میدم، قبول دارید یا نه؟ و شما ۲ هفته وقت دارید که افر ارسالی رو قبول کنی وگرنه درخواستتون کنسل میشه و باید دوباره ارسال کنید که نرخ سود بر اساس روز حساب میشه دوباره. حالا وقتی قبول کردید و فرستادید شرکت وام دهنده شروع میکنه به بررسی شرایط شما و توسط دو متخصص اون شرکت وام دهنده شرایط شما جداگانه بررسی و تایید باید بشه. توی این مرحله رجکتی توسط بانک نداریم فقط ممکنه بانک بگه ما رقم مورد نشر رو بهتون وام نمی‌دیم و کمتر میدیم یا نه همون رقم رو وام میدیم و زمانی که نهایی شد به مشاور مالی تون خبر میده و اونم شما رو مطلع میکنه و همین طور مشاور مسکنتون رو که اون هم به ماکلار فروشنده خبر میده که وام تایید شده که اون‌ها هم خیالشون راحت بشه.
وقتی به اینجای کار برسید تقریبا اکثر کارها انجام شده و فقط باید منتظر وقت محضر باشید و برید برای انتقال سند و تحویل کلید که اونم توی مطلب بعدی توضیح میدم.
قطعا خیلی ریز کاری های دیگه ای هم میتونه این وسط وجود داشته باشه و بر حسب شرایط خریدار یا فروشنده شما باهاش مواجه بشید یا نه و برای همه یکسان نیست اما به صورت کلی روالش به شکل بالا بود که توضیح دادم.
